SUBASTA JUDICIAL

INCIDENTE DE NULIDAD. Inmueble subastado en condiciones distintas a las reales. Existencia de usufructo a favor de un tercero sobre el bien rematado. Error registral. Procedencia de la nulidad. EFECTOS. Restitución de las cosas a su estado anterior. INTERESES. Procedencia. COSTAS. Aclaración de la expresión “sin costas” 1- Debe declarase la nulidad de la subasta peticionada por la sencilla razón de que el adquirente ofertó y pagó por la compra de un dominio pleno sin limitación alguna y luego tuvo la desagradable sorpresa de que lo por él comprado era tan sólo la nuda propiedad, viendo así cercenado el derecho de uso, que por lógica es dable suponer que lo pretende.

2- El vicio que tiñe al acto es de tamaña magnitud que no autoriza a vislumbrar una solución diferente a la pretendida, lo que en modo alguno implica la necesariedad de indagar en la presente incidencia acerca de los responsables de su producción, teniendo por otro costal la certeza, conforme las constancias que surgen de autos y el origen del vicio invalidante, esto es, error en lo informado mediante el certificado expedido por el Registro de la Propiedad, que al nulidicente no le es achacable imputabilidad alguna en la producción del hecho que da pie a la declaración que propicia.

3- La subasta judicial, si bien se concreta a través de un acto procesal, contiene o implica una venta forzada con intervención jurisdiccional. Ello así, el examen sobre su mérito no puede circunscribirse a los temas exclusivamente rituales sino que se extiende a su valoración intrínseca desde la perspectiva del derecho de fondo, es decir, en cuanto a los presupuestos sustanciales que deben integrarse para que una venta tenga validez. En atención a que en definitiva el comprador en subasta adquirió, a la postre, una cosa diferente a la que se le ofreció y por la cual pagó, no cabe más que declarar la nulidad de la subasta realizada.

4- En lo atinente al reclamo que apunta a la restitución de los emolumentos abonados, ello encuentra respaldo legal en la norma impuesta por el art. 1052, CC, en virtud de la cual y luego de acaecida la declaración de nulidad de la subasta, surge la obligación de las partes del acto jurídico de mutua restitución, y la ley obtiene su fin al hacer desaparecer el acto y sus consecuencias. Probada y declarada la nulidad del acto (causa) es necesario devolverse mutuamente lo recibido por virtud de él.

5- La obligación restitutoria originada en la nulidad del acto se limita a despojar al adquirente de su carácter de comprador en subasta del inmueble de referencia y de la posesión en la que fuera impuesto y en consecuencia condenar al actor y martillera interviniente a la devolución de lo percibido en el acto de subasta, con más sus intereses.

6- La obligación de restitución de lo percibido a resultas del acto inválido no lograría el fin reparador de la sentencia de nulidad si no fuera acompañada por la restitución de los frutos y productos que la cosa hubiera producido desde el momento de su entrega, y siendo los intereses la ganancia o renta del capital, entran en la categoría de frutos civiles, y su restitución deviene procedente a fin de un correcto cumplimiento de la obligación restitutoria.

7- Si bien es cierto que el auto apelado resuelve la incidencia “sin costas” y luego procede a regular el mínimo legal que prevé el art. 34 de la ley 8226, es sabido que las expresiones “eximir de costas al vencido”, “sin costas”, o “costas por su orden” significan que el perdidoso no soportará las costas de su contrario, aunque sí las provocadas por su propia defensa.

C6a. CC Cba. 15/10/02. AI Nº509. Trib. de origen: Juz. 51a. CC Cba. “Palou de Madoery, Ma. Dolores c/ María Alejandra o Alejandra María Rodríguez – Ejecutivo – Incidente de Nulidad de Luna, Exequiel Adolfo c/ Palou de Madoery y otra”.

