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2– En la especie, se dan análogas circunstancias fácticas y jurídicas entre la hipótesis que prevé expresamente el art. 2678, CC (constitución de hipoteca sobre porción indivisa) y el caso bajo análisis (constitución de usufructo sobre parte indivisa), toda vez que median razones afines a las que tuvo en cuenta el legislador en la norma expresada ut supra, conduciendo su aplicación a un resultado racional y sin que medien diferencias sustanciales que abonen adoptar una solución distinta.
3– Si para el caso de la “división de condominio” se aplican las reglas de la “división de las sucesiones” previstas en los arts. 3503/4, CC, en relación con los arts. 2695, 2696, 2697 y 2698 (“Las reglas relativas a la división de las sucesiones… y a los efectos que produce, deben aplicarse a la división de cosas particulares”), quedando la hipoteca sujeta al resultado de la partición (arts. 3123, 3504, CC), a igual regla o principio debe quedar sujeto otro de los derechos reales previsto en la misma normativa (art. 2503, CC) como es el usufructo.
4– En ese sentido se ha pronunciado la doctrina y jurisprudencia: “Al comentar el art. 2695, CC, expresan, como primera consecuencia, que se establece el principio general del efecto declarativo de la división, siendo el que consagra el Codificador en materia de partición hereditaria (arts. 3503 a 3513) y, como consecuencia, cada copropietario debe ser considerado como que hubiere sido, desde el origen de la indivisión, propietario exclusivo de lo que le hubiere correspondido en su lote. Como lo señala Salvat, se considera que la división tiene efecto retroactivo al día de la constitución del condominio y que, por consiguiente, el copropietario ha sucedido desde esa fecha en la propiedad del lote que le ha sido adjudicado… Evidentemente se persigue con este principio dejar sin efecto los derechos reales que cualquiera de los copropietarios hubiere constituido sobre la cosa, cuando ella no le fuere adjudicada en la partición realizada posteriormente”.
5– La segunda conclusión que emerge del art. 2695, CC, “consiste en que cada propietario debe ser considerado como que: nunca hubiese tenido ningún derecho de propiedad en lo que ha tocado a los otros condóminos”, lo que no es más que una consecuencia del principio consagrado en la primera parte del artículo.
6– “…para solucionar los problemas que pudieran suscitarse en esta materia, deberá acudirse a las reglas aplicables en materia de división hereditaria, conforme a lo resuelto por la jurisprudencia de nuestros tribunales”.
7– El condómino, si bien está facultado para constituir usufructo, ello está limitado a su parte indivisa y devendrá nulo salvo que en la posterior división de la cosa común, esa parte le fuera atribuida al instituyente, por aplicación del art. 2504, CC. Este principio general está aplicado expresamente en materia de condominio, art. 2683, CC.
8– “El usufructo queda subordinado al resultado de la partición, tal como sucede en el caso de la hipoteca sobre la parte indivisa (art. 2678) por lo que: Si al momento de la división de condominio, al condómino que constituyó el usufructo sobre su porción, nada le toca en lote, el usufructo no pesará sobre el o los restantes adjudicatarios. Si por el contrario, la totalidad de la cosa le tocara en su lote, el usufructo queda limitado al porcentaje por el cual se constituyó”.
9– En el caso bajo análisis, no entran a jugar otras consideraciones tales como el principio de la autonomía de la voluntad de las partes contratantes al tiempo de constituir los derechos reales, por lo que pierde toda relevancia que no se haya expuesto, en la escritura de constitución del usufructo, que éste subsistiría en caso de resultar comprador en la subasta un tercero, como consecuencia de la división del condominio que es materia de ejecución.
10– En el sub judice, corresponde declarar que el usufructo constituido por los accionados sólo subsistirá de resultar compradores dichos demandados, en la subasta de división de condominio a realizarse en estos autos y, en consecuencia, quedará extinguido si fuera adquirente cualquier otra persona.
