TERCERÍA DE MEJOR DERECHO

BOLETO DE COMPRAVENTA. Adquirente de inmueble por boleto no inscripto. Oponibilidad al embargante de fecha posterior. Art. 1185 bis , CC. Requisitos. Procedencia de la tercería 1– En el sub lite resulta procedente la tercería intentada sobre la base de un boleto de compraventa porque éste resulta oponible al acreedor embargante en un proceso ejecutivo en tanto queden acreditados los extremos del art. 1185 bis, CC, y el crédito del comprador sea anterior al del embargante. El conflicto suscitado entre un comprador con boleto no inscripto y un embargo trabado con posterioridad a dicho boleto debe resolverse en favor del adquirente, quien dispone de una acción de oponibilidad a su derecho.

2– Para que el boleto de compra y venta resulte oponible a los acreedores a los fines de la procedencia de la tercería, se exige que sea a título oneroso, que tenga por objeto transmitir la propiedad de un inmueble, comprendiendo así todos los actos jurídicos a título oneroso sobre bienes inmuebles que puedan ser regulados por las reglas de la compraventa. Otro requisito que se exige es la buena fe –referida a la conducta del adquirente–, que consiste en haber celebrado el acto sin connivencia –simulación o fraude– con el vendedor (arts. 955 y 961, CC). Por último, se requiere el pago del precio de compra, el que recae sobre el comprador y que puede hacerse por todos los medios legales sin las limitaciones del art. 1193, CC.

3– En cuanto a la fecha cierta, parte de la doctrina sostiene que debe exigirse como recaudo aunque el art. 1185 bis , CC, no alude a ella. Por otra parte, están quienes sostienen que en tanto la ley no lo exige en forma expresa, no constituye recaudo de oponibilidad. Siguiendo la opinión de destacado jurista, la fecha cierta no está exigida por el art. 1185 bis , CC, por lo tanto debe aceptarse que con relación a los acreedores es la que conste en el boleto de compra y venta si no se prueba que ha sido fraudulentamente antidatado.

4– En la especie, los terceristas han logrado probar fehacientemente las circunstancias fácticas que sustentan el derecho invocado, o un mejor derecho, al constatar que el embargo fue anotado con una fecha sobradamente posterior a la fecha en que los terceristas comenzaron a poseer. Además, no quedan dudas de la buena fe de los terceristas y de los actos posesorios ejercidos por ellos; prueba de ello son los sucesivos contratos de locación que éstos extendieran.

16570 – CNac. Trab. Sala IX. 5/6/06. S.I. 8774- Expte. Nº 4537/06. "Yuguero Velázquez Néstor c/ Medina Marcelo Javier y otro– s/ despido –Tercería"

Buenos Aires, 5 de junio de 2006

Y CONSIDERANDO:

Contra la resolución que desestimó la tercería deducida por los Sres. Néstor Abel Yuguero Velázquez y Amanda Susana Rafar interpuso recurso de apelación la parte actora. Sostienen los terceristas que "Ha quedado probada con la documentación obrante en autos que desde la compra de la propiedad han ejercido la posesión pública e ininterrumpida del inmueble y que ha quedado probado que allí tienen su domicilio y que cuando debieron emigrar a España en forma temporaria y por razones laborales, siguieron ejerciendo la posesión locando su propiedad y que concretamente siempre actuaron como dueños dando publicidad a su posesión". Asimismo y haciendo referencia al art. 1185, CC, estiman que: "No entra dentro del tema a resolver y que se está frente a un contrato –tomando al boleto de compra y venta como centro de la cuestión– en que las partes se han obligado a hacer escritura pública, o si en definitiva se lo considere –al boleto– como un verdadero contrato definitivo". También indican que se trataría de un precontrato o promesa de venta a otorgar escritura pública y que esta es la teoría mayoritaria y que en realidad “no es cuestión de determinar la naturaleza jurídica del boleto de compra y venta, sino a la posibilidad de oponerlo a un tercero embargante". Sostienen que se está frente a un caso donde "se trata de determinar si debe ser protegido quien adquirió por boleto de buena fe, una propiedad, cuyo precio fue pagado en su totalidad, que tiene fecha cierta, que realizó y realiza actos posesorios de pública notoriedad, y además que dichos actos los realizó muchísimo tiempo antes de que se trabara la medida cautelar". Afirman que se ha probado la existencia de la publicidad posesoria y que tal ha existido pues es conocida por los terceros. Invocan trascendencia a los actos posesorios pública y pacíficamente ejercidos en forma ininterrumpida y quitan relevancia al hecho de encontrarse residiendo en el extranjero. Por último sostienen que compraron de buena fe el terreno sobre el que edificaron su vivienda y que fue adquirido con mucha antelación a la traba del embargo y que por lo tanto solicitan se revoque la sentencia de grado. Citan jurisprudencia y doctrina. Analizando los antecedentes de la causa, los elementos obrantes en el proceso, las normas legales, jurisprudencia aplicable al caso y compartiendo lo dictaminado por la Sra. fiscal Adjunta, el Tribunal adelanta que la queja intentada resulta idónea para revertir el fallo de grado. En primer lugar, cabe destacar que llega firme a esta alzada lo indicado por el Sr. juez de grado en cuanto a que la tercería interpuesta contiene una falta de oposición por parte del acreedor embargante, lo que autoriza a aceptar por ciertos los hechos expuestos en el petitorio de levantamiento. Asimismo, cabe destacar que los agravios vertidos por los terceristas a fs.61/63 no han merecido réplica por parte del actor y demandado en las actuaciones principales. Resulta procedente la tercería intentada sobre la base de un boleto de compra y venta, porque el amparo que confiere el art. 1185 bis , CC, resulta oponible al acreedor embargante en un proceso ejecutivo, en tanto queden acreditados los extremos de esta norma y el crédito del comprador sea anterior al del embargante. El conflicto suscitado entre un comprador con boleto no inscripto y un embargo trabado con posterioridad a dicho boleto debe resolverse en favor del adquirente, quien dispone de una acción de oponibilidad a su derecho, o si se quiere de inoponibilidad del embargo conforme la letra y espíritu del art. 1185 bis , CC. En cuanto a los requisitos de procedencia de la tercería exigidos por la disposición legal para que el boleto resulte oponible a los acreedores, se encuentra en primer término que sea a título oneroso que tenga por objeto transmitir la propiedad de un inmueble, comprendiendo así todos los actos jurídicos a título oneroso sobre bienes inmuebles que puedan ser regulados por las reglas de la compraventa. En segundo lugar encontramos el requisito de la buena fe –referida a la conducta del adquirente–, que consiste en haber celebrado el acto sin connivencia –simulación o fraude– con el vendedor (arts. 955 y 961, CC). El tercer requisito reposa en el pago del precio de compra que resulta exigido por la ley, recae sobre el comprador y puede hacerse por todos los medios legales sin las limitaciones del art. 1193, CC. En cuanto a la fecha cierta, parte de la doctrina sostiene que debe exigirse aunque el art. 1185 bis no alude a este recaudo. Contrariamente a ello se encuentran aquellos que sostienen que atento que la ley no lo exige en forma expresa, no constituye recaudo de oponibilidad y de lo contrario se tornaría ilusorio en la mayor parte de los casos la tutela que pretende conferir el artículo incorporado por la ley 17711. Siguiendo la opinión del Dr. Borda, la fecha cierta no está exigida por la norma del art. 1185 bis , CC, y por lo tanto debe aceptarse que con relación a los acreedores es la que conste en el boleto de compraventa si no se prueba que ha sido fraudulentamente antidatado. Conforme las constancias de autos, el Tribunal considera que siguiendo las consideraciones que preceden, los terceristas han logrado probar fehacientemente las circunstancias fácticas que sustenta el derecho invocado o un mejor derecho al constatar que el embargo fue anotado con una fecha sobradamente posterior a la fecha en que los terceristas comenzaron a poseer. De las constancias de autos surge claramente lo expresado en el párrafo precedente. Del apartado d) de la cláusula cuarta del boleto de compra y venta surge que los terceristas entraron en la posesión en la fecha de cancelación del precio pactado, con el acto de escrituración o firma del poder irrevocable. Asimismo del poder obrante en copia certificada de fs. 12, de fecha 27/3/95, surge que la posesión de otorgó "antes de ahora", es decir que surge a las claras que, reiterando lo dicho, la toma de posesión precedió al embargo por amplio margen. No quedan dudas de la buena fe de los terceristas y de los actos posesorios ejercidos por los mismos. Prueba de ello son los sucesivos contratos de locación que los mismos extendieran y que obran en autos. Por todo lo expuesto, el Tribunal entiende que el agravio impetrado debe prosperar y ello corresponde revocar lo resuelto en la instancia de grado a fs.57. Sugiero imponer las costas por su orden, atento la ausencia de réplica (art. 68, 2a. parte, CPCN). [ Omissis ].

En mérito a ello, el Tribunal

RESUELVE: 1) Revocar lo decidido a fs. 57 y hacer lugar a la tercería de mejor derecho interpuesta por los Sres. Néstor Abel Yuguero y Amanda Susana Rafar. 2) Imponer las costas por su orden.

Alvaro E. Balestrini – Alcira Paula Isabel Pasini &#9632;

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