TERCERÍA DE DOMINIO

Requisitos para su procedencia. Bienes inmuebles. INSCRIPCIÓN REGISTRAL. Ausencia. Carácter declarativo de ésta. COLISIÓN ENTRE LA PUBLICIDAD POSESORIA Y LA REGISTRAL 1– La propiedad que debe acreditar quien pretenda vencer en una tercería de dominio es la titularidad real, es decir, aquella que se adquiere mediante título y modo. Entender que se puede vencer en una tercería acreditando la titularidad del bien sólo con la inscripción registral o desestimando la propiedad sólo por la falta o deficiencia de esta inscripción, importaría a todas luces un abuso de la titularidad registral y cartular, un modo de cristalizar una ficción que se apartaría cada vez más de la realidad de los hechos, en una materia que pretende por definición dar seguridad jurídica al tráfico de bienes inmuebles, es decir, de cosas reales y no ficticias. 2– En nuestro sistema registral existen los registros declarativos y los constitutivos. La diferencia entre ambos radica en cuanto a si el acto que se inscribe existe o no como tal, antes de practicarse la correspondiente inscripción. En los llamados registros declarativos, el derecho existe antes que ingrese el documento y se encuentre debidamente asentado en el folio real. La inscripción hace que ese derecho existente extrarregistralmente, pase a ser oponible a ciertos terceros. Siendo el Registro Inmobiliario declarativo y no constitutivo, ante la ausencia o defecto de inscripción, quien se perjudica no es el titular dominial sino los terceros que carecen de un interés particular. 3– La redacción del art. 2505, CC, introducida por la ley 17.711, es por demás equívoca, encerrando una grave contradicción entre la primera y la última parte. Al comienzo dice que las adquisiciones sólo se perfeccionan con la inscripción del título en el Registro, y consagra de esta manera una inscripción constitutiva. En tanto que posteriormente expresa que las adquisiciones serán oponibles con la registración, consagrando un sistema declarativo. Esta contradicción fue subsanada mediante el dictado de la Ley Nacional de Registros, Ley 17.801, que en su art. 2° establece claramente que la inscripción es a los fines de la oponibilidad a terceros. 4– Como lo ha sostenido la jurisprudencia, “el tercero interesado no se halla compelido a recabar información adicional a la que brinda el Registro de la Propiedad Inmueble, pero si, no obstante ello, la obtiene de alguna manera y ella resulta discordante con la información sobre la titularidad que consta en el Registro, no le es dado ignorarla ni puede sustraerse de ella, sin un claro menoscabo del principio de buena fe, ya que la protección registral se funda en la publicidad de la información contenida en el folio real y no en el registro considerado en sí mismo”. 5– Pesa sobre el acreedor un mínimo deber de diligencia que le impone la obligación de corroborar la situación dominial del bien cautelado, máxime cuando existe una sentencia de divorcio vincular que produce la disolución de la sociedad conyugal con efecto retroactivo al día de la notificación de la demanda o de la presentación conjunta de los cónyuges. Siendo esto aplicable a las situaciones en que la transmisión se realiza después de contraer la deuda, con mayor razón, cuando la deuda del ejecutante es posterior. 6– Los supuestos de colisión entre la publicidad posesoria y la publicidad registral deben resolverse con el principio básico de los derechos reales: “ prior in tempore, potior in iure ”, razón por la cual la posesión de la tercerista adquiere relevancia singular debido a que la posesión es una forma de publicidad. 15.559 – C1a.CC Cba. 14/6/04. Sentencia N°102. Trib. de origen: Juz. 25ª CC Cba “Tercería de dominio de Silvana Targi en autos: Banco de la Provincia de Córdoba c/ Franco Laura y otros S.de H.–Ejecutivo Particular” 2ª. Instancia. Córdoba, 14 de junio de 2004 ¿Es justa la sentencia apelada? El doctor Héctor Hugo Liendo dijo: 1) Que se encuentra radicada la causa en esta sede, con motivo de la concesión del recurso de apelación articulado por la tercerista, Sra. Silvana Targi, en contra del Auto N° 1040, de fecha 11/9/02, que resolvió rechazar la tercerías de dominio y mejor derecho incoadas por aquélla. 