SUBASTA JUDICIAL

qdom Requisitos para la transmisión de inmueble. Innecesariedad de escritura pública. TRACTO ABREVIADO. Art. 16, ley 17801. Inscripción por tercero cesionario del adquirente en subasta. Improcedencia de intimar al adquirente para que concrete los trámites de inscripción. Procedencia del tracto abreviado 1– La transmisión de inmuebles mediante subasta judicial está sujeta, en punto a su validez, a un régimen legal que le es propio, de acuerdo con lo dispuesto por el art. 1184, CC, aun después de la reforma introducida por la ley 17711. En tal caso, su transmisión no requiere la escritura pública; el título se forma con las actuaciones judiciales relativas a la orden de venta, a la celebración de la subasta, su aprobación, el pago de la totalidad del precio por el adquirente y la toma de posesión. De tal manera queda consolidado el dominio en el comprador, que dispone ya de título y tradición (arts. 577, 2524, 2601, 2602, CC).

2– Sin perjuicio de ello, para asegurar la perfección del tracto registral, se reconoce obviamente el derecho del adquirente en subasta a requerir el otorgamiento de la escritura correspondiente y/o la inscripción de su adquisición en el registro inmobiliario. 3– En la especie, el adquirente del bien subastado cedió sus derechos a un tercero, quien, a su vez, solicitó la inscripción registral por tracto abreviado. No merece reproche alguno lo resuelto por la magistrada a quo en cuanto a que el negocio celebrado exorbita la secuencia fáctica de la causa, mas ello no predica sobre la improcedencia del acto abreviado.

4– El art. 16, ley 17801 del Registro de la Propiedad Inmueble dispone, respecto del tracto registral abreviado que "no será necesaria la previa inscripción o anotación, a los efectos de la continuidad del tracto (...) d) Cuando se trate de instrumentaciones que se otorguen en forma simultánea y se refieran a negocios jurídicos que versen sobre el mismo inmueble, aunque en las respectivas autorizaciones hayan intervenido distintos funcionarios. En todos estos casos el documento deberá expresar la relación de los antecedentes del dominio o de los derechos motivo de la transmisión o adjudicación, a partir del que figure inscripto en el registro, circunstancia que se consignará en el folio respectivo".

5– Visto este mecanismo especial de implementación registral legalmente previsto, destinado a reducir el número de asientos (sin resentir la completividad del conjunto del contenido registral), no cabe compartir la solución de la a quo cuando impone la intimación dirigida al comprador para que concrete trámites de inscripción del bien a su nombre, en tanto resulta legalmente admitida la abreviación registral que no afecta la progresión de la secuencia ordenada e ininterrumpida de actos transmisivos.

CNCom. Sala A. 27/5/10. Causa Nº 7126/1996. Trib. de origen: Juzg. 23 Secretaría 45. “Panacom SA c/ Jorge Mario Héctor s/ Ejecutivo”

Buenos Aires, 27 de mayo de 2010

Y VISTOS:

1. Apeló el adquirente en subasta, Rodolfo Fernández, la decisión de fs. 435/436 mediante la cual la magistrada de grado lo intimó a continuar los trámites de inscripción del bien subastado en autos, en un plazo no mayor a 15 días bajo apercibimiento de aplicar astreintes por la suma de $ 10 por cada día de retardo (art. 666 bis, CC). Para así resolver, la a quo sostuvo, por un lado, que no cabía admitir la adquisición invocada por un tercero respecto a los derechos de quien resultó comprador definitivo del bien enajenado en autos, pues tal cuestión exorbitaría el trámite del expediente y, por otro lado, señaló que el aquí recurrente no podía liberarse de los gastos propios de la venta judicial –vrg., escrituración–, pues en el caso transcurrió un plazo mayor de dos años sin que hubiera concretado los trámites de inscripción registral, con lo cual, desde tal perspectiva, la jueza de grado dispuso la intimación que es materia de recurso. Los fundamentos del recurso obran agregados en fs. 440/443. El recurrente se quejó de lo decidido porque: i) la escrituración inmobiliaria no sería necesaria a los fines de la transmisión dominial cuando la realización se concretó mediante subasta judicial; ii) no habría norma alguna que imponga la obligación de inscribir registralmente la venta en plazo alguno; iii) la inscripción registral no afectaría la eficacia del acto y sería ajeno a la competencia de la magistrada exigir su cumplimiento, pues su imperium concluyó con el perfeccionamiento del trámite de la subasta. 2. En primer lugar, es del caso señalar que la transmisión de inmuebles mediante subasta judicial está sujeta, en punto a su validez, a un régimen legal que le es propio, de acuerdo con lo dispuesto por el art. 1184, CC, aun después de la reforma introducida por la ley 17711. En esos casos, su transmisión no requiere la escritura pública; el título se forma con las actuaciones judiciales relativas a la orden de venta; a la celebración de la subasta, su aprobación, el pago de la totalidad del precio por el adquirente y la toma de posesión. De tal manera queda consolidado el dominio en el comprador, que dispone ya de título y tradición (arts. 577, 2524, 2601, 2602, CC). Sin perjuicio de lo cual, para asegurar la perfección del tracto registral, se reconoce obviamente el derecho del adquirente en subasta a requerir el otorgamiento de la escritura correspondiente y/o la inscripción de su adquisición en el registro inmobiliario correspondiente. Hecha esta precisión conceptual, resulta de las constancias obrantes en la causa que: a) en fs. 128/131 se ordenó la venta en pública subasta de un inmueble de propiedad del accionado Mario Héctor Jorge; b) la subasta fue aprobada, el saldo de precio abonado y el adquirente tomó "posesión" de la propiedad con fecha 16/6/05; c) en fs. 417 se ordenó librar testimonio –ley 22.12– para inscribir dicho bien en el registro inmobiliario de la Pcia de Bs.As., pieza que fue retirada con fecha 22/6/07 y cuyo trámite no fue concretado por el recurrente. Sentado lo anterior, adquiere relevancia, en lo atinente a la materia propuesta a conocimiento de este Tribunal, que el adquirente del bien subastado cedió sus derechos a un tercero, quien, a su vez, solicitó en autos la inscripción registral por tracto abreviado. No merece reproche alguno lo resuelto por la magistrada en torno a que el negocio celebrado (véase instrumento copiado a fs. 425/426) exorbita la secuencia fáctica de la causa, mas ello no predica sobre la improcedencia del acto abreviado. En efecto, el art. 16, ley 17801 del Registro de la Propiedad Inmueble dispone, en torno al tracto registral abreviado que "no será necesaria la previa inscripción o anotación, a los efectos de la continuidad del tracto (...) d) Cuando se trate de instrumentaciones que se otorguen en forma simultánea y se refieran a negocios jurídicos que versen sobre el mismo inmueble, aunque en las respectivas autorizaciones hayan intervenido distintos funcionarios. En todos estos casos el documento deberá expresar la relación de los antecedentes del dominio o de los derechos motivo de la transmisión o adjudicación, a partir del que figure inscripto en el registro, circunstancia que se consignará en el folio respectivo". De tal modo, visto este mecanismo especial de implementación registral legalmente previsto destinado a reducir el número de asientos (sin resentir la completividad del conjunto del contenido registral), no cabe compartir la solución de la jueza de grado cuando impone la intimación dirigida al comprador para que concrete trámites de inscripción del bien, a su nombre, en tanto resulta legalmente admitida la abreviación registral que no afecta la progresión de la secuencia ordenada e ininterrumpida de actos transmisivos.

Por lo todo lo hasta aquí expuesto, esta Sala

RESUELVE: Admitir el recurso interpuesto y revocar la intimación ordenada a fs. 435/436, pto 2, en virtud de las consideraciones desarrolladas precedentemente. Devuélvase a primera instancia, encomendándose al Sr. juez a quo disponer las notificaciones del caso con copia de la presente resolución.

Alfredo Arturo Kölliker Frers – Isabel Míguez – María Elsa Uzal &#9632;

SUBASTA JUDICIAL

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