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MEDIDAS PREPARATORIAS. Determinación del demandado. PRUEBA. REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE. Ausencia de informe. Diferencias con los informes de las otras reparticiones. No supletoriedad. Reconstrucción de folio: Procedencia1- En la especie, la informativa del Registro de la Propiedad Inmueble es una prueba relevante puesto que de ella surgirá el demandado, que no es otro que el titular registral. El inc.2 art.781, CPC, establece claramente la diferencia entre los informes de las reparticiones catastrales, de recaudación tributaria y prestatarias de servicios públicos (mencionadas en el inc.1), al determinar que el tribunal debe requerir informes “Al Registro de la Propiedad Inmueble, con los datos sobre la presunta titularidad del dominio que surjan de los informes precedentes -los del inc.1 mencionado-, para que confirme o rectifique esa titularidad y, en su caso, informe sobre quiénes son titulares de otros derechos reales que afecten ese dominio y sus domicilios”.
2- Ratifica la importancia de este informe del Registro General el art. 782, CPC, cuando establece que “La demanda deberá deducirse dentro del plazo fatal de veinte días de expedido el informe registral a que se refiere el inc.2 del artículo precedente … La acción se dirigirá contra quienes aparezcan como titulares del dominio en el informe a que se refiere el inc.2 del artículo anterior y contra quienes se consideren con derechos sobre el inmueble objeto del juicio”.
3- La única repartición que se encuentra en condiciones de determinar quiénes son los propietarios de los inmuebles es el Registro General, no cumpliendo con esa función los informes de Catastro, de la Dirección de Rentas o de otras reparticiones, los cuales son requeridos en estas medidas preparatorias para otros fines (plano de mensura, estudio de antecedentes, quiénes aparecen como titulares de dominio, contribuyentes o usuarios del inmueble, etc.).
4- El art.24, ley 14159 –en que funda su apelación la institución actora– no resulta aplicable a los presentes. El Código Civil contiene en algunos casos normas procesales cuando esa reglamentación ha sido necesaria para asegurar la operatividad del derecho de fondo; pero respecto de la prescripción adquisitiva, no ha incluido ninguna norma procesal.
5- Para convertirse el poseedor en propietario en los términos del art. 4015, CC, se recurría a un acto de jurisdicción voluntaria una sumaria información, legislado en nuestra ley ritual en los arts. 876 a 879. Como este sistema no ofrecía garantías y la aprobación judicial se dictaba “en cuanto por derecho corresponda y sin perjuicio de terceros”, en el año 1952 el Congreso de la Nación sancionó la ley 14159 de Catastro, cuyo art. 24 reglamenta el trámite procesal de la usucapión.
6- La provincia de Córdoba sancionó la ley 5445 el 31/10/72, como parte integrante del CPC local. Sin embargo, el 29/5/95 se promulgó el nuevo Código Procesal actual, que entró en vigencia en junio del año siguiente, en cuyo Capítulo IX del Título I, del Libro Tercero (arts.780 a 790) reglamenta al proceso de usucapión como juicio declarativo especial, quedando derogada con esta sanción la ley 5445.
7- El Córdigo ritual provincial contiene la reglamentación más minuciosa y detallada del juicio de usucapión y agrega más adelante que la ley 14159 es aplicable, sin más, a las provincias que no han reglamentado especialmente el juicio de usucapión. Y ello es así, ya que, en principio, las normas procesales son materias no delegadas y, por tanto, de competencia exclusiva de las provincias, como surge del art.121, CN.
8- En la especie, entre la distinta redacción del inc.2 art. 781, CPC, y la del art. 24, ley 14159, es aplicable la primera, porque en el caso de la declaración de la adquisición del dominio por prescripción, el proceso que conduce a ese nuevo estado de certidumbre debe proteger a quienes eventualmente podrían ser afectados en su derecho de propiedad. El art. 782 determina, en su segundo párrafo, que la acción se dirigirá contra quienes aparezcan como titulares de dominio en el informe a que se refiere el inc.2 del artículo anterior y contra quienes se consideren con derechos sobre el inmueble objeto del juicio.