2)[omissis]. 3) Los agravios del apelante pueden sintetizarse de la siguiente manera: Resulta –a su entender– equivocada la apreciación de la a quo cuando sostiene que en nuestro sistema es obligatoria la inscripción por ser ineludible y necesaria para la procedencia de la tercería de dominio, pues “para que dicha titularidad pueda ser opuesta a terceros, desconocedores de la titularidad de la tercerista, es requisito de insalvable omisión, la inscripción en debida forma en el Registro de propiedad ..., para dar de esta forma la adecuada publicidad frente a terceros del estado dominial del inmueble”. Afirma que es innecesaria la registración cuando el tercero es conocedor del cambio operado en el derecho real. Que entre el 3/7/96 (fecha en que se dicta la sentencia por el Tribunal de Familia) y el 1/3/2000, época en que ingresa el embargo ordenado en los autos principales, el 26/5/99 y bajo el Nº 13234, ingresó en el asiento del dominio Matrícula 323578 el pedido de inscripción del inmueble ordenado por la C. de Fam. de 2ª Nom. de esta ciudad. Ello, según refiere, significa que existió una actividad de su parte que fue anterior al embargo ordenado por el inferior, y que esa actividad quedó plasmada en el propio documento de la matrícula. Así, en la columna “a) Titulares sobre el dominio” había ingresado una solicitud de inscripción, ordenada por un tribunal de Familia en el divorcio vincular de “Sánchez Cristian Ariel y Targi Silvana”. Pero esto no es todo, también surge en ese entonces del título que se ordenaba la inscripción en un juicio de divorcio del titular del dominio (Cristian Ariel Sánchez) con su esposa en primeras nupcias (Silvana Targi). Dice que este hecho no ha sido ponderado por el juez de primera instancia conforme las reglas de la sana crítica racional. Que si bien es cierto que no se había obtenido aún la inscripción definitiva, no es menos cierto que al momento de anotarse el embargo ordenado, ya existía la publicidad de la mutación, de la alteración que había sufrido el asiento de dominio registrado a nombre de “Cristian Ariel Sánchez” en virtud de una orden judicial. Destaca que en ocasión de anotarse la medida cautelar, el Banco de Córdoba tomó conocimiento efectivo de que con anterioridad se había operado una modificación con relación al derecho real de su –supuesto– deudor, pues existía una orden de inscripción ordenada por un tribunal de Familia. Por lo tanto, el Banco de Córdoba es un tercero de “mala fe”, en la medida que sabía de la alteración el dominio atribuido a Cristian Ariel Sánchez. Hace alusión también a otro hecho que a su criterio es determinante: cuando el Tribunal de Familia dicta sentencia decretando el divorcio vincular también declara “disuelta la sociedad conyugal” con retroactividad al día 13/3/1996, fecha de la presentación conjunta de los cónyuges, quedando a salvo los derechos de los terceros de buena fe. Por ello, la sociedad conyugal no sólo quedó disuelta en forma automática e ipso jure en marzo de 1996, sino que también a esa fecha quedó liquidada, en la medida que hubo una retroacción de la adjudicación de bienes de los ex–esposos. Como consecuencia de ello, el inmueble salió del patrimonio de Cristian Ariel Sánchez, destacando también que detenta en forma legítima, exclusiva y de buena fe la posesión de la totalidad del inmueble. También sostiene que de las constancias de los autos principales surge que el crédito que se ejecuta resultaría de una obligación que habría contraído Sánchez con posterioridad a la disolución, liquidación y extinción de la sociedad conyugal, por tratarse de un certificado de saldo deudor en cuenta corriente extendido el 17/2/99. Tomando como base la naturaleza jurídica de la posesión, su necesidad para constituirse en propietario, y la imposibilidad de que dos posesiones iguales y de la misma naturaleza puedan concurrir sobre