REGISTRO (Reseña de fallo)

qdom FUNCIÓN CALIFICADORA. Calificación registral de documentos judiciales. Cesión de derechos y acciones del acervo hereditario a coherederos. Adjudicación de bienes. INSCRIPCIÓN. Solicitud de descripción de planos a los fines de transcripción en la matrícula. Nuevos asientos. PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD. TÍTULO: Falta de adecuación al sistema legal. PRINCIPIO DE LEGALIDAD. Procedencia de la observación. Dictado de nuevo auto aprobatorio de las operaciones 1– El principio de legalidad receptado en la ley registral atribuye al registrador llevar a cabo un estudio de los documentos que pretenden ingresar al Registro, de lo que surgirá su inscripción, anotación provisoria o rechazo. El registrador no sólo debe calificar el documento sobre sus formas extrínsecas, sino también cotejar los datos que en él se consignan con las constancias existentes en el Registro y que surgen de sus asientos, y requerir el cumplimiento de los requisitos indispensables para traspasar los inmuebles registrados bajo el antiguo sistema de dominio por orden cronológico a matrícula, esto es, el cumplimiento del principio de especialidad, para lo que se exige la protocolización de los planos visados por Catastro y la descripción teórica que debiera constar en el Auto cuestionado, la que servirá de base a la matriculación.(Voto, Dres. González de la Vega y Fernández). 2– El registrador debe analizar las formas extrínsecas y también los aspectos relativos al contenido del acto que se vinculen con el principio de especialidad, esto es, la descripción del inmueble objeto del derecho, según planos, con determinación de sus medidas, superficies y linderos, como así también cualquier otro defecto que pueda provocar una nulidad manifiesta: a) si el acto no presenta fallas, debe proceder a inscribirlo; b) si hay nulidades manifiestas pero relativas, lo observará, ya que se trata de defectos subsanables; c) si se trata de nulidades absolutas y manifiestas, lo rechazará; d) si la nulidad no es manifiesta, no tiene facultades para observar ni rechazar el acto (por ejemplo, no puede investigar los posibles vicios del consentimiento: error, dolo o violencia). (Voto, Dres. González de la Vega y Fernández). 3– Con relación a la calificación registral de documentos judiciales, cabe destacar que “...El art. 8 de la ley 17801, por su parte, recepta el principio de legalidad con alcance general para todos los documentos emanados en el art. 3, inc. a; por lo tanto, la facultad de calificación que prevé alcanza a todos ellos”. “Este simple razonamiento indica, entonces, que los documentos de origen judicial no escapan al poder calificador del organismo registral”. (Voto, Dres. González de la Vega y Fernández). 4– En lo que respecta a la especialidad del objeto, el art. 12, ley 17801, dispone que se debe indicar “la ubicación y descripción del inmueble, sus medidas, superficie y linderos y cuantas especificaciones resulten necesarias para su completa individualización”. En este orden de ideas, cabe puntualizar que “como el Registro Inmobiliario tiene carácter de real, es decir, toma como base de imputación a la cosa que es objeto de la relación jurídica, y de ella predica los restantes elementos vinculados con esa relación, se justifica que la ley se detenga pormenorizadamente en la relación de datos que contribuirán a la adecuada individualización de este elemento. Por eso también agrega el artículo 12 que, cuando exista, “se tomará razón de su nomenclatura catastral, se identificará el plano de mensura correspondiente y se hará mención de las constancias de trascendencia real que resulten”.(Voto, Dres. González de la Vega y Fernández). 5– En virtud de lo precedentemente expuesto, y como en el caso se trata de una rogación, susceptible de ser calificada conforme el principio de legalidad, la observación formulada por el Registro General de la Provincia aparece atendible. Esto es, el registrador advierte que el documento que ingresa no cumple las exigencias del principio de especialidad, por cuanto la descripción de los inmuebles aprobada mediante Auto N° 704 responde al viejo sistema de dominio según títulos y no respeta la descripción detallada, según planos, para poder matricular en folio real dichos predios. (Voto, Dres. González de la Vega y Fernández). 6– El Tribunal hace propio el razonamiento seguido por el Sr. fiscal de Cámara en cuanto afirma que le asiste razón parcialmente al Registro cuando sostiene que no se ha cumplido el principio de especialidad, por cuanto el Auto N° 704 remite a una descripción según títulos y pide que se registre con otra configuración procedente de los planos. Por el contrario, no le asiste razón cuando pretende que estas circunstancias o descripciones surjan del Auto N° 704, cuando esa resolución se limita a aprobar las operaciones realizadas por el perito inventariador que no se ajustaron al principio de especialidad. (Voto, Dres. González de la Vega y Fernández). 