SUBASTA JUDICIAL

Demora en la aprobación del auto de subasta: Depósito tardío del saldo del precio imputable al comprador. Interpretación art. 589 2° párr., CPC. INTERESES. Obligación de pago 1- El art. 589 2º párr., CPC. establece que “...cuando el auto aprobatorio del remate no se hubiera dictado pasados los treinta días de la subasta, el comprador podrá consignar el saldo de precio. Si no lo hiciere y la demora le fuere imputable, deberá abonar intereses a la tasa que fije el tribunal”. Según el texto expuesto, el legislador ha considerado el término de treinta días como el razonable para lograr que se apruebe de modo definitivo el remate; y si esto no fuera logrado en dicho plazo, ha señalado una vía para mitigar los perjuicios que la demora pueda ocasionar a las partes interesadas en obtener la conclusión del proceso de remate. En función de ello es que como primera opción ha otorgado al comprador la facultad de liberarse de toda contingencia depositando el saldo. Pero si no hiciere uso de ella, asume la eventualidad de tener que adicionar intereses a su depósito según la responsabilidad que le pudiere caber sobre la dilatación acaecida. Sin duda lo que se busca es salvaguardar el valor de lo obtenido en la subasta, evitando que la demora en la aprobación definitiva perjudique el poder adquisitivo del dinero, hecho por el cual solo se beneficiaría el comprador.

2- En autos, todas las presentaciones o vicisitudes habidas en la causa desde que se realizó el remate hasta su aprobación no constituyen motivo alguno de justificación para el comprador, por cuanto, a tenor de la norma citada, el adquirente podía evitar los accesorios reclamados depositando el saldo.

3- Cuando el art. 589, 2º párr., CPC, se refiere a la “demora imputable al comprador”, no resulta necesario que ella haya obedecido a una clara intención de dilatar, sino que basta que haya sido el generador de la tardanza en no depositar con anterioridad a los treinta días de realizada la subasta.

4- El depósito del saldo por parte del comprador es facultativo y no obligatorio, pero al no haberlo realizado con anterioridad al vencimiento de los treinta días contados a partir de la subasta –independientemente de la actuaciones de los herederos, martillero, abogado, etc.–, el comprador debe los accesorios para que el pago sea íntegro (saldo de precio e intereses), sin que ello implique modificación alguna a las condiciones en que se ordenó la subasta.

C1a CC Cba. 22/6/16. Auto N° 154. Trib de origen: Juzg. 40ª CC Cba. “San Roque, José Oscar - Contreras, Gumersinda - Declaratoria de Herederos – Recurso de Apelación – Expte. Nº 1741238/36”

Córdoba, 22 de junio de 2016

Y VISTOS:

Los autos caratulados (…), con fecha de ingreso en esta Cámara el 5/11/15, venidos del Juzgado de Primera Instancia y 40ª. Nominación en lo Civil y Comercial de esta ciudad, con motivo del recurso de apelación interpuesto en subsidio en contra del proveído de fecha 23/9/15, dictado por la Sra. ecretaria, Dra. Claudia Josefa Vidal y por el Sr. juez Dr. Alberto Julio Mayda, que dispuso: “Córdoba, 23/9/15. Proveyendo al escrito de la heredera Sra. Marcela Inés San Roque, atento a la fecha de pago del saldo, hágase saber a la adquirente del bien subastado que quedan pendiente de abonar los intereses devengados por el saldo adeudado, conforme los parámetros fijados en el decreto de subasta y condiciones de venta publicadas en los edictos de fs.580/585, en su mérito: emplácese a la Sra. Malena María Inés Verdoya para que en el plazo de cinco días de notificado el presente, deposite los intereses judiciales usuales equivalentes al 2 % nominal mensual, con más la tasa pasiva que publica el B.C.R.A. desde el 3/11/14 hasta su efectivo pago el día 21/5/15 según fs.710). A fs.766: Téngase presente lo manifestado el Dr. Rojas Jones respecto que no se le adeuda honorarios…”.

Y CONSIDERANDO:

