COMUNICACIÓN DE SUBASTA. CADUCIDAD. Controversia doctrinaria. Resolución N° 1/11, RGP. Norma interpretativa: Improcedencia del instituto. TERCERÍA DE DOMINIO. Embargo trabado después de la comunicación. Rechazo del incidente por el a quo. PRINCIPIO DE RAZÓN SUFICIENTE. Violación. RECURSO DE CASACIÓN. Admisión
1- Entre los recaudos que condicionan la correcta construcción de un acto jurisdiccional válido se encuentra el debido respeto a los principios de la lógica y, entre ellos, el principio de razón suficiente que impone al juzgador el deber de plasmar en la resolución los motivos que lo conducen a una conclusión determinada. Para cumplir esta actividad, es necesario que desarrolle una correcta y razonada consideración de la base fáctica y jurídica.
2- En autos, La primera premisa sobre la que se estructura el razonamiento sentencial cuestionado consiste en sostener que la comunicación de subasta que ingresó al Registro de la Propiedad Inmueble con fecha 6/6/01 -de la cual tomó razón dicha entidad el 14 de ese mismo mes y año- había caducado a los cinco años, lo que posibilitó la anotación de la medida cautelar ordenada en estos obrados (trabada el 22/6/06). La caducidad fue sustentada en lo dispuesto por la resolución N° 14/2005, RGP. Pero los motivos desarrollados en pos de justificar la aplicación de esta normativa al caso no resultan suficientes.
3- La cuestión ha suscitado arduas discusiones en la doctrina local que, razonablemente, también se proyectaron a la jurisprudencia; discusiones que nacieron de la falta de una regulación específica en la originaria LP 5771 acerca del alcance y la duración de los efectos de la comunicación de subasta realizada. En efecto, el art. 34 de dicho cuerpo legal establecía que en caso de subasta la anotación preventiva caducaría de pleno derecho a los 150 días corridos salvo que antes de ese plazo el tribunal comunicara al Registro la celebración del remate; y agregaba que si el acto de subasta fuera observado, el tribunal debería comunicar al Registro de la resolución definitiva que recayera en la incidencia. Vale decir, dicho precepto contemplaba la caducidad de la «anotación preventiva» para el supuesto de que la subasta no se realizara en el plazo legal, pero no instituyó plazo de vigencia ni sanción de caducidad –o de ningún otro tipo– para la hipótesis en que la venta forzada hubiera sido realizada y comunicada dentro del plazo de vigencia de la anotación preventiva.
4- El art. 35, ley 5771, impedía a los tribunales, funcionarios públicos y notarios que hubieran obtenido certificaciones o informes en los que constara la existencia de certificaciones o gravámenes anteriores, utilizar esas certificaciones o informes sin previamente determinar si se ha hecho uso de las certificaciones anteriores, o si ha mediado subasta judicial. En pocas palabras, con arreglo a esta norma, el funcionario interviniente no podría ordenar o disponer registraciones hasta tanto hubiera verificado si el bien en cuestión ha sido rematado o no. Es indiscutible, a partir de esta norma, la firme decisión del legislador cordobés de evitar la realización de subastas sucesivas de un mismo bien; hermenéutica que encuentra sustento en la necesidad de robustecer la seguridad jurídica de las transmisiones. Pero aun así, el nombrado art. 35 tampoco regulaba la eficacia temporal de la comunicación. Vemos así que la ley registral inmobiliaria provincial, en sus arts. 34, 3º párr. y 35 regulaba lo atinente a la comunicación de subasta, sin establecer si esa actuación judicial/notarial tiene o no algún plazo de eficacia o sanción de caducidad.
5- La resolución N° 14/2005, RGP, no fija expresamente un plazo de vigencia temporal para la anotación de subasta realizada ni, menos aún, instituye la sanción de caducidad para el caso de que no se haya concluido el trámite de inscripción del bien a nombre del adquirente. Lejos de ello, esa resolución registral sólo dispone enmarcar la comunicación como una medida o providencia cautelar, lo cual no implica necesariamente asignarle un lapso de efectividad ni instituir una sanción de esa índole.