una misma cosa (art. 2401, CC), destaca: a) que su posesión fue adquirida por la aprehensión de la cosa con intención de tenerla como propietaria (art. 2373, CC); b) que es legítima, en la medida que es el ejercicio del derecho real de dominio constituido en conformidad a las disposiciones del Código (art. 2355 CC); c) que su posesión es de buena fe y no se ha demostrado lo contrario en el proceso (art. 2362, CC); d) que sin perjuicio de no tener obligación de producir su título (art. 2363, CC), surge de la documentación incorporada, en especial la escritura de adquisición de Cristian Ariel Sánchez y sentencia de divorcio. Que por tal motivo, si se mantiene el pronunciamiento del Tribunal inferior, solamente se podrán subastar los derechos y acciones que le corresponderían a Cristian Ariel Sánchez, sin el aditamento de la posesión pertinente. A su vez, y con relación a la tercería de mejor derecho deducida en forma subsidiaria manifiesta que surge de manera nítida y precisa que el Banco de Córdoba no tenía conocimiento de la existencia del inmueble embargado a nombre de su presunto deudor Cristian Ariel Sánchez, o ni siquiera si éste tenía bienes a su nombre. Si esto es así, es un absurdo pretender imponer a la tercerista la carga de acreditar que ese tercero tenía conocimiento de su mejor derecho, pues ese tercero no tenía derecho alguno. Esto es relevante por cuanto la a quo ha invertido el concepto de la carga de la prueba, ante el hecho constitutivo alegado en la demanda incidental, pesaba sobre el Banco ejecutante invocar esta circunstancia, lo que hubiera configurado un hecho impeditivo. En este sentido, afirma que pesa sobre el demandado la carga probatoria de los hechos impeditivos. Aduce también que la a quo ha vulnerado el principio de congruencia por cuanto el argumento transcripto fue introducido por la jueza excediendo los límites de la litis contestatio , pues el apoderado del Banco en momento alguno acudió a esta defensa en el momento del responde. [...]. Como segundo agravio sostiene que el decisorio opugnado vulnera su derecho de defensa, en la medida que sin juicio previo se aspira ejecutar una sentencia sobre un bien de su exclusiva propiedad, desconociendo los efectos de una sentencia que dictada por el juez competente ha pasado en autoridad de cosa juzgada. Este vicio se proyecta a la garantía del debido proceso. También entiende menoscabado su derecho de propiedad, en la medida que por supuestas obligaciones de un tercero se pretende la subasta del inmueble de su propiedad, a la sazón asiento de la comunidad familiar y vivienda única. [...]. El tercer agravio vertido por la apelante se refiere a las costas. [...]. 4) A fs. 127/132 el apoderado del “Banco de la Provincia de Córdoba”, Dr. Norberto Rogelio Calderón, comparece evacuando el traslado que le fuera corrido. En su escrito solicita el rechazo del recurso interpuesto por las razones que en él aduce, libelo al cual me remito en honor a la brevedad. 5) [omissis]. 6) Ya en el análisis de la cuestión debatida, se agravia la tercerista, Sra. Silvana Targi, por cuanto la resolución recurrida rechaza su incidente de tercería imponiéndole las costas. En el punto, y dada la especial situación de hecho configurada en el caso, debo decir: que surge indubitablemente de las constancias de autos que la Sra. Targi se encuentra en posesión del inmueble matrícula 323.578 (11), por tradición traslativa de la posesión hecha por el propietario, Sr. Cristian Ariel Sánchez, quien tenía al momento de la sentencia de divorcio capacidad para realizar tal acto (art. 2601,CC), en virtud de título suficiente para adquirir el dominio (art. 2602 ibid.), cual es la sentencia de divorcio vincular emanada de tribunal competente a tal fin. Detenta, en definitiva la tercerista, título suficiente y modo. Por tal motivo, entendemos que la interpretación que la a quo ha derivado de la falta de asiento registral, representa un riesgo concreto y una limitación injustificada al derecho de dominio de la tercerista, que excede el marco de