REPETICIÓN

MEJORAS. Reclamo de reintegro por parte de la comodataria. POSEEDOR DE MALA FE. Deber de restitución: conocimiento acreditado. Mayor valor adquirido por el inmueble: no acreditación. Legislación aplicable. ENRIQUECIMIENTO SIN CAUSA. Inaplicabilidad. Rechazo de la demanda
1- La existencia en sí de las mejoras realizadas por la actora surge acreditada en autos, no así si se trata de mejoras útiles o necesarias. Pero, no obstante ello, tal distinción no haría modificar el hecho de que en ningún caso la demandada debería abonarlas, puesto que la actora, al momento de realizarlas, era una tenedora de mala fe en tanto era plenamente conocedora de que debía restituir el inmueble a su propietaria. Ello significa en los hechos que sabía que no era la dueña, por lo que no tenía derecho a hacer tales mejoras y mucho menos ahora pretender el reintegro de lo abonado por ellas.

2- Se encuentra plenamente acreditado el hecho de que al momento de hacer las reformas en la vivienda que habitaba la actora – que ahora son objeto de la pretensión de repetición–, aquella conocía que el inmueble que debía restituir había sido transferido y le estaba siendo requerida judicialmente su entrega por juicio de desalojo, por lo que se tiene por acreditado el conocimiento que tenía la accionante de que no era la propietaria del inmueble y por lo tanto se descarta su buena fe.

3- La mala fe se define en el Código Civil por exclusión: existe toda vez que no haya buena fe, de conformidad con el art. 2356, CC. Así, la buena fe existe cuando el poseedor, por ignorancia o error de hecho excusable (art. 923 a 929, CC) se persuadiere sin duda alguna de la legitimidad de su posesión, es decir, entiende que el que le transmitió la posesión era titular del derecho o tenía capacidad para constituirlo o transmitirlo (art. 4006 y nota C. Civ.). Este supuesto, el de la creencia sin duda alguna del poseedor de ser el exclusivo señor de la cosa, es el que no está presente en autos. En el sub lite, se trata de una poseedora de mala fe, esto es, que sabía que no tenía derecho real al inmueble, por lo que no tiene derecho a reclamar por los gastos útiles, como serían aquellos por los que demanda.

4- Con relación al reclamo de mejoras, dispone la norma contenida en el art. 2427, CC: “Los gastos necesarios o útiles serán pagados al poseedor de buena fe. Son gastos necesarios o útiles…los dineros y materiales invertidos en mejoras necesarias o útiles que existiesen al tiempo de restitución de la cosa”. En similar sentido ha sido legislada la cuestión en el Código Civil y Comercial de la Nación, al disponer en el art. 1938 que todo sujeto de una relación de poder puede reclamar el costo de las mejoras necesarias, excepto que se hayan originado por su culpa si es de mala fe.

5- Otra normativa aplicable al caso y correlativa con la mencionada es el art. 2589, CC, pues la edificante fue de mala fe, y surge de autos que el dueño del terreno optó por conservar lo edificado, por lo que debería abonar el mayor valor. Pero éste no ha sido acreditado por el demandante. En consecuencia, no resulta procedente el reintegro del pago efectuado bajo el concepto de las mejoras útiles hasta el mayor valor adquirido por la cosa, puesto que no se encuentra acreditado en autos el mayor valor del inmueble como consecuencia directa de la reforma efectuada por la actora.

6- “Los arts. 2588 y siguientes son inaplicables cuando entre éste [el comodatario] y el dueño media una relación contractual… Tampoco son aplicables dichos preceptos a los casos en que no media una obra nueva, sino solamente una mejora que no altera el inmueble en el que se realiza, aunque pueda aumentar su valor”. En el caso, conforme surge del juicio de desalojo, había una relación contractual, un comodato.

7- La defensa relativa al enriquecimiento ilícito de la demandada debe rechazarse porque las mejoras fueron introducidas por la poseedora de mala fe en busca de obtener un beneficio, aprovechando del inmueble que sabía era ajeno, y porque la cuestión es regida por el art. 2589, CC, que establece el pago del mayor valor como fundamento en el enriquecimiento, lo que es concordante con el art. 2441, Código Civil, vigente a la fecha de las mejoras, art. 1938, CCyC vigente a la fecha del dictado de la resolución, mayor valor que no ha sido acreditado.

