Titular registral. Adquirente con título y sin tradición. LEGITIMACIÓN ACTIVA. «Cesionario tácito». Acreditación. POSESIÓN. Alegación del demandado. Orfandad probatoria. Admisión de la acción 1- El art. 2272, CC, establece que «La acción de reivindicación puede ser ejercida, contra el poseedor de la cosa, por todos los que tengan sobre ésta un derecho real perfecto o imperfecto». Conforme lo antedicho, el adquirente –en este caso, la actora– está legalmente legitimado para reclamar del poseedor actual la restitución de la cosa. Solo se encuentran matices en doctrina y jurisprudencia con relación a si tal legitimación deviene: I) de su carácter de «procurator in rem suam» del vendedor, invocando la posesión del vendedor; II) subrogándose en los derechos de éste, por aplicación del art. 1196, CC, sumado a la nota al art. 2109, CC; III) en los casos de los arts. 2789 y 2790, cuando solo el reivindicante presenta títulos de propiedad, y IV) como cesionario de sus antecesores, supuesto en que el comprador está legitimado para reivindicar porque al celebrar la compraventa se produce una cesión de los derechos y acciones del vendedor, entre las cuales se encuentra la de reivindicación.
2- La actora, en su carácter de adquirente del inmueble, actual titular registral de este, tiene derecho a la posesión. El art. 2468, CC, establece que un título válido da derecho a la posesión de la cosa y, en caso de no tener la posesión, debe demandarla por las vías legales. Y la vía legal que ha utilizado a tal efecto la actora es la acción de reivindicación. El carácter con que la actora está legitimada al ejercicio de la acción reivindicatoria es el de cesionario tácito, implícito o ficto, en virtud del cual viene, «iure proprio«, al proceso.
3- «(…) el comprador con título y sin el acto modo (tradición), aunque no es titular de un derecho real sí lo es de una acción real (reivindicación) contra el tercer poseedor, porque ejerce una acción de la cual ya era titular su antecesora (vendedora) como consecuencia de la cesión implícita de los derechos y acciones que a ésta le competen (…) la ley presume que ha tenido la posesión desde la fecha del título de sus antecesores».
4- El art. 2789, CC, no alude al título inmediato y recién otorgado al reivindicante, sino al que tuvieron sus causantes. O sea que el reivindicante puede hacer valer los títulos de los antecesores para dar con los que sean anteriores a la posesión del demandado y debe probar que el de causahabiente inmediato o mediato es de fecha anterior a esa posesión. Prueba evidente de que no es necesario que se trate solo del título de transmitente, es que, de darse esta situación, ya se habría salido de la esfera de aplicación del art. 2789 para ingresar en la del art. 2790, siendo que éste hace referencia a «títulos de propiedad», o sea que utiliza la expresión en plural.
5- En el sub iudice, de las constancias de autos surge que la actora adquirió el inmueble en cuestión por escritura pública. Y si bien no se acompañaron constancias de los anteriores titulares registrales, de la prueba diligenciada surge que el vendedor resultó adjudicatario del bien en subasta pública debidamente aprobada. Del Auto aprobatorio surge que el titular registral de los inmuebles subastados en dicha oportunidad era una sociedad anónima, lo que se corrobora con el antecedente dominial que surge de la matrícula obrante en autos. Así, los títulos presentados por la actora datan de fecha anterior a la posesión que alegan los demandados, por lo cual se encuentra habilitada para accionar por reivindicación, conforme a la doctrina sentada precedentemente del «cesionario implícito».
6- Si bien no obra en autos copia del oficio de toma de posesión diligenciado, no es menos que se acompañó copia certificada de la solicitud del pedido de libramiento del oficio efectuada por el adquirente en subasta y el decreto del tribunal que ordena librar el respectivo oficio. Sumado a ello, sabido es que el oficio de toma de posesión se libra con anterioridad al oficio dirigido al Registro a los fines de inscribir el bien a nombre del adquirente. Obrando en autos constancias de que el bien fue inscripto a nombre del adquirente en subasta, conforme surge de la matrícula acompañada, se presume que el oficio fue diligenciado, por lo que no puede recibirse el agravio.
