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2– En autos, el demandado es cesionario legítimo, por acto otorgado en debida forma –escritura pública– del nieto y heredero declarado de quien fue desde 1926 la única propietaria del campo en cuestión, y de cuyo título derivan los derechos invocados por ambas partes. Por esta cesión el accionado adquirió derechos hereditarios por lo menos a una décima parte de los bienes de la sucesión. Esta cesión del heredero al demandado fue otorgada el 3/8/71, fecha a la cual se remonta la posesión que el demandado ha venido ejerciendo en forma pública, pacífica e ininterrumpida.
3– En la especie, el título de la actora tiene su origen en un acto ilícito, en un fraude perpetrado por unos primos del heredero de la propietaria del campo. Los actos por los cuales la actora adquirió su título –subasta y cesión– tuvieron cada uno de ellos por objeto partes ideales de un supuesto condominio o comunidad hereditaria y no un dominio exclusivo, sea porque no fueron seguidos de una tradición efectiva sobre la totalidad del inmueble sino, en todo caso, sobre fracciones materiales de éste, lo cierto es que no tuvieron el efecto de excluir la posesión del demandado quien se hallaba en agosto de 2002 –a cuatro meses de la cesión y a ocho de la subasta– en posesión de una fracción del campo, posesión que de hecho era ejercida por medio de dos nietos que ocupaban una casa existente en el sector Sur del inmueble.
4– La demanda incoada en autos resulta ilegítima, se la mire por donde se la mire. La actora no tiene un título que le confiera el derecho al dominio que ella pretende. Lo que ella tiene es un título nulo porque no deriva de la verdadera propietaria del inmueble sino de herederos suyos que entre todos sólo tenían derecho a una quinta parte indivisa. En el mejor de los casos este título podría justificar una pretensión a una parte alícuota pero nunca a la propiedad exclusiva. Y si bien es verdad que los autores inmediatos de ese título tenían entre todos ellos un dominio inscripto, esta inscripción no basta para purgar el vicio, porque ella por sí sola “no convalida el título nulo ni subsana los defectos de que adoleciere según las leyes” (art. 4, ley 17801). Un título nulo sigue siendo nulo por más que por medios irregulares haya podido provocar una inscripción en el registro.
5– La apariencia que podría generar la inscripción no es por sí sola suficiente para que el que ha obtenido un título a su amparo pueda oponerlo al poseedor actual si éste, aun sin posesión de veinte años, tiene a su vez un título legítimo, como sucede en autos. El principio del derecho aparente –consagrado entre otras normas en los arts. 1051 y 3430, CC– exige que las adquisiciones de derechos realizadas de buena fe y por acto oneroso se mantengan firmes aun frente a la prueba de la nulidad del título del enajenante. Pero la operatividad de este principio supone una transmisión consumada, la cual, para ser tal, debe haber tenido el efecto de privar de su derecho al verdadero titular, al cual se niega la acción reivindicatoria para proteger el interés general por la seguridad del tráfico jurídico. En cambio, las leyes no acuerdan esta protección a quien, aun de buena fe, ha llegado a obtener un título pero sin lograr la transmisión efectiva y completa del derecho contenido en él precisamente por habérselo impedido el verdadero titular. A este adquirente dotado solamente de título no se le otorga la acción reivindicatoria para que con ella pueda despojar al titular verdadero. Este es el caso de la actora, quien no llegó a adquirir el dominio que le conferiría su vicioso título, porque se lo impidió la posesión que ejercía el demandado.
6– En la especie, la sola posesión del demandado es suficiente para repeler la acción reivindicatoria puesto que tiene una antigüedad superior a veinte años ya que proviene del año 1971, fecha de la cesión. Dicha antigüedad debe ser presumida por la fecha del título –art. 4003, CC–. En efecto, se presume, hasta la prueba en contrario, que una posesión fundada en un título tiene la antigüedad de ese título. Esta presunción no ha sido destruida por ninguna prueba, mucho menos habiéndose comprobado que los autores del título de la actora fueron vencidos por el demandado en dos juicios sucesivos, en ninguno de los cuales se afirmó que no tuviera éste posesión o que la hubiera perdido alguna vez.