9- Si en autos la actora no quiere reconstruir el folio –tal como lo sugiere el a quo– puede recurrir al procedimiento establecido en el mismo cuerpo legal para los casos en que no se pudiera establecer quién figura como titular del dominio; es decir, procediéndose en la forma que los Códigos de procedimientos señalan para la citación de personas desconocidas.
C5a. CC Cba. 18/11/08. AI Nº 383. Trib. de origen: Juzg. CC, Conc., y Fam. Alta Gracia. “Asociación Civil Alta Gracia Golf Club – Usucapión – Medidas preparatorias para usucapir – Expte. 1503636/36”
Córdoba, 18 de noviembre de 2008
Y CONSIDERANDO:
Estos autos, venidos en apelación del Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Comercial, Conciliación y Familia de Alta Gracia, en contra del Auto Nº 859 de fecha 23/11/07, dictado por el Sr. juez subrogante Dr. Emilio A. Drazile, que dice: “1) Acoger parcialmente el recurso de reposición interpuesto en contra del proveído de fecha veintinueve de junio de dos mil siete. En consecuencia, déjase sin efecto la parte del proveído que ordena librar oficio al Juzgado Electoral a fin que informe sobre el domicilio de los colidantes y a la Unidad Ejecutora. 2) Rechazar el planteo relacionado a la exigencia del informe registral respecto a uno de los dominios afectados al presente juicio en consecuencia mantener el proveído en cuestión en la parte que ordena cumplimentar en forma el informe al Registro de la Propiedad. 3) No imponer costas por el presente…”. 1. Contra el interlocutorio precitado, la Asociación Civil Alta Gracia Golf Club interpuso recurso de apelación, el que, concedido, hizo radicar la causa en esta instancia, en donde se cumplimentaron los trámites de ley. 2. El Dr. Guillermo Martín Ruarte, en representación de la citada institución, se agravia por considerar que la resolución no sólo la obliga a rehacer un título cuando todavía su derecho a la prescripción adquisitiva no ha sido reconocido en juicio, sino que también la condiciona a realizar un trámite no previsto por la ley que le ocasiona un gasto de tiempo y dinero que no resulta del caso realizar en esta instancia. Dice que con respecto a la legitimación pasiva debemos atenernos a lo dispuesto por el art. 24, ley 14159, y art. 782, CPC, que establecen que serán demandados los que aparezcan como titulares del dominio en el informe de Catastro, del Registro General o de cualquier otro Registro. Estima que no se encuentra contemplada la situación que se plantea en autos en la que el Registro no informa, no porque la persona no esté individualizada o se desconozca de quién se trata, sino porque el folio se encuentra deteriorado. Entiende que allí radica el error del juzgador, quien en vez de recurrir al art. 24, ley 14159, que no se encuentra derogado, envía a su representada a reconstruir un folio sin justificación alguna. Afirma que cuando el informe no puede ser contestado por el Registro, puede utilizarse para la identificación del titular dominial el informe de Catastro o de cualquier otro registro, sin que desde ningún punto de vista la ley obligue a recomponer el folio. Explica que, en autos, del informe de Catastro obrante a fs. 43/45 se individualiza debidamente a la demandada “Compañía de Tierras y Hoteles de Alta Gracia SA”, se hace constar que a los fines impositivos el inmueble se encuentra empadronado a nombre de la misma sociedad y, a mayor abundamiento, obran a fs. 12/14 estudios de títulos, a fs. 19/25 informe de la Dirección General de Rentas y a fs. 35/40 informe de Catastro de la Municipalidad de Alta Gracia de donde se desprende la titularidad. Aduce que lejos está en la causa la necesidad de reconstruir un folio para poder determinar la persona del demandado, ya que ello ha sido suplido correctamente con los informes antes mencionados. Manifiesta también que si alguna duda existiere sobre la persona del demandado, queda salvada; en primer lugar pues el Sr. juez a quo subrogante, además de citar a los demandados denunciados al iniciar la acción, debe llamar a todos aquellos que se consideren con derecho sobre el inmueble objeto del juicio, y, en segundo lugar, se podrá citar a los demandados indeterminados que se consideren con derecho sobre el bien como lo dispone el art. 