Córdoba, 15 de octubre de 2002 Y CONSIDERANDO:

1) El comprador en subasta, Sr. Exequiel Adolfo Luna, interpone recurso de apelación en contra del resolutorio cuya parte resolutiva fuera transcripta supra y expresa los agravios. Sostiene que la juzgadora interpreta erróneamente las defensas planteadas por los demandados, excediendo la voluntad de las partes e invocando con desacierto el principio "iura novit curia". Que la demandada en el incidente Sra. Palou de Madoery, actora en el principal, al contestar el traslado solicita en forma clara e indubitable que se declare la nulidad del acto impugnado, reintegrando al comprador lo abonado en la compra y el importe de la comisión de ley del martillero en virtud de que no se le informó al comprador de la existencia del usufructo sobre el terreno rematado. Sólo esgrime la defensa de falta de personería en la cuestión accesoria relativa a los rubros de intereses que le reclama el nulidicente y el importe calculado por los daños y perjuicios ocasionados, manteniendo igual tesitura la martillera interviniente en la subasta. Ambos demandados reconocen el derecho que le asiste al comprador para impugnar la subasta en razón de la envergadura de la nulidad producida en el proceso. El juez interpreta que la falta de personería significa falta de acción para el nulidicente, modifica sustancialmente los dichos y la postura de las partes, excediendo el carácter dispositivo del juicio civil, citando incluso equivocada jurisprudencia no aplicable al caso ya que el apelante tiene derecho a pedir la nulidad de la subasta porque su calidad de comprador perjudicado lo convierte en tercero interesado en el proceso, cuando se ha producido una nulidad insalvable no solamente desde el punto de vista procesal sino sustancial. Se agravia porque el fallo mantiene los efectos de un proceso nulo. Se pretende convalidar la subasta realizada en base a un informe erróneo de anotación preventiva de subasta emitido por el Registro General de la Propiedad (fs. 48/49) en donde el ente registral omitió informar sobre la existencia de usufructo a favor de un tercero en relación al inmueble subastado, sin perjuicio de que en informes anteriores el ente registral hiciera referencia al inmueble por la nuda propiedad. Así se subastó el inmueble en base al último informe y se adquirió por el nulidicente en base a las condiciones establecidas en el decreto de subasta, edictos citatorios publicados y condiciones de venta que fueron leídas por la martillera previo a la subasta sin que se advirtiera en absoluto la existencia de usufructo ni en el acta de subasta ni en auto aprobatorio del remate. Que recién se anoticia cuando ingresa el cuerpo de inscripción al Registro de la Propiedad y se le informa que en el dominio consta la nuda propiedad, pues existía usufructo a favor de Félix Ruperto Rodríguez, lo que da motivo al planteo de nulidad por existencia de un error esencial que configura un vicio insalvable en el procedimiento al haber variado sustancialmente las condiciones de venta del inmueble. Asimismo se agravia por cuanto la juzgadora no analiza la cuestión de fondo del planteo de nulidad, concluyendo que habiéndose demandado sólo la nulidad de la subasta, no procediendo los requisitos para que prospere y a los fines de no violar el principio de congruencia, la resolución debe limitarse a rechazar el incidente en todos sus términos sin perjuicio de las acciones que el comprador perjudicado pudiere iniciar en contra de los verdaderos responsables de los perjuicios sufridos. La juez a quo reconoce el error del informe registral, el grave perjuicio producido al comprador, conforme lo expresado al plantear el incidente, pero pretende convalidar la venta por una cuestión formal infundada, sin atender a la cuestión de fondo como es la existencia de una venta nula por configurarse un error esencial de hecho en el objeto y condiciones de la venta. Que tratándose de una nulidad absoluta, el juez debió declarar la misma aun de oficio. Expresa que adquirió el inmueble inducido por un error de hecho esencial sobre las cualidades de la cosa adquirida, faltando uno de los requisitos de la ley de fondo referente al elemento voluntad del acto jurídico (discernimiento, intención y libertad). Ahora bien, teniendo en cuenta la consideración del vicio esencial del acto de la subasta referido a la voluntad del adquirente por el que procede la anulación del acto, el juez a-quo debió aplicar las normas del Código Civil atento a la falta de previsión específica de la ley adjetiva sobre los vicios sustanciales propios de los actos del proceso, con los efectos previstos en los art. 1050,1056 y concordantes de la ley de fondo. Conforme ello, la declaración de nulidad de la subasta resulta imperiosa e