REIVINDICACIÓN

Comprador con título y sin modo (tradición). Posibilidad de invocar la posesión de los antecesores. Doctrina de la cesión implícita. Art. 2790, CC: Aplicación. Presunción de posesión a favor del actor. Procedencia de la demanda
1– El comprador con título y sin el acto modo (tradición), aunque no es titular de un derecho real sí lo es de una acción real (reivindicación) contra el tercer poseedor, porque ejerce una acción de la cual ya era titular su antecesor (vendedor) como consecuencia de la cesión implícita de los derechos y acciones que a éste le competen.

2– Una firme tendencia doctrinaria y jurisprudencial ha sostenido válida la posibilidad de ejercer la reivindicación al comprador de un inmueble cuya posesión no le ha sido dada por el vendedor, ya que con el acto jurídico de la transferencia se adquiere dicha posibilidad jurídica (doctrina de la cesión implícita). Lafaille sostiene que se trata de una subrogación del comprador autorizada por la norma del art. 1196, CC, que confiere la acción aun cuando no se haya efectuado la tradición.

3– Atinente a la ausencia de prueba sobre la posesión de los antecesores en el título, la demandada apelante desconoce la categórica previsión contenida en el art. 2790, CC, aplicable aun cuando la escritura de adquisición del reivindicante sea posterior a la posesión del demandado, siempre que alguna de sus antecesores sea anterior a ésta. De tal modo, la ley presume que ha tenido la posesión desde la fecha del título de sus antecesores. No necesita, por tanto, probar que ha tenido efectivamente dicha posesión.

4– En autos, el fallo de primera instancia formula una correlación de los antecedentes desestimando acertadamente la defensa de falta de acción al coincidir con estas apreciaciones. Es decir que ese aspecto ha sido correctamente analizado por la a quo brindando suficiente fundamento a la decisión, ya que en virtud de esa cronología el accionante goza de la presunción de la posesión sin necesidad de producir prueba al respecto.

5– La posesión transmitida es una suerte de investidura independiente de cualquier hecho concreto de toma de posesión, acorde con la presunción que a favor del actor edicta el art. 2790, CC. Esa relación de los antecedentes muestra que el modo de adquisición derivativo del actor remite a otros títulos anteriores y más antiguos de la fecha de la posesión invocada por el demandado, los cuales sirven o son capaces para justificar que el vendedor de quien recibió el inmueble (según el contrato invocado) era efectivamente dueño de ella. En otras palabras, al ser el título de los antecesores anterior a la posesión del demandado, queda consagrada en forma expresa la presunción de posesión y propiedad en el reivindicante.

6– Es conveniente destacar, atento el plural de la voz “títulos” del art. 2790, el consenso doctrinario (con excepción de Salvat) y jurisprudencial en que el actor le puede agregar a su título el de sus antecesores hasta llegar a una época anterior a la posesión del reivindicado. O sea, el actor le puede agregar al título inmediato que fija su derecho (y que trae con la demanda), los títulos de sus antecesores hasta arribar a una fecha anterior a aquella en que comenzó la posesión esgrimida por el demandado, sin necesidad de acreditar la suya propia, pues al existir títulos anteriores a la posesión del demandado –que no ha presentado títulos, según la hipótesis legal–, se presume que el autor del título antecedente del actor que viene a resultar anterior a la posesión del demandado era poseedor y propietario de la finca que se reivindica. Esta interpretación del art. 2790 engasta sistemáticamente con la doctrina que admite la acción reivindicatoria del adquirente a quien no se hizo tradición (doctrina de la cesión implícita o tácita de la acción reivindicatoria).

C7a. CC Cba. 25/11/14. Sentencia Nº 90. Trib. de origen: Juzg. CC, Conc. y Fam., Alta Gracia. “Cantarini, Martín Gabriel c/ Sarmiento, Víctor Hugo – Ordinarios – Otros – Expte. Nº 2580903/36”

2a. Instancia. Córdoba, 25 de noviembre de 2014

¿Procede el recurso de apelación?

El doctor Jorge Miguel Flores dijo:

Estos autos, venidos en apelación del Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Comercial, Conciliación y Familia de Alta Gracia, en los que por Sentencia Nº 30, de fecha 11/3/14, se resolvió: “1) Desestimar la excepción de prescripción adquisitiva interpuesta por el demandado, Sr. Víctor Hugo Sarmiento. 2) Hacer lugar a la demanda de reivindicación formulada por el Sr. Martín Gabriel Cantarini, DNI … en contra de Víctor Hugo Sarmiento, DNI Nº … sobre el inmueble que se describe como el lote de terreno designado como lote Nº 9, manzana 47, ubicado en el barrio Parque Ampliación II de Villa Ciudad de América, pedanía Potrero de Garay, departamento Santa María, de esta Provincia de Córdoba, que mide según título 50 metros de frente; por 100 metros de fondo; lo que hace una superficie total de cinco mil metros cuadrados y linda al noroeste con calle (20) veinte, al sudeste con la compañía “Lago de los Molinos”, al sudoeste con el lote (8) ocho y al noreste con el lote (10) diez; cuya nomenclatura catastral es 02–02–0328–003; el cual se encuentra inscripto en el Registro General de la Provincia en la matrícula Nº 641.760. 3) Imponer las costas de la acción reivindicatoria al actor, señor Víctor Hugo Sarmiento,…”. 1. La sentencia recurrida hace lugar a la acción de reivindicación y en contra se alza el demandado quejándose, en primer lugar, porque la a quo aplica la teoría de los títulos y sus antecesores en forma errónea, ya que no ha tenido en cuenta que uno de los antecesores del reivindicante perdió la posesión con el demandado apelante, lo que fue acreditado en autos, y por lo tanto –añade– esa circunstancia hizo caer las transmisiones de dominio posteriores, al carecer de uno de los requisitos exigidos por nuestro Código: “el modo”. Dice que una de las condiciones de admisión de la acción de reivindicación (según el art. 2758, CC), al exigir que el reivindicante ostente la calidad de propietario de la cosa a reivindicar no se configura y por tanto debió rechazarse la demanda y hacerse lugar a la excepción de falta de legitimación activa interpuesta por su parte. En segundo lugar, también vinculado con lo anterior, el recurrente indica que las expresiones de la sentenciante no hacen más que desvirtuar todo el sistema de adquisición del C.C. respecto al título y al modo, haciendo aparecer a cualquiera como titular de una acción de reivindicación, sin importar si adquirió o no, o de qué forma. Por último, se agravia porque la juez no ha valorado de acuerdo con el criterio de la sana crítica racional las probanzas obrantes en autos que dan cuenta de la posesión veinteñal del demandado. 2. Examinado el contenido del escrito recursivo debo dar razón a la parte actora cuando en su responde denuncia la insuficiencia técnica de la expresión de agravios. Pues –como bien lo apunta–, pese a la disconformidad planteada, la queja no ingresa en un desarrollo crítico del razonamiento seguido por el juzgador, señalando el error en que supuestamente incurriría el fallo cuando transita y da tratamiento al tema de la “legitimación activa” del demandante (v. considerando III de la sentencia de primera instancia a fs. 108 vta. y sigs.), con especial referencia –en el pronunciamiento– al primer requisito exigido para promover la acción de reivindicación (el derecho de poseer) y a la remisión normativa que allí se realiza (arts. 2758 y 2363, CC), desvirtuando además –mediante el análisis de la prueba– la posesión de veinte años esgrimida como defensa por el ahora impugnante. En contra de ello ninguna refutación se formula en esta sede. Es sabido que todo planteo revisor debe contener un análisis razonado de la materia impugnada, aportando la demostración de lo que se reputa erróneo, injusto o contrario a derecho. Es decir, agotando con eficacia técnica la aludida carga de comunicar al Tribunal de alzada cuáles son los motivos concretos del agravio que se imputa a la sentencia cuya revisión se solicita (Alsina, “Tratado …”, 2ª. ed., v. IV, p. 391/392). En realidad, la disconformidad está dada por la “injusticia” del encuadre jurídico que el magistrado le otorga al caso, ya que –según se dice– una persona que adquiere en el 2011 sólo por escritura un inmueble del cual ninguno de sus dos antecesores inmediatos tuvo la posesión, sin cumplir con los requisitos exigidos por la ley para adquirir el dominio, obtiene una sentencia de reivindicación, que ni siquiera podía intentar, en contra de una persona que hace más de veinte años se encuentra poseyendo, aunque –reconoce– sólo acredita dieciséis años de posesión (v. fs. 134 vta., 3º párr.). Así planteada la impugnación, es claro que no reúne los requisitos mínimos indispensables para mantener la apelación, dado que deja sin indicar cuál es el marco jurídico que correspondería aplicar. 