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BOLETO DE COMPRAVENTA. Adquirente por boleto no registrado. Inoponibilidad. Interpretación del art. 2355, CC. DERECHO PERSONAL. Preferencia del acreedor embargante
1– “Aun suponiendo que el párrafo final del art. 2355, CC, acuerde al poseedor por boleto un derecho real, igualmente ese derecho sería inoponible a los terceros por su falta de registración (art. 2505, CC). Calificada doctrina tiene dicho que el hecho de que el art. 2355 reconozca la posesión del adquiriente por boleto como legítima, no basta para reconocerle a esa legitimidad eficacia erga omnes sino que corresponde establecer respecto de quién o quiénes se considera esa posesión como legítima”.
2– «Si el derecho del comprador por escritura sólo es oponible a los terceros con motivo de su registración, va de suyo que no se puede soslayar la exigencia de registración a favor del comprador que ni siquiera tiene escritura, sino sólo un instrumento privado.» «…si la ley 17807 impone la registración de los documentos que constituyan o modifiquen derechos reales sobre inmuebles (art. 2 inc. a.) y no se prevé la registración de boletos privados, ello implica que el ordenamiento no ha reconocido los boletos como título hábil para la constitución de derechos reales sobre el inmueble vendido. … la venta de inmuebles pactada en instrumento privado acuerda al comprador sólo derechos personales (art. 1185, CC) y el boleto es para los terceros –res inter alios acta– (art. 1199, CC).»
3– «Atribuir al último párrafo del art. 2355, CC, el efecto de reconocer al comprador por boleto un derecho a la posesión oponible a los terceros, quedando al titular registral sólo un dominio formal, es incompatible con el art. 2513, CC, basamento esencial de nuestro régimen dominial, conforme al cual es inherente a la propiedad el derecho a poseer la cosa «.
4– «En cuanto al art. 3270, CC, no creo que obste a esa conclusión. Si con motivo de un contrato el deudor ejecutado ha hecho entrega de la posesión del bien embargado a un tercero, ese contrato es oponible al embargante o al adquirente en subasta…».
5– «…la preferencia que los arts. 592 y 594, CC, acuerdan al acreedor a quien se ha hecho tradición de la cosa debida, presupone un conflicto entre acreedores munidos de igual título. Si, por el contrario, el título del poseedor es inoponible a terceros –tal el caso del boleto– su preferencia cederá frente al embargante o adquirente que exhiben un título eficaz erga omnes, esto es: registrado.»
6– “Cuando el ordenamiento ha querido reconocer al boleto eficacia frente a terceros, lo ha hecho de modo expreso, previendo su registración, tal como ocurre con el régimen de pre-horizontalidad (ley 19724) o los loteos (14005) o aun sin anotación registral en el caso de concursos o quiebras (art. 1185 bis, CC). Esas normas especiales, limitadas a casos particulares, dan la pauta de que el régimen normativo general no consagra la misma solución.”
7– “… El reconocimiento de la constancia registral como expresión acabada de la situación jurídica de los inmuebles (art. 22, ley 17801) es un postulado muy caro al sistema legal, en nombre de la seguridad del crédito y el tráfico inmobiliario. Reconocer al poseedor sin título registrado el derecho a oponer su posesión frente a quien confió en las constancias del registro, es un embate demasiado duro para aquella seguridad que se quiere garantizar.”
8– Es regla que “…el poseedor por boleto no registrado carece de derecho a oponer el boleto a la posesión ante el acreedor embargante o quien resulte adjudicatario del inmueble en la ejecución. La conclusión opuesta y la consecuente prioridad del adquirente, sólo resultará admisible en situaciones excepcionales, en especial ante el supuesto de mala fe del embargante, extremo no meritado en el fallo en crisis”.
TSJ Sala CC Cba. 3/4/09. Sentencia Nº 30. Trib. de origen: C8a. CC Cba. “Achad Roque Sharbel c/ Agued Jorge Daniel y otro – Ejecutivo por cobro de cheques, letras o pagarés – Tercería de dominio de Vallejo Susana Graciela – Recurso de casación”
Córdoba, 3 de abril de 2009
¿Es procedente el recurso de casación por el motivo del inc. 3 art. 383, CPC?
