Tres consideraciones sobre la propiedad horizontal en Argentina

Por el Colegio de Agrimensores de la Provincia de Córdoba 

La tarea de los agrimensores es central al momento de determinar la ubicación, dimensiones y superficie del inmueble en el que se emplazan este tipo de construcciones

1.

Las grandes ciudades en general, y sus zonas céntricas en particular, suelen concentrar la mayor densidad poblacional. 

Los espacios más habitados suelen estar organizados en edificios en altura, que cuentan con una forma específica de organización de la propiedad: el derecho real de propiedad horizontal (comúnmente llamado “PH”), establecido en el Código Civil y Comercial de la Nación (CCCN).

Esta figura no es exclusiva de edificios en altura, sino que también puede presentarse como forma de división de distintas unidades habitacionales construidas dentro de un mismo lote, ya que cuando hablamos de división en PH no hablamos de la división de la tierra sino del o los edificios, mientras que la tierra queda en condominio entre los titulares de las diferentes unidades de PH. 

La Ley de Propiedad Horizontal en Argentina (Ley 13.512, hoy derogada e incorporada al CCCN), implicó una normativa que regulaba la propiedad y la convivencia en edificios de departamentos o en conjuntos de viviendas. Esta ley estableció los derechos y obligaciones de los propietarios de unidades en edificios compartidos, así como las reglas para la administración y mantenimiento de las áreas comunes.

Antes de la Ley de Propiedad Horizontal, en Argentina, la propiedad en edificios compartidos se regía por el Código Civil de 1889. Sin embargo, este código no abordaba adecuadamente las cuestiones relacionadas con la propiedad en condominios y edificios de apartamentos. 

En ese sentido, hasta la aparición de la ley 13512, los departamentos de un mismo edificio, por regla general, eran utilizados de manera exclusiva para alquiler, ya que no había una normativa que previera la copropiedad.

En 1948, Argentina promulgó la Ley de Propiedad Horizontal. Esta ley se inspiró en leyes de otros países, como España, y fue diseñada para regular la propiedad en edificios de departamentos de una manera más efectiva. La Ley de Propiedad Horizontal permitió la creación de reglamentos de copropiedad, estableciendo los derechos y responsabilidades de los propietarios, así como las reglas para la administración de los espacios comunes.

2.

Al permitir la división de un edificio en unidades individuales y regular la propiedad de éstas unidades, la Ley 13512 creó un marco legal que fomentó la propiedad de apartamentos en lugar de su alquiler exclusivo. Esto supuso un cambio significativo en el mercado inmobiliario argentino, al permitir que las personas compraran y fueran dueñas de unidades en edificios compartidos, lo que facilitó la inversión en bienes raíces y la propiedad de viviendas en un entorno urbano.

Es importante destacar que el origen de las propiedades horizontales (que, como dijimos, pueden ser edificios en altura, o varias edificaciones dentro de un mismo lote), como de cualquier otro inmueble, está en el trabajo de determinación que los agrimensores llevan adelante.

Es decir, que antes de construir un edificio de varias plantas es necesario que un agrimensor determine la ubicación, dimensiones y superficie del inmueble en el que se emplazará dicha construcción. Una vez conocidos los límites, se podrá comenzar a diseñar y proyectar la obra.

A lo largo de los años, se han realizado varias modificaciones y actualizaciones a la Ley de Propiedad Horizontal para adaptarla a las necesidades cambiantes de la sociedad y las características de los edificios modernos. Estas modificaciones han abordado cuestiones como la representación de los propietarios en las asambleas de copropietarios, las deudas y sanciones por falta de pago de expensas, y otros aspectos relacionados con la convivencia y la administración de los edificios.

La Ley de Propiedad Horizontal es fundamental para la convivencia armoniosa en edificios compartidos en Argentina. Regula aspectos como la elección de administradores, la distribución de gastos comunes, las mayorías necesarias para tomar decisiones importantes y la resolución de conflictos entre propietarios. También establece las bases para la creación de reglamentos internos que regulen aspectos específicos de cada edificio.

3. 

La propiedad horizontal es una entidad jurídica que hace alusión al conjunto de normas que regulan la división y organización de diversos inmuebles, como resultado de la segregación de un edificio.

En sí la propiedad horizontal no es un bien inmueble en particular sino un régimen que reglamenta la forma en que se divide un bien inmueble y la relación entre los propietarios de las partes privadas y las partes comunes con que se cuentan dentro de un edificio. 

A su vez, el reglamento de propiedad horizontal establece la organización de los copropietarios, el mantenimiento y uso de los bienes comunes.

Se trata por tanto de aquella especial forma de división de la propiedad que se ejerce sobre viviendas, oficinas, locales comerciales, bauleras, estacionamientos y otros en que se forme un condominio y que atribuye al titular de dichas unidades un derecho a la propiedad absoluto y exclusivo sobre las mismas, y un derecho de copropiedad forzada respecto a los bienes de dominio común y lo más importante, sobre la tierra sobre la cual se establece el derecho de propiedad horizontal.

Así pues, junto con el piso, el derecho de propiedad horizontal incluye un porcentaje de copropiedad sobre los elementos comunes de todos los propietarios de pisos en el edificio en cuestión. Tales elementos se consideran necesarios para el adecuado uso y disfrute del edificio, y la cuota que exista sobre ellos es completamente inherente a la propiedad del piso, siendo inseparable de ésta.

En ese sentido, la propiedad horizontal es un complemento entre la propiedad exclusiva  sobre las partes propias y  la copropiedad sobre la tierra y las partes comunes. 

Hemos mencionado las partes de un edificio; pero ¿Cómo podemos definirlas?

Podemos decir que las “partes propias” serían aquellas de un edificio en las que el uso y goce lo realiza exclusivamente su titular o quien éste delegue (inquilino).

Existen también “partes comunes” de uso exclusivo, correspondientes a una unidad (como por ejemplo los patios o los balcones).

Podemos decir que hay espacios comunes o de uso común tales como los pasillos, palieres, escaleras, terrazas, salones de usos múltiples, piletas, etc., donde todos los titulares o inquilinos tienen el derecho a su uso siempre que no destruyan ni desnaturalicen el motivo para el cual fueron creados.

Por otra parte, existen algunos elementos más, como las cubiertas y descubiertas, las superficies superpuestas y los vacíos; todos ellos son los diferentes polígonos que completan los elementos en un plano de división en propiedad horizontal.

El plano, resultado final de esta forma de dividir el derecho, es la forma de ver plasmados los distintos polígonos que se van generando, cada uno con su función y características.

Para finalizar, es importante recordar lo que ya dijimos “cuando dividimos en propiedad horizontal dividimos el edificio, nunca el territorio”. Esta operación supone la generación nuevas matrículas folios reales y nuevos números de cuenta, tantas como unidades propias haya y se registran en el Registro General de la Provincia en un Protocolo especial llamado Protocolo de Propiedad Horizontal. De esa manera, la propiedad de cada parte privada queda asentada en el Registro de la Propiedad