impostergable, al igual que todos los actos ulteriores que fueran su consecuencia. Por último se queja por cuanto se omite restituir los importes reclamados por el nulidicente. Que declarada la nulidad se deberá aplicar al caso el art. 1052 del CC y volverse las cosas al estado en que se hallaban antes del acto anulado, obligándose las partes a restituirse mutuamente lo que se haya recibido o percibido en virtud del acto anulado. Conforme a ello, los demandados deben restituir lo entregado por el comprador en concepto de seña del precio $ 910,00 con más la comisión de ley $ 227,00 con más los intereses compensatorios a partir de la fecha de la subasta ocurrida el día 16/5/00 hasta su efectivo pago. Deberá ordenarse la restitución del saldo del precio de la venta $ 3.640 depositados a la orden del Tribunal a la Cta. N° 6509785 con fecha 06/09/00 con más intereses hasta su efectivo pago. Igual solución debe tomarse respecto de los gastos y honorarios producidos con motivo de los trámites frustrados de inscripción del inmueble, que asciende a $ 347,00 abonados a la martillera Mercedes B. López conforme factura y liquidación de pagos de Tasa Provincial y Ley Convenio. La responsabilidad de la restitución de los montos reclamados se impone a la parte actora y martillera, en forma conjunta y solidaria, por haber sido los que llevaron adelante la ejecución, los que gestaron con su accionar el juicio en el que se produjo la nulidad. Que es aplicable al caso el art. 1056 del CC por lo cual, independientemente de imputar o no la nulidad de la subasta al accionar de la actora y martillera actuando en el juicio principal, corresponde la restitución de lo percibido por ella en concepto de comisión y gastos por cuanto tal pago carece de causa que lo justifique, ello sin perjuicio de los derechos y acciones que le puedan corresponder eventualmente contra el causante de la nulidad, pero en el supuesto de que el martillero no sea el responsable del vicio que causó la nulidad, igualmente debe ordenarse restituir lo percibido, incluso lo que hubiere retenido en concepto de gastos, por cuanto el pago carece de causa que lo justifique. Peticiona en definitiva se acoja el recurso. 2) El apoderado de la actora del juicio expresa los agravios que el resolutorio apelado le ocasiona. Considera que se debió condenar en costas al comprador, sin embargo lo premia con "un plus" al no hacerlo. Expresa que se hace lugar a la excepción articulada por su parte rechazando la acción intentada y el proveyente no considera la labor desplegada por sus partes; es más, regula honorarios en la ínfima suma de $ 98 que desconoce quién los oblará ya que el fallo no contiene condenación en costas ni ordena costas por su orden. Sostiene que a los fines de la regulación se debió tomar como base regulatoria el monto de la subasta con más intereses y aplicar la escala que establece el art. 34 en concordancia con el art. 78 del CA, suma que asciende a $ 650 y así regular los honorarios profesionales de su parte. El apoderado de la actora evacúa el traslado del art. 372, haciendo lo propio el comprador de subasta, y la martillera actuante, María Claudia Durán, evacua el traslado del art. 372 corrido respecto de la apelación incoada por el Sr. Luna. 3) Así trabada la litis, conforme a los términos vertidos en los respectivos escritos de expresión y contestación de agravios, los que delimitan el marco cognoscitivo de este Tribunal de Alzada, nos encontramos en condiciones de ingresar a resolver los conflictos planteados. En primer lugar, y por una cuestión de método, hemos de analizar el recurso de apelación impetrado por el comprador de subasta en el cual propugna la nulidad de la venta forzada del bien a mérito de existir un error de hecho esencial como así también la restitución de todo lo abonado en su consecuencia con más los intereses desde la fecha del acto hasta el día del efectivo pago. Frente a esta pretensión, el apelado, en el caso actor ejecutante, considera viable y ajustado a derecho lo pretendido, disintiendo tan sólo en lo relativo a lo que se debe restituir como consecuencia de la declaración de nulidad del acto, considerando que tal obligación se limita a lo pagado por el adquirente, incluidas la seña y comisión, no así los demás gastos realizados con motivo de la inscripción, siendo diferente la postura adoptada por la martillera en ocasión de evacuar el traslado del art. 372 del CPC. En esta tarea revisora de las constancias del proceso y del resolutorio dictado, siempre con el límite impuesto por los agravios, se impone destacar que el caso presenta aristas particulares y que el ámbito de discusión en la Alzada ya se encuentra minimizado por cuanto tan sólo se propicia la nulidad de la subasta y la devolución de lo abonado, no