8- Si bien es cierto que quien efectúa mejoras en un bien que tiene bajo su poder se encuentra legitimado para reclamar dichas mejoras al propietario de la cosa (art. 588, 589, 2427, 2440 y 2441, CC), lo cierto es que tal obligación de reembolso se pierde al ser un tenedor de mala fe que sabe que debe entregar la cosa al propietario de la cosa, salvo el supuesto de que debe pagar el mayor valor. En suma, la actora obró de mala fe y además no acreditó el mayor valor adquirido por el inmueble, por lo que la improcedencia de su pretensión es consecuencia de sus propios actos.

C8ª CC Cba. 21/2/17. Sent: N° 10. Trib. de origen: Juzg. 19ª CC Cba. “Vergara, María Elba c/ Barrera, Elsa y/o quien resulte titular – Ordinario – Repetición – Recurso de Apelación (1637813/36)”

2ª Instancia. Córdoba, 21 de febrero de 2017

¿Es justa la sentencia apelada?

El doctor Héctor Hugo Liendo dijo:

En los autos caratulados (…), traídos a este Tribunal con motivo del recurso de apelación interpuesto en contra de la sentencia N° 25 dictada por el Sr. juez de Primera Instancia y 19ª. Nom. en lo Civil y Comercial, el día 27/2/14, en el que se resolvía: “1) Rechazar la demanda entablada por la señora María Elba Vergara, en contra de la señora Elsa Barrera, por las razones expresadas en este decisorio. 2) Imponer las costas a la parte actora vencida, [omissis]”. I. Que se encuentra radicada la causa en esta Sede, con motivo de la concesión del recurso de apelación articulado por la parte actora, en contra de la sentencia (…) cuya parte resolutiva ha sido transcripta. II. En la estación procesal correspondiente, la apelante expresa agravios por intermedio de su apoderado, de los que se corre traslado al apelado, que lo evacua. Dictado y consentido el decreto de autos queda la causa en estado de resolver. III. La sentencia contiene una relación fáctica que satisface las exigencias del art. 329, CPC, por lo que a ella me remito por razones de brevedad. IV. El recurrente se agravia porque la sentencia dispone rechazar la demanda por considerar a la actora tenedora de mala fe del inmueble, sosteniendo por ello que carece de acción para reclamar el reembolso de las mejoras útiles realizadas en dicha propiedad. Estima que los argumentos utilizados por el sentenciante resultan de un razonamiento erróneo y de una incorrecta valoración de la normativa referida a mejoras realizadas en terreno ajeno y de las pruebas incorporadas a la causa. Que el principal yerro del razonamiento consiste en que aplica las disposiciones del art. 589, CC, que regulan las mejoras en las obligaciones de cosa cierta, y que por eso determina que la actora carece de acción, cuando corresponde aplicar las disposiciones contenidas en los arts. 2588/2590. Dice que la actora ha efectuado una serie de mejoras en el inmueble, las que se encuentran debidamente acreditadas por la pericia técnica. Que habitó en forma ininterrumpida ahí desde el año 1987 en que contrajo matrimonio con el Sr. Cuevas, quien era en ese momento propietario del bien hasta el día 6/3/09 en que fue desalojada por su actual propietaria Barrera mediante una orden de lanzamiento librada en la causa de desalojo por ésta iniciada. Que, como consecuencia de ello, las mejoras realizadas por su parte durante el prolongado lapso en que vivió en dicho inmueble corresponde sean encuadradas en dichos artículos. Cita jurisprudencia, a la que me remito. Que en dichas disposiciones se prevé específicamente la edificación con materiales propios en terreno ajeno, sin tener en cuenta que quien los ejecute sea o no de buena fe. Afirma que el a quo entiende que la actora tenía la calidad de comodataria conforme al acuerdo de división de bienes realizado con su ex marido y titular del inmueble del Sr. Cuevas. Que tal razonamiento resulta incorrecto por cuanto tal acuerdo privado fue posteriormente dejado sin efecto por el incumplimiento de las obligaciones acordadas, lo que motivó que se abandonara la tramitación de la demanda de divorcio, la cual quedó inconclusa, siendo modificada por otro acuerdo firmado posteriormente, donde se hizo cesar los efectos del anterior, hecho este que no fue valorado por el inferior, en el cual incluso se le realiza a la actora un reconocimiento de las mejoras efectuadas en el inmueble, presentado en la nueva demanda de divorcio