una interpretación opinable del art. 2505, CC, y habilita la descalificación de la resolución recurrida. En efecto, la jueza de primera instancia rechaza la tercería de dominio basándose en que “no ha cumplimentado la incidentista el ineludible requisito de la inscripción registral del bien a su nombre. Y es ineludible y necesaria tal tarea, porque si bien supra he establecido que la Sra. Targi es verdadera titular del bien, a los fines de la procedencia de la tercería de dominio intentada, debió anotarse aquella circunstancia en el Registro Inmobiliario. Debe destacarse que aunque dicha anotación no reviste el carácter de constitutiva de derechos (la Sra. Targi ya es “ dominus ”), para que dicha titularidad pueda ser opuesta a terceros –desconocedores de la titularidad de la tercerista– es requisito de insalvable omisión, la inscripción en debida forma en el Registro de la Propiedad de la mutación respecto de la titularidad del bien objeto de disputa, para dar de esta forma la adecuada publicidad frente a terceros, del estado dominial del inmueble (art. 2505, CC). Tal omisión provoca, entonces, que no pueda receptarse la incidencia porque, respecto de terceros como el actor del juicio principal, el titular dominial es el codemandado Sánchez, porque así figura en las constancias registrales, no pudiendo imputarse por ello al Banco de la Provincia de Córdoba efectivo conocimiento del cambio en la titularidad del bien inmueble de marras. (...) Y ello no se subsana con la inscripción provisoria que en su momento figuraba vigente en las constancias registrales. Dicha inscripción es “provisoria” y resguarda los derechos de quien la esgrime, siempre y cuando deje de poseer ese estado “precario” o “provisorio” y se transforme en definitiva, lo cual no ha acontecido en el caso de autos. Adviértase que el término otorgado por el registrador para que se proceda con la anotación definitiva se encuentra vencido y, por ende, ha caducado tal registración provisoria. (...) Tampoco se puede demostrar el “conocimiento” del tercero ejecutante, de la adjudicación del bien a nombre de Targi en el juicio de divorcio, con la constancia en el Registro de Estado Civil y Capacidad de las Personas de la sentencia que decreta la disolución del vínculo, por cuanto en el referido organismo público sólo se asientan las circunstancias que afectan el estado civil de las personas físicas y no la situación jurídica de bienes inmuebles, los cuales poseen su registro específico. El hecho de que en el acta de matrimonio de la tercerista y el codemandado embargado figure una anotación marginal que da cuenta del divorcio vincular, en primer término, el ejecutante–embargante ninguna obligación tiene de verificar esas constancias a fin de ejecutar el bien inmueble de marras, lo que además de resultar inidóneo a los fines perseguidos, es de carácter restrictivo; no cualquier persona puede solicitar informes al Registro de Estado Civil y Capacidad de las Personas sobre otro individuo sin un adecuado fundamento. Pero lo fundamental de todo ello es que, aun colocándonos en el supuesto hecho valer por Targi y suponer el libre acceso a las constancias de su acta de matrimonio por un tercero como el Banco de la Pcia. de Cba., donde surgiría su divorcio, la circunstancia de la existencia de un registro específico para las cuestiones inmobilidarias invalida su postura. Necesariamente, aun en el hipotético caso planteado, un tercero debería recurrir a las anotaciones del Registro General de la Provincia para dilucidar las cuestiones relativas, por ejemplo, a la titularidad del bien en cuestión. Y allí la constancia indica que el bien es de titularidad del codemandado Sánchez. (...) Además bien pudo demostrar la tercerista que el ejecutante tenía efectivo conocimiento del cambio de titularidad del bien (pese a la no inscripción registral de dicha mutación) por otras circunstancias, lo que hubiera traído aparejado la recepción favorable de la presente tercería y así enervar la ejecución intentada por el actor. Nada de ello ha