7- No habiendo los demandados demostrado acabadamente la fecha de inicio de la posesión que alegan, el fallo de primera instancia en cuanto admite la acción de reivindicación debe confirmarse.
C7.ª CC Cba. 10/11/19. Sentencia N° 95. Trib. de origen: Juzg. 36.ª CC Cba. «Hamiltom, Carina Marcela c/ Vettorelo, Leonardo Darío y otro – Acciones Posesorias/Reales – Reivindicación – Expte. Nº 5798622»
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2.ª Instancia. Córdoba, 10 de noviembre de 2019
¿Procede el recurso de apelación interpuesto?
El doctor Rubén Atilio Remigio dijo:
En los autos: (…) venidos en apelación del Juzg. 36.ª CC Cba., en los que por sentencia N° 468, de fecha 28/11/18 se resolvió: «1) Rechazar las excepciones de falta de acción y de prescripción adquisitiva opuestas por los demandados Leonardo D. Vettorelo y Gabriela M. La Porta. 2) Hacer lugar a la acción de reivindicación articulada por la Sra. Carina M. Hamilton, en contra de los Sres. Leonardo D. Vettorelo y Gabriela M. La Porta, condenando a éstos –juntamente con las personas y/o cosas que de ellos dependan– a restituir, en el plazo de 15 días, el inmueble descripto como: «Lote de terreno, ubic. en Ped. Calera N. y Río Ceballos, Dpto. Colón, de esta Prov. de Córdoba, Km.17 del Co. a Pajas Blancas, lugar denom. «Estancia de Mendiolaza» (…)», bajo apercibimiento de ley; haciéndole saber a los demandados, que podrán retirar todas aquellas mejoras introducidas en el lote de marras, si con ello no afectara la cosa que debe entregar a su dueña. 3) Imponer las costas a las parte demandada. 4) [Omissis]». La sentencia recurrida contiene una relación de causa que satisface los requisitos del art. 329, CPC, por lo que a ella nos remitimos, para tener por reproducidos los antecedentes de la causa. Contra dicha resolución interpuso recurso de apelación la parte demandada, que fue concedido mediante decreto de fecha 18/12/18. Venidos los autos a la Alzada, los apelantes expresan agravios. En primer lugar, se quejan por el rechazo de la excepción de falta de acción y por la valoración de la prueba documental. Señalan que no se encuentra probada la tradición del inmueble a la actora; nunca se acreditó la toma de posesión del bien objeto de la «litis». Indican que la actora presentó escritura de fecha 10/3/99 de la cual se desprende que la escribana actuante no participó de ningún acto de tradición o puesta en posesión, por cuanto si la actuaria se hubiera apersonado en el inmueble habría advertido la posesión de los hoy demandados y habría tenido que transcribir dicha situación en su actuación. Aducen que si bien la actora acompañó el auto aprobatorio de subasta del titular registral anterior, no adjuntó el acta de toma de posesión practicada por el oficial de justicia, lo que torna insuficiente el título acompañado para reivindicar, resultando manifiesta la falta de legitimación de la accionante. Añaden que de haberse incorporado el acta de toma de posesión hubiera aparecido que los demandados eran los poseedores del inmueble desde el 1/7/90. Puntualizan que no hay en el expediente informe del Registro de la Propiedad sobre quién es el titular anterior del Sr. Saad, lo que lleva a concluir (que) el título de la reivindicante no sea suficiente para fundar la demanda, ya que no logró acompañar los títulos de los sucesivos antecesores hasta llegar a alguno que sea de fecha anterior a la posesión de los accionados. Agregan que no puede encuadrarse el caso en las previsiones del art. 2790, CC. En segundo lugar, denuncian una errónea, insuficiente y arbitraria valoración probatoria, en especial de la testimonial. Refieren que cada una de las pruebas existentes en el expediente lleva a la convicción para tener por probada la posesión de los demandados exigida por el art. 4015, CC, y la falta de posesión de la actora y sus antecesores. Refieren que para el a quo pareciera que típicos actos posesorios sólo son construcciones de vivienda, sin haber considerado todos los actos posesorios realizados por los demandados y que surge de las testimoniales brindadas (por ej. desmalezar, amojonar, alambrar, cuidar y mantener el predio, etc.). Aducen que con el transcurso de