6- En autos, el tercerista proclamó que sería arbitraria la sentencia que aplicara un plazo de caducidad que no estuviese previsto por la ley, y que el tribunal no tiene facultad de crear plazos de caducidad que no estén previstos por aquella. La serena lectura del fallo en crisis ilustra que este planteo no fue debidamente examinado ni respondido por la Cámara a quo, pues se vislumbra con claridad que el tribunal de alzada no avala ni rechaza el criterio invocado por el tercerista ni, menos aún, da razones que de algún modo despejen si debe o no seguirse la interpretación estricta que el mismo órgano jurisdiccional resume en la fase inicial de su razonamiento. Y si bien podemos inferir que el argumento defensivo parece desestimado, no se comprende por qué la naturaleza «cautelar» de la comunicación de subasta sería razón suficiente para dejar de lado esa premisa inaugural pregonada por el tercerista. Con ese argumento sentencial sólo se ha logrado desviar la atención del tema puesto en debate (naturaleza excepcional e interpretación estricta), para centrarlo en otro (naturaleza cautelar) que, como quiera que se vea, no sirve para ratificar ni para desvirtuar el primero.
7- La importancia de la falta de respuesta jurisdiccional está dada por la razonabilidad del planteo formulado por el tercerista, ya que la doctrina especializada en derecho registral se ha inclinado por la tesis estricta. En efecto, el exintegrante de este Alto Cuerpo Dr. Luis Moisset de Espanés no vaciló en sostener y reafirmar en distintas oportunidades que en la ley registral cordobesa la «anotación de remate realizado» no tiene plazo de caducidad; opinión que se asentó en sólidas razones, entre las que se cuenta que los plazos de caducidad deben estar fijados expresamente por la ley, y no pueden ser creados por la voluntad de un embargante ni por las autoridades administrativas del Registro o por los magistrados. Esta línea hermenéutica fue ratificada posteriormente por el propio Dr. Moisset de Espanés y por el Dr. Gabriel Fuster. De tal modo, la motivación que vierte en este aspecto la Cámara a quo es solo aparente, porque frente al dilema concretamente planteado, el órgano jurisdiccional no se aboca en realidad a su análisis, no define por cuál tesitura se inclina, y tampoco explica si los funcionarios o el tribunal pueden o no aplicar una sanción no prevista expresamente por la ley para el supuesto de autos. Con mayor razón así debe entenderse cuando, en otra parte de la sentencia, se admite la existencia de una laguna normativa en la materia; lo que razonablemente debería conducir a resolver el asunto sobre la base de los principios que campean en el ordenamiento registral.
8- Sólo existe un propio y verdadero conflicto de leyes en el tiempo cuando una misma situación o relación jurídica está sujeta a dos regulaciones sucesivas contrapuestas; situación que obligaría a establecer a partir de qué momento resulta aplicable la nueva ley o –lo que es lo mismo– hasta cuándo corresponde asignarle efectos ultraactivos a la vieja. Sobre la base de lo expuesto, si la aludida caducidad no tenía una regulación expresa en la letra de la ley 5771, y la resolución Nº 14/05 tampoco ofrecía una solución o respuesta unívoca, es razonable interpretar que el nuevo texto legal que contiene una norma expresa que contempla el supuesto de autos y que se encontraba vigente al tiempo del dictado del fallo -resolución N.º 1/2011, punto 28.1- ha venido a salvar la divergencia interpretativa existente. El referido punto 28.1 establece que la comunicación de subasta no está sujeta a plazo de caducidad; y que presentada dentro del plazo de 150 días corridos previsto por el art. 34, párr. 3, ley 5771, tendrá prioridad a partir de la fecha de solicitud de expedición del certificado registral judicial o -también denominado- informe con anotación preventiva para subasta (en similar sentido se expedía la resolución N.º 1/2008 que constituye su antecedente).
