1– El comprador de subasta, luego de concluidos los trámites de rigor y aprobada la compra, sólo puede pretender el lanzamiento del accionado, no así de aquellos terceros que ocupen el inmueble con base en los distintos títulos que invoquen. Acaecida esta circunstancia, se deberá impetrar la acción que corresponda, y será ése el marco propicio para discutir las controversias vinculadas al derecho que les asiste a los ocupantes, es decir si tienen derecho o no a mantenerse en esa ocupación y en qué carácter. Esta vía, dadas las condiciones del caso, podría ser la incidental en el mismo expediente. Aunque nada obsta la tramitación del juicio de desalojo o la vía ordinaria.
2– La jurisprudencia ha dicho: “Si al momento de efectuarse la diligencia de toma de posesión de un inmueble adquirido en subasta aparece alguien oponiéndose y alegando derechos, la cuestión debe resolverse –en principio– por la vía incidental…”. “Es admisible la vía incidental para dilucidar lo concerniente a la desocupación forzada del inmueble subastado en la ejecución hipotecaria, bastando que los afectados sean debidamente oídos sobre sus derechos”.
3– El lanzamiento sin más de los ocupantes resulta excesivo luego que el tribunal tomara conocimiento de la situación y lo publicó a los interesados, por lo que incumbe al juez disponer la pertinente sustanciación a fin de que se respete la bilateralidad y se dé razonable oportunidad de defensa al ocupante opositor.
4– “El lanzamiento es ilegítimo simplemente porque viola la regla nemo plus iuris, ya que el juez del remate no puede poner al adquirente en mejor situación que la que tenía el ejecutado. Si en el momento de la subasta el inmueble estaba ocupado por un tercero, el juez no puede lanzar a éste para entregar el bien al adquirente, porque cometería un despojo igual al que hubiese cometido el ejecutado si hubiese desapoderado por su cuenta al ocupante. El lanzamiento sólo puede ordenarlo el juez cuando el ocupante es el propio deudor, y no un tercero, en cuyo caso corresponde al adquirente reclamar la entrega de la cosa por el trámite que corresponda, según la naturaleza de la ocupación que ejerza el tercero. La mera realización de un remate en un juicio en el que el ocupante del inmueble no es parte, no puede constituir una causa legítima para despojarlo de la ocupación de dicho inmueble subastado…”.
C6a. CC Cba. 24/8/12. Auto Nº 251. Trib. de origen: Juzg. 12a. CC Cba. “Fideicomiso Suma (Banco Roela SA como fiduciario) c/ Sigüenza e Hijos SRL y otros – Ejecución hipotecaria – Recurso de apelación – Expte. N° 512680/36”
Córdoba, 24 de agosto de 2012
Y VISTOS:
Estos autos, venidos a los fines de resolver el recurso de apelación interpuesto por el adquirente en subasta en contra del proveído dictado el día 1/12/09 por la Sra. jueza de Primera Instancia y 12a. Nominación Civil y Comercial, que resolvió: “… A fs 504:… Al pedido de lanzamiento: Ocurra por la vía que corresponda” mantenido mediante Auto Nº 836 de fecha 17/12/10, que resolvió: “I) Rechazar el recurso de reposición interpuesto por el adquirente en subasta en contra del proveído de fecha 1/12/09 obrante a fs. 507 de autos, que se mantiene en todas sus partes. II) Las costas generadas en el presente deben ser impuestas por el orden causado atento la particularidad del caso y la naturaleza de la cuestión a resolver (art. 130, CPC). III) Conceder el recurso de apelación interpuesto en forma subsidiaria por ante la Excma. Cámara 6a. en lo Civil y Comercial, atento haber intervenido en la presente causa, a donde deberán comparecer las partes a proseguirlo, bajo apercibimiento…”.