los años, el Sr. Vettorelo, con el fruto de su trabajo mejoró de fortuna y pudo hacer actos posesorios de mayor envergadura económica. Dicen que en el año 1996 concretaron el título de los lotes 17 y 18, reuniendo título y modo suficiente. Por último, se quejan por la arbitrariedad y parcialidad en la valoración del testigo ofrecido por la actora. Expresan que el testigo no mantiene una relación amistosa con ellos y la circunstancia de que su esposa, Sra. María Elena Villarroel, demandara a los accionados por daños, desistiendo luego sin ser resarcida, es suficiente demostración de que hay enemistad manifiesta, lo cual impide la valoración de su testimonio en cuanto pudiera serle favorable a la demandante. No obstante, señala que el testigo Gómez compró la vivienda en el año 2008 y, por lo tanto, nada sabe sobre el lote 19 con anterioridad a esa fecha. Dicho testimonio –dice– queda evidentemente sospechado de parcialidad, por lo que debe ser desestimado. Corrido el traslado de ley a la parte actora, ésta lo evacua solicitando en dicha oportunidad el rechazo de la impugnación, con costas, a mérito de las consideraciones que esgrime en su escrito, a las que corresponde remitirnos. Dictado y firme el decreto de autos, queda la presente cuestión en estado de ser resuelta. Ingresando al tratamiento de los denuestos esgrimidos, diremos que: De los términos de la primera queja puede verse que los apelantes sostienen en esta Sede la ausencia de «modo» de la actora para adquirir el dominio, aseverando que la reivindicante nunca tuvo ni recibió la posesión, y que tampoco probó los títulos de sus antecesores hasta llegar a alguno que (fuera) de fecha anterior a la posesión de los demandados. En ese sentido, resulta conveniente reiterar conceptos ya vertidos con anterioridad por este Tribunal en relación con la facultad de accionar por reivindicación que tiene el titular registral a quien no se le ha hecho la tradición de la cosa. «El art. 2272, Cód. Civil, establece que: ‘La acción de reivindicación puede ser ejercida, contra el poseedor de la cosa, por todos los que tengan sobre ésta un derecho real perfecto o imperfecto’. Conforme el mismo, el adquirente –en este caso, la actora– está legalmente legitimada para reclamar del poseedor actual la restitución de la cosa. Solo encontramos matices en doctrina y jurisprudencia con relación a si tal legitimación deviene: I) de su carácter de «procurator in rem suam» del vendedor, invocando la posesión del vendedor; II) subrogándose en los derechos de éste, por aplicación del art. 1196, CC, sumado a la nota al art. 2109 del mismo cuerpo legal; III) en los casos de los arts. 2789 y 2790, cuando solo el reivindicante presenta títulos de propiedad, y IV) como cesionario de sus antecesores, supuesto en que el comprador está legitimado para reivindicar porque al celebrar la compraventa, se produce una cesión de los derechos y acciones del vendedor, entre las cuales se encuentra la de reivindicación” (v. Areán, Beatriz, Comentario al art. 2272 Cód. Civil, en Bueres, Alberto J. (Director) – Highton, Elena I. (Coordinadora), Código Civil y normas complementarias- Tomo 5B, Hammurabi, p. 529 y ss.). «Siendo el propósito esencial del vendedor la transmisión del dominio sobre la cosa, ello lleva involucrado per se todos los accesorios de tal derecho, entre los cuales se encuentra la acción para reivindicar (…)» (Íb., p. 531). La cuestión no es novedosa, ya en el año 1958 se dictó un plenario de las Cámaras Nacionales Civiles, que concluyó, en adhesión a los votos de los Dres. Néstor D. Cichero, Jorge F. Fliess y Jorge J. Llambías: «(…) se declara que el comprador de un inmueble, a quien se le ha otorgado la pertinente escritura traslativa de dominio, puede, aun antes de la tradición de la cosa, ejercer la acción reivindicatoria contra el tercero poseedor de la misma» (LL 92-463). La actora, en su carácter de adquirente del inmueble, actual titular registral de este, tiene derecho a la posesión. El art. 2468, Cód. Civil, establece que un título válido da derecho a la posesión de la cosa y, en caso de no tener la posesión, debe demandarla por las vías legales. Y la vía legal que ha utilizado a tal