siendo materia de debate lo reclamado en la instancia anterior en concepto de daños y perjuicios. Así las cosas, y reconociendo el acierto del fallo dictado por la juez a-quo en lo referente a que, mediante la vía incidental incoada en contra del actor y de la martillera interviniente no es dable expedirse sobre supuestas responsabilidades e indemnizaciones por daños acaecidos, lo cual requiere de una acción autónoma con la debida amplitud de debate y prueba que permita garantizar a las partes de manera adecuada el derecho de defensa en juicio. En una correcta inteligencia, puede decirse que a esta altura del proceso sólo cabe expedirse acerca de la procedencia de la nulidad de la subasta en atención a la normativa procesal y sustancial que le es aplicable. En autos, el acto jurídico cuya nulidad se propicia se realizó conforme oficio de informe y anotación preventiva de subasta en el que con fecha 18/02/00 se manifiesta que la inscripción citada a nombre de la demandada María Alejandra Rodríguez consta el dominio de lo descripto sin hacerse mención alguna a la existencia del usufructo; que luego y ante el pedido de inscripción de subasta, se informa. Que a poco que se analice puede excogitarse la procedencia de la nulidad peticionada por la sencilla razón de que el adquirente ofertó y pagó por la compra de un dominio pleno sin limitación alguna y luego tuvo la desagradable sorpresa de que lo por él comprado era tan sólo la nuda propiedad, viendo así cercenado el derecho de uso que por lógica es dable suponer que lo pretende. El vicio que tiñe al acto es de tamaña magnitud que no autoriza a vislumbrar una solución diferente a la pretendida, lo que en modo alguno implica la necesariedad de indagar en la presente incidencia acerca de los responsables de su producción, teniendo por otro costal la certeza, conforme las constancias que surgen de autos y el origen del vicio invalidante, esto es, error en lo informado mediante el certificado expedido por el Registro de la Propiedad, que al nulidicente no le es achacable imputabilidad alguna en la producción del hecho que da pie a la declaración que propicia. Siguiendo con el análisis, es relevante destacar que si bien la subasta fue realizada conforme a la última certificación expedida por el Registro General de la Propiedad y en atención a lo informado la misma no presentaba ningún vicio invalidante, ha menester no dejar de lado el posterior conocimiento por parte del adquirente del error de información contenido en la certificación que da pie al acto jurídico en las condiciones que fuera llevado a cabo, error éste que es reconocido no sólo por el ejecutante sino también por la martillera y conlleva sin más a sostener que la subasta judicial, si bien se concreta a través de un acto procesal, contiene o implica una venta forzada con intervención jurisdiccional. Ello así, el examen sobre su mérito no puede circunscribirse a los temas exclusivamente rituales sino que se extiende a su valoración intrínseca desde la perspectiva del derecho de fondo, es decir, en cuanto a los presupuestos sustanciales que deben integrarse para que una venta tenga validez. Bajo este velo, y en atención a que en definitiva el comprador en subasta adquirió, a la postre, una cosa diferente a la que se le ofreció y por la cual pagó, no cabe más que declarar la nulidad de la subasta realizada el día dieciséis de mayo de dos mil y de todos los actos que son su consecuencia. En lo atinente al reclamo que apunta a la restitución de los emolumentos abonados, el mismo encuentra respaldo legal en la norma impuesta por el art. 1052 del CC en virtud de la cual y luego de acaecida la declaración de nulidad, surge la obligación de las partes del acto jurídico de mutua restitución, y la ley obtiene su fin al hacer desaparecer el acto y sus consecuencias. Probada y declarada la nulidad del acto (causa) es necesario devolverse mutuamente lo recibido por virtud de él. Haciendo conjugar dicha norma con lo resuelto, y sin perderse de vista que en la presente incidencia no nos hemos introducido a evaluar ni establecer supuestas responsabilidades en la producción del acto que se anula, es que la obligación restitutoria se limita a despojar al Sr. Luna de su carácter de comprador en subasta del inmueble inscripto al Dominio Folio 846, Tomo 4, Año 1994 y de la posesión en la que fuera impuesto el día 27 de octubre de dos mil y en consecuencia condenar al actor y martillera interviniente a la devolución de lo percibido en el acto de subasta igual a la suma de $ 910 en concepto de seña y $ 227 en concepto de comisión de ley respectivamente, con más un interés igual a la tasa pasiva promedio mensual que publica el BCRA desde la mentada fecha y hasta el día 7/1/02, fecha a partir de la cual y