RESPONSABILIDAD DEL CONSORCIO

PROPIEDAD HORIZONTAL. Humedad y filtraciones en el departamento del actor. Electrificación de la vivienda. DAÑOS Y PERJUICIOS. RESPONSABILIDAD CONTRACTUAL y OBJETIVA. PRESCRIPCIÓN. Plazo: Diez años. DAÑO EMERGENTE. Rechazo por falta de prueba. MANDATO PREVENTIVO. Cese del daño: petición implícita. Aplicación. ASTREINTES. COSTAS 1- En autos, cabe diferenciar la naturaleza de la obligación conforme los obligados a su cumplimiento. Esto es así por cuanto su origen y extensión difieren según se trate de un consorcio o de una persona física. Con relación al primer caso, la demanda entablada contra el consorcio de propietarios reviste carácter contractual; ya que "atento a la índole de la relación jurídica existente entre el Consorcio y los titulares de dominio de las distintas unidades del inmueble, ésta se vertebra en el reglamento de copropiedad y administración, revistiendo por lo tanto naturaleza contractual y corresponde aplicar el plazo de prescripción contenido en el art. 4023 del Código Civil que es de diez años". 2- Tanto las acciones destinadas a obtener el cumplimiento específico de las obligaciones derivadas de un contrato, como también el resarcimiento de los daños y perjuicios derivados de la inejecución de dichas obligaciones, se encuentran sujetas al plazo decenal de prescripción contemplado en el art. 4023, Código Civil (aplicable a la especie), máxime en la medida que la prescripción es de aplicación restrictiva. No se trata aquí de la acción intentada por el propietario de un inmueble injustamente afectado por el hecho ilícito de un tercero, sino de la demanda resarcitoria incoada por uno de los integrantes del consorcio de copropietarios contra el propio ente consorcial (con quien se encuentra vinculado por una relación contractual -el reglamento de copropiedad-), lo que torna aplicable al caso la prescripción decenal contemplada por el art. 4023, Cód. Civil. 3- En autos, siendo aplicable el plazo de prescripción de diez años, y teniendo en cuenta el reconocimiento que se ha efectuado por la parte demandada de las tareas constatadas por el perito interviniente, es forzoso concluir que la acción no se encontraba prescripta con relación al consorcio codemandado cuando fue promovida por el accionante. 4- No se viola el principio de congruencia como argumenta la demandada, porque se trata de una calificación jurídica (responsabilidad contractual) que respeta los hechos con base en los que se trabó la litis. Así, a los mismos hechos corresponde distinto encuadre jurídico según el vínculo existente entre el actor y cada uno de los accionados. 5- En autos, la base del reclamo fueron los supuestos daños sufridos en el departamento del actor a causa de las humedades aparecidas en las paredes, las que produjeron filtraciones de agua que llegaron a electrificar el departamento, daños que habrían sido ocasionados por defectos de filtración de agua provenientes de la terraza perteneciente al departamento del piso superior al suyo, de uso común exclusivo del propietario codemandado. Con relación al consorcio demandado, se trata de un supuesto de responsabilidad contractual y, por tratarse de una evidente obligación de resultado, la responsabilidad es objetiva, quedando acreditada la responsabilidad por el mero incumplimiento, sin necesidad de probar la culpa. 6- "El consorcio es el guardián del edificio y tiene el deber de preservar el inmueble y las personas de cualquier amenaza o peligro. Efectivamente, para eximirse de responsabilidad frente a un factor objetivo de atribución es el consorcio quien debe acreditar la concurrencia de un elemento ajeno a su actuación, el hecho de la víctima o de un tercero por el cual no debe responder y probar que esa participación ha tenido la entidad suficiente para erigirse en causa o concausa del hecho ilícito, con aptitud para interrumpir total o parcialmente el nexo de causalidad entre el hecho y el daño" . 