I. La Sra. Malena Inés Verdoya (cesionaria del comprador en subasta Sr. Gustavo Alberto Testa) dedujo recurso de reposición y apelación en subsidio en contra del proveído de fecha 23/9/15 que la emplazó para que en el plazo de cinco días depositara los intereses judiciales usuales equivalentes al 2% nominal mensual con más la tasa pasiva que publica el BCRA desde el 3/11/14 hasta el día 21/5/15, sobre el saldo de precio del bien subastado. La revocatoria fue rechazada por decreto del 19/10/15, concediéndose la apelación subsidiaria y radicándose la causa en esta Sede. II. La recurrente expresó sus agravios indicando que el juez a quo ha introducido en el decreto impugnado cuestiones que hacen directa alusión a una modificación de las cláusulas por la cuales se decretó la subasta intentando cambiar las condiciones del remate. Destaca que el judicante violó los principios de congruencia, convalidación y preclusión procesal pues abrió, con el proveído recurrido, un acto que ya se encontraba firme y consentido con la notificación del Auto N° 291 de fecha 14/5/15 que aprobó la subasta, adjudicó el inmueble y la emplazó a realizar el depósito por el saldo por la suma de $290.940 conforme lo establecido en el considerando IV), pago que efectivizó mediante transferencia bancaria que fue consentido por todas las partes. Refiere que no hubo objeción al depósito que realizó, y que el principio de preclusión procesal impide que puedan reeditarse nuevas cuestiones procesales haciendo perder o extinguir la facultad procesal de tratar cuestiones que quedaron firmes. Indica que el judicante introdujo en el decreto impugnado cuestiones que hacen directa alusión a la imputación de mora al comprador por no depositar el saldo de subasta, intentando cambiar las condiciones materiales de contratación en el acto de subasta y que la demora para aprobarse la subasta fue ocasionada por los avatares propios de los trámites y la demora injustificada por parte del tribunal tal como surge de las constancias de la causa. Advierte que las condiciones dispuestas para los terceros resultan de las publicaciones efectuadas en el marco del art. 574, CPC, y por las manifestaciones vertidas por la secretaria al momento de la realización del bien (remate), razón por la cual pretender cambiar las condiciones de venta por argumentaciones carentes de asidero jurídico resulta una clara violación al derecho de propiedad. Denuncia que la Sra. Marcela Inés San Roque en forma antojadiza requirió el pago de los intereses, lo que no puede ser de recibo cuando ella dejó firme el auto N° 291 del 14/5/15 al notificar y requerir la orden de pago, agregando que las demoras producidas por las actividad de las partes interesadas evitaron que se perfeccionara la venta y que se dictara el auto aprobatorio. Concluye que lo ordenado desvirtúa el acto de compraventa, aplicando intereses desde la fecha de la subasta, y que en el hipotético caso que correspondieran se deberían haber aplicado desde que hubieran pasado los treinta días posteriores, [con] lo que surge con claridad que la fecha [desde] que se tornarían obligatorios los accesorios es desde el 17/11/14 teniendo en cuenta que los plazos que establece el rito siempre son hábiles judiciales. III. La coheredera Sra. Marcela Inés San Roque contestó solicitando el rechazo del recurso pues la obligación de pagar intereses por la demora de pagar el saldo adeudado está en el decreto de subasta, el cual tiene como base el art. 589, CPC, en su segundo párrafo, por lo que el juez a quo no introdujo nada nuevo al proceso. Refiere que al no haber sido depositado el saldo antes de los treinta días a partir de la fecha de la subasta, la compradora era deudora de los accesorios porque no recordando lo ordenado en el decreto de subasta ni [habiendo] pagado la diferencia, recién lo hizo transcurridos más de seis meses. IV. El coheredero Sr. Jorge Alberto San Roque, por medio de sus apoderados, contestó solicitando el rechazo del recurso por los motivos que da en su escrito. V. Corrido el traslado al coheredero Iván Alejandro San Roque, mediante apoderada, solicitó el rechazo del recurso adhiriéndose simplemente a lo expuesto por el judicante. VI. Dictado y firme el decreto de autos, queda el recurso en condiciones de ser resuelto. VII. Se queja la compradora en subasta porque el juez a quo , mediante el decreto recurrido la emplazó al pago de accesorios por el periodo que va entre el 3/11/14 hasta el 21/5/15 calculados a la tasa promedio pasiva que publica el BCRA con más el 2% nominal mensual. VIII. Adelantando opinión, estimamos que el recurso de apelación subsidiario debe ser desestimado conforme los siguientes argumentos: De las constancias de la causa surge que por decreto del 19/8/14 el juez a quo ordenó: “…Sáquese a remate en pública subasta... los derechos y acciones equivalentes al 100% de los causantes de autos, sobre el inmueble inscripto en el Registro General de la Provincia al Folio (…), Tomo (…) del Año 1958, descripto a fs. 426/428 y fs. 457... El Remate se realizará... el día 3/10/14 a las 11:00 hs. por la base imponible de $215.452, dinero de contado y al mejor postor, debiendo quien resulte comprador abonar en el acto el 20% de su compra en concepto de seña y a cuenta de precio, con más la comisión de ley del martillero y el 4% para integrar el fondo para la prevención de violencia familiar, según lo dispuesto por la ley 9505 modif. Dto. N° 480/14. Saldo al aprobarse la subasta, lo que en caso de producirse con posterioridad a los treinta días de su realización sin depositarse el mismo, devengará la tasa de interés que corresponda (art. 589, CPC). Publíquense edictos por (3) días en el Boletín Oficial y diario La Voz del Interior...”