acontecido en los presentes ya que ningún hecho de esta naturaleza esgrime la Sra. Targi (y menos aún demuestra), motivo por el cual, debe rechazarse la tercería de dominio incoada por la Sra. Silvana Targi”. Disiento con el argumento sustentado por la juez. Así como tampoco compartimos su decisión de rechazar la tercería de dominio contrariando lo evidente. Ya que, de las constancias de autos surge claramente, más precisamente de la sentencia de divorcio, que el Sr. Sánchez a la fecha de contraer su deuda con el embargante, no detentaba sobre el inmueble en cuestión más que una inscripción registral vacua y sin derecho alguno sobre el bien embargado. Además, omite considerar la a quo el conocimiento derivado de la publicidad de la anotación inconclusa de cambio de titularidad realizada en el Registro por orden del Tribunal de Familia que entiende en el juicio de divorcio vincular del titular registral, la cual es de la misma importancia, a los efectos del conocimiento del acto, que la anotación registral en la que se basa el fallo de la inferior. Es decir, si nos atenemos a los principios del derecho registral y a una interpretación literal de la primera parte del art. 2505, Cód., encontrándose el inmueble a nombre del Sr. Sánchez en el Registro de la Propiedad, quien no posee derecho de dominio alguno sería la tercerista. En tanto, la existencia de un bien ganancial no importa el condominio del mismo, sino tan sólo la existencia de un crédito a favor del cónyuge no titular, que se hará efectivo al momento de la disolución de la sociedad conyugal. De esta manera no necesariamente tal acreencia deberá satisfacerse en especie, es decir con el propio bien ganancial, sino de la manera en que los cónyuges o el juez del divorcio lo dispongan. Pero ello no es así. Por este motivo, existe una primera aproximación al tema de la titularidad del derecho real que debemos hacer. Para ello seguiremos las certeras palabras del Dr. Gabriel B. Ventura, quien afirma que para la transmisión de derechos reales sobre inmuebles es necesario que exista título y modo, pero ni el título o causa, ni su registración nos dan una perfecta seguridad de que estemos frente a un propietario. Por ello se hace necesario aclarar que al hablar de titularidad de un derecho real se puede estar haciendo referencia a tres situaciones fácticas diferentes, que bien podrían dar lugar a decir que existen tres tipos de “titularidades”: Titularidad Cartular: es la que se logra con el instrumento idóneo para producir la adquisición, modificación, etc., del derecho real sobre un inmueble determinado; Titularidad Registral: es la que surge de las constancias registrales, es quien figura en la matrícula. Esta titularidad registral surge como consecuencia de una titularidad cartular. El valor de esta titularidad dependerá del valor que se le adjudique a la registración en cada sistema jurídico. En nuestro sistema la inscripción no convalida los vicios de que adoleciera el título según las leyes (art. 4º, ley 17.801); Titularidad Real: es la más completa, e implica tener efectivamente el derecho real que se pretende. Es la que se adquiere luego que se ha confeccionado un título idóneo para transferir derechos reales, con todas las formalidades de ley, y además se ha hecho tradición de la cosa (cumplimiento del modo). El adquirente en estas condiciones se ha transformado en titular real de ese bien. (Confr. Ventura Gabriel B., “Los Títulos Notariales y la Posesión”, en Anuario de Derecho Civil, Ed. Alveroni, Tomo VIII, pág. 37 y ss.). Esta clasificación es importante porque debe precisarse a qué tipo de dominio se hace referencia cuando se interpone una “tercería de dominio”, para saber cuáles son los extremos que se deben probar para que este tipo de acción sea recibida. No olvidemos que salvo en caso de condominio, el derecho de propiedad es exclusivo, es decir, excluye cualquier otro derecho igual sobre el mismo bien (art. 2508, CC). Para concluir con este tema es necesario sentar el siguiente punto de partida: la propiedad que debe