que derivó en la sentencia dictada en el año 2001. Que posteriormente continuó ocupando el inmueble de buena fe por haber resultado la sede del hogar conyugal, sin que nunca hubiese sido reclamada su restitución por parte del ex marido Cuevas, hasta el año 2006 en que sorpresivamente fue emplazada por la actual demandada Barrera (actual pareja de Cuevas). Entiende que el mayor valor del inmueble, adquirido por la obra ejecutada por su mandante, debe ser resarcido por la accionada, resultando el alcance del reclamo efectuado el costo de las mejoras realizadas, las que se encuentran debidamente acreditadas en autos. Sostiene que el juez ha omitido valorar la mala fe de la accionada, que en connivencia con su actual pareja y ex marido, a pesar de tener conocimiento de las mejoras, nunca se opuso a ellas, atento su clara e indisimulada intención de aprovecharse de éstas al momento de recuperar el inmueble en su propio beneficio. Por ello asume que la mala fe del dueño del inmueble está presente en la causa y, aplicando el art. 2590, CC, deben resolverse las mejoras realizadas como si fuera edificante de buena fe, debiendo en consecuencia revocar la sentencia dictada y reconocer a su parte el costo de la mejoras útiles realizadas en el inmueble, conforme se reclama en autos. Agrega que también yerra el fallo impugnado al no aplicar el principio jurídico del enriquecimiento sin causa en virtud del cual nadie puede incrementar su patrimonio en forma incausada, como sucede en el caso de autos, en que la demandada se ha beneficiado con las mejoras realizadas en su inmueble, las que incluso ha utilizado como base para realizar una construcción de un departamento en su planta alta. Que por ello es claro que la resolución dictada no resulta de una derivación razonada del derecho vigente y menos de las constancias de autos y jurisprudencia aplicable. Que interpretar lo contrario, a más de resultar un desconocimiento de los principios del derecho, sólo provoca que se convalide en los hechos un enriquecimiento sin causa de la parte de la accionada, quien se vería injustamente beneficiada por las mejoras realizadas en su propiedad por parte de la actora, sin tener la correspondiente obligación de resarcir el valor de éstas. Por último, resalta el asombro que le provoca lo manifestado por el Sr. juez en cuanto a sus sospechas en relación a que la actora haya afrontado de su propio peculio las mejoras, lo cual resulta una simple percepción mental del juez, que no tiene relación con las pruebas incorporadas sin objeción de la contraria. Destaca que el hecho de que la actora haya solicitado beneficio de litigar sin gastos, no lleva a concluir sin más que haya carecido en un lapso anterior capacidad económica para afrontar las mejoras realizadas en el inmueble que ocupaba, cuando pudo haberlo afrontado con sus ahorros o por medio de un crédito, resultando ello una motivación tanto insuficiente como aparente, que viola en forma flagrante el principio de fundamentación lógica y legal. Que las mejoras fueron realizadas en el año 2006 y 2008, tres años antes de iniciar el beneficio. En definitiva, tales sospechas resultan simples conjeturas que no se encuentran fundadas con las pruebas incorporadas en la causa. Motivo por el cual solicita sea revisada en todas sus partes la sentencia apelada condenando a la demandada a abonar el monto reclamado por las mejores útiles realizadas por la actora en el inmueble de su propiedad, con más sus intereses y costas. V. Conforme lo expuesto, el debate en el presente recurso gira en torno a si la demandada Elsa Barrera (actual propietaria del inmueble de que se trata), debe abonar las mejoras realizadas por la actora María Elba Vergara en el inmueble sito en calle Yocsina (…) de B° Santa Isabel Segunda Sección de esta ciudad de Córdoba. Adelanto opinión en el sentido de que el recurso interpuesto por la actora perdidosa debe ser rechazado. VI. Dando fundamentos expongo en primer lugar que la existencia en sí de las mejoras realizadas surge acreditada en autos, no así si se trata de mejoras útiles o necesarias. Pero, no obstante ello, entiendo que tal distinción no haría modificar el hecho de que en ningún caso la demandada debería abonarlas, puesto que comparto el fundamento que subyace de la resolución apelada en cuanto la actora, al momento de realizarlas, era una tenedora de mala fe, en tanto era plenamente conocedora de que debía restituir el inmueble a su propietaria, lo cual significa en los hechos que sabía que no era la dueña, por lo que no tenía derecho a hacerlas, mucho menos ahora pretender el reintegro de lo abonado por ellas. VII. Arribo a esa conclusión después de analizar las constancias del expediente de desalojo conexo, el que tengo a mi vista al momento de resolver los presentes, atento haber sido remitidos a esta Cámara ad effectum videndi los autos “Barrera, Elsa c/ Vergara, María Elba – Desalojo – Comodato – Tenencia Precaria (Expte. 