ESCUCHARPor Sebastián Heredia Querro (*)
El 31 de mayo pasado, Iván Kerr, secretario de Vivienda de la Nación, firmó la resolución 38/2019, para promover la constitución de un nuevo fideicomiso, público, financiero y de garantía, denominado Fondo Fiduciario de Garantía para el Financiamiento de la Vivienda Social (Fogaviso), cuyo fiduciario será BICE Fideicomisos SA, continuador de Nación Fideicomisos SA. El plazo del Fogaviso es de 30 años.
El Fogaviso es una nueva herramienta que procura dinamizar el Plan Nacional de Viviendas establecido por resolución Nº 122E/2017 del Ministerio del Interior, Obras Públicas y Vivienda, cuya “Línea de Acción 4”, creada por resolución 4E/2019 de la Secretaría de Vivienda, estipuló la creación de un fondo de garantía específicamente para afianzar el financiamiento intermedio, es decir, el préstamo bancario otorgado a los constructores de vivienda.
Téngase presente que la Ley de Presupuestos 2017 previó un fondo fiduciario para la Vivienda Social (FFVS), en el ámbito de la Secretaría de Vivienda del Ministerio del Interior, Obras Públicas y Vivienda, que fue efectivamente constituido el 15/11/2017 con el objeto de financiar los programas vigentes de vivienda social e infraestructura básica, con fondos públicos, privados y de organismos internacionales, multilaterales o trilaterales. Se designó al Banco de la Nación Argentina como fiduciario.
El FFVS aportará fondos al Fogaviso en carácter de inversor no fiduciante, y es beneficiario y fideicomisario del Fogaviso. Nótese que si éste no recibe aportes fiduciarios por, al menos, 400 millones de pesos en 150 días hábiles, el fideicomiso será liquidado. Con lo cual, para evitar tal liquidación, se prevé la incorporación simultánea o sucesiva de nuevos fiduciantes, que serán todos entes del sector público nacional o provincial, los cuales aportarán dinero mediante transferencia a la cuenta recaudadora fiduciaria que abrirá el Fogaviso, seguramente en el Banco Nación.
De los términos constitutivos del Fogaviso se destacan los siguientes: (i) cuenta con un consejo de administración de cinco miembros ad honorem (tres son designados por el FFVS) que emite órdenes al fiduciario para usar el fondo de riesgo emitiendo garantías.
(ii) El Fogaviso afianza de manera directa créditos intermedios otorgados por bancos, es decir, préstamos concedidos por una entidad financiera a personas físicas, jurídicas y fideicomisos ordinarios inmobiliarios que los tomen para financiar la construcción de viviendas sociales.
(iii) Puede articular con SGR (sociedades de garantía recíproca) otorgando garantías a favor de éstas, y también con otros fondos públicos de garantía.
(iv) Las garantías son onerosas.
Resulta interesante el esquema de honorarios por administración fiduciaria: (i) un honorario mensual por administración, equivalente a 0,8% anual del activo administrado, ajustable cada 12 meses en función de la variación de la UVA; (ii) un honorario por gestión de inversiones de 5% sobre el rendimiento financiero real; y (iii) una comisión por instrumentación, equivalente a 10% de la comisión percibida por el Fogaviso por emisión de cada garantía. El fiduciario rinde cuentas anualmente mediante presentación de los estados contables debidamente auditados.
BICE Fideicomisos SA debe formar un fondo de riesgo compuesto por los activos fideicomitidos, netos de una reserva para gastos e impuestos, invertirlo en determinadas colocaciones autorizadas por el Banco Central de la República Argentina (BCRA) o instruidas por el Consejo de Administración, y usarlo para respaldar las garantías que el Fogaviso otorgue relativas a créditos intermedios otorgados por entidades financieras a empresas constructoras. Eventualmente, si las cosas salieren mal, deberá utilizarlo para honrar la garantía otorgada, y tal vez requerirá al fiduciantede que se trate reintegrar dentro de los 60 días de serle requerido, aportes fiduciarios adicionales para reestablecer el fondo de riesgo.
Resaltan también interesantes las políticas generales del Fogaviso, que deben cumplir tanto el fiduciario como el Consejo de Administración: (i) las garantías otorgadas a favor de entidades financieras no son cesibles a terceros, salvo por operación de M&A aprobada por el BCRA. (ii) Las entidades financieras que acepten la garantía del Fogaviso no podrán exigir del tomador del crédito intermedio otras garantías, propias o de terceros. A priori, parece haber algún conflicto entre lo previsto en la cláusula 2.2.1(ii) de los términos constitutivos del Fogaviso y la cláusula 8.2.2: éste prohíbe la coexistencia de la garantía del Fogaviso con otras garantías de terceros emitidas en respaldo del tomador del crédito intermedio, como sería el caso típico de los avales de SGR; mientras que aquél prevé justamente que el Fogaviso puede emitir garantías de respaldo.
Como conclusión, debe recordarse que la Ley de Presupuesto 2019 (Nº 27467, en su Cap. XII) eximió de IVA a la vivienda social, entendida como la que que sea parte de un proyecto inmobiliario concebido para personas de ingresos medios o bajos en los términos que defina el Ministerio del Interior, Obras Públicas y Vivienda, con un precio máximo de venta por unidad de vivienda de 140.000 unidades de valor adquisitivo (UVA).
La exención de IVA tiene un límite máximo -en términos de esfuerzo fiscal- de 60.000 viviendas nuevas en los próximos 4 años (sin dudas, un objetivo ambicioso, que implica volcar al mercado 15.000 viviendas sociales nuevas por año). Como expresión de deseo, se invitó a las provincias a establecer exenciones en los impuestos de Sellos e Ingresos Brutos relativos a proyectos de construcción de viviendas sociales. Tributos éstos sumamente distorsivos, con los cuales los constructores deben coexistir.
Con un déficit habitacional nacional estimado en 820 mil viviendas nuevas y 2,7 millones de viviendas que necesitan mejoras, un total de 3,5 millones de hogares necesitan de apoyo estatal. Son esos mismos sectores de ingresos medios o bajos tenidos en cuenta por el Fogaviso.
Según información de la Secretaría de Vivienda, entre 2003 y 2011 fueron terminadas cerca de 609 mil viviendas. En 2010 se terminaron menos de 35 mil viviendas.
Causa o efecto de este déficit -según la opinión del lector- es la falta de financiamiento a largo plazo: el crédito hipotecario sigue perdiendo participación en el Producto Interno Bruto (PIB): cayó de 3,4% a inicios de 2003 a un paupérrimo 1,3% en 2017 y a 1,6% en nuestros días, cuando en Chile, México o Brasil representa 23%, 10% y 8,5%, respectivamente. Con este panorama poco alentador, que requiere de grandes cantidades de inversión pública y privada, los pasos tomados por Kerr van en la dirección correcta: facilitar el acceso al crédito intermedio al constructor para aumentar el stock de vivienda social disponible es un paso importante.
(*) Abogado y magíster de Derecho Empresarial
