SUBASTA

PUBLICIDAD. ANOTACIÓN PREVENTIVA. Efectos. BLOQUEO REGISTRAL. Asimilación de “informe” a “certificado”. Oponibilidad a terceros. CADUCIDAD DEL EMBARGO ANTERIOR. Efectos. Imposibilidad de ingresar al Registro la mutación dominial notarial. Observaciones al acto jurídico de subasta. Efectos. PRÓRROGA DE LA ANOTACIÓN PREVENTIVA 1– En autos se discute si corresponde cancelar una anotación preventiva para subasta cuando el embargo trabado respecto del inmueble en ejecución ha caducado por el transcurso del tiempo, lo que haría ingresar el instrumento traslativo del dominio realizado sin el previo pedido del certificado causante del bloqueo registral. No se discute la caducidad del embargo en cuestión, pero debe establecerse si ella acarrea la inoficiosidad de la anotación preventiva para subasta. Esta última constituye una singularidad de la ley registral cordobesa (Nº. 5771).

2– Conforme tal normativa –ley 5771– los informes registrales para las transmisiones forzosas de derechos reales deben expedirse practicando anotación preventiva en el folio respectivo del acto jurídico dispuesto por la autoridad competente. En caso de subasta, la anotación caduca de pleno derecho a los 150 días corridos, salvo que antes de ese plazo el tribunal comunique al Registro la celebración del remate. Si el acto de subasta es observado, aquél debe comunicarlo a este último en el plazo indicado, prorrogándose la inscripción preventiva hasta la notificación (al Registro) de la resolución definitiva que recaiga en la incidencia (cfr.arg.art.34).

3– La anotación preventiva de subasta constituye un supuesto independiente del embargo que genéricamente le precede. De tal modo, el legislador cordobés ha insertado en el sistema registral un nuevo instituto productor de “bloqueo registral” que no está presente en otras latitudes. “El efecto de la anotación preventiva es el denominado ‘cierre registral’ por el cual el Registro no hace lugar a aquellas medidas que se contraponen a la previamente ingresada. Este cierre no es estricto o material sino formal; en verdad el registro sigue abierto y las medidas siguen ingresando, por la eficacia de ellas quedará condicionada al uso efectivo del mencionado ‘informe’ y del posterior ingreso del documento al registro”.

4– Es real que la ley alude al “informe”, que en el léxico registral equivale a publicidad mas no asegura, por determinado tiempo, la inmutabilidad de la situación registral. Sin embargo, debe asimilarse a un “certificado” que produce el bloque aludido, a poco que se advierta que se inscribe su expedición y que se fija un plazo dentro del cual el mismo tiene validez, acordándose la posibilidad de que se comunique al Registro la realización de la subasta, y para el caso de observación, se prorroga la “inscripción preventiva”. Se trata de la regulación de los efectos propios de un instituto que produce el bloqueo registral.

5– “La denominación de ‘informe’ posiblemente se haya originado como una consecuencia de atribuir a las providencias cautelares efectos que no les son propios, por entender que tales órdenes pueden, en alguna medida, sustraer al inmueble del tráfico jurídico, y significar con ello reservar prioridad para actos de disposición”. “El embargo no sustrae a los inmuebles del tráfico jurídico; éstos pueden seguir siendo objeto de transacciones, sin perjuicio de que la medida cautelar siga a la cosa en manos de quien esté, ya que el gravamen está –por decirlo de algún modo– ‘adherido’ a la cosa; en realidad, el embargo está anunciando la pretensión de un tercero sobre una porción de valor de la cosa”.

6– “Así como es necesario anotar el embargo para que esta pretensión sea oponible a los terceros, el legislador también consideró necesario publicitar la intención del tribunal de subastar la cosa, y para cumplir con esta proposición nada más adecuado que un certificado expedido por el mismo Registro, el que es anotado o marginado en la inscripción dominial respectiva para el conocimiento de los terceros, y a través del cual se reserva un lugar en el Registro para la futura subasta que se realice utilizando su información”.

7– Desde un punto de vista práctico, y atendiendo a la télesis que informa la publicidad registral, es indudable que un tercero que tiene acceso al registro y advierte la existencia de una anotación preventiva para subasta, está anoticiado de una orden judicial concreta que supone que va a llevarse a cabo el remate del bien, con tendencia a producir una mutación real que se proyecta registralmente. En cambio, en el caso del embargo, de lo que se trata es de lograr situar al crédito en un grado preferente, pero no involucra, per se , una decisión de mutación como en el supuesto anterior. De tal modo, ese tercero no puede pretender desconocer la publicidad que surge del registro, para hacer prevalecer su rogación de inscripción del cambio de titularidad dominial con intervención notarial. La buena fe–conocimiento se lo impide.