1059669/36)” iniciado el día 9/5/06 y en donde la causal invocada por la actora la conforma “el vencimiento del plazo para la restitución del inmueble”. Al comparecer en el expediente citado, la demandada Vergara (actora en los presentes) invoca como defensa ser poseedora del inmueble en cuestión y ejercita derecho de retención por las mejoras que manifiesta haber hecho durante los años en que vivió en el inmueble. Pretensión esta que es rechazada por el titular del Juzgado con base en que el art. 2278, Código Civil, vigente a la fecha del hecho, prohíbe al comodatario el ejercicio del derecho de retención. Asimismo rechaza la acción de desalojo por ser la demandada comodataria y no poseedora –como lo invoca–, habiendo incumplido su obligación de restituir la propiedad el día 1/10/98 y encontrándose a la fecha de la sentencia en mora del compromiso por ella asumido oportunamente. Resolución que se encuentra firme a la fecha, incluso librado oficio de lanzamiento el día 6/3/09. Es más, encuentro plenamente acreditado el hecho de que al momento de hacer las reformas en la vivienda que habitaba la Sra. Vergara, que ahora son objeto de la pretensión de repetición, la actora conocía que el inmueble que debía restituir había sido transferido y le estaba siendo requerida judicialmente su entrega. En efecto, en el escrito de ampliación de demanda admite que su ex marido Cuevas había transferido el inmueble objeto de la presente acción con “fecha 21/5/05 a su actual esposa señora Elsa Barrera”. Así sostiene “con posterioridad a que la señora Elsa Barrera adquiriera el inmueble, le realicé al mismo importantes mejoras que han incrementado su valor… en el año 2006 realicé una ampliación de la casa de unos 40 m2… en el año 2008 pude terminar con el cerramiento del salón que comencé a construir en el año 2006…”. De la citada expresión realizada por la actora, que tiene el valor de confesión judicial (art. 217, CPC), doy por acreditado el conocimiento que tenía la accionante de que no era la propietaria del inmueble y por lo tanto descarto su buena fe. También corrobora lo dicho la pericia técnica llevada a cabo en el juicio, en la que el perito arquitecto designado determina que “se detectan ampliaciones fuera de la antigüedad de la vivienda, de aproximadamente 3 o 4 años”, siendo que la tarea pericial se llevó a cabo el 17/10/12; y los testimonios vertidos en la causa. En ese sentido, el testigo Heredia, quien se dedica a hacer trabajos de albañilería, declaró que la actora lo había contratado para hacer refacciones y mejoras en el año 2006. VIII. Sabido es que la mala fe se define en el Código Civil por exclusión, existe toda vez que no haya buena fe, de conformidad al art. 2356, CC. Así, la buena fe existe cuando el poseedor por ignorancia o error de hecho excusable (art. 923 a 929, CC) se persuadiera sin duda alguna de la legitimidad de su posesión, es decir, entiende que el que le transmitió la posesión era titular del derecho o tenía capacidad para constituirlo o transmitirlo (art. 4006 y nota, C. Civ.). Este supuesto, el de la creencia sin duda alguna del poseedor de ser el exclusivo señor de la cosa, es el que no está presente en autos. Como lo dije, se trata de una poseedora de mala fe, esto es, que sabía que no tenía derecho real al inmueble, por lo que no tiene derecho a reclamar por los gastos útiles, como serían aquellos por los que demanda. Ello por cuanto con relación al reclamo de mejoras, dispone la norma contenida en el art. 2427, CC: “Los gastos necesarios o útiles serán pagados al poseedor de buena fe. Son gastos necesarios o útiles…los dineros y materiales invertidos en mejoras necesarias o útiles que existiesen