3. Ahora bien, no obstante la precariedad de la expresión de agravios, un criterio de amplia flexibilidad que resulta ser la interpretación que se juzga más acorde con la garantía constitucional de la defensa en juicio, permite efectuar los siguientes señalamientos destinados a ratificar la decisión desestimativa de la acción y confirmar el encuadramiento sustancial del caso. En ese lineamiento es conveniente dejar asentado –como bien lo indica la juez– que el comprador con título y sin el acto modo (tradición), aunque no es titular de un derecho real sí lo es de una acción real (reivindicación) contra el tercer poseedor, porque ejerce una acción de la cual ya era titular su antecesor (vendedor) como consecuencia de la cesión implícita de los derechos y acciones que a éste le competen. Una firme tendencia doctrinaria y jurisprudencial ha sostenido válida la posibilidad de ejercer la reivindicación al comprador de un inmueble cuya posesión no le ha sido dada por el vendedor, ya que con el acto jurídico de la transferencia se adquiere dicha posibilidad jurídica (doctrina de la cesión implícita). Lafaille sostiene que se trata de una subrogación del comprador autorizada por la norma del art. 1196, CC, que confiere la acción aun cuando no se haya efectuado la tradición. Por lo demás, atinente a la ausencia de prueba sobre la posesión de los antecesores en el título, la apelante desconoce la categórica previsión contenida en el art. 2790, CC, aplicable aun cuando la escritura de adquisición del reivindicante sea posterior a la posesión del demandado, siempre que alguna de sus antecesores sea anterior a ésta. De tal modo, la ley presume que ha tenido la posesión desde la fecha del título de sus antecesores. No necesita, por tanto, probar que ha tenido efectivamente dicha posesión (conf. Borda, D. Reales, pág.507, parág. 1520; asimismo véase la abundante jurisprudencia citada por Salas–Trigo Represas, “Cód. Civil Anotado y Comentado”, v. 2, p. 754, ed. 1979). En ese orden de razonamiento, el fallo en crisis formula una correlación de los antecedentes desestimando acertadamente la defensa de falta de acción al coincidir con estas apreciaciones. Es decir que ese aspecto ha sido correctamente analizado por la juez a fs. 109 vta. in fine, brindando suficiente fundamento a la decisión, ya que en virtud de esa cronología el accionante goza de la presunción de la posesión sin necesidad de producir prueba al respecto. La posesión transmitida es una suerte de investidura independiente de cualquier hecho concreto de toma de posesión, acorde con la presunción que a favor del actor edicta el art. 2790, CC. En efecto, esa relación de los antecedentes muestra que el modo de adquisición derivativo del actor remite a otros títulos anteriores y más antiguos de la fecha de la posesión invocada por el demandado, los cuales sirven o son capaces para justificar que el vendedor de quien recibió el inmueble (según el contrato invocado) era efectivamente dueño de ella. En otras palabras, al ser el título de los antecesores anterior a la posesión del demandado, queda consagrada en forma expresa la presunción de posesión y propiedad en el reivindicante. Es conveniente destacar, atento el plural de la voz “títulos” del art. 2790, el consenso doctrinario (con excepción de Salvat) y jurisprudencial en que el actor le puede agregar a su título el de sus antecesores, hasta llegar a una época anterior a la posesión del reivindicado. O sea, el actor le puede agregar al título inmediato que fija su derecho (y que trae con la demanda), los títulos de sus antecesores hasta arribar a una fecha anterior a aquella en que comenzó la posesión esgrimida por el demandado, sin necesidad de acreditar la suya propia, pues al existir títulos anteriores a la posesión del demandado –que no ha presentado títulos, según la hipótesis legal–, se presume que el autor del título antecedente del actor que viene a resultar anterior a la posesión del demandado era poseedor y propietario de la finca que se reivindica. Esta interpretación del art. 2790 engasta sistemáticamente con la doctrina que admite la acción reivindicatoria del adquirente a quien no se hizo tradición (doctrina de la cesión implícita o tácita de la acción reivindicatoria; véase el voto del suscripto en las sentencias números 104 y 39, de fechas 29/9/11 y 4/5/06, respectivamente). A través del tercer agravio, el recurrente, de manera genérica, pone en tela de juicio la ponderación de la prueba efectuada en la sentencia sin concretar puntualmente cuál es la incorrectamente valorada o que se omitió considerar o bien como debió haberse interpretado; aquí nuevamente se observa la ausencia del nivel técnico exigido para una adecuada labor impugnativa, lo que se torna más evidente en la medida en que se observe la contradicción e incoherencia de las afirmaciones del recurso, pues por un lado se sostiene que las pruebas son demostrativas de una posesión del demandado por más de veinte años, y a renglón seguido termina reconociendo que sólo se pudieron acreditar 16 años de posesión. No hay, en rigor, un verdadero examen crítico de las restantes proposiciones básicas dadas por el juez al motivar su resolución, lo que conduce al rechazo del recurso de apelación. No es ocioso recordar que en esta materia atinente a la reivindicación de inmuebles estamos ante un interés social, el de la seguridad del goce inmobiliario, por lo que su titular no puede ser privado sin elementos incuestionables sobre un derecho a poseer a favor de otro (v. Zavala de González, “Doctrina Judicial. Solución de Casos 3”, p. 397). 4. Por las razones expuestas, respondo negativamente al interrogante sobre la procedencia del recurso.

Los doctores María Rosa Molina de Caminal y Rubén Atilio Remigio adhieren al voto emitido por el Sr. Vocal preopinante.

Por el resultado de la votación que antecede y por unanimidad,

SE RESUELVE: Rechazar el recurso de apelación y en consecuencia confirmar la sentencia apelada en lo que ha sido materia de agravios; con costas al recurrente.

Jorge Miguel Flores – María Rosa Molina de Caminal – Rubén Atilio Remigio