7– El título legítimo y la posesión actual del demandado son por sí mismos suficientes para excluir la acción reivindicatoria fundada en un título nulo. Además, lo decisivo en autos es que de no tener el accionado un título su posesión de todos modos existe y tiene veinte años, lo que es también argumento bastante para repeler la pretensión de la actora de obtener la propiedad exclusiva del inmueble, porque para esto hace falta eliminar esa posesión y a ello se oponen los veinte años, se haya ejercido ella como coposesión sobre toda la cosa o como posesión de parte alícuota o de objetos individuales, y en este caso cualquiera sea la extensión que haya tenido.
8– Respecto a la negligencia del demandado en la defensa de sus derechos, que consistiría en no haber hecho anotar la litis en la petición de herencia o no haber promovido una tercería de dominio ante la inminencia del remate, la apelante olvida la regla del art. 2363, CC, según la cual el poseedor no tiene obligación de producir su título a la posesión. Él posee porque posee y le basta para defenderla el ejercicio mismo de esa posesión, salvo la prueba de que alguien tiene un título mejor, en cuyo caso el poseedor está obligado a exhibir el suyo. Frente a este principio, es imposible saber de dónde saca la apelante la tesis de que el poseedor que no interpone una tercería queda por eso mismo obligado a perder la posesión por haber conocido y consentido el remate, o que el triunfador en una acción de petición de herencia debe renunciar a su derecho y posesión, supuesto que la tuviera, por no inscribir una cautelar publicitando el litigio. Estos actos u omisiones no extinguen la posesión mientras el poseedor se mantenga en ella, tanto más si tiene un buen título con qué defenderla frente a pretensiones posesorias fundadas en títulos nulos.
¿Es procedente el recurso de apelación interpuesto por la actora?
El doctor
Contra la sentencia Nº 480, de fecha 21/9/05 dictada por el Juzg. de 1a. Inst. y 14a. Nom. CC, interpuso recurso de apelación el apoderado de la parte actora, Dr. Gustavo Alejandro Bono. Se trata de una acción de reivindicación que el juez en la sentencia apelada rechazó con evidente justicia y autoridad. La actora dice tener título sobre un inmueble de 33 hectáreas y fracción ubicado en el paraje “Cortaderas”, pedanía Esquina del departamento Río Primero de esta provincia, parte del cual se halla en posesión del demandado. Objeto de la demanda, naturalmente, es excluir esta posesión que el demandado ejercería sin derecho sobre este inmueble cuyo dominio, según ese título presentado por la actora, le pertenecería a ella de modo exclusivo. Pero hay dos motivos fundamentales para rechazar esta pretensión. Primero, que teniendo esta posesión del demandado más de veinte años, es por sí misma suficiente para repeler la acción de reivindicación, cualquiera sea el título en que ésta pretenda apoyarse (CC, arts. 4015). Segundo, que aunque esta posesión del demandado no tuviese veinte años, se funda de todos modos en un título libre de vicios frente al cual resulta ineficaz el título de la demandante, el cual en el mejor de los casos podría conferirle derechos a una fracción indivisa, no a todo el inmueble, tal como ella pretende reivindicarlo. Para no entrar en consideraciones técnicas acerca de la eficacia de los diversos actos jurídicos que conformarían el título del demandado Degani –validez de dos de las tres cesiones de derechos hereditarios invocadas por él– para los efectos de este pleito, es decir, para reconocer a Degani derecho a la coposesión del inmueble (posesión de una parte alícuota) y excluir la reivindicación, basta señalar que él es cesionario legítimo, por acto otorgado en debida forma (escritura pública) de Vicente Vaca, nieto y heredero declarado de Tomasa Córdoba de Hernández, que fue desde 1926 la única propietaria del campo Las Cortaderas (escritura de fs. 91/94), y de cuyo título derivan los derechos invocados por ambas partes. Por esta cesión Degani adquirió derechos hereditarios por lo menos a una décima parte de los bienes de la sucesión (Tomasa de Hernández tuvo cinco hijos, entre ellos a María Hernández de Vaca, madre del cedente Vicente Vaca y otra hija; el auto que declara a Vicente Vaca y hermana herederos de su madre y de su abuela fue dictado por el juez de Paz de Esquina, competente según las leyes de la época, el 25/8/61). Esta cesión de Vaca a Degani fue otorgada el 3 de agosto de 1971 (escritura de fs. 289), fecha a la cual se remonta la posesión que el demandado