9- Los motivos de esta nueva reglamentación fueron revelados en los considerandos, donde se explicó que «En relación al instituto denominado ‘comunicación de subasta’, normado por los arts. 34 y 35 de la Ley Provincial Nº 5771, si bien se ha conservado el criterio de la regulación normativa registral introducido por las RG N.º 1 y N.º 4 del año 2008, por cuanto ambas consagran la no caducidad de la nota de comunicación de subasta, la reforma operada al art. 28.1 está dada por la adecuación del tratamiento reglamentario con la legislación provincial antes citada (art. 34, LP 5771) que prescribe ‘en caso de subasta la anotación preventiva caducará de pleno derecho a los 150 días corridos salvo que antes de ese plazo el Tribunal comunique al Registro la celebración del remate’…».
10- No existe un conflicto de leyes en el tiempo, sencillamente porque la situación jurídica no tenía una regulación especial previa que resulte contraria a la nueva, habiendo coexistido diferentes interpretaciones en doctrina y jurisprudencia que, en definitiva, la norma nueva se ocupó de esclarecer o definir. La resolución, en realidad, no hace más que reafirmar la postura que propiciaba que la comunicación de subasta no está sujeta a plazo de caducidad.
11- Esto permite adoptar una interpretación dinámica acorde con la evolución de los tiempos, pues es la que mejor permite reconocer la función del derecho como herramienta de cambio social, fundamentalmente en razón de que ella es el producto de la voluntad del legislador que, reconociendo la necesidad de seguridad y certeza en las transmisiones de bienes inmuebles que reclama el tráfico jurídico, ha entendido trascendental superar las diferentes diagnosis jurídicas otorgando protección -en las condiciones que fija la misma reglamentación- al adquirente en subasta, por encima de un eventual tercero embargante del bien. Esta reglamentación, en virtud de su propia índole, consiste en una norma de naturaleza interpretativa y, como tal, es susceptible de utilizarse para juzgar relaciones jurídicas surgidas con anterioridad.
12- La venta judicial de un bien inmueble, realizada en la forma establecida por las leyes procesales y comunicada al Registro con el objetivo de hacerla cognoscible erga omnes, debe ser rodeada de la seguridad y confianza que demanda esta clase de transmisiones. Por ello, el aviso de subasta realizada produce efectos respecto de todos los terceros, incluidos los acreedores del ejecutado y -obviamente- el aquí embargante. Y si alguna duda le cupo acerca de la vigencia o validez de la venta, a raíz de que el Registro autorizó el posterior embargo, era él quien frente a la publicidad que emanaba del asiento previo, debía indagar el estado de la causa donde se realizó la subasta y clarificar si eran fundadas o no sus expectativas de hacer efectivo su derecho creditorio sobre este bien, al menos mientras la venta no se declare nula o por cualquier razón quede sin efecto.
TSJ Sala CC Cba. 6/5/2019. AI N° 75. Trib. de origen: C5.ª CC Cba. «Repartidores de Kerosene de YPC de Cba. SRL – Hoy Muñoz Luis Alberto c/ Frutacor SA – Ordinario – Cumplimiento/Resolución de Contrato – Tercería de Dominio (Civil) de Veramor de Marmol SRL – Recurso de Casación» (Expte. 4933475)
Córdoba, 6 de mayo de 2019
Y VISTO:
La sociedad tercerista -mediante apoderado- interpone recurso de casación en autos (…) en contra del Auto N° 418, dictado con fecha 26/11/14 por la Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Quinta Nominación de esta Ciudad, invocando los incisos 1 y 3, art. 383, CPC. En sede de grado la impugnación tramitó conforme lo establece el art. 386, CPC, en cuyo mérito se corrió el traslado de ley a las partes interesadas, el que fue evacuado por el ejecutante -mediante apoderado-. Mediante Auto N° 300 de fecha 24/8/15, la Cámara a quo concedió solo el recurso articulado por el motivo del 1° del art. 383, CPC. Radicados los presentes ante esta Sede extraordinaria, dictado y firme el decreto de autos, queda el recurso en condiciones de ser resuelto.