Bell Ville, 23 de abril de 2010
Y CONSIDERANDO:
Estos autos, en los que a fs. 232 el Dr. Federico Andrés Venica, letrado-apoderado de los actores Osvaldo Agustín Filippi, Amalia Dora Filippi, Iris María Filippi y Desideria Rosa Filippi, interpone recurso de apelación en contra del AI N° 465 dictado por el señor juez de Primera Instancia, Segunda Nominación en lo Civil y Comercial de esta ciudad, de fecha 5/11/09, por el cual se rechazó la incidencia promovida a fs. 201. 1. Que la apelante expresa que planteó que los usufructos constituidos por los demandados sobre sus porciones indivisas sólo subsistiría si en el remate ellos resultaban adquirentes, y que la donación hecha a la esposa por uno de ellos es nula. Que los accionados sostuvieron que esa situación no causaba ningún perjuicio a los actores; que no cabía aplicar analógicamente el art. 2678, CC, y en todo caso se daría la consecuencia pretendida si el inmueble es adquirido por otro condómino; que en cuanto al otro punto ha sido rectificado. Que el a quo rechazó arguyendo que no debía regir por analogía la citada norma, no estando contemplado el supuesto dentro de los modos de extinción del usufructo, aun aceptando que puede influir en el resultado de la subasta. Que el rechazo del reclamo de su parte se fundó en cuatro argumentos: inexistencia de una disposición en la escritura de constitución del usufructo acerca de su destino en caso de venta; ausencia de normativa específica que contemple lo pretendido, ya que el art. 2678, CC, se refiere a las hipotecas; como tampoco en el Cap. del CC que legisla sobre la extinción del usufructo; la endeblez de la alegación del perjuicio que resultaría por la reducción del precio a obtener. Que lo resuelto por el a quo contiene graves e inadmisibles errores. Que con relación a la ausencia de cláusula en la escritura constitutiva, se pecaría de una ingenuidad superlativa al suponer que los constituyentes hubieran previsto algo al respecto, cuando su única intención fue, como se dice a fs. 220, lograr que aquellos pudieran adquirir el inmueble en la subasta al más bajo precio posible y de otra parte, es inadmisible pensar que los efectos y consecuencias de un derecho real a la enajenación del inmueble en que se asientan, puedan ser establecidos contractual o voluntariamente, si se repara en el art. 2503, CC. Que el carácter de orden público de las disposiciones relativas a los derechos reales se extiende, entre otros extremos, a su “extinción”. Que sobre la inexistencia de normativa específica, es otra ingenuidad creer que para cuestión debe existir, necesariamente, una norma positiva específica, citando el caso de la admisión de la acción de amparo o del recurso extraordinario por arbitrariedad de sentencia antes o en ausencia de su regulación legal. Que no se consultó la ley, la doctrina y jurisprudencia sobre el tema, invocados a fs. 181/3. Que a su parte sólo le correspondía afirmar los hechos, porque el derecho lo conoce el juez. Cita las opiniones coincidentes de Segovia y Machado, primeros comentaristas del CC sobre el art. 2843; luego Salvat en su obra actualizada por Argañaraz (D. Reales, t. III, 4ª ed. 1959, N° 1313, p.85), apuntando que por imperio del art. 3504, CC, ”en el caso de ser ella (la cosa) adjudicada a otro… se extinguen no solamente la hipoteca sobre la cosa entera, sino también la de la parte indivisa; no solamente las hipotecas, sino también el usufructo…”. Peña Guzmán (Der. Reales t. II. año 1979) “se extinguen… como la hipoteca establecida por uno de los condóminos, o el usufructo… establecidos sobre la parte indivisa cuando el inmueble hubiera tocado en lote a otro condómino”. Llambías-Alterini (C. Civil anotado t. IV-A- art. 2677, N° 11, p. 502) “Aunque tal subordinación a los resultados de la partición se contempla en los arts. 2678, 3123 y 3504, únicamente para la hipoteca, el principio debe generalizarse y extenderse a todos los derechos que se pueden constituir”. Borda (“Tratado Der. Civil – Reales – t. I, p. 482, N° 595, letra a) como consecuencia de la retroactividad de la división “quedan sin efecto las hipotecas, usufructos… que hubiese constituido uno de los condóminos no adjudicatarios sobre la cosa común” (arts. 2697, 2679, 2682 y 3504, CC). Que en cuanto al perjuicio para los actores, sostiene la apelante que no puede escapar que un campo sometido a usufructo tiene un valor muy inferior que si estuviera libre, como lo reconoce el a quo. Que es cierto que algunos autores señalan que aquello de la