El doctor Carlos Francisco García Allocco dijo:
I. El accionante –mediante apoderados– interpone recurso de casación por los motivos de los incs. 1 y 3 del art. 383, CPC, en contra de la sentencia N° 228 del 6/12/05, dictada por la C8a. CC de esta ciudad. Corrido traslado a la contraria por el término de ley (art. 386, CPC), lo evacua la tercerista a fs. 166/173, siendo concedido el recurso por la Cámara de juicio sólo por la causal del inc. 3 art. cit. (AI N° 143 del 25/4/06). Firme y consentido el decreto de autos, quedó la causa en condiciones de ser resuelta. II. El recurso en la parte que fuera habilitado por la Cámara a quo admite el siguiente compendio: el opugnante, invocando la hipótesis impugnativa prevista en el inc. 3 art. 383, CPC, denuncia la existencia de interpretaciones contradictorias entre el pronunciamiento recurrido y los dictados por la C6a. CC de esta ciudad in re “Tercería de mejor derecho de Luis A. Soria en: Soria c/ Patrinelli y otra – Ordinario” (AI N° 42 del 28/2/05; por la C5a. CC in re “Delgado Pedro Marcolino y otro c/ Francisco Malissia y otros – Ejecutivo – Incidente de inejecutabilidad de vivienda única” (AI N° 302 del 19/8/05) y la Cámara Civ. Com. y Contencioso Administrativo de Primera Nominación de la ciudad de Río Cuarto en autos “Baudanza de Della Mea Concepción c/ Bustos Oscar” publicado en LL 2004, p. 756 y sig. Puntualiza el recurrente que el “thema decidendum” está dado por la preferencia entre los derechos personales del adquirente de un inmueble por boleto de compraventa y el embargante del mismo inmueble que en la ejecución individual del titular de dominio inscribió la cautelar en el Registro General de la Propiedad. El impugnante, luego de reseñar las posiciones fijadas por los distintos tribunales, expresa que se pretende la aplicación de la doctrina fijada en los precedentes acompañados como antitéticos en los siguientes puntos: a) la preferencia en el cobro de los acreedores de igual rango que pretenden hacer valer derechos sobre el mismo inmueble del deudor, se dilucida por la fecha en que cada uno inscribió su derecho en el Registro y b) que en la tercería de mejor derecho deducida con fundamento en un boleto de compraventa de inmueble, el acreedor embargante sobre el mismo inmueble tiene preferencia sobre el tercerista que no registró su acreencia. III. Corresponde en primer lugar indagar si se hallan satisfechos los recaudos de admisibilidad formal exigidos para la habilitación de la causal invocada. De la confrontación del pronunciamiento recurrido y el dictado por la C5a. CC, surge evidente que se está frente a hipótesis fácticas análogas y una interpretación jurídica contradictoria sobre la materia juzgada, por lo cual se estiman cumplidos los recaudos formales requeridos por la ley adjetiva. IV. Ahora bien, ingresando a la consideración del extremo objeto de litis, cabe señalar que este Tribunal ya tuvo oportunidad de pronunciarse sobre el punto en autos «Tercería de Aramburu Nemesio y ots. en Inc. de Regulación de Honorarios del Dr. Meier en López Hugo Santiago y ots c/ Virginia Cavaletti de Abib, Ordinario, Recurso Directo, hoy Revisión» (AI N° 902 del 30/12/96) y más recientemente en el Auto Interlocutorio N° 2 del 2/2/00 en autos “Banco Francés del Río de la Plata c/ Juan M. Poyrazian- Ordinario- Tercería de Mejor Derecho de Construmix SA- Recurso de Casación”. Allí se sostuvo que: “Aun suponiendo que el párrafo final del art. 2355, CC, acuerde al poseedor por boleto un derecho real, igualmente ese derecho sería inoponible a los terceros por su falta de registración (art. 2505, CC). Calificada doctrina tiene dicho que el hecho de que el art. 2355 reconozca la posesión del adquiriente por boleto como legítima, no basta para reconocerle a esa legitimidad eficacia –erga omnes– sino que corresponde establecer respecto de quién o quiénes se considera esa posesión como legítima”. (Morello, “El boleto de compraventa inmobiliaria en la ley 17711”, en Examen y Crítica de la Reforma del Código Civil, p. 461). El análisis así encarado conduce necesariamente a la conclusión de que la legitimidad de la posesión es inoponible a los terceros que no han podido razonablemente tener conocimiento de la existencia de esa posesión legítima (op. cit., p. 462)”. «Si el derecho del comprador por escritura sólo es oponible a los terceros con motivo de su registración (conf. Morello, La posesión legítima, la tercería de dominio y los derechos que acuerda la compraventa inmobiliaria instrumentada por boleto, JA 22-1974, p. 463), va de suyo que no se puede soslayar la exigencia de registración a favor del comprador que ni siquiera tiene escritura, sino sólo un instrumento privado.» «Podrá argumentarse que salvo en casos particulares, como el régimen de pre-horizontalidad (ley 19724) o los loteos (ley 14005) el sistema registral no admite la anotación de boletos privados, pero ello es el mejor argumento para descalificar la suposición de que la posesión por boleto importe un derecho real. En efecto: si la ley 17807 impone la registración de los documentos que constituyan o modifiquen derechos reales sobre inmuebles (art. 2 inc. a.) y no se prevé la registración de boletos privados, ello implica que el ordenamiento no ha reconocido a los boletos como título hábil para la constitución de derechos reales sobre el inmueble vendido. Tal como desde antaño lo ha sostenido la doctrina, la venta de inmuebles