7- Teniendo en cuenta los daños materiales ocurridos en el inmueble de los actores –aspecto este que los demandados no han discutido– la forma de establecer la causa es recurrir a las personas que están autorizadas o que son capaces de dar una opinión técnica. En este tipo de juicio, no hay dudas de que la prueba más importante es la pericial. Si bien las normas procesales no acuerdan al dictamen pericial el carácter de prueba legal, no lo es menos que este es importante cuando se necesita una apreciación específica del campo del saber del perito, ordinariamente ajeno al hombre de derecho. 8- Respecto a la valoración del dictamen pericial se debe tener presente que no tiene fuerza decisoria ni obliga al juez, sino que su eficacia decisoria se desprende de los propios fundamentos y del método expuestos en la pericia, debiendo ser ponderado conforme las reglas de la sana crítica. Como es sabido, es necesario apreciar el material probatorio en su conjunto mediante la concordancia o discordancia entre ellos, ya que es la única manera de crear la certeza moral necesaria para dictar el pronunciamiento que se adecue a las circunstancias particulares del caso concreto. 9- A la luz del plexo probatorio obrante en autos, al no haberse acreditado la ruptura del nexo de causalidad y asumiendo que el hecho de que las filtraciones ocurridas en las barreras de aislación hídricas de la terraza que se encuentra en el departamento de arriba de los actores tiene en sí mismo la aptitud para desencadenar el resultado dañoso, debe concluirse que este es atribuible al consorcio de propietarios y el propietario de dicho inmueble, por ser quienes debían encargarse del resguardo de las normas que lo regulan, y ser el propietario del inmueble que causa el daño respectivamente. Ello por cuanto, conforme lo manifestara el perito oficial y surge de la escritura acompañada por el Consorcio de inscripción del edificio en el Régimen de Propiedad Horizontal, la terraza de que se trata conforma una superficie descubierta común de uso exclusivo del codemandado propietario, por lo que la responsabilidad por los daños y perjuicios recae en ambos, ya que no deja de ser la cubierta del edificio en toda esa superficie. 10- Es evidente la responsabilidad del Consorcio de Propietarios que debe velar por el cumplimiento de las obras e instar a la subsanación de las deficiencias que pudiera tener el edificio para preservar el inmueble y las personas de cualquier amenaza o peligro. También porque está conteste la jurisprudencia en el sentido de que "En materia de daños derivados de las cosas inanimadas, cuando se trata de un edificio dividido en propiedad horizontal debe distinguirse entre las cosas comunes, de las cuales es guardián el consorcio, y las cosas privativas, de las cuales es guardián el dueño de la respectiva unidad, para concluir que en materia de humedades y filtraciones originadas en superficies y lugares comunes del edificio, la responsabilidad incumbe al consorcio". Máxime en el caso traído a resolver, donde el propio administrador del edificio no sólo reconoce los daños sino que declara conocer la causa del problema, conforme manifestaciones del perito, que al no haber sido cuestionadas por la contraria se las tiene por ciertas. 11- En el escrito de demanda, los accionantes reclaman genéricamente la suma de $60.000. Además peticionan que por el estado de inhabitabilidad del departamento se fije un canon locativo en la suma de $3.000, todo al momento de la sentencia; por lo que corresponde, con base en el principio de iuria novit curia , encuadrar los daños peticionados dentro de los rubros de daño emergente e indisponibilidad del inmueble. Se advierte que salvo la prueba pericial y fotografías acompañadas, no existe otro elemento de prueba en la causa. La parte actora ofreció algunas pruebas que no fueron producidas. Con base en ello se puede constatar cierta precariedad probatoria. Así, no se acompañaron presupuestos o testimonios de constructores o albañiles o incluso de vecinos del edificio. Por ello, corresponde el rechazo de ambos rubros. 