SUBASTA JUDICIAL

Inmueble rematado. Tercero ocupante. Pleno conocimiento del adquirente. DESALOJO. Orden de lanzamiento: Rechazo. Cuestión que deberá resolverse en juicio conexo 1- En autos, “el inmueble rematado, con anterioridad a la subasta ya se encontraba ocupado por un tercero, habiéndose consignado esa circunstancia en la publicación de edictos, con lo cual la situación indicada era de pleno conocimiento de todos quienes asistieron al acto de subasta y, entre ellos, la adquirente del bien…”. En efecto, de la detenida lectura de las constancias de autos surge que en el marco de los trámites llevados a cabo previos a la subasta que fuera ordenada en la sentencia, se realiza el oficio de constatación en donde se verifica que el inmueble se encuentra ocupado por quien manifiesta que lo hace en el carácter de locatario y acompañando el referido contrato. En tales condiciones se lleva a cabo el acto de remate en el que expresamente se establece que “Previa lectura del edicto pertinente y constatación… En estado: edificado-ocupado”, adjudicado al hijo de la actora, quien manifiesta que compra en comisión y es ratificado por ésta. Dicho acto de subasta y los actos procesales cumplidos en su consecuencia fueron realizados conforme a derecho, habiendo quedado firme y consentida la aprobación del remate, razón por la cual no es posible ya cuestionarla.

2- La situación fáctica justifica la plena aplicación de lo dispuesto en el art. 598, CPC, que es el que regula cómo se deben entregar los bienes adquiridos en subasta al adjudicatario. Así establece: “El adjudicatario será puesto en posesión de los bienes que no se encontraren poseídos por terceros. Si se encontraren ocupados por tenedores o cuasi poseedores puestos por el propietario ejecutado, serán notificados [de] que en adelante deberán reconocer como propietario al adjudicatario…”; este es el objeto que tuvo el acta llevada a cabo el 30/8/14. Ello por cuanto “cuando los bienes se encontraren en poder de tenedores, conforme arts. 2461 y 2462, CC o cuasi poseedores puestos por el ejecutado, a ellos el Tribunal les comunicará que el nuevo propietario es el adjudicatario”.

3- “Tenedores”, conforme el antiguo art. 2352, CC, aplicable al presente atento la fecha del proveído atacado, son los que tienen una cosa pero reconocen en otro la propiedad. Se entiende que deben serlo con algún título, como locatarios o comodatarios. Por ello, en el caso de que el inmueble se encuentre ocupado por ellos, deben ser notificados de la subasta a los fines de que en adelante reconozcan como propietario al adjudicatario. Por lo cual, el proveído impugnado que rechaza la petición de la accionante (ahora apelante) de librar sin más orden de lanzamiento contra esa ocupación, resulta conforme a derecho. Así se sostuvo: “para determinar el estado de ocupación es fundamental ver en la forma en que se publicitó la venta en los edictos, pues es usual que se diga que está ocupado o en el estado de ocupación en que se encuentra. Se entiende que tienen que ser tenedores legítimos, por ejemplo, si el inmueble vendido estuviere locado con antelación”.

4- Con relación a los tenedores, en este caso inquilinos que exhibieron su contrato de locación, dicho pedido de lanzamiento se vuelve improcedente, por no resultarles a ellos oponible la subasta, atento no haber sido parte en el proceso; todo ello sin perjuicio del derecho que tales ocupantes tengan de seguir o no manteniendo esa ocupación, extremo que debe necesariamente ser resuelto en el juicio conexo a ventilarse a los fines de ordenar el lanzamiento o, por el contrario, dejar que los terceros se mantengan en esa ocupación hasta el momento en que finalice su contrato de locación. En ese proceso es donde deberán plantearse y debatirse la validez o no el contrato de locación, permitiendo a los ocupantes ejercer el derecho de defensa.

