Inmueble. COPROPIEDAD. Acción iniciada por condómino. Pretensión reivindicatoria por la totalidad de la cosa. Posiciones doctrinarias. CCCN. LEGITIMACIÓN ACTIVA. Admisión. PRUEBA. DESALOJO. Demandado vencedor. COSA JUZGADA. Improcedencia. Valoración. Admisión de la demanda 1- Lo resuelto en el juicio de desalojo no hace cosa juzgada respecto al tema posesorio. La prueba rendida en un juicio de desahucio sólo puede llevar a sostener que la demandada acreditó «prima facie» la verosimilitud del derecho invocado, pero de ninguna manera acredita en forma acabada que la posesión haya sido entregada. La acción personal de desalojo reglada por el art. 676, CPC, no constituye una vía sucedánea de las acciones petitorias o posesorias. Es decir, no procede si el accionado comprueba prima facie la efectividad de la posesión que invoca, justificando lo verosímil de su pretensión. Toda investigación que la trascendiera desnaturalizaría la acción en la que está excluido lo referente al derecho de propiedad, al ius possidendis o al ius possesionis.
2- Critica el apelante el apartamiento por parte de la a quo de la doctrina que sostiene que los condóminos y/o herederos sólo pueden reivindicar la cuotaparte ideal y no la totalidad del inmueble. No se desconoce que existen dos posiciones al respecto. La tesis restrictiva entiende que el condómino solo puede reivindicar su parte indivisa en la cosa común, frente al despojo que sufran todos los comuneros por parte de un tercero; y la tesis amplia, que entiende que puede reivindicar la totalidad del bien. Al respecto, se comparte esta última posición.
3- La reivindicación se aplica sobre toda la cosa común, por las siguientes razones: Si bien es cierto que la medida de la acción del condómino es su cuotaparte indivisa, también debe considerarse que como ella no recae sobre una parte materialmente determinada de la cosa común, de prosperar la acción deberá restituirse todo el objeto, para que el actor pueda ejercitar sus derechos y potestades sobre la proporción que le corresponda. En consonancia con este razonamiento, de la letra del art. 2679, CC –pese a las supuestas fuentes de inspiración que cita el Codificador en la nota– se desprende con meridiana claridad que el condómino está autorizado para «reivindicar la cosa en la que tenga su parte indivisa» y no «su parte indivisa sobre la cosa en común».
4- Respecto de la solución del art. 3992, CC, corresponde advertir que ella es operativa mientras no haya privación de la posesión, pues de verificarse este último supuesto, los efectos interruptivos se proyectan sobre todos los partícipes de la comunidad. El art. 3450, CC, en rigor, contiene dos soluciones distintas. La primera parte alude a la facultad del coheredero, durante el período de indivisión de la comunidad hereditaria, de reivindicar los inmuebles que estén en poder de terceros. Este primer período de la norma no apunta ninguna limitación respecto de dicha facultad. La segunda parte, en cambio, se refiere al ejercicio de las acciones conservatorias de sus derechos sobre los bienes hereditarios (que no necesariamente estén en poder de personas ajenas a la comunidad), restringiéndolas (acá sí), hasta la concurrencia de su parte; si se considera que la solución al problema se desprende del art. 2679 (coordinado con el art. 3450, CC) en el sentido de que el condómino puede reivindicar la totalidad de la cosa, que será restituida en caso de prosperar esta vía, no es menester consagrar una solución especial para los efectos de la sentencia condenatoria en el capítulo respectivo a esta acción real. De aquí que no corresponda aplicar por analogía soluciones previstas para otras acciones reales, que están encaminadas a defender otros aspectos de estos derechos subjetivos, y en las que no se han previsto reglas generales como sucede en nuestro caso (para el caso, el art. 2799 de dicho cuerpo legal); en fin, los condóminos en conjunto poseen la cosa, por lo que la fijación de partes indivisas es un artificio para el funcionamiento interno de la comunidad, pero no resulta lógico extenderlo con relación a terceros que son ajenos.