783, CPC. Agrega que el art. 782, CPC, en modo alguno ordena la reconstrucción del folio como exclusiva y excluyente. Expresa que el decreto que dé trámite a la causa deberá citar al demandado denunciado por su mandante y supuesto propietario del inmueble en el domicilio que se denuncia en la demanda, y a los sujetos indeterminados como a los que se crean con derechos sobre el inmueble, por edictos. Reitera que no existe motivo alguno para exigirle a su representada un requisito que no surge de la ley y que causa un perjuicio de tiempo y dinero, obligándola a realizar un trámite sobre una propiedad en la que todavía no ha obtenido sentencia favorable. Cita jurisprudencia que estima pertinente a fin de avalar su postura. 3. Analizados los agravios a la luz de las constancias de autos, llegamos a la conclusión de que deben ser rechazados. En efecto, la cuestión a resolver es si –como lo sostiene la apelante– el informe del Registro General de la Propiedad Inmueble puede ser suplido por los informes de Catastro o de cualquier otro Registro. Según la quejosa, encontrándose deteriorado el folio del Registro General, el señor juez a quo subrogante debió aplicar el art. 24, ley 14159, el que en su apartado a) dice textualmente: “El juicio será de carácter contencioso y deberá entenderse con quien resulte titular del dominio de acuerdo con las constancias de Catastro, Registro de la Propiedad o cualquier otro registro oficial del lugar del inmueble, cuya certificación sobre el particular deberá acompañarse con la demanda…”. Dice que en autos existen los informes de Catastro (fs.43/45), de la Dirección General de Rentas, de donde se desprende que el titular dominial del inmueble que se quiere adquirir es “La Compañía de Tierras y Hoteles Alta Gracia SA”; resultando innecesaria la reconstrucción del folio a que hace referencia el interlocutorio apelado. Disiento con lo afirmado por la apelante, ya que la informativa del Registro de la Propiedad Inmueble es una prueba relevante, puesto que de ella surgirá el demandado, que no es otro que el titular registral (Tinti, Pedro León, El proceso de usucapión, p. 152). El inc.2 art.781, CPC, establece claramente la diferencia entre los informes de las reparticiones catastrales, de recaudación tributaria y prestatarias de servicios públicos (mencionadas en el inc.1), al determinar que el tribunal debe requerir informes “Al Registro de la Propiedad Inmueble, con los datos sobre la presunta titularidad del dominio que surjan de los informes precedentes -los del inc.1 mencionado-, para que confirme o rectifique esa titularidad y, en su caso, informe sobre quiénes son titulares de otros derechos reales que afecten ese dominio y sus domicilios”. Ratifica la importancia de este informe del Registro General la norma siguiente (art.782) cuando establece que “La demanda deberá deducirse dentro del plazo fatal de veinte días de expedido el informe registral a que se refiere el inc.2° del artículo precedente… La acción se dirigirá contra quienes aparezcan como titulares del dominio en el informe a que se refiere el inc.2° del artículo anterior y contra quienes se consideren con derechos sobre el inmueble objeto del juicio”. La realidad es que la única repartición que se encuentra en condiciones de determinar quiénes son los propietarios de los inmuebles es el Registro General, no cumpliendo con esa función los informes de Catastro, de la Dirección de Rentas o de otras reparticiones, los cuales son requeridos en estas medidas preparatorias para otros fines (plano de mensura, estudio de antecedentes, quiénes aparecen como titulares de dominio, contribuyentes o usuarios del inmueble, etc.). La misma institución apelante, al expresar agravios, nos transcribe una jurisprudencia que dice que “La individualización del titular o titulares del inmueble que se pretende usucapir constituye garantía de la defensa en juicio como que, tratándose de un juicio de carácter contencioso, deberá entenderse con quien resulte propietario”; reconociendo luego que no conociéndose o no pudiéndose establecer con precisión quién figura como titular, recién entonces cabe proceder en los términos del art.783 de nuestra ley ritual, es decir, cuando la demandada es considerada como una