retroactividad sólo vale cuando la cosa se adjudica a uno de los condóminos. La solución resulta acertada con relación a la hipoteca resguardando el derecho del tercero. Pero cuando se trata de usufructo, gratuito y constituido luego de promovida la división y un fin espurio evidente, no parece lo más acertado porque significa premiar la mala fe. Que actos de esta clase caen bajo el anatema del art. 2682, CC, porque se han hecho “con perjuicio del derecho de los copropietarios”. Que, tan es cierto, que los alquileres son percibidos por uno de los supuestos nudos propietarios, acompañándose copia del contrato suscripto entre el arrendatario y Sergio Enrique Filippi. Que el a quo olvidó tratar el punto relacionado con la “nulidad del usufructo a favor de la esposa”, a pesar del allanamiento de fs. 209 vta. Que si bien allí se dice que ha sido rectificada, nada se ha acreditado. Que en subsidio, deja impugnada la imposición de costas porque la sola circunstancia de que la pretensión tenía apoyo doctrinal hubiera sido suficiente para declararlas por su orden. Nuevamente pide se aplique el art. 135, CPC, imponiendo costas al juez a quo por entender que ha cometido un error inexcusable de derecho, ya que le hubiera bastado consultar cualquier obra de derechos reales para resolver de otro modo, y que la larga lista citada lo corrobora. Que puede discutirse si el efecto declarativo y retroactivo de la finalización del condominio alcanza, o no, al supuesto en que el bien queda en manos de un tercero, pero de ninguna manera sostener, rotundamente, que nada pasa. Por último piden se fijen los porcentajes regulatorios de las labores precedentes y que se haga lugar al recurso y se impongan costas a los demandados y al juez. 2. Que los agravios quedaron contestados por la contraparte conforme al escrito de fs. 246/7, por el cual –en síntesis– piden el rechazo de la apelación sosteniendo que el judicante debió resolver la incidencia sobre la base de una pobre demanda que debió integrarse en dos partes, ya que inicialmente se pretendía que por simple decreto se nulificara el derecho real de usufructo. Que la petición se fundaba en el art. 2678, CC, sin mayores argumentaciones y sin analizar el instituto del usufructo. Que ahora, en la expresión de agravios se arriman citas que en nada pueden modificar lo resuelto por el a quo. Que no le asiste razón a la apelante porque el usufructo no contempla una norma como la de los arts. 2678 y 3123, CC, no correspondiendo aplicarlas por analogía. Que además, como los efectos de la extinción del condominio surgen de la propia ley, operado éste, quien se crea con derecho a reclamar la supresión del usufructo deberá plantearlo en la oportunidad que corresponde, ya que pueden darse diferentes hipótesis de adjudicación del inmueble, ya sea que lo adquiera uno o varios de los actuales condóminos, ya sea que fuera adquirido por un tercero. Hace notar que todas las citas del apelante se refieren a las “reglas relativas a la división del condominio”, que por imperio del art. 2698 deben remitirse a las de la “división de las sucesiones” y, entre estas reglas, se encuentra la del art. 3504, CC (efectos de la partición de la herencia), según el cual “si uno de los herederos ha constituido antes de la partición un derecho de hipoteca sobre un inmueble de la sucesión, y ese inmueble es dado por la división de la herencia a otro de los coherederos, el derecho de hipoteca se extingue”. Que siempre se habla del derecho de hipoteca, cuando el inmueble afectado le fuera adjudicado a otro condómino o coheredero, pero no si el inmueble es adquirido por un tercero. Que el “efecto declarativo” de la partición siempre se refiere a los derechos de los condóminos, respecto de los bienes. Que en dicha partición les han correspondido a otros condóminos, pero no se menciona a los terceros (arts. 2695/6, 3503/4, CC). Que por tanto, no existiendo en el título del usufructo una norma similar a la del art. 3123, CC, no procede la interpretación “amplia” que pretende la incidentista del art. 2678, CC, peticionando el rechazo del recurso, con costas. 