5- Las cuotas ideales establecen la medida del derecho de cada comunero, pero como abstracciones que son, no pueden ser reivindicadas, si no sucede lo propio respecto de la cosa común sobre las que se proyectan. De otra forma, se crearía un derecho real híbrido entre el reivindicante que triunfa en el petitorio y el demandado perdidoso, a quien no se podría excluir totalmente de la cosa, pues eventualmente podría pretender continuar en poder de ella, por las partes de los comuneros que no accionaron.
6- La discusión doctrinaria y jurisprudencia se ha tornado abstracta y ha quedado zanjada con la sanción del art. 2251, CCCN, cuya aplicación resulta de aplicación al caso conforme lo dispuesto por el a quo, y no controvertido en la Alzada.
7- El art. 2251, CCC, brinda una solución general para todos los casos de cotitularidad de derechos con independencia de la especie de acción real que deba impetrarse en el caso concreto (de reivindicación, confesoria, negatoria o de deslinde) y atiende a los dos casos que se puedan presentar en la práctica, según si la agresión proviene de otro congénere o de un tercero ajeno a la comunidad.
8- Conforme el CCCN, corresponde distinguir las dos hipótesis consagradas en la norma, según la identidad del atacante: a) si la acción real se dirige contra otro cotitular de la cosa común (que no es el caso de autos), el comunero puede esgrimir el remedio petitorio en la medida de su porción indivisa, con lo cual, no puede pretender la restitución de la totalidad de la cosa (puesto que hay otros comuneros que tienen iguales derechos que el actor, entre los que se cuenta también el demandado), ni de una parte de la materialmente determinada (puesto que su prerrogativa se circunscribe a una porción ideal, que afecta a todo el objeto de la comunidad); b) si la acción real se dirige contra un tercero ajeno a la comunidad: El comunero puede enderezar también esta vía procesal contra el tercero sea por su parte indivisa, por una parte materialmente determinada de ésta o por su totalidad. Pero la norma citada (art. 2251) destaca que una vez restablecido el derecho sobre la totalidad o parte material del objeto, el ejercicio por cada condómino se circunscribe a su parte indivisa.
C6.ª CC Cba. 5/9/19. Sentencia N° 100. Trib. de origen: Juzg. CCConc. y Fam. Río Segundo, Cba. «Zabala, Andrea del Valle c/ Barbieri, Teresita Raquel Clara y Otro – Acciones Posesorias/Reales – Reivindicación- Expte. N° 2178155»
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2.ª Instancia. Córdoba, 5 de septiembre de 2019
¿Procede el recurso de apelación?
El doctor Alberto F. Zarza dijo:
Estos autos caratulados (…), a los fines de resolver el recurso de apelación interpuesto por los demandados en contra de la sentencia N° 674 de fecha 29/10/18 dictada por la Sra. jueza de Primera Instancia en lo Civil, Comercial, Conciliación y Familia de la ciudad de Río Segundo, Dra. Susana Martínez Gavier, quien resolvió: «I) Rechazar las excepciones de prescripción adquisitiva y falta de legitimación activa planteadas por la parte demandada, por los fundamentos expuestos en el considerando precedente. II) Hacer lugar a la presente acción de reivindicación incoada por la Sra. Andrea del Valle Zabala, y en consecuencia ordenar a los señores Pedro Rosendo Zabala y Teresita Raquel Clara Barbieri, restituyan el inmueble identificado como inmueble sito en calle José Mateo Luque N° …, de la Ciudad de Villa del Rosario, Matrícula N° …, Departamento Río Segundo de la Provincia de Córdoba, que se describe como Fracción de terreno que es resto de una mayor superficie ubicada sobre calle Mendoza (hoy José Mateo Luque) de la Ciudad de Villa del Rosario, Pedanía de igual nombre, Departamento Río Segundo, con superficie total de Quinientos setenta y ocho con cinco metros cuadrados, dentro de los siguientes límites 8,90 m de frente por 64,95 m de fondo, en ambos costados, lindando al Norte con derechos de Dolores Zabala, al Este con Florencio Ferreyra Arroyo, al Oeste con fracción transferida a Mauricio Perez y al Sur con calle José Mateo Luque, con conjuntamente con las personas y/o cosas que de él dependan, dentro del término