. Este proveído claramente le imponía al comprador que el saldo de precio debía pagarse al aprobarse la subasta, pero si la aprobación ocurría con posterioridad a los treinta días a partir desde su realización, el saldo impago devengaría la tasa de interés usual (art. 589, CPC). De ello cabe precisar que el saldo de precio, si era depositado por el comprador con posterioridad al 3/11/14 (pasados los treinta días de la subasta) devengaría intereses hasta su efectivo pago. Como la compradora no depositó oportunamente, se dispuso mediante el proveído recurrido el pago de los accesorios, sin que por ello hubieran cambiado las condiciones en que se ordenó el remate –como denuncia la recurrente–, resultando correcto el razonamiento del a quo cuando aseveró que “...la integración del saldo de precio era una condición de venta”. Sucede en el particular que la cesionaria del comprador del bien subastado no se hace cargo de la clara redacción del proveído parcialmente transcrito, como tampoco de lo normado por el art. art. 589 segundo párrafo, CPC. La norma establece que “...cuando el auto aprobatorio del remate no se hubiera dictado pasado los treinta días de la subasta, el comprador podrá consignar el saldo de precio. Si no lo hiciere, y la demora le fuere imputable, deberá abonar intereses a la tasa que fije el tribunal”. Según el texto expuesto, el legislador ha considerado el término de treinta días como el razonable para lograr que se apruebe de modo definitivo el remate; y si esto no fuera logrado en dicho plazo, ha señalado una vía para mitigar los perjuicios que la demora pueda ocasionar a las partes interesadas en obtener la conclusión del proceso de remate. En función de esto es que como primera opción ha otorgado al comprador la facultad de liberarse de toda contingencia depositando el saldo. Pero si no hiciere uso de ella, asume la eventualidad de tener que adicionar intereses a su depósito según la responsabilidad que le pudiera caber sobre la dilatación acaecida. Sin duda lo que se busca es salvaguardar el valor de lo obtenido en la subasta, evitando que la demora en la aprobación definitiva perjudique el poder adquisitivo del dinero, hecho del cual solo se beneficiaría el comprador (Cf. Cám. 5ª Civ. y Com. Cba., A. Nº 397, 20/8/10, “Bucar Alejandro Ernesto José y ot. c/ Kristal de Olivera Mabel Adriana Ordinario Daños y perjuicios”). Por otro lado, todas las presentaciones o vicisitudes habidas en la causa desde que se realizó el remate hasta su aprobación no constituye motivo alguno de justificación para el comprador, por cuanto a tenor de la norma citada, el adquirente podía evitar los accesorios reclamados depositando el saldo. En esa línea, señalamos, cuando la norma se refiere a la “demora imputable al comprador” no resulta necesario que ella haya obedecido a una clara intención de dilatar, sino que basta que haya sido el generador de la tardanza en no depositar con anterioridad a los treinta días de realizada la subasta. No cabe ninguna duda de que el depósito del saldo por parte del comprador es facultativo y no obligatorio, pero al no haberlo realizado con anterioridad al vencimiento de los treinta días contados a partir de la subasta –independientemente de las actuaciones de los herederos, martillero, abogado, etc.– el comprador debe los accesorios para que el pago sea íntegro (saldo de precio e intereses), sin que ello implique modificación alguna a las condiciones en que se ordenó la subasta. Tampoco lo ordenado por el judicante en el decreto recurrido resulta violatorio del principio de congruencia, preclusión procesal, ni convalidación, como denuncia la recurrente, porque los intereses reclamados estaban ordenados con anterioridad al auto aprobatorio y constituían una condición para la venta, a lo que agregamos que la determinación del saldo del precio definitivo dispuesta en ese interlocutorio en ningún momento revocó el proveído que dispuso los accesorios a partir del 3/11/14. Para terminar, las apreciaciones vertidas relativas al exceso de la tasa dispuesta y su cómputo resultan tardías por no haber sido objeto de críticas por la interesada al deducir la reposición (art. 332, CPC). IX. En virtud de lo expuesto, la apelación subsidiaria debe ser rechazada por resultar el decreto recurrido una derivación lógica de lo establecido por decreto del 19/8/14 y de la incompleta integración del saldo de precio por no contener el depósito efectuado por la cesionaria del comprador en subasta los accesorios dispuestos en aquel proveído, debidamente publicitado conforme los edictos, cuyo desconocimiento no puede alegar la recurrente. X. Las costas en esta Sede deben se imponen a la recurrente Sra. Malena María Inés Verdoya por haber resultado vencida (art. 130, CPC).

Por lo expuesto,

SE RESUELVE: 1) Rechazar el recurso de apelación subsidiario interpuesto por la Sra. Malena María Inés Verdoya, confirmándose el proveído de fecha 23/9/15, con costas a su cargo. 2) [ Omissis ].

Julio C. Sánchez Torres – Guillermo P.B. Tinti – Leonardo C. González Zamar &#9632;

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