3. Que la cuestión central, conforme al relato precedente, radica en la aplicación de las reglas previstas en los arts. 2678, 3123 y 3503/4, CC, al usufructo gratuito constituido por los condóminos accionados sobre su porción indivisa. Que en forma preliminar debemos recordar que conforme al art. 16, CC, si una cuestión civil no puede resolverse por las palabras ni por el espíritu de la ley, se atenderá a los principios de leyes análogas; y si aún la cuestión fuere dudosa, se resolverá por los principios generales del derecho, teniendo en consideración las circunstancias del caso. Que de tal manera, los principios o reglas establecidos por disposiciones legales análogas deben ser seguidos para resolver los casos no previstos expresamente en materia civil, conforme a la denominada “teoría de la hermenéutica” jurídica, considerada como el conjunto de principios que debe tomar en cuenta el intérprete para una adecuada interpretación de la norma jurídica, seguida por nuestro C. Civil en el artículo precitado (conf: Llambías: “Tratado Der. Civil” –Parte general– t. I, p. 107, Ed. 7ª, año 1978). El mismo autor apunta que el “principio de analogía” constituye un procedimiento interpretativo al que se recurre cuando en el ordenamiento jurídico no se halla una norma aplicable al caso. La analogía consiste en “el procedimiento lógico que tiende a inducir de soluciones particulares el principio que las explica, para buscar enseguida las condiciones del mismo principio en otras hipótesis a las que se lo aplica por vía de deducción. El fundamento de la analogía descansa en un instituto profundo de nuestra naturaleza, por el cual experimentamos un deseo de igualdad jurídica y aspiramos a que las mismas situaciones de hecho se rijan por idénticos principios jurídicos”. “Lo esencial para el funcionamiento de la analogía consiste en que el caso no normado sea semejante sustancialmente al previsto por la norma, es decir, que uno y otro tengan uno o más elementos comunes y los demás distintos, con tal que las divergencias no sean sino accidentales” (Autor y obr. precits., p.115, cita 30 bis- LL 105-712; idem: Salas-Trigo Represas: Código Civil Anotado, t. 1, p. 17 N° 10 s/ “principios de leyes análogas”). Que en el mismo sentido se ha pronunciado reiteradamente la Corte Suprema de la Nación, propugnando desde una de sus primeras sentencias la “interpretación armonizadora de las normas”, estableciendo el siguiente estándar de interpretación: “La inconsecuencia o la falta de previsión jamás se supone en el legislador, y por esto ha de reconocerse como un principio inconcuso que la interpretación de las leyes debe hacerse siempre evitando darles aquel sentido que ponga en pugna sus disposiciones, destruyendo las unas por las otras, y adoptando, como verdadero, el que las concilie y deje a todas con valor y efecto” (conf: Rodríguez, Claudia B., en Reseña publicada por JA, Lexis Nexis, t. Año 2004-IV-suplemento fasc. N° 9 del 1/12/04). Que en la especie se dan análogas circunstancias fácticas y jurídicas entre la hipótesis que prevé expresamente el art. 2678, CC, (constitución de hipoteca sobre porción indivisa) y el caso bajo análisis en estos autos (constitución de usufructo sobre parte indivisa), toda vez que median razones afines a las que tuvo en cuenta el legislador en la norma expresada ut supra, conduciendo su aplicación a un resultado racional y sin que medien diferencias sustanciales que abonen adoptar una solución distinta. En efecto, si para el caso de la “división de condominio” se aplican las reglas de la “división de las sucesiones” previstas en los arts. 3503/4, CC, como lo admite la apelada a fs. 247, en relación con los arts. 2695, 2696, 2697 y 2698 (“Las reglas relativas a la división de las sucesiones… y a los efectos que produce deben aplicarse a la división de cosas particulares”), quedando la hipoteca sujeta al resultado de la partición (arts. 3123, 3504, CC), a igual regla o principio debe quedar sujeto otro de los derechos reales previsto en la misma normativa (art. 2503, CC) como es el usufructo. Que en tal sentido se ha pronunciado de manera uniforme la doctrina y jurisprudencia sobre el tema, conforme a las citas efectuadas por la apelante, a las que agregamos de nuestra cosecha las siguientes: Garrido-Andorno, en su Código Civil Anotado – Der. Reales- t. II, p. 479/51, al comentar el art. 2695, CC, expresan, como primera consecuencia, que se establece el principio general del efecto declarativo de la división, siendo el mismo que consagra el Codificador en materia de partición hereditaria (arts. 3503 a 3513) y, como consecuencia, cada copropietario debe ser considerado como que hubiere sido, desde el origen de la indivisión, propietario exclusivo de lo que le hubiere correspondido en su lote. Como lo señala Salvat, se considera que la división tiene efecto retroactivo al día de la constitución del condominio