5- Ello porque, de no respetar la regla señalada, el tribunal incurre en el riesgo de cometer un despojo judicial (art. 779, CPC). En tal caso, el lanzamiento pasaría a ser ilegitimo. Además violaría la regla “ nemo plus iuris ”, ya que el juez del remate no puede poner al adquirente en mejor situación que la que tenía el ejecutado (por más que en este caso se trate de la titular del otro 50 % de derechos y acciones sobre el inmueble). “Si en el momento de la subasta el inmueble estaba ocupado por un tercero, el juez no puede lanzar a éste para entregar el bien al adquirente, porque cometería un despojo igual al que hubiese cometido el ejecutado si hubiera desapoderado por su cuenta al ocupante. El lanzamiento solo puede ordenarlo el juez cuando el ocupante es el propio deudor, no cuando es un tercero, en cuyo caso corresponde al adquirente reclamar la entrega de la cosa por el trámite que corresponda según la naturaleza de la ocupación que ejerza el tercero”.

6- En conclusión, se constata que en autos la subasta se realizó publicitándose la ocupación del inmueble, por lo cual el tribunal cuenta con amplias y claras facultades para denegar el lanzamiento peticionado por la adjudicataria hasta tanto se dicte resolución respecto de la ocupación del tercero por la vía pertinente. Esta vía podrá ser la del juicio desalojo conexo previsto en el art. 750 y sig. del CPC o la del ordinario, pero siempre respetando la bilateralidad y el ejercicio de defensa en juicio, que se patentiza en el derecho del tercero a ser escuchado. En conclusión y por los argumentos vertidos, corresponde el rechazo del recurso de apelación articulado.

C8a CC Cba. 31/8/16. Auto N° 286. Trib. de origen: Juzg. 19ª CC Cba. “Ghisleri, Ana María c/ Bucheme, Walter José – División de Condominio – Otras causas de remisión (Expte. N° 1758667/36)”

Córdoba, 31 de agosto de 2016

Y VISTOS:

Estos autos caratulados: (…), traídos al acuerdo a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto en subsidio al de reposición por el apoderado de la parte actora, en contra del decreto de fecha 15/9/14, dictado por el Juzg. 19ª CC Cba., que en su parte pertinente dispone: “Analizando las constancias objetivadas de la causa, se observa que obra el oficio de constatación previa a la subasta ordenada en autos, de la que surge que el inmueble subastado de calle (…), se encontraba ocupado por el Sr. Roberto Alfredo P. DNI (…), quien en la oportunidad dijo ocupar el inmueble como locatario, ocupación de la que se dejó constancia en la publicación de edictos, realizándose el remate del bien en las condiciones apuntadas; que obra el Acta de fecha 10/3/14, mediante la cual el Oficial de Justicia interviniente, Dra. Sonia Quinteros, al constituirse en el domicilio indicado de calle (…), y no es atendido por persona alguna, a pesar de los reiterados llamados, se constituye en la casa contigua (…) y deja constancia de haber sido atendida por la Sra. Isabel María Tapia, DNI (…), quien le informó que en el inmueble de referencia vive una familia con niños menores de edad. Que comparece en carácter de tercero interesado el mencionado Sr. Roberto Alfredo P., acompañando un contrato de locación (con certificación de firmas por escribano público), de fecha 1/5/13, del cual surge que el Sr. Ponce le cede en locación a la Sra. María José Costa el citado inmueble de calle (…), por el plazo de 48 meses, a partir del 1/5/13. Alude el Sr. P. que encontrándose dentro del período locativo suscribió contrato de locación con la Sra. Costa, lo que le está permitido no sólo por ley sino por el mismo contrato de locación, firmado y vigente, cuya cláusula 7ª dice que expresamente lo autoriza. Que obra Acta de fecha 30/8/14, labrada por la Sra. oficial de Justicia, Silvina Garzón de Mancini, dejando constancia que al constituirse en el domicilio de (…), sin que nadie respondiera a los reiterados llamados efectuados, se solicitó los servicios de un cerrajero, quien procedió a la apertura de la puerta de rejas que cierra el porche y la de madera del ingreso. Refiere la funcionaria actuante que al ingresar al inmueble, en compañía de un agente policial, hay una persona del sexo femenino que se identifica como María José Costa. Acto seguido, y luego de poner posesión del inmueble a la Sra. Ana María Ghisleri, la Oficial actuante deja constancia de que se hace presente en lugar el Sr. Roberto P., DNI (…), quien manifiesta ser locador del inmueble de referencia, que lo tiene subalquilado a la Srta. Costa, exhibiendo el contrato agregado al expediente, y expresa que el contrato en el que él es locatario vence el diciembre de 2019, y en el que él es locador vence en el año 2017. Así dadas las cosas, y atento la reseña precedente, surge que el inmueble rematado, con anterioridad a la subasta ya se encontraba ocupado por un tercero, habiéndose consignado esa circunstancia en la publicación de edictos, con lo cual, la situación indicada era de pleno conocimiento de todos quienes asistieron al acto de subasta, y entre ellos, la adquirente del bien: Sra. Ana María Ghisleri. Desde esta perspectiva, la situación jurídica del Sr. P. con relación al inmueble en cuestión es oponible a terceros, y entre ellos a la adquirente en subasta, al margen de la existencia o no y de la validez de los títulos en que dice fundar su ocupación, circunstancia que veda el desapoderamiento que se peticiona, so pena de incurrir en despojo judicial. Que la tenencia del inmueble por parte del Sr. P. sólo puede verse afectada en virtud de una sentencia que lo condene a restituir el inmueble, a fin de respetar la bilateralidad y garantizar su derecho de defensa, con lo cual la adquirente deberá acudir a las vías procesales idóneas para lograr la entrega del bien en atención a la naturaleza de la ocupación que ejerce el tercero. Por todo ello, al pedido de desalojo: ocurra por la vía que corresponda.”; y el decreto dictado el 16/3/15 en consecuencia, que establece “con respecto al recurso de reposición impetrado se advierte que la adquisición del dominio en subasta por la Sra. Ghisleri no comporta razón para ordenar el desalojo del inmueble sin sustanciación, en el marco de este proceso y sin resguardo del derecho de defensa de los Sres. P. y Costa; que la eventual nulidad sustancial que se alega respecto de sendos contratos de locación tampoco puede ser declarada sin sustanciación, y en el marco de este proceso; que no se han conmovido los argumentos proporcionados en el decreto cuestionado respecto al conocimiento del adquirente por subasta sobre el estado de ocupación del inmueble y la imposibilidad de ordenar el desalojo sin que exista una resolución dictada en un proceso contradictorio; que el recurrente ha adicionado a su primera pretensión sustancial, ajena a este proceso (art. 330, CPC.), consistente en el desalojo, una segunda pretensión (nulidad de contratos) de idéntico calibre; que, en definitiva, se ratifica la imposibilidad de resolver del modo en que el recurrente lo pretende (sin sustanciación, sin bilateralidad, sin audiencia) en detrimento de terceros ajenos a la litis, no alcanzados por el efecto relativo de la cosa juzgada, vulnerando sus derechos de defensa y debido