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2– Una cosa son los daños que debe pagar el comprador por no haber pagado el saldo del precio, y otra es el destino que debe darse a lo que se entregó como “seña” en el acto del remate. En autos, no le asiste razón a la a quo cuando manifiesta que los fondos reclamados por la demandada pertenecen a la compradora del inmueble subastado. En el caso de la subasta judicial, la “seña” se establece para demostrar que quien compra está dispuesto a celebrar el negocio (arras confirmatorias); es decir, la suma entregada por el comprador (cuyo porcentaje está determinado por el código ritual) actúa como principio de cumplimiento.
3– El art.475, CCom, aplicable analógicamente, establece que “Las cantidades que con el nombre de señal o arras se suelen entregar en las ventas, se entiende siempre que lo han sido por cuenta de precio y en signo de ratificación del contrato, sin que ninguna de las partes pueda retractarse, perdiendo las arras”. Por otra parte, y conforme lo dispuesto en la segunda parte del art. 585, CPC, el importe pagado en el acto de la subasta (el 20% que fija el art. 580), a pedido de las partes, queda afectado a las resultas del juicio, sin perjuicio de la responsabilidad que pudiere caberle por la disminución del precio que experimentara el inmueble, con más los intereses y costas causadas por ese motivo. De manera tal que mal puede afirmarse que lo entregado pertenece al comprador.
4– En el
Córdoba, 19 de noviembre de 2009
Y CONSIDERANDO:
1. Contra el decreto de fecha 4/3/08, dictado por el Juzgado de 1a. Inst. y 18a. Nominación en lo Civil y Comercial que reza: “Córdoba, 4 de marzo de 2008. Siendo que la subasta efectuada en autos a fs. 108 y aprobada a fs. 147/149, ha sido dejada sin efecto por falta de consignación de saldo de precio, según resolución de fs. 215/217, y que ordenada nueva subasta, la misma ha sido suspendida según certificado de fs. 325, con lo que los fondos depositados no corresponden a la parte actora, a lo solicitado, aclare su pretensión, debiendo tenerse presente las constancias de fs. 462 y boletas de depósito de fs.122 – 145- y 131…”, el apoderado de la parte actora interpuso recursos de reposición y apelación en subsidio, el primero de los cuales fue rechazado por decreto de fecha 14/3/08. Concedido el recurso de apelación mediante este último proveído, se radica la causa en esta instancia, en donde se cumplimentaron los trámites de ley. 2. El apoderado de la actora se agravia explicando, en primer término, que la situación del adquirente en subasta que ha incumplido en el pago del saldo de precio tiene dos aspectos o facetas: por un lado, la seña que se abona en el acto de remate y que, al frustrarse la subasta se rige por las normas establecidas en el Código Civil; y, por otro, la responsabilidad del adquirente incumplidor por el menor precio que pudiera obtenerse en una nueva subasta. Estima que el Tribunal ha confundido lo que es la seña dada por el comprador, con su responsabilidad por los daños ocasionados por la subasta frustrada. Alega que cuando el adquirente abona el porcentaje del precio obtenido como seña, tal cual lo ordenado al disponerse el remate, esa cantidad tiene los efectos establecidos en el art. 1202, CC, con lo cual si el adquirente incumple, pierde la seña y esa pérdida es lo que el CPC llama “resultas del juicio”. Dice que el tribunal parece entender que esa cantidad continúa siendo de propiedad del comprador frustrado, lo que señala que la norma no convierte en codeudor al adquirente en subasta, pero que la confusión del juzgador radica en no comprender que el monto dado en seña se pierde a favor del vendedor y no continúa siendo del comprador. Enfatiza que al no abonarse el precio de la compra, el comprador pierde la seña, la que queda a disposición del tribunal para satisfacer al ejecutante o entregarse al ejecutado. Que la responsabilidad del adquirente por los daños es harina de otro costal y nada tiene que ver con lo aquí discutido. 