8– El acreedor ejecutante ha solicitado la anotación preventiva de subasta, y un tercero que por escritura recibió en pago ese bien, liberó al escribano interviniente de solicitar la certificación prevista en la ley 5771. Esta liberación efectuada lo hace incurrir en riesgos al no asegurarse que el inmueble se encuentra libre de embargos, inhibiciones y demás medidas cautelares, o como en los presentes con anotación preventiva de subasta debilitándose la buena fe que debe primar a la época de adquirir el inmueble. En ese orden, su proceder sin la solicitud del certificado registral que le hubiere advertido sobre la anotación preventiva de subasta, lleva al rechazo de sus pretensiones.

9– Si el “informe” con anotación preventiva para subasta es anotable (art.2, ley 5771 y art.2 inc.c., ley 17801) y surte efectos de “certificado”, produce el bloqueo registral y, en virtud de él, no puede pretenderse su cancelación por haber caducado el embargo, pues son independientes. De tal modo, si se inscribe en tiempo propio la subasta, la prioridad registral surtirá efectos, no siendo dable el ingreso al Registro de la mutación dominial notarial. Esto porque la anotación preventiva para subasta produce el “bloqueo registral” (art.25, 2° p., ley 17801).

10– La situación puede genéricamente parangonarse con la que acontece en un juicio hipotecario en el que ha caducado la anotación hipotecaria (arts.3151 y 3197, CC). En tal supuesto, se ha sostenido la posibilidad de continuar la ejecución, mas “...ciertamente, la caducidad de la inscripción hipotecaria sólo afecta la oponibilidad a terceros del privilegio que otorga el derecho real, pero en nada afecta al derecho real en sí mismo y mucho menos a la obligación que éste garantiza... la subsistencia o no de la inscripción hipotecaria es absolutamente independiente de la ejecución y sólo podrá incidir en la forma de distribuir los fondos emergentes de la subasta, ya que la hipoteca no inscripta no es oponible a terceros de buena fe; pero en todos los casos se podrá continuar adelante con los trámites de la ejecución forzada sin inconveniente alguno”.

15.739 - C4a. CC Cba. 15/11/04. AI N°546 .Tribunal de origen: Juz.1ª. CC Cba. “Cuerpo de ejecución de sentencia en: Banco Bisel SA c/ Chiabo Ormando Natalio y otro– Ejecutivo”

CONSIDERANDO:

I. En la presente causa se discute si corresponde cancelar una anotación preventiva para subasta si el embargo trabado respecto del inmueble en ejecución ha caducado por el transcurso del tiempo. De ese modo, como lo pretenden los apelantes, ingresaría el instrumento traslativo del dominio, el que se realizó, no obstante, sin el previo pedido del certificado causante del bloqueo registral. Así las cosas, no se discute la caducidad del embargo en cuestión, pero es preciso establecer si la misma acarrea la inoficiosidad de la anotación preventiva para subasta. Esta última constituye una singularidad de la ley registral cordobesa, que prescribe que “...Los informes registrales para las transmisiones forzosas de derechos reales, se expedirán practicando anotación preventiva en el folio respectivo del acto jurídico dispuesto por la autoridad competente. En caso de subasta la anotación caducará de pleno derecho a los 150 días, corridos, salvo que antes de ese plazo el tribunal comunique al Registro la celebración del remate. Si el acto de subasta fuera observado, el tribunal deberá comunicar al Registro en el plazo indicado tal circunstancia, prorrogándose la inscripción preventiva hasta la notificación al Registro de la resolución definitiva que recaiga en la incidencia” (art.34, ley 5771). Como se deja ver, la anotación preventiva en cuestión constituye un supuesto independiente del embargo que genéricamente le precede. De tal modo, el legislador cordobés ha insertado en el sistema registral un nuevo instituto productor de “bloqueo registral” que no está presente en otras latitudes. Así, se ha dicho que “el efecto de la anotación preventiva es el denominado ‘cierre registral’ por el cual el registro no hace lugar a aquellas medidas que se contraponen a la previamente ingresada. Este cierre no es estricto o material sino formal; en verdad el registro sigue abierto y las medidas siguen ingresando, por la eficacia de ellas quedará condicionada al uso efectivo del mencionado ‘informe’ y del posterior ingreso del documento al registro” (Ahumada, Daniel E. “Aspectos de la anotación preventiva para subasta”, en Foro de Córdoba, N° 47, 1998, p. 24/25). Es real que la ley alude al “informe”, que en el léxico registral equivale a publicidad, mas no asegura, por determinado tiempo, la inmutabilidad de la situación registral. Sin embargo, debe asimilarse a un “certificado” que produce el bloque aludido, a poco que se advierta que se inscribe su expedición y que se fija un plazo dentro del cual el mismo tiene validez, acordándose la posibilidad de que se comunique al Registro la realización de la subasta, y para el caso de observación, se prorroga la “inscripción preventiva”. Lo expuesto deja ver que se trata de la regulación de los efectos propios de un instituto que produce el bloqueo registral. La doctrina especializada ha destacado que “...la denominación de ‘informe’ posiblemente se haya originado como una consecuencia de atribuir a las providencias cautelares efectos que no les son propios, por entender que tales órdenes pueden, en alguna medida, sustraer al inmueble del tráfico jurídico, y significar con ello reservar prioridad para actos de disposición. Consideramos que el embargo no sustrae a los inmuebles del tráfico jurídico; éstos pueden seguir siendo objeto de transacciones, sin perjuicio de que la medida cautelar siga a la cosa en manos de quien esté, ya que el gravamen está –por decirlo de algún modo– ‘adherido’ a la cosa; en realidad, el embargo está anunciando la pretensión de un tercero sobre una porción de valor de la cosa”. “Pero así como es necesario anotar el embargo para que esta pretensión sea oponible a los terceros, el legislador también consideró necesario publicitar la intención del tribunal de subastar la cosa, y para cumplir con esta proposición nada más adecuado que un certificado expedido por el mismo Registro, el que es anotado o marginado en la inscripción dominial respectiva para el conocimiento de los terceros, y a través del cual se reserva un lugar en el Registro para la futura subasta que se realice utilizando su información” (Ahumada, Daniel, Ley Registral Inmobiliaria Ley 5771 y disposiciones técnico–registrales comentada, concordada y anotada), Ed. Alveroni, Cba, 2002, pp. 317/318). Desde un punto de vista práctico, y atendiendo a la télesis que informa la publicidad registral, es indudable que un tercero que tiene acceso al registro y advierte la existencia de una anotación preventiva para subasta, está anoticiado de una orden judicial concreta que supone que va a llevarse a cabo el remate del bien, con tendencia a producir una mutación real que se proyecta registralmente. En cambio, en el caso del embargo, de lo que se trata es de lograr situar al crédito en un grado preferente, pero no involucra, per se , una decisión de mutación como en el supuesto anterior. De tal modo, ese tercero no puede pretender desconocer la publicidad que surge del Registro, para hacer prevalecer su rogación de inscripción del cambio de titularidad dominial con intervención notarial. La buena fe–conocimiento se lo impide. De la resolución atacada se extrae que el acreedor ejecutante ha solicitado la anotación preventiva de subasta, y que un tercero que por escritura recibió en pago ese bien liberando al escribano interviniente de solicitar la certificación prevista en la ley 5771. Esta liberación efectuada lo hace incurrir en riesgos al no asegurarse de que el inmueble se encuentra libre de embargos inhibiciones y, demás medidas cautelares, o como en los presentes con anotación preventiva de subasta debilitándose la buena fe que debe primar a la época de adquirir el inmueble. En ese orden, su proceder sin la solicitud del certificado registral que le hubiere advertido, sobre la anotación preventiva de subasta, lleva al rechazo de sus pretensiones. De tal modo, si el “informe” con anotación preventiva para subasta es anotable (art. 2, ley 5771 y art. 2 inc. c) de la ley 17801) y surte efectos de “certificado”, produce el bloqueo registral y en virtud de él, no puede pretenderse su cancelación por haber caducado el embargo, pues son independientes. De tal modo, si se inscribe en tiempo propio la subasta, la prioridad registral surtirá efectos, no siendo dable el ingreso al Registro de la mutación dominial notarial. Esto porque, se reitera, la anotación preventiva para subasta produce el “bloqueo registral” (art. 25, 2 p., ley 17801). (Conf. Olcese, Juan María, “El embargo y la anotación de litis en el sistema del CPC”. Academia Nacional de Derecho y Cs. Ss. de Cba. “Homenaje a Dalmacio Vélez Sársfield”, Ed. El Copista, Cba, 2000 t.3 p. 534 y ss). La situación puede genéricamente parangonarse con la que acontece en un juicio hipotecario en el que ha caducado la anotación hipotecaria (arts. 3151 y 3197, CC). En tal supuesto, se ha sostenido la posibilidad de continuar la ejecución, mas “...ciertamente, la caducidad de la inscripción hipotecaria sólo afecta la oponibilidad a terceros del privilegio que otorga el derecho real, pero en nada afecta al derecho real en sí mismo y mucho menos a la obligación que éste garantiza...la subsistencia o no de la inscripción hipotecaria es absolutamente independiente de la ejecución y sólo podrá incidir en la forma de distribuir los fondos emergentes de la subasta, ya que la hipoteca no inscripta no es oponible a terceros de buena fe; pero en todos los casos se podrá continuar adelante con los trámites de la ejecución forzada sin inconveniente alguno”. (Peralta Mariscal, Leopoldo L. Juicio hipotecario, Ed. Rubinzal Culzoni, Santa Fe, 2002, p. 296). En consecuencia, la resolución de primer grado debe confirmarse, con costas en esta instancia al vencido. Los honorarios del Dr. Mariano Aliaga se fijan provisoriamente en $98 (arts. 80 inc. 2, 2° supuesto, 34 in fine , 36 y cc, ley 8226). Así voto.

Por ello,

SE RESUELVE: 1) Confirmar la resolución de primer grado con costas en esta instancia al vencido.

Raúl C. Fernández – Miguel Bustos Argañarás – Cristina González de la Vega de Opl &#9632;

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