de diez días, bajo apercibimiento de lanzamiento. III) Rechazar el reclamo de frutos por alquileres de la cosa efectuado por la actora. IV) Costas a cargo de la parte demandada. V) (omissis)». I. Llegan las actuaciones a este Tribunal de alzada en virtud del recurso de apelación interpuesto por los accionados en contra de la sentencia cuya parte resolutiva se encuentra transcripta supra. II. Obra escrito de expresión de agravios. Primer agravio: Critican la sentencia impugnada en cuanto rechaza la excepción de prescripción adquisitiva opuesta y hace lugar a la demanda de reivindicación promovida. Expresan que la a quo ha omitido analizar obra dirimente de la posesión en el período invocado que obra en los autos «Zabala, Andrea del Valle y Otros c/ Zabala, Rosendo Pedro Desalojo – Expte. N° 1256430» que el juzgador tuvo a la vista y fueran reservados ad effectum videndi. Segundo agravio: Critica el decisorio en cuanto se aparta de la doctrina que sostiene que los condóminos y/o herederos sólo pueden reivindicar la cuotaparte ideal y no la totalidad del inmueble. Que al haber comparecido la Sra. Andrea del Valle Zabala sin la autorización o consentimiento de los restantes herederos (del Sr. Alfredo Alfeo Zabala), deviene improcedente la acción por falta de legitimación. III. Contesta agravios la actora, y solicita se rechacen en los términos de que da cuenta su escrito, a los cuales me remito por razones de brevedad. Dictado y firme el decreto de autos, queda la causa en condiciones de resolver. Previo a pasar los autos a estudio para resolver, se requirieron del juzgado de origen los autos «Zabala, Andrea del Valle y otro c/ Zabala, Rosendo Pedro – Desalojo – Expte. N° 1256430», los que se reservaron en Secretaría y tengo a la vista. IV. Análisis de los agravios: Primer agravio: 1. Con relación al primer agravio, corresponde destacar que, contrariamente a lo que sostienen los apelantes, la a quo ha considerado a los fines de resolver, el juicio de desalojo mencionado, en tanto sostiene: «Que tengo a la vista, y según se desprende de la copia debidamente certificada obrante en los autos «Zabala Andrea del Valle y Otros c/ Zabala, Rosendo Pedro – Desalojo – Expte. 1256430», ofrecido ad effectum videndi en la presente acción. Sin perjuicio de lo expuesto, la Corte tiene dicho que los jueces no están obligados a ponderar una por una y exhaustivamente todas las pruebas allegadas al sub judice, sino sólo aquellas que estimen conducentes para fundar sus decisiones (Fallos: 200:300; 272:225 – LL, 134-1108, 20.516-S-; 275:132, entre muchos otros). Por otra parte, los recurrentes no explican en el escrito impugnativo cómo, a su entender, debieron valorarse dichas actuaciones, lo cual resulta suficiente para rechazar el agravio, por falta de fundamentación. Los recurrentes debieron explicitar qué constancias obrantes en el expediente referido (juicio de desalojo) eran relevantes y de qué manera habrían influido en la decisión adoptada por la a quo. Cabe referir que el TSJ ha dicho: «…sobre el particular es dable puntualizar que para que la hipótesis de que se trata –omisión de valorar prueba dirimente– se configure y tenga entidad para descalificar al pronunciamiento por falta de fundamentación, es necesario que la prueba haya sido realmente omitida y no desechada expresa o implícitamente por el Tribunal y además que el recurrente demuestre que la misma ostenta trascendencia para revertir la conclusión en el aspecto cuestionado. De tal modo, la falta de consideración de un elemento probatorio sólo posee virtualidad para provocar la anulación del decisorio cuando, en el entorno de la motivación contenida en el fallo cuestionado, aquél aparece con eficacia decisiva para la dilucidación de la causa, de modo tal que, de haber sido tomado en cuenta, hubiese justificado una decisión contraria a la adoptada. Así y para apreciar la dirimencia de la prueba omitida, debe recurrirse al método de inclusión mental hipotético, tarea intelectiva que consiste en proyectar, mentalmente, la eventual incidencia que el medio o medios convictivos prescindidos hubieran podido provocar sobre el razonamiento lógico seguido en el resolutorio» (conf. «Ferrer Vieyra, Daniel Ernesto y otro c/ Villagra Rolando Arturo – Ordinario – Daños y Perjuicios – Recurso Directo» (F – 37/11), Sentencia Nº 144 del 26/7/12). Conforme la jurisprudencia citada y atento que los apelantes no han explicitado la eventual incidencia que el medio o medios convictivos prescindidos hubieran podido provocar sobre el razonamiento lógico seguido en el resolutorio, corresponde desestimar desechar el agravio. 