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Introducción
La vigencia del decreto de necesidad y urgencia (DNU) N° 70/2023 ha traído como resultado una serie importante de modificaciones en diversos cuerpos normativos, con una poco feliz armonía terminológica y de redacción, y con un impacto inmediato en el abordaje jurídico de la vida cotidiana.
Una de estas modificaciones gira en torno a las locaciones inmobiliarias, las cuales han sido objeto de múltiples cambios de un tiempo a esta parte, motivados por un escenario formado por la combinación de la creciente demanda habitacional y contextos económicos inflacionarios.
En este orden de ideas, el objetivo del presente artículo es poner el foco en las modificaciones más importantes en la materia mencionada.
Plazo
En relación con esta cuestión, debe recordarse que, hasta la reforma introducida por la ley N° 27551, el plazo mínimo para la celebración de contratos de locación era de dos años y que, dicha norma modificó el artículo 1198 del Código Civil y Comercial de la Nación, fijando tres años como el plazo mínimo legal y manteniendo las excepciones del artículo 1199 de idéntico cuerpo normativo con algunos cambios menores en términos de redacción.
Así las cosas, el DNU N° 70/2023 modifica nuevamente el mencionado artículo 1198 estableciendo que las partes del contrato pueden libremente fijar el plazo del mismo, sin necesidad de un mínimo pero regulándolo para el caso de silencio en el contrato. A la luz de ello, el nuevo texto del artículo 1198 fija en dos años el plazo mínimo para el caso de locación de vivienda permanente con o sin muebles; referencia al que fijen los usos y costumbres para las locaciones que el DNU mal define como temporales (debería decir “temporarias” y precisar mejor el alcance del término ya que todas las locaciones son temporales), y fija el plazo mínimo de tres años para el resto de las locaciones.
Desde ya que, efectuada la modificación en los términos descriptos, el DNU elimina las excepciones al plazo mínimo legal por devenir abstracta su regulación y mantiene la regulación en torno a los plazos máximos, que fijan en 20 años el aplicable a las locaciones habitacionales y en 50 años el que rige para los otros destinos.
Pagos anticipados. Fianza
Debe recordarse que previamente a la sanción de la ley N° 27551, el artículo 1196 del Código Civil y Comercial de la Nación prohibía la exigencia por parte del locador al locatario de pagos anticipados por más del valor de un mes de contrato y depósitos en garantía o exigencias asimilables por más del equivalente a un mes por cada año de contrato. Ello se entiende en razón del espíritu con el que fue concebida la norma, pensando al locador como la parte débil del vínculo y generando un esquema de protección sobre sus derechos. Adicionalmente, también se prohibía la exigencia de sumas dinerarias en concepto de “valor llave”.
Con la promulgación de la ley N° 27551, este espíritu proteccionista de la norma fue exacerbado a través de modificaciones más radicales sobre esta prohibición. En primer término, el importe en garantía se limitó al valor equivalente al primer mes de alquiler y se reguló la forma de su reintegro al finalizar el contrato, fijando la actualización de dicho depósito conforme el valor del último mes de alquiler, de conformidad con las pautas de indexación que luego serán abordadas por este artículo. Asimismo, se reguló también la imputación del depósito a deudas devengadas al momento de la finalización del contrato. Por otro lado, se mantuvo la prohibición de la exigencia del “valor llave” y se adicionó la prohibición de una práctica que hasta entonces se encontraba amparada por la ley y solía ser habitual como es la suscripción de pagarés u otros documentos adicionales al contrato, para evitar el desdoblamiento del precio pactado.
Con la llegada del DNU N° 70/2023 el artículo 1196 es reemplazado en su totalidad, estableciéndose la facultad de las partes de regular libremente las condiciones de la fianza y/o garantía pero adoleciendo este, como gran parte de la redacción del mencionado DNU de precisión y armonía, toda vez que, en el último párrafo pareciera limitar la periodicidad del pago de la devolución de la garantía estableciendo que “(…( no podrá ser inferior a un mes” (sic) y se pregunta el suscripto si esto quiere decir que el plazo mínimo de periodicidad en la devolución deberá ser de 30 días o si se trata de la periodicidad del pago de la garantía del locatario al locador o ambas.