Y CONSIDERANDO:
I. A fs. 578/584 expresa agravios el adquirente en subasta, Sr. Néstor Carlos Marchisio. En primer lugar, se opone a considerar la legitimidad de los contratos de locación celebrados adrede y a sabiendas de que el destino final del inmueble sería la subasta. Expresa que de la constatación del inmueble de fecha 3/11/06 se desprende que la casa habitación que se halla en el predio se encuentra ocupada por la Sra. Laura Isabel Martín en su calidad de cuidadora juntamente con sus hermanos puestos por el Sr. Sigüenza, y que el resto del predio está alquilado al Sr. Damonte, quien acompañó un supuesto contrato de locación que comprendía el período desde el 6/6/02 al 6/6/07, en que se habrían cobrado y abonado por adelantado por la totalidad del plazo la suma de $18.000, dejando asentado que el locatario tiene la opción de renovarlo por cinco años más. Agrega que se verifica que entre la firma locataria (Petro – Dam) y el ejecutado se habría realizado un contrato de compraventa de los tanques que se encuentran en el lugar, instrumento que solamente posee firmas certificadas. Relata que con fecha 10/9/08, el martillero actuante llevó a cabo una nueva constatación del inmueble de donde surge que la firma Petro – Dam y los accionados habrían celebrado un nuevo contrato de locación por el término de diez años, pero firmado solamente por el Sr. Walter Sigüenza y la Sra. Tomasa Alonso, pero no por los demás integrantes de la firma José Sigüenza e Hijos SRL, y sin invocar o acreditar representación de los socios no firmantes. Agrega que el precio de la locación se estableció en la irrisoria suma de $ 40.000 y que el contrato se acompañó con posterioridad a la constatación de la subasta. Afirma que el ejecutante de la hipoteca se opuso al contrato de locación agregado en autos, en virtud de que en el contrato de mutuo hipotecario se prohibía suscribir contratos de locación sobre el inmueble hipotecado sin autorización expresa y por escrito del acreedor. Manifiesta que tanto el contrato de mutuo como el gravamen hipotecario se encuentran inscriptos en el Registro General de la Provincia, con la publicidad que de ello se deriva. Aduce que el ejecutante no sólo aseguró que el contrato le era inoponible, sino también que se debió haber tenido al inmueble como libre de ocupantes, por ser el contrato posterior a la constitución del gravamen. Señala que celebrar un contrato de locación por el término de diez años a cambio del pago irrisorio formulado y por adelantado, evidencia cuál es la verdadera intención de los firmantes. Alega que la oposición formulada por la ejecutante nunca fue resuelta por el Tribunal y se prosiguió el trámite de la ejecución por lo que adquirió un inmueble ocupado, en donde son claros los indicios de simulación, ya que los contratos no tienen fecha cierta. Destaca que tampoco le es oponible el contrato de venta de los tanques que se encuentran emplazados en el inmueble y que dicha situación no ha sido resuelta por el tribunal aún. Insiste en que el tribunal debió, ante la presentación del contrato de locación y ante la oposición del ejecutante, declarar la inoponibilidad del contrato no sólo al ejecutante sino también al adquirente en subasta y ordenar la desocupación del inmueble. Se agravia de que es erróneo el fundamento esgrimido por la jueza a quo para no otorgarle la posesión del inmueble basado en el hecho de un contrato válido entre el deudor y la firma Petro–Dam y la entrega de la posesión en la calidad de cuidadores a la Srta. Martín sin mediar convenio previo. Cita jurisprudencia de donde surge que la inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad es oponible a terceros, entre ellos el inquilino del inmueble. II. Corrido el traslado en los términos del art. 372, CPC, los ocupantes del inmueble subastado lo evacuan a fs. 587/589 y 595/596, escritos a los que nos remitimos en honor a la brevedad. Dictado y firme el decreto de autos, queda la presente causa en estado de ser resuelta. III. En primer lugar debemos delimitar el marco cognoscitivo de este Tribunal de grado, puesto que conforme surge de las constancia de autos