Y CONSIDERANDO:
I. Mediante la resolución cuestionada, el tribunal interviniente rechazó la tercería de dominio/mejor derecho planteada por el cesionario de un adquirente en subasta (realizada en la causa «Refinería de Maíz SAIC y F c/ San Nicolás de Bari SRL- Ejec. Hipotecaria – expte. n.º 1099522/36»). El rechazo del planteo se asentó en que, según interpretó la Cámara a quo, el adquirente en subasta, tercerista, no había obtenido la posesión del inmueble, y además porque consideró correcta la caducidad del plazo de la comunicación del remate cursada al Registro de la Propiedad; caducidad que posibilitó el ingreso de una nueva medida cautelar sobre el bien inmueble en cuestión, cuya venta forzada (ordenada en los autos principales «Repartidores de Kerosene de YPF c/ Frutacor SA – Ordinario») procura impedir el tercerista. II. En los límites en que ha sido habilitada por el a quo, el tenor de la articulación recursiva es susceptible del siguiente compendio: Al amparo del inciso 1, art. 383, CPC, esgrime el impugnante que la resolución infringe el principio de congruencia, pues –alega– se pronuncia sobre el perfeccionamiento de la adquisición en la subasta por falta de posesión, a pesar de que –dice– ello no fue materia de ataque en el escrito de expresión de agravios. Destaca que la propia sentencia de Alzada reconoce que falló sobre una cuestión que no fue devuelta a la segunda instancia, lo cual –en su entendimiento– es demostrativo de que excedió los límites del recurso planteado. Apunta asimismo que se ha violado el principio de fundamentación legal. Esgrime que se rechaza la tercería sin aplicar la ley en forma correcta y sin explicar razonablemente por qué se había producido la caducidad, sin base en una norma legal, siendo que la resolución Nº 1 del 25/6/08 determinó que la comunicación de subasta no se encuentra sujeta a plazo de caducidad alguno. Refiere que, en el caso, se decidió la caducidad de una anotación registral sin fundamento legal, y que ello es contradictorio porque en el propio razonamiento sentencial se indica que no se trata de una caducidad sino de una comunicación «cautelar». Remarca que se ha declarado una caducidad que no está expresamente prevista en la ley, lo cual contradice la regla del carácter excepcional de la sanción. De otro costado, aduce que se han vulnerado las formas y solemnidades para el procedimiento, en tanto -explica- no se valoraron varios elementos circunstanciales del caso. Entre ellos, enumera que el embargante tuvo pleno conocimiento de la realización de subasta y la adquisición de dicho inmueble por un tercero; el posible resultado de que un mismo acreedor pudiera embargar dos veces la misma cosa; que no corresponde que un plazo de caducidad se aplique por analogía; que la caducidad debe ser interpretada restrictivamente y no puede ser creada por la voluntad de las autoridades administrativas del registro o los magistrados judiciales. También considera que al fallar no se tuvo en cuenta, como pauta interpretativa, la resolución Nº 1 del 25/6/08, los principios de legalidad y equidad, la presunción de buena fe del adquirente en subasta, y la conservación de la empresa. Añade que la decisión parte de una premisa inválida, debido a que no queda claro por qué puede prejuzgarse la comunicación de subasta como un supuesto patológico del asiento registral. Denuncia asimismo que el fallo incurre en contradicción; vicio que considera patente al admitirse por un lado que existe una laguna normativa porque la ley no establece reglas claras, aseverar luego que se contempla un supuesto patológico del documento notarial defectuoso, y finalmente postular que se trata de una comunicación de naturaleza cautelar sujeta, como tal, a un régimen de caducidad que no tiene previsión legal expresa. Igual vicio encuentra en la parte del fallo que acepta la existencia de una laguna legal, y luego define la solución de manera más gravosa, omitiendo la prohibición de establecer sanciones por analogía. Halla igualmente contradictorio el razonamiento de