acreditar quien pretenda vencer en una tercería de dominio es la titularidad real, es decir, aquella que se adquiere mediante título y modo. Entender que se puede vencer en una tercería acreditando la titularidad del bien sólo con la inscripción registral, o desestimando la propiedad sólo por la falta o deficiencia de esta inscripción, importaría a todas luces un abuso de la titularidad registral y cartular, un modo de cristalizar una ficción que se apartaría cada vez más de la realidad de los hechos, en una materia que pretende por definición dar seguridad jurídica al tráfico de bienes inmuebles, es decir de cosas reales y no ficticias. Ahora bien, si se entiende que la tercerista estaba munida –como se dijo– de título suficiente para adquirir el dominio y de posesión hecha por la tradición traslativa de la misma realizada por el propietario, entonces la naturaleza erga omnes de los derechos reales hace que ella no se pierda por defecto o falta de inscripción en el registro inmobiliario respectivo, sino que, tan sólo se encuentra debilitada frente a ciertos terceros (art. 2505, CC). Como lo sostuve en mi voto en autos “Tercería de Dominio de Silvana Targi en autos “Rodeo SRL Carnes Argentinas c/ Alejandro Sánchez y otro – Ejecutivo” (Sent. N° 114, 15/9/03), en nuestro sistema registral existen los registros declarativos y los constitutivos. La diferencia entre ambos radica en cuanto a si el acto que se inscribe existe o no como tal, antes de practicarse la correspondiente inscripción. En los llamados registros declarativos, el derecho existe antes que ingrese el documento y se encuentre debidamente asentado en el folio real. La inscripción hace que ese derecho existente extrarregistralmente, pase a ser oponible a ciertos terceros. Nuestro Registro de la Propiedad Inmobiliaria es declarativo, según lo establece el art. 2, ley 17.801, que dispone que la inscripción es necesaria para la oponibilidad a terceros. En tanto que la inscripción es constitutiva cuando el derecho nace con ella. Este es el sistema del Registro de Automotores, según lo estipulado en el art. 1, ley 6582/58. Efectivamente, conforme lo ha sostenido la CSJ in re “Panamericana Agropecuaria C.C. y P. Soc. de hecho y otros”, fallo del 15/7/97 (JA 1997 IV, pág. 352 y ss.), y que fuera citado por la parte tercerista recurrente, “es virtualidad propia de los derechos reales su oponibilidad erga omnes . Esta oponibilidad no se pierde por la existencia de una transmisión imperfecta por ausencia de asiento en el registro pertinente, puesto que en nuestro orden jurídico tal inscripción es declarativa, sino que se debilita en relación a ciertos terceros que ostentan públicamente un interés particular (...) el art. 2505, CC, no habilita a cualquier tercero integrante de la comunidad para desconocer un derecho real que no ha alcanzado la plena oponibilidad por falta de inscripción registral. La interpretación contraria permitiría el absurdo de que el adquirente civil que cuente con tradición y título no inscripto carecería de acción para defender su derecho real frente a cualquier intruso”. En esta inteligencia del máximo Tribunal de la República, que comparto, siendo el Registro Inmobiliario declarativo y no constitutivo, y ante la ausencia o defecto de inscripción, quien se perjudica no es el titular dominial, son los terceros que carecen de un interés particular. Se impone realizar esta distinción en cuanto, como lo ha puesto de resalto la uniforme opinión de la doctrina, la redacción del art. 2505, CC, introducida por la ley 17.711, es por demás equívoca. Este dispositivo, que tuvo su origen en la recomendación N° 9 aprobada en el III Congreso Nacional de Derecho Civil, celebrado en Córdoba, se aprobó en base a una ponencia de Julio Lezana, que seguía los lineamientos del proyecto del diputado Eleodoro Lobos. No obstante lo cual, la redacción dada finalmente al art. 2505 no ha seguido esta ponencia al pie de la letra, y en consecuencia encierra una grave contradicción entre su primera parte y la última. La ponencia de