proceso (arts. 18, CN y 8, Convención Internacional de Derechos Humanos). Por todo ello, a la reposición: no ha lugar. Proveyendo al recurso de apelación impetrado, Concédase el recurso de apelación interpuesto por ante la Excma. Cámara de Apelaciones de Octava Nominación en lo Civil y Comercial. Notifíquese”. En esta instancia el recurrente expresó agravios. En primer lugar manifiesta, luego de hacer un racconto de los hechos sucedidos en la causa, que los contratos de locación y subdivisión son actos viciados pues se celebraron sin consentimiento de la condómina Ghisleri y durante el curso del presente juicio de condominio, el último dos años después del remate por el cual ésta adquirió la propiedad de la totalidad del inmueble. Que el vicio de falta de consentimiento de uno de los dos condóminos lo convierten en actos inexistentes. Que un acto es inexistente cuando carece de los elementos esenciales y necesarios para que tenga una vida legal, es sólo un acto en apariencia, sólo aparenta serlo por ausencia de algún elemento esencial referente al sujeto, objeto y la forma; mientras argumenta que para otra doctrina el acto es nulo, inoponible. Que en conclusión, los contratos de locación y sublocación son actos inexistentes o nulos o inoponibles en forma manifiesta a la Sra. Ghisleri. Que el fundamento del decreto es que su parte debe ocurrir a otro juicio para peticionar la entrega de la vivienda a su representada, lo que estima es un error. Así dice que el tribunal aprueba la subasta de fecha 24/6/12 confirmada por Auto de esta Cámara, que ordena el oficio en los término del art. 598, CPC, que dicho oficio se diligencia y finalmente ante el informe de fs. 512 su parte requiere nuevo oficio, el que es negado conforme el decreto que ahora impugna. Menciona que la actual ocupante, Sra. Costa, ingresó al inmueble por el supuesto contrato de sublocación entre P. y ella, realizado el 1/5/13, dos años después de la subasta del inmueble, y casi un año de aprobada dicha subasta en la primera instancia, con pleno conocimiento de ello por parte de Bucheme y P., en el sentido de que la propietaria del inmueble era la Sra. Ghisleri. Que por lo tanto no es cierto que P. tenga la tenencia del inmueble como expresa el decreto de fecha 15/9/14, pues en todo caso esa tenencia la tiene hoy la Sra. Costa, adquirida dos años después de la subasta. Manifiesta que en los presentes no se ha cumplido con lo dispuesto en el Auto N° 399 del 16/3/15, confirmado por Auto 306 del 13/9/13, ni con la norma del art. 598, CPC, en cuanto debe poner en posesión de los bienes a la compradora; que tal posesión no se corresponde con permitir que una supuesta subinquilina Costa mantenga una relación contractual como si en este juicio no existiera. Que el Sr. Bucheme, haciendo gala de su mala fe, durante la tramitación del juicio ya había alquilado la vivienda sin consentimiento de la copropietaria Ghisleri, y que al terminar el juicio, cuando ésta ya era la única propietaria, sigue en la misma situación. Manteniendo su conducta delictiva como se muestra en el acta de fs. 512. Que entiende que no resulta necesario realizar un nuevo juicio con la pretensión de nulidad de los contratos de locación de Bucheme, porque en este juicio existe una resolución con autoridad de cosa juzgada que debe ser cumplido en estos autos. Que la derivación a un nuevo juicio implicaría desconocer esa cosa juzgada y al mismo tiempo otorgar un principio de validez a actos notoriamente nulos e inexistentes que facilitan la conducta de delincuentes que se dedican a defraudar a personas honestas que concurren a una subasta judicial creyendo que están dotados de la mayor seguridad jurídica. En conclusión y por las razones expuestas, solicitan se declaren nulos los decretos de fs. 514 y 520 que impugna. En otro ítem expresa que el Sr. juez no ha considerado la prueba dirimente que expresara en el expediente de desbaratamiento de derechos acordados, hoy en la Cámara de Acusación de esta ciudad, donde se acredita lo manifestado. Refiere que el contrato de locación entre Bucheme y P., que motivara las actuaciones penales, fue celebrado por diez años a un precio de $1.000 mensuales, lo que de por sí constituye un acto nulo, pues un contrato realizado en esas condiciones tiene un objeto ilícito (art. 953, CC), pues lleva implícito el objetivo de perjudicar a la condómina Ghisleri. Que el sublocatario mantiene su vínculo jurídico con el locador originario, el Sr. Bucheme, mientras que Bucheme y P. no son poseedores de buena fe, por lo que solicita se declare la nulidad de los decretos impugnados y se otorgue la posesión plena de la vivienda hoy de propiedad de su mandante, disponiendo el inmediato desalojo de la ocupante. Subsidiariamente peticiona que en caso de que no se compartan los argumentos dados, se anulen los proveídos en cuanto no asignan ningún efecto a la posesión otorgada a Ghisleri sobre el inmueble adquirido en subasta. Que tal petición no implica una nueva pretensión sustancial como expresa el decreto del 15/3/15, sino el efecto natural del ejercicio de posesión que el tribunal otorga a Ghisleri. Se da por decaído el derecho dejado de usar por el Sr. Walter José Bucheme al no contestar el traslado que le fuera corrido. Firme el decreto de autos, queda la causa en estado de ser resuelta.