la sentencia que rechaza la tercería y permite la continuación de los trámites de ejecución, pese a que antes había señalado que esta caducidad automática puede ocasionar que el acreedor embargante pueda continuar la ejecución pese a que a él se le publicitó la existencia del asiento registral de que había sido vendido. Con base en ello, censura que se hayan utilizado dos enfoques metodológicos distintos: lo deseable frente a la laguna legal y lo derivado de la normativa vigente. Finalmente, denuncia violación del principio de razón suficiente, porque -explica- en algún punto el tribunal presume, mediante imputaciones indirectas tales como «puede obedecer a una maniobra fraudulenta para sacar el bien que permanece a nombre de la ejecutada», que existe mala fe del adquirente en subasta; siendo que -prosigue- la buena fe se presume, y que fue la ejecutante quien conocía la realización de la subasta previa por la comunicación registral. Sostiene que existió arbitrariedad en la interpretación de los hechos, pues la Cámara no trató los argumentos que expuso en la contestación de agravios, ni tampoco trató adecuadamente el encuadramiento legal que corresponde al caso. III. Relacionados así los reproches casatorios, corresponde ingresar a su análisis, a cuyo fin anticipamos criterio en sentido favorable a la pretensión recursiva. Reagrupando las diversas censuras esgrimidas en el escrito de casación –con el alcance fijado en el Auto de concesión parcial– podemos definir tres órdenes de impugnación: mediante el primero, se denuncia que la sentencia habría violado la congruencia al pronunciarse sobre un aspecto litigioso (la posesión) que no habría sido llevado como agravio ante la Alzada. En un segundo bloque se alega que el fallo habría incurrido en falta de fundamentación legal, por arbitrariedad en la interpretación y aplicación de las normas y principios que rigen los efectos registrales de la comunicación de subasta; capítulo dentro del cual se enuncian una serie de supuestas contradicciones en el razonamiento. Finalmente, en tercer lugar, se acusa la insuficiencia de la motivación sentencial por haberse omitido toda consideración sobre ciertos hechos y razones que habrían sido alegados en el escrito de contestación de agravios. IV. Con relación a la anunciada violación de la congruencia, y sin perjuicio de lo que después se dirá al respecto, la íntegra lectura del expediente a la luz de las normas y principios que imperan en el proceso civil determina el fracaso del fustigamiento. No se nos escapa que la posesión no fue materia de agravio específico ante la Alzada; pero consideramos que la ausencia de fustigamiento obedeció, claramente, a que la motivación plasmada en la sentencia de primera instancia enfocó la solución desde la perspectiva que niega que la comunicación de subasta esté sujeta a plazo de caducidad, tornando innecesario pronunciarse sobre la posesión. Sin embargo, no podemos perder de vista que la apelación devuelve al tribunal superior la plenitud de la jurisdicción y éste se encuentra frente a la demanda en la misma posición que el inferior, es decir, que le corresponden iguales derechos y deberes (Conf. Alsina, Hugo, «Tratado teórico práctico de derecho procesal civil y comercial», t. IV, 2° edic., Ediar, pág. 415; Gómez Orbaneja – Herce Quemada, Derecho Procesal Civil, t. II, pág. 157 y 158; citados por Loutayf Ranea, El recurso ordinario de apelación en el proceso civil, Astrea, 2ª. ed., tomo 1, pág. 83). Como consecuencia del aludido efecto devolutivo que caracteriza al recurso de apelación, el tribunal de alzada estaba habilitado para ejercer el pleno conocimiento de la problemática que había sido objeto de la resolución impugnada, la que – esencialmente- consistía en definir la procedencia o improcedencia de la tercería, que reconocía como causa petendi la adquisición del inmueble en cuestión mediante una subasta realizada y comunicada al Registro de la Propiedad Inmueble, en la que el tercerista alegaba, entre otros argumentos, tener la posesión del bien. En