el adquirente en subasta solicitó el lanzamiento de los ocupantes de la casa –Sr. Carlos Ortega, Laura Isabel Martini o Martín, dos hermanos de esta última de nombre Gabriel y Norberto, un hijo menor de edad de la Sra. Martini y la Sra. Francisca Marigliano– y/o las personas o cosas que de ellos dependan y ocupen la casa, ya que el resto del predio se reconoció alquilado al Sr. Damonte. En consecuencia, la cuestión se circunscribe a dilucidar la oportunidad del pedido de lanzamiento articulado por el adquirente en subasta, sólo respecto de dichas personas. La queja se origina ante la negativa de la jueza a quo de librar la pertinente orden de lanzamiento, en virtud de encontrarse ocupado por supuestos cuidadores, razón por la cual, mediante el proveído en crisis, se le ordena al comprador en subasta que ocurra por la vía que corresponda. En autos se realizó la subasta, habiéndose dejado constancia del estado ocupacional –ocupado por cuidador e inquilino–, todo lo que fue debidamente publicitado mediante la publicación de edictos. El comprador, luego de concluidos los trámites de rigor y aprobada la compra, sólo puede pretender el lanzamiento del accionado, no así de aquellos terceros que ocupen el inmueble con base en los distintos títulos que invoquen. Ello así, acaecida esta circunstancia, se deberá impetrar la acción que corresponda, y será ése el marco propicio para discutir las controversias vinculadas al derecho que les asiste a los ocupantes, es decir si tienen derecho o no a mantenerse en esa ocupación y en qué carácter. Esta vía, y dadas las condiciones del caso, podría ser la incidental en el mismo expediente. Aunque nada obsta la tramitación del juicio de desalojo o la vía ordinaria. Al respecto se ha sostenido que: “Si al momento de efectuarse la diligencia de toma de posesión de un inmueble adquirido en subasta aparece alguien oponiéndose y alegando derechos, la cuestión debe resolverse –en principio– por la vía incidental…” (SCBA, 30/10/79, ED,87–726). “Es admisible la vía incidental para dilucidar lo concerniente a la desocupación forzada del inmueble subastado en la ejecución hipotecaria, bastando que los afectados sean debidamente oídos sobre sus derechos. (CN Civ, Sala B, 16/3/67, LL 126–781)”. El lanzamiento sin más de los ocupantes resulta excesivo, luego que el tribunal tomara conocimiento de la situación y lo publicó a los interesados, por lo que incumbe al juez disponer la pertinente sustanciación a fin de que se respete la bilateralidad y se dé razonable oportunidad de defensa al ocupante opositor. “El lanzamiento es ilegítimo simplemente porque viola la regla nemo plus iuris, ya que el juez del remate no puede poner al adquirente en mejor situación que la que tenía el ejecutado. Si en el momento de la subasta el inmueble estaba ocupado por un tercero, el juez no puede lanzar a éste para entregar el bien al adquirente, porque cometería un despojo igual al que hubiese cometido el ejecutado si hubiese desapoderado por su cuenta al ocupante. El lanzamiento sólo puede ordenarlo el juez cuando el ocupante es el propio deudor y no un tercero, en cuyo caso corresponde al adquirente reclamar la entrega de la cosa por el trámite que corresponda, según la naturaleza de la ocupación que ejerza el tercero. La mera realización de un remate en un juicio en el que el ocupante del inmueble no es parte, no puede constituir una causa legítima para despojarlo de la ocupación de dicho inmueble subastado…” (C3a CC Córdoba, 22/11/93, Semanario Jurídico, 1001, 8/9/94, citado por Matilde Zavala de González, Doctrina Judicial Solución de Casos, t. 2, p. 387, Editorial Alverioni, Córdoba, 1999). En consecuencia, se impone el rechazo del recurso de apelación. Las costas se imponen por su orden atento la naturaleza de la cuestión planteada.
Por ello,
SE RESUELVE: I. Rechazar el recurso de apelación interpuesto por el adquirente en subasta y confirmar el proveído de fecha 1/12/09 y la resolución que lo mantiene 2. Imponer las costas por su orden.
Walter A. Simes– Alberto F. Zarza– Silvia B. Palacio de Caeiro■
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