2. Sin perjuicio de lo expuesto, vale advertir que lo resuelto en el juicio de desalojo no hace cosa juzgada respecto al tema posesorio. La prueba rendida en un juicio de desahucio sólo puede llevar a sostener que la demandada acreditó prima facie la verosimilitud del derecho invocado, pero de ninguna manera acredita en forma acabada que la posesión haya sido entregada. La acción personal de desalojo reglada por el art. 676 del CPC no constituye una vía sucedánea de las acciones petitorias o posesorias. Es decir, no procede, si el accionado comprueba prima facie la efectividad de la posesión que invoca, justificando lo verosímil de su pretensión. Toda investigación que la trascendiera desnaturalizaría la acción en la que está excluido lo referente al derecho de propiedad, al ius possidendis o el ius possesionis. Vale destacar que en la sentencia de desalojo dictado en dichos obrados (Sent. N° 297 de fecha 4/7/14) la juzgadora sostiene que lo que paraliza la acción personal de desalojo no es la prueba acabada de la posesión sino prima facie aclarando que es suficiente una prueba «rudimentaria» en tanto genere una duda razonable a propósito de algún impedimento a la libre disponibilidad de la cosa por el dueño y a fin de remitir el esclarecimiento de esa duda a otro juicio. En ese sentido, la juzgadora consideró que en tales actuaciones «dicho extremo es el que considera verificado en autos, es decir, la probabilidad de que la posesión sea cierta, suficiente para obstar la procedencia del juicio de desalojo», aclarando que «no resulta ser el ámbito adecuado para dirimir las cuestiones sobre el derecho a poseer, como tampoco si la posesión es legítima o ilegítima o de buena o mala fe, por lo que toda discusión sobre el particular resulta extraña a este tipo de proceso». Es decir, entendió acreditada prima facie la posesión por parte de los demandados, pero no acreditada de manera acabada y fehaciente, lo cual no es motivo de dilucidación en dicho tipo de proceso, tal como pone de resalto la a quo. Con respecto a los argumentos esgrimidos por la Sra. Barbieri en el juicio de desalojo en defensa de la ocupación del inmueble, fundado en la Escritura Pública N° 55 de fecha 30/7/09 por la cual la Sra. Nilda Rosa Zabala cedía todos los derechos y acciones hereditarios que le correspondían sobre el inmueble en cuestión a la Sra. Teresita Raquel Clara Barbieri, por lo que nos encontramos con dos instrumentos públicos mediante los cuales en distintas fechas la Sra. Nilda Rosa Zabala cede los derechos hereditarios sobre el mismo inmueble a personas distintas (el otro es la Escritura Pública N° 16 de fecha 29/1/99 mediante la cual Nilda Rosa Zabala cede sus derechos sobre el mismo inmueble a Aurelio Zabala), como bien ponen de resalto los apelantes, el Tribunal no se expidió respecto a la validez de tales instrumentos. No obstante, dicha cuestión fue objeto de análisis por parte de la sentenciante en estos obrados. Al respecto sostiene que «En función de lo señalado, cabe expresar que la Escritura N° Cincuenta y cinco de fecha treinta de julio del 2009, es nula por cuanto la cedente no poseía la nuda propiedad de dicho inmueble, solo tenía el usufructo del mismo… Que por otra parte es cierto que el demandado Sr. Pedro Rosendo Zabala tenía conocimiento de la cesión de derechos hereditarios efectuada en el año 1999 a favor del Sr. Aurelio Alfeo Zabala por la Sra. Nilda Rosa Zabala, situación también conocida por la demandada Sra. Teresita Raquel Clara Barbieri…» (fs. 207/vta.). Por las razones apuntadas supra, no se advierte, pues, de qué manera habrían influido las constancias obrantes en el juicio de desalojo en cuestión, por lo que debe desestimarse este agravio. Segundo