función de lo expuesto, la apelación deducida en autos, en tanto se dirigió a revertir la decisión del juez de primera instancia que declaraba procedente la tercería, vino a dejar plenamente habilitada la competencia del tribunal de alzada para revisar en forma integral el acierto intrínseco de dicho imperium, pudiendo en tal cometido reasumir ex novo el conocimiento de los argumentos que informara el debate –incluido el de la posesión–, sin más condicionamientos que los impuestos por las normas adjetivas pertinentes (argum. arts. 356 y 332, CPCC). No se verifica, entonces, la violación a la congruencia que denuncia el casacionista. V. Ahora bien, sin perjuicio de lo hasta aquí expuesto, el recurso de casación debe prosperar. Concretamente la impugnación refiere al carácter falaz, insuficiente o contradictorio de los argumentos sentenciales en cuyo mérito se hizo lugar a la apelación y se desestimó la tercería. Abordando ese análisis, corresponde recordar que los jueces tienen el deber de fundar sus resoluciones, conforme al imperativo expresamente establecido en el art. 155, Constitución Provincial y el art. 326, Código de Procedimiento local. A ello debe sumarse, en la actualidad, el art. 3, Código Civil y Comercial de la Nación. Entre los recaudos que condicionan la correcta construcción de un acto jurisdiccional válido, se encuentra el debido respeto a los principios de la lógica y, entre ellos, el principio de razón suficiente que impone al juzgador el deber de plasmar en la resolución los motivos que lo conducen a una conclusión determinada. Para cumplir esta actividad, es necesario que desarrolle una correcta y razonada consideración de la base fáctica y jurídica. VI. Dicho esto, debemos confrontar coordinadamente las razones dadas en la sentencia con los antecedentes del caso, para así dilucidar la existencia o inexistencia de los vicios de actividad esgrimidos. La íntegra lectura del pronunciamiento ilustra que –luego de tratar el asunto de la posesión, sobre el que volveremos luego– la primera premisa sobre la que se estructura el razonamiento sentencial consiste en sostener que la comunicación de subasta que ingresó al Registro de la Propiedad inmueble con fecha 6 de junio de 2001 -de la cual tomó razón dicha entidad el 14 de ese mismo mes y año- había caducado a los cinco años, lo que posibilitó la anotación de la medida cautelar ordenada en estos obrados (trabada el 22 de junio de 2006). La caducidad fue sustentada en lo dispuesto por la resolución número 14/2005 emanada del Registro de la Propiedad Inmueble. Pero como veremos a continuación, los motivos desarrollados en pos de justificar la aplicación de esta normativa al caso no resultan suficientes. La cuestión que nos convoca ha suscitado arduas discusiones en la doctrina local que, razonablemente, también se proyectaron a la jurisprudencia; discusiones que nacieron de la falta de una regulación específica en la originaria LP 5771 acerca del alcance y la duración de los efectos de la comunicación de subasta realizada. En efecto, el art. 34 de dicho cuerpo legal establecía que, en caso de subasta, la anotación preventiva caducará de pleno derecho a los ciento cincuenta días, corridos salvo que antes de ese plazo el tribunal comunique al Registro la celebración del remate; y agregaba que si el acto de subasta fuera observado, el tribunal deberá comunicar al Registro de la resolución definitiva que recaiga en la incidencia. Vale decir, dicho precepto contemplaba la caducidad de la «anotación preventiva» para el supuesto de que la subasta no se reali(zara) en el plazo legal, pero no instituyó plazo de vigencia ni sanción de caducidad -o de ningún otro tipo- para la hipótesis en que la venta forzada h(ubiera) sido realizada y comunicada dentro del plazo de vigencia de la anotación preventiva. Por su parte, el artículo 35 de la misma ley impedía a los tribunales, funcionarios públicos y notarios que hubieran obtenido certificaciones o informes en los que consten la existencia de certificaciones o gravámenes