3. A fs. 526/527 la parte demandada contesta los agravios, solicitando su rechazo, con costas. 4. Analizados los agravios a la luz de las constancias de autos, llego a la conclusión de que deben ser admitidos. En efecto, en primer lugar, corresponde diferenciar las consecuencias que establece nuestra ley ritual respecto de la subasta de un bien embargado. El art.580, CPC, nos habla del precio de la compra en subasta y determina, en su inc.2, para los inmuebles, que se pagará abonando en el acto de remate el 20% con más la comisión de ley, y, el saldo, al aprobarse el remate. A su vez el art.585 del mismo cuerpo legal, en su primer apartado, establece que “Si por causa imputable al adjudicatario se dejase sin efecto la venta, se procederá nuevamente al remate en la forma establecida, siendo responsable el mismo adjudicatario, por la vía ejecutiva, de la disminución que resultare en el precio obtenido, así como de los intereses acaecidos y de las costas causadas con ese motivo, previa liquidación fundada”. En el segundo párrafo agrega que “El ejecutante, o el ejecutado si aquél hubiera sido desinteresado, podrán solicitar que el importe pagado en el acto de la subasta de conformidad con lo dispuesto por el art.580, inc.2, quede afectado a las resultas del juicio”. De acuerdo con lo expuesto, una cosa son los daños que debe pagar el comprador por no haber pagado el saldo del precio; y otra es el destino que debe darse a lo que se entregó como “seña” en el acto del remate. Y por esto es que podemos decir que no le asiste la razón a la señora jueza a quo cuando manifiesta que los fondos reclamados por la demandada pertenecen a la compradora del inmueble subastado. En el caso de la subasta judicial, la “seña” se establece para demostrar que quien compra está dispuesto a celebrar el negocio (arras confirmatorias); es decir, la suma entregada por el comprador (cuyo porcentaje está determinado por el código ritual), actúa como principio de cumplimiento. El art.475, CCom., aplicable analógicamente, establece que “Las cantidades que con el nombre de señal o arras se suelen entregar en las ventas, se entiende siempre que lo han sido por cuenta de precio y en signo de ratificación del contrato, sin que ninguna de las partes pueda retractarse, perdiendo las arras”. Y ésa ha sido la intención del legislador local, ya que conforme a lo dispuesto en la segunda parte del art.585, CPC, el importe pagado en el acto de la subasta (el veinte por ciento que fija el art.580), a pedido de las partes, queda afectado a las resultas del juicio; sin perjuicio de la responsabilidad que pudiere caberle por la disminución del precio que experimentara el inmueble, con más los intereses y costas causadas por ese motivo. De manera tal que mal puede afirmarse que lo entregado pertenece al comprador. En nuestro caso no se ha realizado un nuevo remate; razón por la cual hay que determinar qué es lo que debe hacerse con el dinero adelantado en el acto de remate. Aquí la parte actora pide que se gire a su favor esa suma de dinero, lo que nos parece correcto si se acredita en autos que todavía no ha cobrado su deuda. En otros términos, como debemos estar “a las resultas del juicio”, deberá previamente confeccionarse una liquidación de la deuda reclamada, como así también verificarse si no existen embargos en contra del demandado. Si de todo esto resulta un saldo a favor de la parte actora, deberá hacerse lugar al pedido de orden de pago y por la suma que resulte en definitiva a su favor. Las costas deberán ser impuestas a la parte demandada atento haber resultado perdidosa en el presente (art. 130, CPC).
Por todo lo expuesto,
SE RESUELVE: 1) Admitir el recurso de apelación. 2) Revocar el decreto recurrido. 3) Hacer lugar a lo solicitado por la parte demandada y, en consecuencia, previo efectuar la liquidación correspondiente y determinar que no existen gravámenes, ordenar al Sr. juez girar por el saldo la orden de pago solicitada. 4) Imponer las costas a la parte demandada.