Y CONSIDERANDO:

I. Así expuesta la materia objeto del recurso, cabe decir que nos encontramos ante el recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra el proveído que rechaza su petición de librar orden de lanzamiento contra la ocupante del inmueble que fuera adquirido en la subasta llevada a cabo en los presentes. II. La resolución cuestionada contiene una adecuada relación de causa conforme lo dispone el art. 329, CPC, por lo que para evitar innecesarias repeticiones a ella nos remitimos. III. Así, ingresando al análisis del recurso interpuesto, cabe adelantar opinión en el sentido de que la apelación no puede prosperar. En primer lugar y dando razones, compartimos los argumentos expuestos por el tribunal con relación a que “el inmueble rematado, con anterioridad a la subasta ya se encontraba ocupado por un tercero, habiéndose consignado esa circunstancia en la publicación de edictos, con lo cual, la situación indicada era de pleno conocimiento de todos quienes asistieron al acto de subasta, y entre ellos, la adquirente del bien: Sra. Ana María Ghisleri…”. En efecto, de la detenida lectura de las constancias de autos surge que en el marco de los trámites llevados a cabo previos a la subasta que fuera ordenada en la sentencia, se realiza el oficio de constatación en donde se constata que el inmueble se encontraba ocupado por el Sr. Roberto Alfredo P., quien manifiesta que lo hace en el carácter de locatario, acompañando el referido contrato. En tales condiciones se lleva a cabo el acto de remate en el que expresamente se establece que “Previa lectura del edicto pertinente y constatación… En estado: edificado-ocupado”, el que fue adjudicado al Sr. Gustavo Campos (hijo de la actora), quien manifiesta que compra en comisión y es ratificada por la actora. Dicho acto de subasta y los actos procesales cumplidos en su consecuencia fueron realizados conforme a derecho, habiendo quedado firme y consentida la aprobación del remate, razón por la cual no es posible ya cuestionarla. Por lo expresado, entendemos que la situación fáctica justifica la plena aplicación de lo dispuesto en el art. 598, CPC, que es el que regula cómo se deben entregar los bienes adquiridos en subasta al adjudicatario. Así establece: “El adjudicatario será puesto en posesión de los bienes que no se encontraren poseídos por terceros. Si se encontraren ocupados por tenedores o cuasi poseedores puestos por el propietario ejecutado, serán notificados [de]que en adelante deberán reconocer como propietario al adjudicatario…”; éste es el objeto que tuvo el acta llevada a cabo el 30/8/14. Ello por cuanto “cuando los bienes se encontraren en poder de tenedores, conforme arts. 2461 y 2462 del C.C. o cuasi poseedores puestos por el ejecutado, a ellos el Tribunal les comunicará que el nuevo propietario es el adjudicatario.” (Ferrer Martínez, Rogelio, Código Procesal Civil y Comercial de la Provincia de Córdoba, Editorial Advocatus, Tomo II, pág. 224). Recordemos que “tenedores”, conforme el antiguo art. 2352, CC, aplicable al presente atento la fecha del proveído atacado, son los que tienen una cosa pero reconocen en otro la propiedad. Se entiende que deben serlo con algún título, como locatarios o comodatarios. Por ello, en el caso de que el inmueble se encuentre ocupado por ellos, deben ser notificados de la subasta a los fines de que en adelante reconozcan como propietario al adjudicatario. Por lo cual, el proveído impugnado que rechaza la petición de la accionante (ahora apelante) de librar sin más orden de lanzamiento contra esa ocupación, entendemos resulta conforme a derecho. Así se sostuvo “para determinar el estado de ocupación es fundamental ver en la forma en que se publicitó la venta en los edictos, pues es usual que se diga que está ocupado o en el estado de ocupación en que se encuentra. Se entiende que tienen que ser tenedores legítimos, por ejemplo, si el inmueble