agravio: 1. La segunda queja gira en torno al apartamiento por parte de la sentenciante de la doctrina que sostiene que los condóminos y/o herederos sólo pueden reivindicar la cuota parte ideal y no la totalidad del inmueble. No desconozco que existen dos posiciones al respecto. La tesis restrictiva entiende que el condómino solo puede reivindicar su parte indivisa en la cosa común, frente al despojo que sufran todos los comuneros por parte de un tercero; y la tesis amplia, que entiende que puede reivindicar la totalidad del bien. Al respecto, comparto esta última posición, seguida también por la a quo. La reivindicación se aplica sobre toda la cosa común, por las siguientes razones: Si bien es cierto que la medida de la acción del condómino es su cuota parte indivisa, también debe considerarse que como ella no recae sobre una parte materialmente determinada de la cosa común, de prosperar la acción deberá restituirse todo el objeto, para que el actor pueda ejercitar sus derechos y potestades sobre la proporción que le corresponda. En consonancia con este razonamiento, de la letra del art. 2679, CC -pese a las supuestas fuentes de inspiración que cita el Codificador en la nota- se desprende con meridiana claridad que el condómino está autorizado para «reivindicar la cosa en la que tenga su parte indivisa» y no «su parte indivisa sobre la cosa en común». Respecto de la solución del art. 3992 CC, corresponde advertir que ella es operativa mientras no haya privación de la posesión, pues de verificarse este último supuesto, los efectos interruptivos se proyectan sobre todos los partícipes de la comunidad. El art. 3450, CC, en rigor, contiene dos soluciones distintas. La primera parte alude a la facultad del coheredero, durante el período de indivisión de la comunidad hereditaria, de reivindicar los inmuebles que estén en poder de terceros. Este primer período de la norma no apunta ninguna limitación respecto de dicha facultad. La segunda parte, en cambio, se refiere al ejercicio de las acciones conservatorias de sus derechos sobre los bienes hereditarios (que no necesariamente estén en poder de personas ajenas a la comunidad), restringiéndolas (acá sí) hasta la concurrencia de su parte; si se considera que la solución al problema se desprende del art. 2679 (coordinado con el art. 3450), CC, en el sentido de que el condómino puede reivindicar la totalidad de la cosa, que será restituida en caso de prosperar esta vía, no es menester consagrar una solución especial para los efectos de la sentencia condenatoria en el capítulo respectivo a esta acción real. De aquí que no corresponda aplicar por analogía soluciones previstas para otras acciones reales, que están encaminadas a defender otros aspectos de estos derechos subjetivos, y en las que no se han previsto reglas generales como sucede en nuestro caso (para el caso, el art. 2799 de dicho cuerpo legal); en fin, los condóminos en conjunto poseen la cosa, por lo que la fijación de partes indivisas es un artificio para el funcionamiento interno de la comunidad, pero no resulta lógico extenderlo con relación a terceros que son ajenos. Se insiste en que las cuotas ideales establecen la medida del derecho de cada comunero, pero como abstracciones que son, no pueden ser reivindicadas, si no sucede lo propio respecto de la cosa común sobre las que se proyectan. De otra forma, se crearía un derecho real híbrido entre el reivindicante que triunfa en el petitorio y el demandado perdidoso, a quien no se podría excluir totalmente de la cosa, pues eventualmente podría pretender continuar en poder de ella, por las partes de los comuneros que no accionaron. 