12- La parte actora no solicitó la aplicación de la ley 13512 al fundar la causa en el derecho que encontraba en ese momento aplicable. Recordemos que el art. 8, ley 13512, Ley de Propiedad Horizontal, dispone: "…Cualquiera de los propietarios, en ausencia del administrador y no mediando oposición de los demás, previamente advertidos, puede realizar expensas necesarias para la conservación o reparación de partes o bienes comunes con derecho a ser reembolsados. Podrá también, cualquiera de los propietarios realizar las reparaciones indispensables y urgentes sin llenar los requisitos mencionados, pudiendo reclamar el reembolso en la medida en que resultaren útiles. En su caso, podrá ordenarse restituir a su costa las cosas a su anterior estado. Ningún propietario podrá liberarse de contribuir a las expensas comunes por renuncia del uso y goce de los bienes o servicios comunes ni por abandono del piso o departamento que le pertenece". 13- Con base en dicho artículo, los ahora apelantes, ante la falta de respuesta del administrador o del representante del consorcio, pudieron haber efectuado motu proprio los arreglos de ambas unidades y reclamar en su consecuencia el reembolso. O al menos en instancia judicial peticionar su aplicación a los fines de hacerse cargo de ejecutar los arreglos necesarios en la terraza del departamento superior al suyo, para lo cual la reparación de los daños sí debería incluir los gastos de ejecución de dicha tarea. En definitiva, los actores tuvieron a su alcance una solución que brinda la propia ley. Al no haberlo solicitado, tal circunstancia se presenta como un valladar del principio de congruencia. 14- La parte actora recurrente debe probar "sus" daños y no, simplemente, haber sido víctima de "alguna" situación perjudicial. En efecto, la responsabilidad civil no puede declararse en el vacío, y éste se presenta no sólo en ausencia del daño sino también cuando se carece de sustento para identificar su contenido específico. Así, la prueba exige la acreditación de todas aquellas circunstancias que permitan la cuantificación económica del perjuicio, por cuanto la certeza del daño concierne no sólo a su existencia, sino también a su composición. Por tanto, no basta la prueba de que se han producido daños si se ignora qué circunstancias, modalidades y gravedad revisten. Es decir, la carga probatoria sobre el daño debe satisfacerse en concreto y no de un modo vago, genérico e impreciso. En efecto, constituye una directiva esencial que el responsable debe resarcir todo y sólo el daño causado de modo que interesa cuál y cómo es el daño, y no únicamente si es. 15- Habiendo encontrado acreditada en los presentes la existencia de daños y perjuicios en el departamento de propiedad de los actores a raíz de las filtraciones provenientes de la terraza de uso común y exclusivo del codemandado, los que conforme surge de la pericia oficial presentan riesgos en su cableado eléctrico, que hace que sea potencialmente peligroso para las personas que habitan el departamento, quienes, si bien no permiten mediante la prueba arribada en la causa cuantificar el daño, sí se torna necesario hacer cesar los daños que se están produciendo. Esto, pues la propia función del derecho de daños no se agota en la reparación sino también en la función preventiva, que cobra singular trascendencia cuando se constata un daño y la potencialidad de su agravamiento por la falta de la debida reparación de la cubierta del edificio y la necesidad de reponer las barreras hídricas a los fines de concluir o dar solución a las filtraciones de agua existentes en la actualidad. 16- Es claro el riesgo que tiene que dicha situación perdure en el tiempo, con el agravamiento edilicio que traería aparejado, sin mencionar la posibilidad de electrocución de las personas que habitan el edificio. En tal sentido, el deber de prevención del daño, que en este caso encuadra dentro de la conducta tendiente a no agravar el ya producido o que se está produciendo, encuentra sustento normativo en el Código Civil y Comercial en el art. 1710 y siguientes, pauta de interpretación ineludible, aun para los casos acaecidos bajo la vigencia del ordenamiento de fondo derogado, como ocurre en el presente. Con base en dichas normas luce adecuado modificar la pretensión original transformándola en una obligación de hacer. 