vendido estuviere locado con antelación” (Olcese, Juan María, “La Ejecución de la Sentencia Civil”, Editorial Mediterránea, Cba. 2006, pp. 572/573). Es decir que la petición efectuada por el recurrente hubiera resultado viable en caso de que la vivienda hubiera estado ocupada por el ejecutado Bucheme. Con relación a los tenedores, en este caso inquilinos que exhibieron su contrato de locación, dicho pedido se vuelve improcedente por no resultarles a ellos oponible la subasta, atento no haber sido parte en el proceso; todo ello sin perjuicio del derecho que tales ocupantes tengan de seguir o no manteniendo esa ocupación, extremo que debe necesariamente ser resuelto en el juicio conexo a ventilarse a los fines de ordenar el lanzamiento o, por el contrario, dejar que los terceros se mantengan en esa ocupación hasta el momento en que finalice su contrato de locación. En ese proceso es donde deberán plantearse y debatirse la validez o no del contrato de locación, permitiendo a los ocupantes ejercer el derecho de defensa. “La mera realización de un remate en un juicio en el que el ocupante del inmueble no es parte, no puede constituir una causa legítima para despojarlo de la ocupación de dicho inmueble subastado. Si tiene derecho o no a mantenerse en esa ocupación y en qué carácter, es justamente lo que tiene que resolverse en el juicio que debe ventilarse antes de proceder a su lanzamiento” (C3a.CC, 22/12/93 “Finanlehr S.A. c/ García, Aristides”, Semanario Jurídico Nro. 1001, T.71, pág. 241, citado por Ferreyra de de la Rúa, Angelina – González de la Vega de Opl, Cristina, Código Procesal Civil y Comercial de la Provincia de Córdoba, LL, 1999, T. I, pág. 1090). Ello porque, de no respetar la regla señalada, el tribunal incurre en el riesgo de cometer un despojo judicial (art. 779, CPC). En tal caso, el lanzamiento pasaría a ser ilegitimo. Además violaría la regla “ nemo plus iuris ”, ya que el juez del remate no puede poner al adquirente en mejor situación que la que tenía el ejecutado (por más que en este caso se trate de la titular del otro 50% de derechos y acciones sobre el inmueble). “Si en el momento de la subasta el inmueble estaba ocupado por un tercero, el juez no puede lanzar a éste para entregar el bien al adquirente, porque cometería un despojo igual al que hubiese cometido el ejecutado si hubiera desapoderado por su cuenta al ocupante. El lanzamiento sólo puede ordenarlo el juez cuando el ocupante es el propio deudor, no cuando es un tercero, en cuyo caso corresponde al adquirente reclamar la entrega de la cosa por el trámite que corresponda según la naturaleza de la ocupación que ejerza el tercero.” (ob. citada, pág. 1090). A riesgo de ser reiterativos, constatamos que en autos la subasta se realizó publicitándose la ocupación del inmueble, por lo cual el Tribunal cuenta con amplias y claras facultades para denegar el lanzamiento peticionado por la adjudicataria hasta tanto se dicte resolución respecto de la ocupación del tercero por la vía pertinente. Esta vía podrá ser la del juicio desalojo conexo previsto en el art. 750 y sig. del CPC o la del ordinario, pero siempre respetando la bilateralidad y el ejercicio de defensa en juicio, que se patentiza en el derecho del tercero a ser escuchado. En conclusión y por los argumentos vertidos, corresponde el rechazo del recurso de apelación articulado. IV. Con respecto a las costas, se imponen a la parte actora recurrente, atento su calidad de vencida (art. 130, CPC). No se regulan honorarios de la contraria atento lo dispuesto en el art. 26 de la ley 9459, y la falta de oposición de la contraria ejecutada.

Por todo ello, y normas legales citadas;

SE RESUELVE: 1) Rechazar el recurso de apelación interpuesto. 2) Costas al recurrente.

José Manuel Díaz Reyna – Héctor Hugo Liendo – Silvia Palacio de Caeiro &#9632;

SUBASTA JUDICIAL

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