efecto la actora es la acción de reivindicación. «Si bien el comprador sin tradición (reivindicante) no es titular del derecho real que pretende, de ello no se deriva que carezca en absoluto de derecho, pues no solo tiene derecho a que la cosa le sea entregada por el enajenante, sino que, además, tiene «derecho a la posesión», y el propio Código Civil establece la existencia de medios jurídicos enderezados a obtenerla (art. 2468)» (Kiper, Claudio, «Código Civil Comentado – Doctrina – Jurisprudencia – Bibliografía – Derechos reales» – Tomo II, Rubinzal-Culzoni, p. 487). Sobre el carácter con que la actora está legitimada al ejercicio de la acción reivindicatoria, estimo que es el de cesionario tácito, implícito o ficto, en virtud del cual viene, «iure proprio» al proceso (cfr. Kiper Claudio, op. cit., p. 489). Este Tribunal, con otra integración, ha sostenido que: «(…) la acción de reivindicación no se sustenta en la posesión sino en el título, es decir: en el derecho a poseer (…). Y (…) aunque la actora no haya demostrado haber obtenido la tradición del inmueble, esa circunstancia no es óbice para el ejercicio de la acción de reivindicación conforme la actual tendencia jurisprudencial que entiende implícita esa posibilidad en el título de adquisición de la propiedad (…) la doctrina de la cesión implícita, sostenida por nuestros tribunales, permite al adquirente de un inmueble cuya posesión no le haya sido dada por el transmitente, ejercer la acción de reivindicación, ya que con el acto jurídico de adquisición se adquiere esa posibilidad jurídica» (Sent. Nº 164 del 16/12/08, autos: «Bacolla, Nelson Severino c/ Ahualli, Alberto- Ordinario- Otros- Reivindicación- Expte. 1456090/36» [N.de R.- Publicado en Semanario Jurídico N° 1708 de fecha 28/5/09, T° 99 – 2009 – A, pág. 726 y en www.semanariojuridico.info]) y que: «(…) el comprador con título y sin el acto modo (tradición), aunque no es titular de un derecho real sí lo es de una acción real (reivindicación) contra el tercer poseedor, porque ejerce una acción de la cual ya era titular su antecesora (vendedora) como consecuencia de la cesión implícita de los derechos y acciones que a ésta le competen (…) la ley presume que ha tenido la posesión desde la fecha del título de sus antecesores» (Sent. Nº 39 del 4/5/06, autos: «Arnulphi, Marcial Eduardo c/ Ferreyra, José Antonio – Reivindicación – Expte. 627353/36″)» (Cfr. voto Dra. Molina en sentencia Nº 117 del 19/10/17 en «Blanco, Daniel Fernando c/ Arnijas, Miguel Alberto – Acciones Posesorias/Reales – Reivindicación» (Expte. 4947085). Asimismo, en la causa precedentemente mencionada se indica que la exigencia de presentar títulos anteriores a la posesión del demandado no se refiere exclusivamente a los títulos de dominio del actor, sino también a los de sus antecesores, conforme a una interpretación armónica de los arts. 2789 y 2790, CC. En otras palabras, el art. 2789 no alude al título inmediato y recién otorgado al reivindicante, sino al que tuvieron sus causantes. O sea que el reivindicante puede hacer valer los títulos de los antecesores para dar con los que sean anteriores a la posesión del demandado y debe probar que el de causahabiente inmediato o mediato es de fecha anterior a esa posesión. Prueba evidente de que no es necesario que se trate solo del título de transmitente es que, de darse esta situación, ya que se habría salido de la esfera de aplicación del art. 2789 para ingresar en la del art. 2790, siendo que éste hace referencia a «títulos de propiedad», o sea que utiliza la expresión en plural (cf. Areán, Beatriz, ob. cit., págs. 608/610). En el sub iudice, de las constancias de autos surge que la actora adquirió del Sr. Gerardo Alberto Saad el inmueble en cuestión por Escritura Pública Nº 29 de fecha 10/3/99. Y si bien no se acompañaron constancias de los anteriores titulares registrales, de la prueba diligenciada surge que el Sr. Saad resultó adjudicatario del bien en subasta pública realizada el 28/3/98 en autos: «Oficio Ley 22172 del Juzg. Nac. de 1ª Inst. en lo Comercial Nº 10 de la Ciudad de Buenos Aires en autos: Patria Compañía de Seguros Generales S.A. s/ Liquidación», la que fuera aprobada por