ha venido ejerciendo en forma pública, pacífica e ininterrumpida, como lo han destacado innumerables testigos insospechados, tanto en este pleito como en otros dos anteriores a los que me refiero más abajo (se me excusará que no mencione uno por uno a estos testigos, estando ya señalados en la sentencia apelada). El título de la actora Mairone, por su parte, tiene su origen en un acto ilícito, en un fraude perpetrado por unos primos de Vicente Vaca, hijos de una tía suya, hermana de su madre, de nombre Carmen Hernández de Sánchez. Esta mujer había sido declarada heredera de Tomasa Córdoba de Hernández junto con sus otros cuatro hermanos (o sobrinos, hijos de hermanos entonces ya fallecidos). A su muerte, sus hijos, los Sánchez, que eran siete –reitero, primos de Vicente Vaca–, iniciaron la declaratoria, pero no la de ella sola sino también la de su abuela Tomasa Córdoba, pese a que esta última declaratoria ya había sido realizada con anterioridad. Lo hicieron en un Juzgado de Córdoba Capital (4a. Civil) denunciando a su madre Carmen como única hija de Tomasa Córdoba, con lo cual –y merced a la inexistencia en esa época del registro de juicios universales– lograron que se les atribuyera a ellos siete, a título de nietos, el carácter de únicos herederos de Tomasa Córdoba, carácter que antes había sido reconocido a su madre y a sus tíos (o primos, en el caso de Vicente Vaca y hermana). Luego, mediante las operaciones del sucesorio, se adjudicaron en condominio el campo de Las Cortaderas inscribiendo el título en el registro. Por esta vía cada uno llegó a ser titular registral de una séptima parte cuando su vocación hereditaria les confería derechos solamente sobre un séptimo de un quinto (1/35 y no 1/7). Todos estos actos fueron ejecutados por los hermanos Sánchez entre 1978 y 1979, pero sin llegar en ningún caso a afectar la posesión que Degani venía ejerciendo sobre parte del campo desde la cesión que le había hecho Vicente Vaca. Es más, desconociendo esta cesión y afirmando haberle dado en préstamo más de 10 hectáreas desde julio de 1967, intentaron después lanzar a Degani mediante una acción de desalojo, pero ésta fue rechazada por sentencia dictada en agosto de 1986 por el juez de 12a. Civil, quien declaró inexistente tal comodato. Más aún todavía: advertido Degani de la maniobra realizada con la doble declaratoria de Tomasa Córdoba, promovió contra los Sánchez una acción de petición de herencia que fue admitida en ambas instancias ordinarias, en las que se reconoció a aquél los derechos sucesorios adquiridos como cesionario de Vicente Vaca (sentencias del 10/9/91 y 7/8/95 del Juzg. 22a. Civil y C5a. de esta ciudad: fs. 247/56 y 257/62). Sin embargo, con anterioridad a estas sentencias, y habiendo omitido Degani hacer anotar la litis en el registro, seis de los siete hermanos demandados –con excepción de Ramona Sánchez– ceden sus derechos a unos Sres. Salas y Mansilla, transfiriéndoles tres séptimos a cada uno (escritura del 12.04.88: fs. 78/81). Luego, una de las cedentes, Dominga Sánchez, adquiere nuevamente a Mansilla sus tres séptimos (escritura de 9/9/97: fs. 75/77), y junto con su hermana Ramona, que conservaba el único séptimo aún no transferido a terceros, ceden a su vez cuatro séptimos a la actora de este juicio (escritura de 3/4/02: fs. 18/20 y 87/90). Entre tanto, Salas, el cesionario de los otros tres séptimos, es embargado por un acreedor laboral que termina sacando a remate sus cuotas indivisas (subasta del 31/10/01, aprobada por la Sala 11a, de la Cámara Laboral de esta ciudad el 23/11/01: fs. 7 y 15). Compradora resultó ser también la actora de este juicio quien, uniendo ambas adquisiciones –primera en el tiempo fue la del remate–, habría obtenido el título que invoca en la demanda, el cual, según ella, le daría derecho al dominio exclusivo del inmueble. Resta aclarar que, sea porque estos dos actos por los cuales la actora adquirió su título –subasta y cesión– tuvieron cada uno de ellos por objeto partes ideales de un supuesto condominio o comunidad hereditaria (3/7 y 4/7, respectivamente) y no un dominio exclusivo; sea porque no fueron seguidos de una tradición efectiva sobre la totalidad del inmueble sino en todo caso sobre fracciones materiales de éste, lo cierto es que no tuvieron el efecto de excluir la posesión del demandado quien, como lo prueba una constatación notarial realizada por iniciativa de la actora antes de la demanda, se hallaba en agosto de 2002, a cuatro meses de la cesión y a ocho de la subasta, en posesión de una