hasta el día del efectivo pago se deberá adicionar a la tasa pasiva un interés igual al 2% mensual conforme lo resuelto por el alto cuerpo en autos "Hernández Juan C. c/ Matricería Austral SA Demanda - Recurso Casación", como así también se le deberá restituir la suma de $ 3.640 depositados a la orden del Tribunal a la cuenta N° 6509785 respecto de lo cual se deberá ordenar el libramiento de la pertinente orden de pago a favor del Sr. Luna. Respecto a los intereses que supra se mandan a pagar, es oportuno aclarar que la obligación de restitución de lo percibido a resultas del acto inválido no lograría el fin reparador de la sentencia de nulidad si no fuera acompañada por la restitución de los frutos y productos que la cosa hubiera producido desde el momento de su entrega, y siendo los intereses la ganancia o renta del capital, entran en la categoría de frutos civiles y su restitución deviene procedente a fin de un correcto cumplimiento de la obligación restitutoria. Especial análisis merece lo reclamado en concepto de honorarios y gastos abonados a la martillera por el trámite iniciado en el Registro de la Propiedad a fin de lograr la inscripción de la subasta, lo que asciende a $ 347 de acuerdo a la factura obrante a fs. 27. Siendo consecuentes con los fundamentos dados y con los principios enunciados, puede excogitarse que, declarada la nulidad, nace la obligación restitutoria en relación a lo entregado por las partes sin que sea dable, en el caso de autos, adicionar otros emolumentos que no se originaron en el acto nulo sino en posteriores diligencias encargadas por el comprador de subasta a la martillera y cuya imposibilidad de cumplimiento se debe al vicio invalidante, por lo cual esos reclamos deberán dirigirse en contra de los responsables del hecho mediante la pertinente acción de daños y perjuicios. Dentro de esta especie se encuentra inmerso lo pretendido en concepto de honorarios abonados a la martillera por el trámite inscriptorio, los que a todas luces deberán ser abonados por los responsables que con su accionar condujeron a la anulación del acto y por consiguiente pesará sobre ellos la obligación de abonar tales emolumentos. Conforme a lo hasta aquí expuesto y en consonancia con los fundamentos vertidos es que consideramos acertado en derecho recepcionar el recurso de apelación, debiéndose imponer en esta instancia las costas por el orden causado a mérito de las especiales particularidades del caso sometido a decisión y sin perder de vista la actitud asumida por las partes y los términos por ellas vertidos en relación a la procedencia del reclamo. Ingresando ahora a evaluar los agravios esbozados por el apoderado de la parte actora, los mismos se circunscriben a la imposición de costas y a la base regulatoria tomada por la juez a-quo. Como punto de partida cabe destacar que toda expresión de agravios debe tender a demostrar con el debido fundamento en derecho, el yerro en el cual ha incurrido el juzgador a fin de que sea viable la revocación del pronunciamiento. Si bien es cierto que el auto apelado resuelve la incidencia "sin costas", y luego procede a regular el mínimo legal que prevé el art. 34 de la ley 8226, es sabido que las expresiones "eximir de costas al vencido", "sin costas" o “costas por su orden" significan que el perdidoso no soportará las costas de su contrario, aunque sí las provocadas por su propia defensa. Aclarado el tópico en relación a la expresión "sin costas", llama la atención el agravio que pretende infundadamente sostener el apelante en esta instancia, por cuanto el mismo choca con los propios reconocimientos por él efectuados en la incidencia en cuanto a la procedencia de la causal de nulidad, máxime si se tiene en cuenta cómo acontecieron los hechos. A tales efectos nuestro pensamiento se enrola y comulga en un todo con el fundamento dado por la juez a-quo y que referencia la especial naturaleza de la presente incidencia y tiene en mira la necesidad de no ocasionar mayores perjuicios a las partes intervinientes. Que no obstante haberse recepcionado la apelación impetrada por el comprador de subasta y en consecuencia haberse modificado el decisorio receptándose el planteo nulificatorio, la condena en costas, la cuantía de la regulación en la instancia anterior se mantiene en iguales términos a fin de no contrariar los principios de justicia y equidad que la inspiran conforme a la fundamentación dada. Respecto al cuestionamiento que apunta a la regulación de honorarios realizada a favor del Dr. Adolfo Exequiel Luna, no provocándole tal circunstancia agravio alguno al apelante por no ser obligado al pago de los mismos, los fundamentos no merecen ser analizados. Lo expuesto nos lleva a rechazar el recurso de apelación, sin costas (art. 107, ley 8226).