Auto Nº 523 del 21/5/98. Del Auto aprobatorio de subasta surge que el titular registral de los inmuebles subastados en dicha oportunidad era Patria Compañía de Seguros Generales SA (Dominio (…), todos del año 1981). Lo que se corrobora con el antecedente dominial que surge de la matrícula adjuntada a fs. 18. Así, los títulos presentados por la actora datan de fecha anterior a la posesión que alegan los demandados, por lo cual se encuentra habilitada para accionar por reivindicación, conforme a la doctrina sentada precedentemente y a lo señalado por el a quo al analizar la excepción de falta de acción planteada, lo que luce acertado. A más de ello, cabe señalar que los apelantes ningún agravio adujeron en relación con la doctrina señalada supra y que fuera seguida en el fallo de primera instancia. El agravio se limita a remarcar la falta de acreditación de la posesión de la actora y la omisión de acompañar el oficio de toma de posesión de su antecesor Sr. Saad. Y si bien no obra en autos copia del oficio de toma de posesión diligenciado, no es menos que se acompañó copia certificada de la solicitud del pedido de libramiento del oficio efectuada por el adquirente en subasta y el decreto del tribunal que ordena librar el respectivo oficio. Sumado a ello, sabido es que el oficio de toma de posesión se libra con anterioridad al oficio dirigido al Registro a los fines de inscribir el bien a nombre del adquirente. Obrando en autos constancias de que el bien fue inscripto a nombre del Sr. Saad, conforme surge de la matrícula acompañada a fs. 18, se presume que el oficio fue diligenciado, por lo que el primer agravio no puede recibirse. La segunda queja constituye sólo una expresión de deseos desmentida por las constancias de autos. En efecto, en marras no ha quedado acreditada la supuesta posesión de los demandados desde el 1/7/90. Así, el a quo analizando el caso señala: «Existe entonces una contradicción en el relato de los demandados en oportunidad de contestar la demanda ya que por un lado afirman ser propietarios de todos los lotes, ya que se los regaló el tío del Sr. Vettorelo; pero luego dicen que regularizaron la situación de los lotes 17 y 18 (comprando por subasta) y no así del lote 19, lo que a todas luces indica que no tienen la titularidad de dicho lote. La prueba documental incorporada corrobora dicha situación». El fallo en crisis establece: «Destaco que en el particular caso de marras lo que se intenta es anexar a dos lotes de titularidad del demandado, un tercer lote aduciendo para ello la defensa de prescripción adquisitiva. En virtud de ello y en lo referido específicamente a la prueba testimonial, tanto en el modo de formulación de las preguntas en cuanto a las posibles respuestas de los testigos, se exige un grado de mayor concreción e individualización a los fines de determinar tal extremo… ninguna de las testimoniales brindadas en la causa alcanzan para tener por acreditada la defensa de prescribir el inmueble que aquí se dilucida, atento a que ellas se refieren al contestar las preguntas acerca de los supuestos lotes de los demandados, como «terrenos» o «predios» de manera genérica, alegando incluso que en los primeros momentos era todo monte y no estaban individualizados». El fallo agrega: «las presentes testimoniales podrían revestir mayor trascendencia cuando los actos posesorios que hayan podido quedar correctamente instrumentados se encuentren respaldadas por otras probanzas, como podría ser la absolución de posiciones, documental, instrumental, pericial o informativa apuntadas a probar tal extremo; distintas pruebas de las que efectivamente pudiera desprenderse que los accionados han poseído ciertamente el inmueble objeto de la presente demanda por el tiempo legalmente previsto (20 años); situación que no se da en el caso de marras». Estos contundentes argumentos y conclusiones del juzgador de la anterior instancia permanecen incólumes y ganan firmeza (art. 128, CPC), toda vez que los apelantes se empeñan en insistir en que de la prueba diligenciada surge la posesión que alegan, todo lo cual ha sido descartado -de plano- por el juez, sin indicar los disconformes dónde radicaría el supuesto error