Lezana decía así: “La tradición que requiere este Código para la adquisición o transmisión de derechos reales sobre inmuebles, solamente se considerará completada mediante la inscripción de los respectivos documentos en los registros inmobiliarios”. Esta ponencia, como se dijo, sigue los lineamientos del proyecto de Lobos; sin embargo, existe respecto de éste una diferencia fundamental: mientras el proyecto proponía reemplazar la tradición por la inscripción, la ponencia le propone añadir a la tradición la inscripción. De esta manera, la inscripción es constitutiva, ya que, sin inscripción no hay tradición completa. En la redacción final del art. 2505, la inscripción perfecciona la adquisición, ya no es un elemento de la tradición, sino que es un requisito, además de la tradición. Pero, al igual que el párrafo 1° de la ponencia, el art. 2505 parecería consagrar una inscripción constitutiva, ya que sin inscripción no hay adquisición. En la parte final del artículo, en cambio, se advierte la contradicción con la fuente. En efecto, el párrafo 2° de la recomendación empezaba diciendo “en los demás casos”, lo que es suprimido en el art. 2505. Esto hace que el artículo en su primera parte diga que las adquisiciones sólo se perfeccionan con la inscripción del título en el registro, y consagra de esta manera una inscripción constitutiva. En tanto, la segunda parte expresa que las adquisiciones serán oponibles con la registración, consagrando un sistema declarativo. Esta contradicción fue advertida de inmediato, motivando la subsanación de la misma mediante el dictado de la Ley Nacional de Registros, Ley 17.801, que en su art. 2° establece claramente que la inscripción es a los fines de la oponibilidad a terceros. Este texto completa el art. 2505 (confr. Cornejo Américo Atilio, “Derecho Registral”, Ed. Astrea, pág. 35). Se impone en el caso una reflexión más acerca del sistema registral argentino. Actualmente, siendo la tradición un elemento constitutivo para la existencia de los derechos reales, no es en cambio un presupuesto de la inscripción registral. Tal es la postura sustentada por la doctrina (ver por todos Llambías–Alterini, “Código Civil anotado”, Tomo IV–A, pág. 296, nota 19 al art. 2505, en igual sentido ver las conclusiones arribadas por las VIII Jornadas Nacionales de Derecho Civil; las conclusiones de las I Jornadas Nacionales de Derecho Registral de San Rafael y la IV Jornada Sanrafaelina de Derecho Civil de 1976), que entiende que la tradición no es un presupuesto de la inscripción, ya que nuestro registro no es de derechos reales sino de títulos. Lo apuntado es de gran importancia, ya que habiendo sentado el principio rector, inscripción declarativa, sobre qué se entiende por este tipo de registración, el concepto varía. No obstante lo cual, está claro que si nosotros expresamos que una inscripción es declarativa, el derecho real existe entre las partes antes de la inscripción; ahora bien, si afirmamos que este derecho no es oponible a terceros, sencillamente no existe la inscripción declarativa, porque la sola enunciación encierra una contradicción total, ya que si el derecho real es por esencia oponible erga omnes , no puedo decir que hay un derecho real que no es oponible erga omnes . Por este camino, nunca existiría la inscripción declarativa. En cambio, si afirmamos que en la inscripción declarativa el derecho real existe antes de la inscripción y por tal motivo es oponible erga omnes , salvo a ciertos terceros, no existe tal contradicción. Esta es la interpretación que comparto porque considero que es la que más se adecua a la esencia de los derechos reales. En consecuencia, luego de esta necesaria digresión y retomando el hilo del discurso, deberá precisarse para dilucidar el caso de autos, qué tipo de tercero es el embargante frente a esta nueva situación jurídica acaecida por la transmisión de dominio hecha sobre el bien embargado en las circunstancias señaladas, y si éste puede prevalerse de la falta de inscripción en debida forma del derecho real de dominio