anteriores, utilizar esas certificaciones o informes sin previamente determinar si se ha hecho uso de las certificaciones anteriores, o si ha mediado subasta judicial. En pocas palabras, con arreglo a esta norma y en lo que a nosotros interesa, el funcionario interviniente no podría ordenar o disponer registraciones hasta tanto haya verificado si el bien en cuestión ha sido, o no, rematado. Es indiscutible, a partir de esta norma, la firme decisión del legislador cordobés de evitar la realización de subastas sucesivas de un mismo bien; hermenéutica que encuentra sustento en la necesidad de robustecer la seguridad jurídica de las transmisiones. Pero aun así, el nombrado artículo 35 tampoco regula la eficacia temporal de la comunicación. Vemos así que la ley registral inmobiliaria provincial, en sus arts. 34, 3º párrafo, y 35 regula lo atinente a la comunicación de subasta, sin establecer si esa actuación judicial/notarial tiene o no algún plazo de eficacia o sanción de caducidad. En la situación descripta, debemos indagar si la decisión adoptada por el a quo de convalidar la caducidad subsumiendo el caso en la Resolución del Registro de la Propiedad Inmueble n.º 14/05 está suficientemente justificada. Inicialmente debemos remarcar que esta norma tampoco fija expresamente un plazo de vigencia temporal para la anotación de subasta realizada ni, menos aún, instituye la sanción de caducidad para el caso de que no se haya concluido el trámite de inscripción del bien a nombre del adquirente. Lejos de ello, esa resolución registral sólo dispone enmarcar la comunicación como una medida o providencia cautelar, lo cual no implica necesariamente asignarle un lapso de efectividad ni instituir una sanción de esa índole. Esta circunstancia ha sido admitida por el a quo en la sentencia en crisis. Es aquí donde cobra relevancia un trascendente argumento defensivo esgrimido por el tercerista al responder la apelación planteada por el ejecutante demandado, donde concreta y específicamente invocó el carácter excepcional que corresponde asignar a cualquier sanción, incluida la de caducidad, así como la consecuente interpretación estricta que del mismo deriva. Sobre esa base defensiva, el tercerista proclamó que sería arbitraria la sentencia que aplicara un plazo de caducidad que no estuviese previsto por la ley, y que el tribunal no tiene facultad de crear plazos de caducidad que no estén previstos por la ley. La serena lectura del fallo en crisis ilustra que este planteo no fue debidamente examinado ni respondido por la Cámara a quo. Nótese que el tribunal comienza por reconocer la posición doctrinaria que sostiene la falta de competencia de los funcionarios para declarar una caducidad que la ley no establece, así como su naturaleza excepcional; pero a continuación la única consideración que expone es la siguiente: «en el caso puntual de la Resolución Nº 14/2005 no es que se establezca directamente un plazo de caducidad, sino que la resolución enmarca la comunicación de subasta como ‘medida o providencia cautelar’, y es en función de dicha naturaleza que su plazo de vigencia se limita a los cinco años desde su traba efectiva…». De la cita precedente se vislumbra con claridad que el tribunal de alzada no avala ni rechaza el criterio invocado por el tercerista ni, menos aún, da razones que de algún modo despejen si debe o no seguirse la interpretación estricta que el mismo órgano jurisdiccional resume en la fase inicial de su razonamiento. Y si bien podemos inferir que el argumento defensivo parece desestimado, no se comprende por qué la naturaleza «cautelar» de la comunicación de subasta sería razón suficiente para dejar de lado esa premisa inaugural pregonada por el tercerista. Con ese argumento sentencial sólo se ha logrado desviar la atención del tema puesto en debate (naturaleza excepcional e interpretación estricta), para centrarlo en otro (naturaleza cautelar) que, como quiera que se vea, no sirve para ratificar ni para desvirtuar el primero. La importancia de la falta de respuesta jurisdiccional