2. No obstante lo expuesto, vale destacar que esta discusión doctrinaria y jurisprudencia ha tornado abstracta y ha quedado zanjada con la sanción del CCCN, cuya aplicación resulta de aplicación al caso conforme lo dispuesto por el a quo, y no controvertido en la Alzada. Así, el art. 2251 establece: «Cotitulares. Cosa juzgada. Las acciones reales competen a cada uno de los cotitulares contra terceros o contra los restantes cotitulares. Cuando la acción se dirige contra los cotitulares siempre lo es en la medida de la parte indivisa. Cuando se dirige contra terceros puede tener por objeto la totalidad o una parte material de la cosa, o puede reducirse a la medida de su parte indivisa. Restablecido el derecho sobre la totalidad o parte material del objeto, el ejercicio por cada condómino se circunscribe a su parte indivisa…». Conforme el texto del nuevo código de fondo, respecto de la medida de la pretensión del actor, cuando se endereza contra un tercero ajeno a la comunidad, se admite que pueda serlo tanto por su parte indivisa como por la totalidad de la cosa, superando así las posturas doctrinarias enfrentadas que existen en la materia. De esta manera se supera la versión sesgada y parcial que del tema presentaba el Código Civil en sus arts. 2679, 2761, 3450, 3992 (para la acción real de reivindicación) y 2799 (para la acción real confesoria). El art. 2251, CCC, brinda una solución general para todos los casos de cotitularidad de derechos con independencia de la especie de acción real que deba impetrarse en el caso concreto (de reivindicación, confesoria, negatoria o de deslinde) y atiende a los dos casos que se puedan presentar en la práctica, según si la agresión proviene de otro congénere o de un tercero ajeno a la comunidad. De aquí que corresponda distinguir las dos hipótesis consagradas en la norma, según la identidad del atacante: a) Si la acción real se dirige contra otro cotitular de la cosa común (que no es el caso de autos), el comunero puede esgrimir el remedio petitorio en la medida de su porción indivisa, con lo cual no puede pretender la restitución de la totalidad de la cosa (puesto que hay otros comuneros que tienen iguales derechos que el actor, entre los que se cuenta también el demandado), ni de una parte de la materialmente determinada (puesto que su prerrogativa se circunscribe a una porción ideal, que afecta a todo el objeto de la comunidad); b) Si la acción real se dirige contra un tercero ajeno a la comunidad: El comunero puede enderezar también esta vía procesal contra el tercero sea por su parte indivisa, por una parte materialmente determinada de ésta o por su totalidad. Pero la norma citada (art. 2251) destaca que una vez restablecido el derecho sobre la totalidad o parte material del objeto, el ejercicio por cada condómino se circunscribe a su parte indivisa. En consonancia con esta solución, la jurisprudencia señala que para impetrar el reclamo real contra un tercero no es menester contar con la conformidad o acuerdo de los restantes partícipes del objeto común: «el condómino está habilitado para promover acción de reivindicación contra terceros que poseyeran el inmueble, sin necesidad de contar con el asentimiento de los otros condueños» (CCC Azul, sala 2ª, 5/3/02, «B., V. v. B., M. M.», Lexis 1/5509828). También, que se puede reclamar la restitución de la totalidad del bien o de una parte indivisa, según la identidad del atacante: «el condómino reivindica una parte ideal de la cosa frente a sus cotitulares cuando éstos lo han excluido de la coposesión, pero frente a terceros detentadores lo hace por el todo material de ella, pues su derecho de uso y goce se extiende sobre esa totalidad y no sobre parte determinada» (CCC San Martín, sala 2ª, 19/10/00, «Vega, Luis Á. v. Recis de Proclemer, María T. y otros», Lexis 1/5511025). Si la acción real prospera, el actor obtendrá el restablecimiento de su derecho real, y con ello se verán igualmente favorecidos los comuneros que no litigaron. Ello así, puesto que la medida de la acción es la parte indivisa, por lo que los derechos del pretensor no pueden extenderse más allá de ésta. Conforme lo expuesto, corresponde desestimar también este agravio. Así voto.
Los doctores Silvia B. Palacio de Caeiro y Alberto F. Zarza adhieren al voto emitido por la Sra. Vocal preopinante.
Por lo expuesto,
SE RESUELVE: 1) Rechazar el recurso de apelación interpuesto por el demandado y, en consecuencia, confirmar en todas sus partes la sentencia impugnada, con costas, atento resultar vencido (art. 130, CPC). 2) [omissis].
Alberto Fabián Zarza –Silvia Beatriz Palacio
de Caeiro – Walter Adrián Simes ♦
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