17- Rige analógicamente, por resultar compatible y en lo pertinente, el principio del art. 204, Código Procesal de la Nación, que establece que el juez "podrá disponer una medida precautoria distinta de la solicitada, o limitada, teniendo en cuenta la importancia del derecho que se intente proteger". 18- La medida y razonabilidad de la extensión del mandato debe resultar de un juicio de ponderación, principio arraigado y recurrente en todo el Código, atendiendo a la menor restricción posible del derecho limitado y a la idoneidad de la restricción con relación a la obtención de la eficacia del resultado. Se trata del juicio de comparación entre la entidad y atendibilidad de los derechos en pugna, debiendo prevalecer los extrapatrimoniales sobre los patrimoniales y -según la naturaleza de los derechos en conflicto- los de incidencia colectiva sobre los derechos individuales, y la tutela de la persona a la del patrimonio. Corresponde dictar un mandato preventivo que es el dictado oficiosamente por el juez, al pronunciar sentencia definitiva en el marco de un proceso, cuya sustanciación le permitió conocer la probabilidad objetiva de que, de mantenerse la situación de hecho, el daño se producirá, repetirá o agravará. Es particularmente aplicable cuando está en juego el derecho a la seguridad y el derecho de las personas a la vida, salud e integridad física y psíquica. 19- En la pretensión resarcitoria de quedar indemne y ser reparado de los daños, puede considerarse implícito el reclamo de que cese la causa que los produce. En ese marco y haciendo uso de las potestades que resultan del art. 1713, CCCN, luce razonable emplazar a la parte demandada para que en el término de treinta días de quedar firme la presente ejecute las obras necesarias para solucionar los problemas de filtración de agua que padece la cubierta de la terraza del departamento de propiedad de codemandado, los que deberán estar concluidos a los 30 días siguientes de su inicio, bajo apercibimiento del pago de diez jus por mes de retraso en concepto de astreintes a favor de los actores. 20- Corresponde revocar la imposición de costas de primera instancia, las que deberán ser impuestas a la parte demandada que ha resultado vencida (conf. art. 130, CPC) respecto al rechazo de la excepción de prescripción y que, atento encontrarse acreditado el daño ocasionado aunque no su extensión, los actores tuvieron derecho a litigar. C8.ª CC Cba. 27/8/19. Sentencia N° 98. Trib. de origen. Juzg. 23.ª CC Cba. "Gatti Orellano, Eduardo César y otro c/ Consorcio de Propietarios del Edificio Arcos del Cerro 1 - Abreviado - Daños y Perjuicios - Otras formas de responsabilidad extracontractual - Expte. N° 5804424" 2.ª Instancia. Córdoba, 27 de agosto de 2019 ¿Es justa la sentencia apelada? El doctor Héctor Hugo Liendo dijo: En los autos caratulados: (…) traídos al acuerdo a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por la parte actora en contra de la sentencia N°. 167 de fecha 16/5/18, dictada por el Sr. juez en lo Civil y Comercial de 1ª. Instancia y 23ª. Nominación de esta ciudad, cuya parte dispositiva dispone: "I) Rechazar íntegramente la demanda impetrada por los Sres. Eduardo César Gatti Orellano y Silvia Noemí Sicardi, en contra del Consorcio de Propietarios del Edificio Arcos del Cerro 1 y el Sr. Jorge Moreno. II) Imponer las costas a cargo de la actora, Sres. Eduardo César Gatti Orellano y Silvia Noemí Sicardi, por resultar vencidos. III) IV) V) [ Omissis ]". I. Que se encuentra radicada la causa en esta Sede, con motivo de la concesión del recurso de apelación articulado por la parte actora en contra de la Ssentencia N° 167, dictada por el juez de 1° Instancia y 23° Nominación, cuya parte resolutiva ha sido transcripta. II. Llegados los autos a esta instancia, la parte actora expresa agravios. Así, luego