pactada en instrumento privado acuerda al comprador sólo derechos personales (art. 1185 CC) y el boleto es para los terceros –res inter alios acta– (art. 1199, CC).» «Atribuir al último párrafo del art. 2355 del Cód. Civil el efecto de reconocer al comprador por boleto un derecho a la posesión oponible a los terceros, quedando al titular registral sólo un dominio formal, es incompatible con el art. 2513, CC, basamento esencial de nuestro régimen dominial, conforme al cual es inherente a la propiedad el derecho a poseer la cosa «. «En cuanto al art. 3270, CC, no creo que obste a esa conclusión. Si con motivo de un contrato el deudor ejecutado ha hecho entrega de la posesión del bien embargado a un tercero, ese contrato es oponible al embargante o al adquirente en subasta…» «Cuando el contrato celebrado no es una locación sino una compraventa, la tradición importa la transferencia del dominio (arts. 2601 y ss C.C.) y, tratándose de un inmueble, la falta de eficacia con que el art. 1185, CC, sanciona su deficiente instrumentación y el requerimiento de registración contenido en el art. 2505, modifican la conclusión del art. 3276, determinando la inoponibilidad frente a terceros del contrato celebrado.» «Es por eso que la preferencia que los arts. 592 y 594, CC, acuerdan al acreedor a quien se ha hecho tradición de la cosa debida, presupone un conflicto -entre acreedores munidos de igual título. (Salvat, Obligaciones Ed. 1952, t. I, p. 318, N° 327). Si, por el contrario, el título del poseedor es inoponible a terceros –tal el caso del boleto–, su preferencia cederá frente al embargante o adquirente, que exhiben un título eficaz erga omnes, esto es: registrado.» Finalmente se concluyó señalando que: “…el boleto y la posesión que lo reconoce como causa no son oponibles al embargante ni a quien resulte adjudicatario del inmueble en la ejecución. Así lo imponen los arts. 1184 inc. 1, 2503 y 2505, CC”. “Cuando el ordenamiento ha querido reconocer al boleto eficacia frente a terceros, lo ha hecho de modo expreso, previendo su registración, tal como ocurre con el régimen de pre-horizontalidad (ley 19724) o los loteos (14005) o aun sin anotación registral en el caso de concursos o quiebras (art. 1185 bis, CC). Esas normas especiales, limitadas a casos particulares, dan la pauta de que el régimen normativo general no consagra la misma solución”. “No se me oculta que la situación del poseedor por boleto, enfrentado al embargo y subasta del inmueble adquirido, nos coloca a menudo en una opción-desgarradora para el juez que no se conforma con una aplicación fría de la ley y busca, más allá de la postura académica, conformar su conciencia en la convicción de haber arribado a una decisión justa… La situación del comprador sin título registrado, acosado por los acreedores de su vendedor, es dolorosa y merece protección que sin duda los autores de la ley 17711 quisieron brindarle mediante el párrafo agregado al art. 2355, CC y la creación del art. 1185 bis. Pero no menos claro es que esa protección no puede ser brindada al precio de la eficacia de la publicidad registral, potenciada por la misma reforma a través del art. 2505, CC. El reconocimiento de la constancia registral como expresión acabada de la situación jurídica de los inmuebles (art. 22 ley 17801) es un postulado muy caro al sistema legal, en nombre de la seguridad del crédito y el tráfico inmobiliario. Reconocer al poseedor sin título registrado el derecho a oponer su posesión frente a quien confió en las constancias del registro, es un embate demasiado duro para aquella seguridad que se quiere garantizar”. “En definitiva, en la regla conforme a la cual el poseedor por boleto no registrado carece de derecho a oponer el boleto a la posesión ante el acreedor embargante o quien resulte adjudicatario del inmueble en la ejecución. La conclusión opuesta y la consecuente prioridad del adquirente, sólo resultará admisible en situaciones excepcionales, en especial ante el supuesto de mala fe del embargante, extremo no meritado en el fallo en crisis”. “La buena o mala fe del embargante debe ser evaluada en función del conocimiento que pudiera tener de la situación del inmueble, tal que ese conocimiento supla respecto de él la falta de registración de los derechos del comprador (conf: Morello, “El boleto de compraventa inmobiliaria en la ley…”. V. En consideración a ello y resultando que el criterio adoptado en la resolución en crisis no se ajusta a la doctrina desarrollada precedentemente, corresponde admitir el recurso de casación y consecuentemente con ello disponer la anulación de la decisión recurrida. Voto por la afirmativa.
Los doctores Armando Segundo Andruet (h) y Domingo Juan Sesin adhieren al voto emitido por el Sr. Vocal preopinante.
Por el resultado de los votos emitidos, previo acuerdo, el Excmo. Tribunal Superior de Justicia, por intermedio de su Sala en lo Civil y Comercial,
RESUELVE: I. Hacer lugar al recurso de casación por el motivo del inc. 3 art. 383, CPC y en consecuencia, anular la resolución recurrida en todo cuanto decide. II. Reenviar la causa a la Cámara que sigue en nominación a la de origen para un nuevo pronunciamiento con ajuste la doctrina antes expuesta. III. Costas en esa Sede por su orden atento la existencia de jurisprudencia contradictoria.
Carlos Francisco García Allocco – Armando Segundo Andruet (h) – Domingo Juan Sesin ■
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