Por ello,

SE RESUELVE: 1) Acoger el recurso de apelación impetrado por el comprador en subasta, Sr. Adolfo Exequiel Luna, y en consecuencia revocar parcialmente el decisorio recurrido y declarar la nulidad de la subasta realizada el día dieciséis de mayo de dos mil dos por la cual se puso en venta el dominio inscripto al F° 846, Tomo 4, Año 1994 a nombre de María Alejandra o Alejandra María Rodríguez y de todos aquellos actos que sean su consecuencia. 2) Ordenar a que las partes se restituyan lo recibido en virtud del acto anulado, debiendo la actora, Sra. María Dolores Palau de Madoery y martillera interviniente, Sra. María Claudia Durán, devolver lo percibido en el acto de subasta en el término de diez días y bajo apercibimiento de ley, lo que es igual a la suma de $910 en concepto de seña y $ 227 en concepto de comisión de ley respectivamente, con más un interés igual a la tasa pasiva promedio mensual que publica el BCRA desde la mentada fecha y hasta el día 7/1/02, fecha a partir de la cual y hasta el día del efectivo pago se deberá adicionar a la tasa pasiva un interés igual al 2% mensual conforme lo resuelto por el alto cuerpo en autos "Hernández Juan C. c/ Matricería Austral SA-Demanda - Recurso Casación", como así también se le deberá restituir al comprador de subasta la suma de $ 3.640 depositados a la orden del Tribunal, respecto de lo cual se deberá ordenar el libramiento de la pertinente orden de pago; mientras que el comprador en subasta deberá restituir la posesión en la que fuera impuesto. 3) Las costas en la Alzada se imponen por el orden causado. 4) Rechazar el recurso de apelación interpuesto por la actora. Sin costas (art. 107 de la ley 8226).

Eduardo Alberto Lavayén – Jorge Ávalos Mujica – Ana María Esteban de Flores &#9632;

SUBASTA JUDICIAL

Are you sure want to unlock this post?

Are you sure want to cancel subscription?