está dada por la razonabilidad del planteo formulado por el tercerista, ya que la doctrina especializada en derecho registral se ha inclinado por la tesis estricta. Es interesante tener en cuenta que el exintegrante de este Alto Cuerpo Dr. Luis Moisset de Espanés no vaciló en sostener y reafirmar en distintas oportunidades que en la ley registral cordobesa la «anotación de remate realizado» no tiene plazo de caducidad; opinión que se asentó en sólidas razones, entre las que se cuenta que los plazos de caducidad deben estar fijados expresamente por la ley, y no pueden ser creados por la voluntad de un embargante ni por las autoridades administrativas del Registro o por los magistrados. (Confr. Moisset de Espanés, Luis, ¿»Tiene plazo de caducidad la inscripción que da noticia de la realización de una subasta?» publicado en La Ley Córdoba en marzo de 2007 -cita online 0003/70035412-1). Esta línea hermenéutica fue ratificada posteriormente por el propio Dr. Moisset de Espanés y por el Dr. Fuster, Gabriel A. en un trabajo conjunto denominado «La situación jurídica registrable del adquirente en subasta de un bien inmueble» (publicado en DJ 15/4/2009, 931 -cita online AR/DOC/1399/2009); y más tarde lo reiteran ambos en «La comunicación de subasta» (publicada en APCAPC 2009-1-30, cita online 003/70050468-1). De tal modo, la motivación que vierte en este aspecto la Cámara a quo es solo aparente, porque frente al dilema concretamente planteado, el órgano jurisdiccional no se aboca en realidad a su análisis, no define por cuál tesitura se inclina, y tampoco explica si los funcionarios o el tribunal pueden o no aplicar una sanción no prevista expresamente por la ley para el supuesto de autos. Con mayor razón así debe entenderse cuando, en otra parte de la sentencia, se admite la existencia de una laguna normativa en la materia; lo que razonablemente debería conducir a resolver el asunto sobre la base de los principios que campean en el ordenamiento registral. Agregamos a ello que otros prestigiosos doctrinarios especializados en la materia se han inclinado por la tesis que niega que este aviso asentado en el Registro esté sujeto a un plazo de caducidad, y especialmente rechaza el carácter provisorio o provisional que sustentan quienes aplican la resolución Nº 14/05. Entre ellos, el profesor Ventura en un trabajo publicado en el año 2006, cuestionó duramente un fallo que había declarado la caducidad de una comunicación de subasta. Explica el especialista que esa comunicación es un anoticiamiento que sólo puede confundirse con la anotación provisoria en que no cuenta con un título incontestable, puesto que puede aún ser impugnado. Pero aclara a continuación que ella de ninguna manera participa de las características de una anotación provisoria. Como dato interesante a nuestros fines, el doctrinario agregó que a esa confusión sólo puede arribarse por la lectura de algunas resoluciones registrales, sin recabar en el sólido fundamento del art. 35 de la ley 5771, ni en el tratamiento expresamente diferenciado que el artículo 14 prodiga a las adquisiciones en subasta. (Confr. Ventura, Gabriel B., en «La comunicación de subasta y el tercero registral», Revista Lexis Nexis Córdoba, año 2006 – nº. 7, pág. 663; y publicado online en el sitio web de la Academia de Derecho: véase http://www.acaderc.org.ar/doctrina/articulos/la-comunicacion-desubasta- y-el-tercero-registral). VII. Por otra parte, el argumento vinculado a la ley aplicable en razón del tiempo tampoco luce acertado. En torno a este punto litigioso, hemos sostenido en diferentes oportunidades que sólo existe un propio y verdadero conflicto de leyes en el tiempo cuando una misma situación o relación jurídica está sujeta a dos regulaciones sucesivas contrapuestas; situación que obligaría a establecer a partir de qué momento resulta aplicable la nueva ley o -lo que es lo mismo- hasta cuándo corresponde asignarle efectos ultraactivos a la vieja. Sobre la base de lo expuesto, consideramos que s
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