de hacer una breve relación de los hechos, a los que me remito, funda su queja en el tratamiento dado en la sentencia a la excepción de prescripción opuesta por el consorcio codemandado, la que a la postre fue acogida. Expresa que es sabido y aceptado que la aplicación del principio iuria novit curia es una potestad irrenunciable del magistrado, regla que establece la facultad de dirimir los conflictos conforme el derecho vigente, calificando la realidad fáctica y subsumiéndola en las normas que la rigen, con independencia de los argumentos enunciados por las partes. Que los jueces tienen la potestad privativa de valerse del derecho prescindiendo del encuadre jurídico que les den al caso las partes, por lo que pueden enmendar el derecho que consideren mal invocado y pronunciarse acerca de la ley aplicable. Que, en lo referente al caso, las partes coincidieron en los hechos y fueron probados en las periciales pertinentes, mientras que sostiene el juez aplicó erróneamente el derecho aplicable a la prescripción de la acción del actor. Que en la resolución se trata la cuestión como si fuera responsabilidad extracontractual, pero en realidad se trata de una responsabilidad contractual entre consorcistas y consorcio, por lo que el juez, conforme el iuria novit curia , debió aplicarlo y en consecuencia determinar que el término de prescripción en el caso era el decenal. En definitiva, afirma que probado el daño y su cuantía, la sentencia debe establecer que el término de prescripción en el presente caso es el decenal, conforme la relación contractual que une a consorcistas entre sí y con el consorcio, de manera tal que entiende deberá rechazarse la excepción de prescripción liberatoria, ordenando el pago íntegro de la demanda, con costas, revocando a su vez la imposición de honorarios. III. Por su parte, comparece el apoderado de la parte demandada, quien contesta el traslado corrido solicitando el rechazo del recurso interpuesto. Refiere que la resolución dictada no resultó atacada en cuanto a sus argumentos centrales, ya que el principio de iuria novit curia no está establecido con el fin de favorecer a las partes, y que hay que tener en cuenta el principio de congruencia, por el cual el actor en su demanda expresó que demandaba al Consorcio por daños extracontractuales. Que del reglamento de copropiedad no surge la obligación del consorcio de responder por daños en las partes comunes a los consorcistas o propietarios, siendo esta una responsabilidad objetiva y extrajudicial, que debe encuadrarse en el art. 1113, CC. IV. Firme el decreto de autos, queda la causa en estado de ser resuelta. V. De modo preliminar cabe aclarar que la sentencia objeto del presente recurso fue resuelta conforme las normas del Código anteriormente vigente, ya que el Sr. juez entendió que la totalidad de la causa se tramitó durante su vigencia, conclusión que no ha sido rebatida en esta instancia, por lo que permanece incólume la aplicación del anterior Código Civil. VI. Ingresando al tratamiento de la cuestión, y por una cuestión metodológica, entendemos que es relevante esclarecer la naturaleza de la relación jurídica que vincula a las partes. En efecto, se trata de dilucidar, en primer lugar, la naturaleza contractual o extracontractual de la acción de daños y perjuicios entablada por la parte actora, por los daños causados en sus departamentos, en contra del Consorcio de Edificios Arcos del Cerro I y del Sr. Jorge Moreno. La parte, al iniciar la acción fundó su derecho en lo dispuesto por los arts. 1109 y 1113, Código velezano. A su vez, el tribunal de grado, si bien muy escuetamente, enmarcó la acción en la naturaleza extracontractual, entendiendo que se trataba de una acción derivada de una responsabilidad extracontractual, encontrando por ello aplicable el plazo de dos años previsto en el art. 4037, CC, lo que motivó el rechazo de la demanda por el acogimiento de la excepción. En esta instancia, el actor se queja esgrimiendo que se está ante una vinculación contractual con el Consorcio, y que por ende