que detenta la tercerista (art. 2505, CC). A tal fin, además de los artículos citados, deberá contemplarse lo establecido en el art. 20, ley 17.801. “Las partes, sus herederos y los que han intervenido en la formalización del documento, como el funcionario autorizante y los testigos en su caso, no podrán prevalerse de la falta de inscripción, y respecto de ellos el derecho documentado se considerará registrado. En caso contrario, quedarán sujetos a las responsabilidades civiles y sanciones penales que pudieran corresponder”, tal es la redacción de este dispositivo legal. En el punto, se tiene dicho que “la enumeración contenida en el art. 20, ley 17.801 no es taxativa, por lo que una correcta interpretación de esta norma lleva a la conclusión de que tampoco podrá prevalerse de la falta de publicidad cualquier persona que tenga conocimiento efectivo del acto” (C 4ª. CC Cba, 6/12/83, Rep LL, XLIV–884, N° 14). En igual sentido, se entendió que si bien la inscripción registral es exigida a los efectos de publicitar el derecho real, no queda excluida la posibilidad de que los terceros arriben por otra vía al conocimiento de la realidad jurídica extrarregistral (LL, 1992–C–323). De las constancias de autos surge como prueba dirimente la copia del certificado de matrícula del bien de marras obrante a fs. 32/33. En ella se advierte que la medida cautelar fue trabada por el embargante y ejecutante “Banco de la Provincia de Córdoba” con fecha 1/3/2000. En tanto, se advierte que en la matricula de dominio del inmueble, en el espacio reservado para los titulares del dominio, se encuentra la anotación ordenada por el Tribunal de Familia del divorcio vincular de los Sres. Cristian Ariel Sánchez y Silvana Targi. Esta anotación lleva fecha 25/8/99, siendo la sentencia del mes de julio de 1996. De estas pruebas se deriva, sin mayor esfuerzo, que al momento de la traba de la medida cautelar, “Banco de la Pcia. de Cba.” conocía, o debió conocer, que si bien el titular registral del bien era el Sr. Sánchez, esta titularidad estaba a punto de mutar por una anotación anterior a la efectivización de su embargo. Sólo de esta manera se explica que la anotación ordenada por el Tribunal de Familia se haya realizado en la columna de los “titulares sobre el dominio” y no en la de “gravámenes, restricciones e interdicciones”. Si bien el tercero interesado no se halla compelido a recabar, en principio, información adicional a la que brinda el Registro de la Propiedad Inmueble, si, no obstante ello, la obtiene de alguna manera, y ella resulta discordante con la información sobre la titularidad que consta en el Registro, no le es dado ignorarla ni puede sustraerse de ella, sin un claro menoscabo del principio de buena fe, ya que la protección registral se funda en la publicidad de la información contenida en el folio real y no en el registro considerado en sí mismo (LL, 1992–E–42). En tal sentido, encontrándose publicitados el nombre de los autos y la indicación del Juzgado en el cual ellos se tramitaban, pesaba sobre el acreedor un mínimo deber de diligencia que le imponía la obligación de corroborar la situación dominial del bien cautelado. Máxime en el caso, dado que la sentencia de divorcio vincular produce la disolución de la sociedad conyugal con efecto retroactivo, al día de la notificación de la demanda o de la presentación conjunta de los cónyuges (art. 1306, CC, primer párr.). Por otro lado, naciendo el derecho real de dominio fuera del registro, pero haciéndose oponible a todos los terceros sin excepción, cuando el documento es anotado, se produce la coexistencia de derechos más fuertes y menos fuertes; más o menos oponibles y en consecuencia es relevante la obligación que el código impone al acreedor del control directo sobre la cosa. Conforme el art. 594, CC, “si la cosa fuere inmueble y el deudor hiciere tradición de ella a otro con el fin de transferirle el dominio, el acreedor no tendrá derecho contra tercero que hubiese ignorado la obligaci

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