al tiempo de restitución de la cosa”. En similar sentido ha sido legislada la cuestión en el Código Civil y Comercial de la Nación, al disponer en el art. 1938 que todo sujeto de una relación de poder puede reclamar el costo de las mejores necesarias, excepto que se hayan originado por su culpa si es de mala fe. La otra normativa aplicable al caso y correlativa con la mencionada, es el art. 2589, CC, pues como dijimos la edificante fue de mala fe y surge de autos que el dueño del terreno optó por conservar lo edificado, por lo que debería abonar el mayor valor. Pero éste no ha sido acreditado por el demandante. En consecuencia, no resulta procedente el reintegro del pago efectuado bajo el concepto de las mejoras útiles hasta el mayor valor adquirido por la cosa, puesto que no encuentro acreditado en autos el mayor valor del inmueble como consecuencia directa de la reforma efectuada por la actora. IX. La parte actora apelante pretende que se apliquen los artículos 2588/2590, CC, que regulan el tratamiento de las mejoras realizadas en terreno ajeno, pero entiendo, junto con prestigiosa doctrina, que “los arts. 2588 y siguientes son inaplicables cuando entre este y el dueño media una relación contractual… Tampoco son aplicables dichos preceptos a los casos en que no media una obra nueva, sino solamente una mejora que no altera el inmueble en el que se realiza, aunque pueda aumentar su valor” (Salas-Trigo Represas, “Código Civil Anotado”, Ed. Depalma, Tomo 2, pp. 674/675). En el caso, conforme surge del juicio de desalojo, había una relación contractual, un comodato. Asimismo, los mismos autores, en comentario al art. 2588, CC, señalan: “la buena fe de quien edificó en suelo ajeno consiste en la persuasión de estar legítimamente investido del derecho de hacerlo en el lugar en que se lo hizo, sea en razón de una posesión basada en el justo título, sea en razón de las relaciones de derecho existentes entre las partes” (Salas, ob. cit. pág. 675). Ya dijimos que ello no existió en el caso porque la Sra. Vergara era de mala fe. Por todas estas razones considero que el agravio tratado no merece recibo. X. Por último, la defensa relativa al enriquecimiento ilícito de la demandada también debe rechazarse, porque las mejoras fueron introducidas por la poseedora de mala fe en búsqueda de obtener un beneficio, aprovechando del inmueble que sabía era ajeno, y porque la cuestión es regida por el art. 2589 mencionado que establece el pago del mayor valor como fundamento en el enriquecimiento, lo que es concordante con el art. 2441, Código Civil, vigente a la fecha de las mejoras, art. 1938, CCyC ,vigente a la fecha del dictado de la resolución. No habiéndose acreditado ese mayor valor. Por otra parte, si bien es cierto que quien efectúa mejoras en un bien que tiene bajo su poder se encuentra legitimado para reclamar dichas mejoras al propietario de la cosa (art. 588, 589, 2427, 2440 y 2441, CC), lo cierto es que tal obligación de reembolso se pierde al ser un tenedor de mala fe que sabe que debe entregar la cosa al propietario de la cosa, salvo el supuesto que debe pagar el mayor valor. XI. En consecuencia, la devolución por mejoras pretendida por la actora que, previo a restituir el inmueble, realizó una ampliación en el inmueble, debe ser rechazado. Reitero, la accionante tenía materialmente la cosa pero mediante una situación ilícita, puesto que pesaba sobre ella la obligación de restituirla, lo que imposibilita la repetición solicitada. En suma, la actora obró de mala fe y además no acreditó el mayor valor adquirido por el inmueble, por lo que la improcedencia de su pretensión es consecuencia de sus propios actos. Corresponde, pues, hacer lugar al recurso de apelación interpuesto por la actora confirmando en todas sus partes la sentencia apelada. XII. Las costas de la presente instancia se imponen a la parte actora que resulta vencida (art. 130, CPC). […].

Los doctores José Manuel Díaz Reyna adhiere al voto emitido por el Sr. Vocal preopinante.

Por todo lo expuesto y art. 382 del CPC,

SE RESUELVE: 1) Rechazar el recurso de apelación deducido por la parte actora confirmando la sentencia recurrida en todas sus partes. 2) Las costas del presente se imponen a la actora apelante, por resultar vencida. 3) [omissis].

Héctor Hugo Liendo – José Manuel Díaz Reyna■