persona incierta, un sujeto desconocido o cualquier persona que se considere con derecho al inmueble. En realidad, el señor juez a quo subrogante ha expuesto claramente las razones por las cuales considera –principalmente en el sublite– necesario e ineludible el informe del Registro General. Consideramos que el art. 24, ley 14159 –en que funda su apelación la institución actora– no resulta aplicable al caso de autos. En efecto, debemos recordar que el Código Civil contiene en algunos casos normas procesales, cuando esa reglamentación ha sido necesaria para asegurar la operatividad del derecho de fondo; pero respecto de la prescripción adquisitiva, no ha incluido ninguna norma procesal. Lo mismo ocurría con los Códigos de Procedimientos locales, que no reglamentaron de manera alguna el proceso de usucapión. Para convertirse el poseedor en propietario en los términos del art. 4015, CC, se recurría a un acto de jurisdicción voluntaria una sumaria información, legislado en nuestra ley ritual en los arts. 876 a 879. Como este sistema no ofrecía garantías y la aprobación judicial se dictaba “en cuanto por derecho corresponda y sin perjuicio de terceros”, en el año 1952 el Congreso de la Nación sancionó la ley 14159 de catastro, cuyo art. 24 reglamenta el trámite procesal de la usucapión; disponiendo el art.25 que “El precedente artículo se tendrá por incorporado al Código Civil y se aplicará de inmediato a todos los juicios de adquisición de inmuebles por prescripción, en los que aún no se haya dictado sentencia con autoridad de cosa juzgada”. El art.24 fue modificado posteriormente en el año 1958 por el decreto-ley 5756/58. Ahora bien, nuestra Provincia sancionó el 31/10/72 la ley 5445 como parte integrante del Código Procesal Civil y Comercial local. Sin embargo, el 29/5/95 se promulgó el nuevo Código procesal vigente en nuestra provincia, que entró en vigencia en junio del año siguiente, en cuyo Capítulo IX del Título I, del Libro Tercero (arts.780 a 790) reglamenta el proceso de usucapión como juicio declarativo especial, quedando derogada con esta sanción la ley 5445. Nuestro código ritual contiene la reglamentación más minuciosa y detallada del juicio de usucapión (Tinti, ob.cit., p. 126), agregando más adelante que la ley 14159 es aplicable, sin más, a las provincias que no han reglamentado especialmente el juicio de usucapión. Y ello es así ya que, en principio, las normas procesales son materias no delegadas y, por tanto, de competencia exclusiva de las provincias, como surge del art.121, CN; expresando reiteradamente la Corte Suprema de Justicia que “….las provincias no han delegado en la Nación facultades para legislar en materia procesal” (Fallos 195-50; 222-268 y 227-649). En el caso que nos ocupa, entre la distinta redación del inc.2 art. 781 del nuestro CPC y la del art.24, ley 14159, no dudamos en aplicar la primera, no sólo por lo que acabamos de señalar, sino porque en el caso de la declaración de la adquisición del dominio por prescripción, el proceso que conduce a ese nuevo estado de certidumbre debe proteger a quienes eventualmente podrían ser afectados en sus derechos de propiedad. Como dijimos anteriormente, el art.782 determina, en su segundo párrafo, que la acción se dirigirá contra quienes aparezcan como titulares de dominio en el informe a que se refiere el inc. 2 del artículo anterior y contra quienes se consideren con derechos sobre el inmueble objeto del juicio. En realidad, si la actora no quiere reconstruir el folio, tal como lo sugiere el señor juez subrogante, puede recurrir al procedimiento establecido en el mismo cuerpo legal para los casos en que no se pudiera establecer quién figura como titular del dominio; es decir, procediéndose en la forma que los códigos de procedimientos señalan para la citación de personas desconocidas. Por todo lo expuesto, considero que la resolución recurrida se ajusta a derecho, mereciendo su confirmación.
En su mérito y lo dispuesto por el art. 382, CPC,
SE RESUELVE: 1. Rechazar el recurso de apelación. 2. Confirmar el interlocutorio recurrido. 3. Imponer las costas de la segunda instancia a la institución apelante.
Abraham Ricardo Griffi – Rafael Aranda ■
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