Moneda de pago. Indexación
Impactadas por las modificaciones introducidas al texto de los artículo 765 y 766 por parte del DNU N° 70/2023, y el total reemplazo del texto del artículo 1199 del Código Civil y Comercial (que antes incluía las excepciones al plazo mínimo legal) se entiende que el precio de las locaciones inmobiliarias podría pactarse en moneda extranjera, lo que en la práctica puede traducirse en la obligación por parte del locatario de entregar dólares billetes estadounidenses. Asimismo, la reforma deja sin efecto los índices que fueron creados para la actualización de los precios de los contratos, permitiendo a las partes la libre elección del mismo, incluso, pudiendo en el caso de precio en moneda extranjera, elegir un índice foráneo, que difícilmente refleje las condiciones económicas imperantes en nuestro país.
Por ello, tal como se dijo, esta reforma deja sin efecto la vigencia del Índice de Contratos de Locación (ICL) creado por las modificaciones introducidas por la ley N° 27551, así como también el índice fijado por la modificación impuesta por la ley N° 27737, dejando al arbitrio de la voluntad de las partes la modalidad de indexación.
Resolución anticipada
A la hora de reflexionar sobre los cambios introducidos en este aspecto, debe rememorarse que previo a las modificaciones efectuadas por la ley N° 27551, por imperio del artículo 1221 del Código Civil y Comercial (CCYC), el locatario contaba con la facultad de resolución anticipada sin expresión de causa luego de transcurridos los primeros seis meses de vigencia del contrato. En tal supuesto, notificando previamente al locador, podía, durante el primer año de contrato, resolverlo abonando la suma equivalente a un mes y medio del valor a erogar durante el mes de la resolución, o transcurrido ese primer año, abonando la suma equivalente a un mes. Adicionalmente, en los casos de excepción al plazo mínimo legal (artículo 1199) se debía abonar la suma equivalente a dos meses de alquiler.
Con la modificación realizada por la ley N° 27551, el texto del artículo 1221 radicalizó la cuestión en favor del locatario ya que si bien estableció que el locatario debía notificar previamente al locador con un mes de anticipación, en los casos de locaciones inmobiliarias de vivienda, se relevó al locatario del pago de indemnización, si esa notificación era realizada con una antelación de tres meses como mínimo y luego de transcurridos los primeros seis meses de vigencia del contrato, lo que para el suscripto significaba un perjuicio desmedido para el locador.
Así, con la vigencia del DNU N° 70/2023, el texto del artículo 1221 del CCYC es reemplazado en su totalidad estableciendo que el locatario puede resolver anticipadamente el contrato abonando el equivalente a 10% del saldo del canon locativo futuro, calculado desde la fecha de la notificación de la rescisión hasta la fecha de finalización pactada en el contrato. Ahora bien, presume la notificación pero no establece su obligación y como muestra de la adolescencia de técnica legislativa del DNU, el suscripto advierte que si locador y locatario fijan la actualización del precio conforme algún índice de los autorizados por el propio DNU, será incierta la suma que deba abonar el locatario hasta que dichos índices no se publiquen efectivamente. Asimismo, tampoco se establece el plazo para el pago de dicha suma, lo que presume que las partes pueden convenirla. Por lo que, el propio DNU crea una situación de incertidumbre total que dificultará al locatario en el cumplimiento de su obligación.
Resolución imputable a las partes
En primer lugar, el DNU N° 70/2023 adiciona el inciso “d” al texto del artículo 1219 del CCYC incorporando como causal de resolución imputable al locatario, cualquiera que se encuentre expresada en el contrato. Ello, si bien es una muestra de la primacía de la libertad de contratación y autonomía de la voluntad en el espíritu del texto del DNU, desprotege demasiado al locatario quien, en la praxis de la negociación contractual es quien debe procurarse su vivienda, su comercio, o el espacio inmobiliario que necesite para el fin que lo necesite. Por esa razón es que puede generarse el riesgo de que, sugerida que sea la causal por el locador, el locatario no la acepte y deba recurrir a la continuidad de su búsqueda. Desde ya que este perjuicio no resulta gravoso o catastrófico porque obligará a los pretensos locadores a regular sus pretensiones dentro de la razonabilidad, y un exceso en la aplicación de la misma habilitará el control judicial de la misma por imperio de los artículos 960 y 989.