fáctico y/o jurídico de éste, ni de qué prueba concreta surgiría o podría extraerse una conclusión distinta, lo que sella la suerte de la queja. Sumado a ello, el sentenciante analiza el pago de impuestos alegado por los demandados, señalando que abonaron los impuestos municipales de la localidad de Mendiolaza entre el año 2010 y 2011 correspondiente a algunos períodos del año 2004 hasta 2010. Y si bien el iudex indica que lo importante es que el pago de dichos impuestos no se efectuó en un solo momento, sino que se fueron abonando a medida que cada uno de ellos se fue devengando, ese pago no se remonta a los años necesarios (20 años) para tener por acreditado el paso del tiempo que requiere la prescripción adquisitiva, habiendo sido realizados en una fecha inocua para prescribir. En contra de este análisis, los apelantes ninguna consideración hicieron en la Alzada, por lo que dicho argumento también quedó incólume y adquirió firmeza y sostiene el decisorio opugnado (art. 128, CPC). Por otro lado, cabe agregar que en la queja el apelante analiza la prueba pericial y las constataciones realizadas en los presentes, señalando que de éstas se comprueba que los tres lotes (17, 18 y 19) forman un predio, fracción o gran terreno. No obstante, dicha prueba no aporta ningún elemento que acredite la antigüedad de la posesión por ellos alegada. Y al analizar la prueba testimonial no refutan los argumentos brindados por el magistrado en cuanto a que de las deposiciones no surgen con precisión a qué lote se refieren, ni desde qué época comenzaron a poseer con ánimo de dueños, ni desde qué año empezaron a realizar típicos actos posesorios, siendo que –según entiende el magistrado– de algunas declaraciones pareciera que hace unos 7 u 8 años comenzaron efectivamente las construcciones. La mera transcripción de algunas respuestas de los testigos y la insistencia de pretender que de ellas surge la posesión alegada, sin brindar fundamentos valederos, resulta irrelevante e inconducente para revertir lo decidido por el iudex sobre el tópico discutido: prueba de la prescripción adquisitiva. Por último, no puedo dejar de remarcar que los propios demandados al comparecer al juicio adjuntaron como prueba documental los oficios de toma de posesión de los jotes 17 y 18, de los cuales surge que en el año 1997 el juez de Paz de Unquillo procedió a entregarle la posesión de dichos lotes, los que según el relato del propio funcionario se encontraban totalmente baldíos y libres de ocupantes y de cosas sobre ellos. Y si bien esta prueba no se refiere al lote objeto de autos, no resulta un dato menor a tener en cuenta respecto de los terrenos de que son titulares los demandados, ya que de dicha prueba puede presumirse que a esa fecha no había actos posesorios que fueran visibles, como lo adujeron los demandados al contestar la demanda. Por último, con relación al agravio por el testigo ofrecido por la parte actora, he de señalar que no se aprecia parcialidad o arbitrariedad en su análisis como lo postulan los apelantes. El sentenciante no fundó su resolución solo en dicho testimonio, sino que analizó todo el material probatorio aportado por las partes, del cual concluyó que no surgía acreditada la defensa de prescripción adquisitiva alegada. Por lo que restarle credibilidad al testimonio del Sr. Gómez no revierte la conclusión a que se arriba ni confuta per se la conclusión antedicha. En definitiva, no habiendo los demandados demostrado acabadamente la fecha de inicio de la posesión que alegan, el fallo de primera instancia debe confirmarse, repeliéndose la apelación de que se trata. Las costas en esta instancia se imponen a los demandados apelantes que resultan vencidos (art. 130, CPC).
Los doctores Jorge Miguel Flores y María Rosa Molina de Caminal adhieren al voto emitido por el Sr. Vocal preopinante.
Por el resultado de la votación que antecede,
SE RESUELVE: 1. Rechazar el recurso de apelación intentado, confirmando el decisorio impugnado en todo cuanto decide, con costas a los apelantes (art. 130, CPC). 2. [Omissis].
Rubén Atilio Remigio – Jorge Miguel Flores – María Rosa Molina de Caminal ♦
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