correspondía el plazo de prescripción amplio de 10 años. Acerca de lo expuesto, entiendo que cabe diferenciar la naturaleza de la obligación conforme los obligados a su cumplimiento. Esto es así por cuanto su origen y extensión difieren según se trate del Consorcio o de una persona física. Con relación al primer caso, la demanda entablada contra el Consorcio de Propietarios del Edificio Arcos del Cerro 1 reviste carácter contractual; ya que conforme lo entiende autorizada doctrina, "atento a la índole de la relación jurídica existente entre el Consorcio y los titulares de dominio de las distintas unidades del inmueble, ésta se vertebra en el reglamento de copropiedad y administración, revistiendo por lo tanto naturaleza contractual y corresponde aplicar el plazo de prescripción contenido en el art. 4023 del Código Civil que es de diez años" (Conf. Highton, Elena I., "La prescripción liberatoria y los derechos reales", en Revista de Derecho Privado y Comunitario, Dir. Alegría Mosset Iturraspe, Tomo 22, Buenos Aires, Rubinzal Culzoni ed., 2000, págs. 71/72). Así, tanto las acciones destinadas a obtener el cumplimiento específico de las obligaciones derivadas de un contrato, como también el resarcimiento de los daños y perjuicios derivados de la inejecución de dichas obligaciones se encuentran sujetas al plazo decenal de prescripción contemplada en el art. 4023, Código Civil, máxime en la medida que la prescripción es de aplicación restrictiva. En efecto, no se trata aquí de la acción intentada por el propietario de un inmueble injustamente afectado por el hecho ilícito de un tercero, sino de la demanda resarcitoria incoada por uno de los integrantes del consorcio de copropietarios contra el propio ente consorcial (con quien se encuentra vinculado por una relación contractual -el reglamento de copropiedad-), lo que torna aplicable al caso la prescripción decenal contemplada por el art. 4023, Cód. Civil. Así lo ha señalado también la jurisprudencia. "El incumplimiento del régimen de propiedad horizontal también da lugar a la responsabilidad contractual. El plazo de diez años se aplica a las acciones que se planteen entre el consorcio y los consorcistas (no sólo por violación de cualquiera de sus cláusulas, sino también las acciones de daños por filtraciones, humedades, ruidos molestos), o entre el administrador y el consorcio..." (Cfr. López Herrera, Edgardo, "Tratado de la prescripción liberatoria", Ed. LexisNexis, Bs. As. 2007, T. 1, p. 537, citado en el expte. N° 144.259 "Consorcio de propietarios edificio Mopin 90 c. Faye, Alicia y otros s/ Propiedad horizontal Cuestiones entre copropietarios", S. 30/11/2009 Reg. 961 S, Cámara Nacional Civil). En idéntico sentido se pronunció la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala F, en autos "Couso de Espinal, Corina O. c. Consorcio de Propietarios Peña 3183 esquina Coronel Díaz" con voto de la Dra. Highton de Nolasco: "...Dada la naturaleza contractual del reglamento de copropiedad y administración, la prescripción decenal del art. 4023 del Cód. Civil se aplica a la acción por violación de cualquiera de las cláusulas del mismo. No existiendo disposición legal específica que establezca un plazo distinto del previsto por el art. 4023 del Cód. Civil, el término de la prescripción de la acción correspondiente al derecho a exigir el cese de las transgresiones al art. 6° y cláusulas reglamentarias concordantes debe ser el decenal allí prescripto..." (S. 23/12/1996, LL 1997 C, 233). Mientras que la doctrina ha dicho: "tanto las acciones destinadas a obtener el cumplimiento específico de las obligaciones derivadas de un contrato como al resarcimiento de los daños y perjuicios derivados de la inejecución de ellas se encuentra sujeta a ese plazo decenal de prescripción" (Llambías-Méndez Costa, Código Civil Anotado, Tomo V C, p. 866 y ss.)" (S. 17/09/2008; La Ley Online AR/JUR/10541/2008). "La responsabilidad civil que rige las relaciones entre el Consorcio y el consorcista o entre los mismos copropietarios debe ubicarse en el marco de la