En segundo lugar, en cuanto a las razones con las que cuenta el locatario para imputar la resolución al locador, de forma sobreabundante y no necesaria, el DNU N° 70/2023 modifica la redacción del artículo 1220 del CCYC, contemplando el supuesto de que el uso y goce convenido se frustre por responsabilidad directa o indirecta del locatario, cuestión que, desde ya, en un hipotético caso deberá ser probada para hacerse valer.
Otras modificaciones
En función de haberse reflexionado previamente sobre las principales modificaciones establecidas, también deben incluirse otras modificaciones introducidas por el DNU N° 70/2023 a las locaciones en general y a las inmobiliarias en particular.
En tal sentido, se han derogado, el artículo 1202 del CCYC que obligaba al locador a pagar las mejoras; el 1204 de idéntico cuerpo normativo, que prohibía al locatario, salvo dolo del locador, que solicitara reducción del precio o procediera a la resolución del contrato por pérdida de luminosidad del inmueble; el artículo 1204 BIS de plexo mencionado, que daba al locatario la facultad de compensar con los cánones locativos, los gastos y acreencias que estuvieran a cargo del locador, previa notificación; y por último, el artículo 1221 BIS que establecía la posibilidad de las partes de iniciar formalmente la negociación para la continuidad del contrato dentro de los 3 meses previos a la finalización, mediante notificación, permitiendo al locatario rescindir sin indemnización ante silencio del locador o negativa de este a llegar a un acuerdo, artículo que resultaba abusivo para los derechos de este último.
Conclusiones
Si bien resulta apresurado emitir conclusiones con fuerza de dictamen sobre los efectos jurídicos que las modificaciones del DNU N° 70/2023 pueden generar en los contratos de locación inmobiliaria, lo cierto es que los mismos siempre representaron un “ecosistema” en el que debían introducirse reformas.
Ahora bien, de 2015 a esta parte, dichas reformas no han logrado darle al tema la relativa armonía que supo ostentar en tiempos de mayor estabilidad económica.
Si bien las reformas introducidas por las leyes N° 27551 y N° 27737 fueron dictadas detectando los perjuicios que el sistema oportunamente vigente generaba a los locatarios quienes, al margen de reformas pasadas y futuras, siempre serán la parte débil de la relación contractual (ello no cambia), generaron un daño grave en la figura del locador y sus derechos, intensificando el problema del acceso a la vivienda y a los inmuebles en general, y produciendo nuevos conflictos en el vínculo entre locador y locatario, en una excesiva función tutelar.
Sin perjuicio de ello, para quien suscribe, el DNU N° 70/2023 tenía en sus manos la posibilidad de efectuar modificaciones necesarias y positivas que no ha logrado efectuar debido a una ya expresada pobre técnica legislativa, sin armonía en sus conceptos y nociones, y dejando fuera ciertas normas que debían ser modificadas, adaptadas y hasta incluso derogadas para generar un ámbito de aplicación de reglas claras, aun cuando las mismas fueran mínimas y permitieran a las partes desarrollar plenamente su derecho a la libre contratación. Ello demuestra cierto apuro para la redacción del texto del DNU y su dictado y no parece venir a zanjar ninguna cuestión problemática sino a invertir el desequilibrio generado por las reformas anteriores y generar nuevos escenarios de incertidumbre que darán trabajo a los tribunales y a los profesionales jurídicos.
En conclusión, deberá esperarse para ver la suerte que el DNU corre a nivel legislativo para poder así comenzar a elaborar un mayor análisis para trabajar en las consecuencias de su aplicación.
(*) Robiglio Abogados. www.abogados.com.ar