y que por consiguiente, el copropietario ha sucedido desde esa fecha en la propiedad del lote que le ha sido adjudicado… (D. Reales, III, N° 1311). Evidentemente se persigue con este principio dejar sin efecto los “derechos reales” que cualquiera de los copropietarios hubiere constituido sobre la cosa, cuando ella no le fuere adjudicada en la partición realizada posteriormente”. Y la segunda conclusión que emerge del art. 2695, CC, “consiste en que cada propietario debe ser considerado como que nunca hubiese tenido ningún derecho de propiedad en lo que ha tocado a los otros condóminos”, lo que no es más que una consecuencia del principio consagrado en la primera parte del artículo. Como consecuencia de ello –señala Lafaille– que frente a los arts. 2695, 2696, 2678, 3123, 3504 y correlativos, declaran la retroactividad en el sentido de que por considerarse que el constituyente de gravámenes fue siempre dueño de su lote y jamás tuvo derecho sobre el adjudicado a sus copropietarios, aquel acto vale para el primer caso y carece de eficacia en el segundo, o bien queda reducido en la medida que resulta de la partición (Der. Reales, II, N° 1131)”. “Para concluir, digamos que para solucionar los problemas que pudieran suscitarse en esta materia, deberá acudirse a las reglas aplicables en materia de división hereditaria, conforme a lo resuelto por la jurisprudencia de nuestros tribunales” (Garrido-Andorno, ob. y t. precit. p. 480). Y estos mismos autores, al comentar el art. 2843, CC, citan como concordante lo dispuesto en el art. 2678 del mismo cuerpo legal, con la advertencia final de que la constitución de usufructo por un condómino queda sujeta al resultado de la partición conforme al efecto declarativo que tiene la división de condominio (arts. 2695/6, 2696/7, CC, Garrido-Andorno, Der. Reales, t. III, p. 285). Que en igual sentido Lavalle Cobo y María Fornari (comentario al art. 2843, CC, en la obra Código Civil dirigida por Zannoni-Kelmemajer de Carlucci, t. 11, Ed. Astrea) apuntan que el condómino, si bien está facultado para constituir usufructo, ello está limitado a su parte indivisa y que devendrá nulo salvo que en la posterior división de la cosa común esa parte le fuera atribuida al instituyente, por aplicación del art. 2504, CC. Este principio general está aplicado expresamente en materia de condominio… art. 2683, CC. Roberto Malizia, por su parte, al comentar dicho art. 2483, en la obra Código Civil Comentado dirigida por Claudio Koper (Derechos Reales – t. II- p. 681 Ed. año 2004), puntualiza que el usufructo queda subordinado al resultado de la partición, tal como sucede en el caso de la hipoteca sobre la parte indivisa (art. 2678) –el subrayado corresponde al tribunal– por lo que: Si al momento de la división de condominio, al condómino que constituyó el usufructo sobre su porción nada le toca en lote, el usufructo no pesará sobre el o los restantes adjudicatarios. Si por el contrario, la totalidad de la cosa le tocara en su lote, el usufructo queda limitado al porcentaje por el cual se constituyó”. Por último, Bueres-Highton (Código Civil Anotado, t. 5°, ed. 1997, p. 942, s/ el art. 2843), se expresan en sentido concordante, concluyendo como lo enseña Lafaille en que si al finalizar el condominio, quien lo constituyó no llegara a recibir ninguna parte sobre el objeto, el gravamen no pasará sobre los adjudicatarios, los que en virtud de la ficción legal del art. 2678, se considerará que hubiesen adquirido el dominio desde el comienzo del condominio. Que tales son las reglas que gobiernan el caso bajo análisis, sin que entren a jugar –por razones del orden público que impera en materia de la forma de constitución y extinción de los derechos reales– otras consideraciones tales como el principio de la autonomía de la voluntad de las partes contratantes al tiempo de constituirlos, por lo que pierde toda relevancia que no se haya expuesto, en la escritura de constitución del usufructo, que éste subsistiría en caso de resultar comprador en la subasta un tercero, como resultado de la división del condominio que es materia de ejecución en autos. Por tanto, le asiste razón al planteo de los recurrentes, debiendo hacerse lugar a la apelación, declarándose que el usufructo constituido por los accionados, Susana Teresa Albri y Sergio Enrique Filippi, conforme al primer testimonio de la escritura pública que en copia simple obra a fs. 181/2, admitida por las partes, sólo subsistirá de resultar compradores dichos demandados en la subasta de división de condominio a realizarse en estos autos y, en consecuencia, quedará extinguido si fuera adquirente cualquier otra persona, revocándose el auto en recurso. 