responsabilidad contractual. El contrato es el Reglamento de Copropiedad a cuyas cláusulas habrá de acudirse para la solución de la litis. Supletoriamente, claro está, rige la ley 13.512... Consecuencia del marco contractual es que la prescripción es decenal" (cfr. Díaz, Silvina Adriana, "La responsabilidad civil en temas de propiedad horizontal", DJ 2007 I, 671, LL Online AR/DOC/676/2007). VII. En este marco, es un principio aceptado doctrinaria y jurisprudencialmente que el inicio de la prescripción comienza a computarse desde el momento en el cual el titular de un derecho tiene expedita una pretensión demandable. De la contemplación del libelo introductorio, se desprende que el actor manifiesta que aproximadamente tres años antes de la demanda (que data del día 6/12/13) empezó a advertir manchas de humedad en su departamento, que luego llegó a electrificar su propiedad. De la pericia técnica oficial llevada a cabo en el expediente por parte del perito ingeniero Sergio Daniel Valinotti, surge que al contestar la segunda pregunta, que consistía en la determinación del tiempo de producción de los daños, afirmó "que la problemática llevaba más de un par de años previos a su reclamo". Es de resaltar el hecho de que dicha medida probatoria no resultó impugnada por la contraria. Por su parte, el consorcio demandado, al contestar la demanda, se limitó a negar de modo general la causalidad atribuida de los daños en el departamento, sin ofrecer ningún tipo de prueba que respaldara su posición, planteando la excepción de prescripción que a la postre fue de recibo. Ante ello resulta aplicable lo establecido respecto a que "el reconocimiento importa confesión de la subsistencia del derecho del adversario, por lo cual no se puede dar un hecho más concluyente sobre la aniquilación del curso precedente de la prescripción. El reconocimiento interruptivo de la prescripción (expreso o tácito) solamente reclama, sin solemnidad alguna, una manifestación de voluntad por la cual el deudor reconozca su calidad de tal" (Conf. Salas- Trigo Represas- López Mesa, "Código Civil anotado", T. 4 B, Buenos Aires, Ed. Depalma, 1999, pág. 322). En este entendimiento, siendo, como se dijo en el apartado anterior, aplicable el plazo de prescripción de diez años, y teniendo en cuenta el reconocimiento que se ha efectuado de las tareas constatadas por el perito interviniente, es forzoso concluir que la acción no se encontraba prescripta con relación al Consorcio codemandado cuando fue promovida por el accionante Sr. Gatti Orellano , aun en la hipótesis más favorable a la parte demandada excepcionante, por lo que propongo revocar el fallo en la medida que hizo lugar a la excepción en análisis. No se viola el principio de congruencia como argumenta la demandada porque se trata de una calificación jurídica que respeta los hechos con base en los que se trabó la litis. Así a los mismos hechos corresponde distinto encuadre jurídico según el vínculo existente entre el actor y cada uno de los accionados. VIII. Ahora bien, con relación al codemandado Sr. Jorge Moreno, el tema cambia,ya que debe tenerse en cuenta que si la acción civil resarcitoria se endereza contra el propietario del inmueble, la responsabilidad será de naturaleza extracontractual, y también el término de prescripción. Ahora bien, tal como surge en el certificado obrante a fs. 120, el codemandado Jorge Moreno no compareció a juicio, por lo que no interpuso excepción alguna. Con base en ello, no corresponde analizar la procedencia de la acción a su respecto por no encontrarse discutida y no tratarse de obligaciones solidarias. IX. Determinada la naturaleza contractual de la presente acción y declarado el rechazo de la excepción de prescripción, se impone precisar que estamos ante una demanda de daños y perjuicios entablada por los actores, Sres. Gatti y Sicardi en contra del Consorcio de Propietarios del Edificio Arcos del Cerro 1 y del Sr. Jorge Moreno, persiguiendo el cobro de la suma de $60.000. También se reclamó un canon locativo de $3.000 por el tiempo que demandara la reparación del departamento, con más intereses y costas. Los accionantes fundamentaron su acción en su carácter de propietario del departamento sito en calle Caseros ..., Block ..., Depto. …, del ...