fracción del campo, posesión que de hecho era ejercida a través de dos nietos que ocupaban una casa existente en el sector Sur del inmueble. Entre muchas otras pruebas, el testimonio del padre de la actora, don Raúl Mairone, propietario de un campo lindero al del juicio, es decisivo en este sentido, pues, a pesar de las numerosas evasivas que contiene, revela que los “chicos González”–los nietos del demandado Degani– no dejaron nunca de habitar esa fracción del campo, incluida la casa existente en ella, tanto que después del remate el testigo le dijo a uno de ellos que “por tan poca cosa no se iban a pelear como vecinos” (12ª preg.); para agregar luego que al acompañar a su hija y al juez de Paz para que la primera tomara posesión luego del remate, estaba allí “un chico González”, mientras que estaban “los dos chicos” cuando se realizó el acto posterior con la escribana y su hija al celebrarse la cesión (22ª preg.). Estos “chicos González” son las mismas personas con que después se encontró la escribana en agosto de 2002 cuando fue a realizar la constatación notarial anterior a la demanda. Se comprende, a la luz de todos estos antecedentes, que la demanda resulte ilegítima, se la mire por donde se la mire. La actora no tiene un título que le confiera el derecho al dominio que ella pretende. Lo que ella tiene es un título nulo porque no deriva de la verdadera propietaria del inmueble, sino de herederos suyos que entre todos sólo tenían derecho a una quinta parte indivisa. En el mejor de los casos este título podría justificar una pretensión a una parte alícuota pero nunca a la propiedad exclusiva. Y si bien es verdad que los autores inmediatos de ese título, los hermanos Sánchez, tenían entre todos ellos un dominio inscripto, esta inscripción no basta para purgar el vicio, porque ella por sí sola “no convalida el título nulo ni subsana los defectos de que adoleciere según las leyes” (ley 17801, art. 4). Un título nulo sigue siendo nulo por más que por medios irregulares haya podido provocar una inscripción en el registro. La apariencia que podría generar esta inscripción, por otra parte, no es por sí sola suficiente para que el que ha obtenido un título a su amparo pueda oponerlo al poseedor actual, si éste, aun sin posesión de veinte años, tiene a su vez un título legítimo, como sucede en este caso. El principio del derecho aparente, consagrado entre otras normas en los arts. 1051 y 3430, CC, exige que las adquisiciones de derechos realizadas de buena fe y por acto oneroso se mantengan firmes aun frente a la prueba de la nulidad del título del enajenante. Pero la operatividad de este principio supone una transmisión consumada, la cual, para ser tal, debe haber tenido el efecto de privar de su derecho al verdadero titular, al cual se niega la acción reivindicatoria para proteger el interés general por la seguridad del tráfico jurídico. Las leyes no acuerdan esta protección, en cambio, a quien, aun de buena fe, ha llegado a obtener un título pero sin lograr la transmisión efectiva y completa del derecho contenido en él precisamente por habérselo impedido el verdadero titular. A este adquirente dotado solamente de título no se le otorga la acción reivindicatoria para que con ella pueda despojar al titular verdadero. Este es el caso de la actora quien, como he señalado antes, no llegó a adquirir el dominio que le conferiría su vicioso título, porque se lo impidió la posesión que ejercía el demandado. Pero prescindiendo del título de éste, y suponiendo que no tuviese ninguno, he señalado ya que su sola posesión es suficiente para repeler la acción reivindicatoria puesto que tiene una antigüedad superior a veinte años, ya que proviene del año 1971, fecha de la cesión de Vicente Vaca. Reitero que numerosos testigos coincidentes han confirmado esta antigüedad, la cual, de todos modos, debe ser presumida por la fecha del título según la regla del art. 4003, CC. Se presume, en efecto, hasta la prueba en contrario, que una posesión fundada en un título tiene la antigüedad de ese título. Esta presunción no ha sido destruida por ninguna prueba, mucho menos habiéndose comprobado que los autores del título de la actora fueron vencidos por el demandado en dos juicios sucesivos, en ninguno de los cuales se afirmó que no tuviera éste posesión o que la hubiera perdido alguna vez. Aunque las apreciaciones que he hecho hasta aquí son suficientes para confirmar la sentencia apelada y mantener la decisión que rechaza la demanda, para terminar de proveer a los agravios de la actora