4. Que por otra parte, como lo advirtió la apelante en el primer momento y reiteró a fs. 201 vta., constituyendo el usufructo a título gratuito dado por Sergio Enrique Filippi a favor de su esposa Zulema Beatriz Sarmiento, un acto de donación comprendido en la prohibición legal del inc. 1 art. 1807, que lo nulifica, planteo que fue consentido por los demandados al contestar, manifestando que dicha escritura ha sido “rectificada”, lo que debe interpretarse que ha sido dejada sin efecto en esa parte la constitución del usufructo, volviéndose abstracta la cuestión por falta de oposición, tanto es así que el a quo omitió efectuar declaración alguna al respecto. Empero, a fin de aventar cualquier escrúpulo, atendiendo a la petición de la apelante y ante la falta de agregación de la pertinente escritura rectificativa, no sólo le resulta aplicable la conclusión arribada en el punto principal precedente sino que también, ad eventum, resulta manifiesta la invalidez invocada (incapacidad de derecho – Borda, Tratado Der. Civil – Contratos, t. II, p. 403, N° 1517); corresponde tener presente que dicho usufructo deviene inoponible a terceros adjudicatarios del bien en la subasta a realizarse en autos. 5. Que en cuanto a las costas, en ambas instancias, corresponde imponerlas a la parte incidentada por resultar vencida (arts. 130/3 y concs., CPC). Que con relación a la imposición de las “costas disciplinarias” al juez, previstas en el art. 135, CPC, peticionadas a fs. 244 y vta., invocándose la comisión de un error inexcusable de derecho al no haber seguido las opiniones doctrinarias sobre el tema invocadas por la incidentista, pero a la vez admitiendo que pudo discutirse si el efecto declarativo y retroactivo de la finalización del condominio alcanza, o no, al supuesto en que el bien queda en manos de un tercero, reiteramos sobre el punto lo expuesto en estos mismos autos al resolver sobre análoga petición en el recurso de casación (ve.: AI N° 142 del 23/10/08, punto N° 4, fs. 170 vta. a 172 vta.), en donde se concluyó en el carácter excepcional de tal sanción, la que se impone cuando el juez ha sido el causante del equívoco productor de un daño, advirtiéndose que la jurisprudencia ha interpretado el precepto en forma restrictiva. Que en la especie, el juzgador, ante una situación no legislada en forma expresa, incurre sólo en un error lógico en cuanto al método de interpretación aplicado, lo que lo lleva a excluir la aplicación de las reglas o principios de normas análogas que conducían a la solución opuesta perseguida por la apelante. Que por tanto, conforme a la jurisprudencia y doctrina precitada sobre el tema (ve. fs. 171 vta. de la Sala CC del TSJ in re “Maquieira” y la opinión del Sr. Vocal Dr. Carlos García Alloco), a la cual corresponde remitirnos brevitatis causa, en mérito a todo ello, en la especie concluimos en la inaplicabilidad de las costas al juez pretendida por la incidentista. 6. Porcentajes regulatorios: habiendo los letrados de los apelantes, Dres. Federico Andrés Venica y Oscar Hugo Venica, manifestado a fs. 244 vta. pto. V., la calidad de monotributistas (conf. art. 27, párr. 1°, ley 9459), procede la fijación de dichos porcentajes por sus labores en el recurso de apelación de la sentencia, teniéndose en cuenta las pautas de evaluación cualitativas de los incs. 1, 2, 4, 5 y 7, art. 36, ley 8226 (aplicable en este tramo del proceso por el art. 125,
Por tanto, el tribunal,
RESUELVE: I. Hacer lugar al recurso de apelación interpuesto por la parte actora, revocándose el AI N° 465 de fecha 5/11/09 y, en consecuencia, acoger la incidencia de fs. 201 declarándose que el usufructo de referencia constituido por los accionados, Susana Teresa Albri y Sergio Enrique Filippi, conforme al primer testimonio de la escritura pública que en copia simple obra a fs. 181/2, sólo subsistirá de resultar compradores dichos demandados en la subasta de división de condominio ordenada en estos autos y, de no ser así, quedará extinguido si fuera adquirente cualquier otra persona. II. Téngase presente que el usufructo gratuito constituido por Sergio Enrique Filippi a favor de su cónyuge Zulema Beatriz Sarmiento, ha devenido inoponible a terceros adjudicatarios del bien en la subasta a realizarse en autos. III. Las costas, en ambas instancias, se imponen a la parte incidentada.