° piso del Complejo Arcos del Cerro 1, titularidad del inmueble que fuera acreditada por los accionantes y no cuestionada por el Consorcio. La base del reclamo fueron los supuestos daños sufridos en su departamento a causa de las humedades aparecidas en las paredes, las que produjeron filtraciones de agua que llegaron a electrificar el departamento, daños que habrían sido ocasionados por defectos de filtración de agua provenientes de la terraza perteneciente al departamento del piso superior al suyo, de uso común exclusivo del codemandado Moreno. A los fines de analizar la procedencia de la acción es necesario tener presente que, como recién se dijo, con relación al Consorcio demandado se trata de un supuesto de responsabilidad contractual y, por tratarse de una evidente obligación de resultado, la responsabilidad es objetiva, quedando acreditada la responsabilidad por el mero incumplimiento, sin necesidad de probar la culpa. La jurisprudencia ha puntualizado que "El consorcio es el guardián del edificio y tiene el deber de preservar el inmueble y las personas de cualquier amenaza o peligro. Efectivamente, para eximirse de responsabilidad frente a un factor objetivo de atribución es el consorcio quien debe acreditar la concurrencia de un elemento ajeno a su actuación, el hecho de la víctima o de un tercero por el cual no debe responder y probar que esa participación ha tenido la entidad suficiente para erigirse en causa o concausa del hecho ilícito, con aptitud para interrumpir total o parcialmente el nexo de causalidad entre el hecho y el daño" (Conf. Cámara Civil y Comercial Mar del Plata, Sala 3ª, 12/6/2012, "C., C. v. Consorcio de Copropietarios Edificio Eiffel XXXI", La Ley online: AP/JUR/1302/2012). En ese contexto será analizada la prueba vertida en la causa. Así, del informe técnico acompañado por la actora, llevado a cabo por el ingeniero civil Marcelo Dante Quaglia el día 10/7/2013 sobre el departamento de los actores, se constata que "pudo observarse una humedad generalizada en el cielorraso, la cual trascendía por las paredes de todos los ambientes… el estado del inmueble puede apreciarse en las fotografías adjuntas. Estas humedades han afectado a puertas y muebles de cocina y afectan la instalación eléctrica". Lo dicho se corrobora con las copias de las fotografías reservadas en la Secretaría del tribunal. Por su parte, de la pericia oficial efectuada por el ingeniero Sergio Daniel Valinotti, con presencia de las partes, surge que inspeccionado "in situ" el departamento, y contestando los puntos de pericia ofrecidos, el profesional manifiesta que "el departamento en cuestión se muestra al momento de la pericia con deterioros en cielorrasos y parte superior, perjuicios en el laminado de sus puertas placas y marco de chapa, todo ello ocasionado por filtraciones provenientes de una terraza de uso común exclusivo, con ubicación en el nivel próximo superior (tercera planta). Las patologías que se observan son indicativas de que las barreras de aislación hídrica de la terraza se encuentran actualmente vulneradas y permiten que parte del agua de lluvia se filtre en la misma estructura de la cubierta, traspase el cuerpo de la losa y finalmente alumbren en los cielorrasos de la unidad del actor… Esta problemática, según explican los propios administradores del complejo, se repite de igual manera en las terrazas de los otros bloques edilicios, por lo cual las causales de las filtraciones se atribuyen entonces esencialmente al mismo transcurso de la vida útil de ese elemento estructural y a la necesidad de una pronta reposición de los materiales de la cubierta. El cuadro de filtraciones afecta los ambientes de estar, dormitorios, baño, pasillo y cocina en el departamento del actor, sin un común denominador en el gr

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