debo añadir las siguientes consideraciones. Primero, que no existe la contradicción que se atribuye al a quo por haber afirmado que el demandado es cesionario de derechos hereditarios –título que no le confiere derechos más que sobre una parte ideal en la masa sucesoria– y a la vez reconocer que ese título puede justificar una posesión susceptible de llevar a la usucapión de todo el inmueble o de una parte de él materialmente considerada. Sin contar con que el título legítimo y la posesión actual del demandado son por sí mismas suficientes para excluir la acción reivindicatoria fundada en un título nulo, lo decisivo es que de no tener Degani un título, su posesión de todos modos existe y tiene veinte años, lo que es también argumento bastante para repeler la pretensión de la actora de obtener la propiedad exclusiva del inmueble, porque para esto hace falta eliminar esa posesión y a ello se oponen los veinte años, se haya ejercido ella como coposesión sobre toda la cosa o como posesión de parte alícuota o de objetos individuales, y en este caso cualquiera sea la extensión que haya tenido. Esto es todo lo que ha dicho o ha querido decir el juez, y el concepto me parece exacto. Determinar en cambio el modo en que de hecho se ejerció y la medida exacta de esa posesión, suponiendo que hubiese sido ejercida sobre fracciones materiales, es una cuestión irrelevante para este juicio puesto que cualquier posesión por mínima e ideal que sea resulta incompatible con la pretensión de exclusividad de la demandante. Esa cuestión, la del modo y medida de la posesión del actor, por el contrario, se relaciona con el problema de la prescripción de la acción de partición (CC, arts. 3460 y 3461) y es en ese terreno donde debe ser ventilada. La segunda consideración que debo añadir se relaciona con la afirmación de la apelante, casi una temeridad proviniendo de quien esgrime un título nulo, según la cual Degani debe hoy sufrir la pérdida de sus derechos por haber sido negligente en defenderlos o por haber ocultado su posesión. Ignoro en qué consistiría esta ocultación de la posesión porque no entiendo qué quiere decir la frase según la cual “Degani y su familia decidieron retirarse para hacer clandestina su posesión y luego regresar”. El testimonio del padre de la actora, que he citado más arriba, descarta que esta ocultación haya existido cuando más relevancia habría podido tener, que fue las tres veces en que la demandante pretendió excluir la posesión de Degani (subasta, cesión posterior e intimación notarial). Las tres veces se lo impidió esa misma posesión cuya calificación de “clandestina” no pasa entonces de ser una ocurrencia. Por lo que se refiere a la negligencia de Degani en la defensa de sus derechos, que consistiría en no haber hecho anotar la litis en la petición de herencia, o no haber promovido una tercería de dominio ante la inminencia del remate, aparte de otras consideraciones que podrían hacerse, la apelante olvida la regla del art. 2363, CC, según la cual el poseedor no tiene obligación de producir su título a la posesión. Él posee porque posee y le basta para defenderla, para no ser desplazado de ella, el ejercicio mismo de esa posesión, salvo la prueba de que alguien tiene un título mejor, en cuyo caso sí el poseedor está obligado a exhibir el suyo. Frente a este principio, es imposible saber de dónde saca la apelante la tesis de que el poseedor que no interpone una tercería queda por eso mismo obligado a perder la posesión por haber conocido y consentido el remate, o que el triunfador en una acción de petición de herencia debe renunciar a su derecho y posesión, supuesto que la tuviera, por no inscribir una cautelar publicitando el litigio. Estos actos u omisiones no extinguen la posesión mientras el poseedor se mantenga en ella, tanto más si tiene un buen título con qué defenderla frente a pretensiones posesorias fundadas en títulos nulos. Voto por la negativa, con la aclaración de que las costas no pueden imponerse al demandado culpándolo “por todo este desgaste”, como hace la apelante, puesto que, asumiendo su buena fe inicial, pese a las declaraciones de su padre y a los obstáculos que encontró a su pretensión de exclusividad posesoria, para que aquella afirmación fuese justa debió ella desistir de la demanda no bien entró en conocimiento de los vicios de su propio título. Si no lo hizo, el desgaste no tiene otra causa que su propia torpeza.
Los doctores
Por el resultado de los votos que anteceden, el Tribunal
RESUELVE: Rechazar la apelación, con costas.