7– Corresponde mantener las observaciones en forma parcial y ordenar a la Sra. jueza a quo que disponga la reformulación de las hijuelas, previa revocación del Auto N° 704 a los fines de dar cumplimiento al principio de especialidad, con la correcta descripción de los inmuebles según los planos visados por Catastro. Una vez cumplido este paso procesal y no observadas las operaciones, se deberá dictar un nuevo auto aprobatorio que ordene la inscripción de los inmuebles descriptos en el inventario y consiguiente adjudicación, para, luego, permitir su matriculación. (Voto, Dres. González de la Vega y Fernández). 8– En nuestro régimen registral en materia de inmuebles, la calificación que efectúa el registrador tiene como origen una obligación que la ley le impone a los fines de apuntalar la seguridad jurídica de la documentación allí inscripta, sostenida en normas que emanan de la LN Nº 17801. Ello se plantea en el hecho de que la adquisición por parte del causante de inmuebles en distintas épocas, antes y después de la ley N° 17801 –vigente desde el 1/7/1968–, llevó a que esta última regulara no sólo los alcances del art. 2505, CC, sino también el funcionamiento de los Registros de la Propiedad de todo el territorio, surgiendo de su texto que es complementaria del Código Civil. Por ello las adquisiciones efectuadas en épocas de disímiles regímenes jurídicos lleva a que el nuevo asiento se amolde a los dictados de la nueva ley.(Voto, Dr. Bustos Argañarás). 9– En la tarea del registrador se encuentra aquella que puede calificar documentos administrativos, notariales o judiciales, y este último es el que ahora convoca, si bien limitada ella con respecto a los anteriores, se produce a los fines de cumplir con el requisito de la especialidad que en el caso es el objeto inscribible base de la registración. Ocurre que la magistrada le ordena al Registro la inscripción de documentos a los que se acompañan planos, lo que es observado por el registrador solicitando que en la resolución se redacten los planos a los fines de cumplir con la especialidad requerida. (Voto, Dr. Bustos Argañarás). 10–El Registro debe contener los datos de la cosa inscribible y para ello es menester incorporar todos los datos que hagan a su exacta identificación, como situación, superficie, medidas y colindancias, y para su cumplimiento en el presente, la descripción desplaza al gráfico, para su traslado a la matrícula. Ello se concretará con nuevas hijuelas que admitan las descripciones referidas y la respectiva resolución que las apruebe. (Voto, Dr. Bustos Argañarás). 11–Al analizar la legalidad de donde emanan los documentos y donde imperan las condiciones de validez y eficacia de esos documentos inscribibles, debe tenerse en cuenta la legalidad del Registro sostenida por aquella otra validez, entendiéndose así que el documento que se inscribe tiene que contener los requisitos que la ley registral le impone para su registración. En ese contexto (calificación del documento que pretende ingresar al Registro), es que el Registro le requiere al tribunal, para la inscripción, la protocolización de los planos visados de Catastro y la descripción teórica que debiera constar en el Auto cuestionado (debe serlo en las hijuelas), para que sirva de base a la matriculación y así poder volcar todos los datos en el documento inscripto. (Voto, Dr. Bustos Argañarás). 12–Tan importante resulta la publicidad que otorga el Registro, que debe estar imbuida de la más absoluta claridad para que transmita seguridad de lo inscripto, porque, de lo contrario, carecería de sentido su existencia, y por ello la descripción de la cosa (inmueble) debe serlo de forma clara, o sea descriptiva en el texto. (Voto, Dr. Bustos Argañarás). 13–Otras opiniones han analizado el tema sobre la cosa inscripta: “Desde un punto de vista muy general, se habla de un hipotético 'principio de especialidad', en el sentido de que tanto la finca, como el derecho, como el titular, han de estar especialmente designados e individualizados. Como precepto inspirado en tal principio se cita, sobre todo, el art. 9, Lh, al exigir la determinación de la situación, linderos y demás caracteres que identifican exactamente la finca (Nº 1); los datos necesarios para precisar el alcance del derecho inscribible y su exacto contenido (Nº 2); y la designación inequívoca del sujeto (Nº 4); incluido, si son varios, fijando la cuota de cada uno con datos matemáticos que permitan conocerla (art. 54, RH) ”. (Voto, Dr. Bustos Argañarás). 14–La inscripción del documento debe ser llevada a cabo con la mayor precisión en aras de evitar improlijidades que permitan cuestionamientos posteriores; por ello, en orden a los distintos sistemas imperantes a la fecha de la inscripción de la adquisición del dominio por parte del causante, debe trasladarse a la hijuela la descripción de lo que refleja el plano, reformulándolas, revocar el Auto N° 704, y posteriormente dictar nuevo Auto aprobatorio. (Voto, Dr. Bustos Argañarás). C4a.CC Cba. 31/7/09. Auto Nº 430. “Dirección del Registro General de la Provincia c/ Salde, Gisela Belén – Recurso Apelación contra Decisiones Autoridad Administrativa o Pers. Jurídica Pub. no Estatal (Civil) – Expte N° 1574914/36”. Dres. Cristina González de la Vega – Raúl E. Fernández – Miguel A. Bustos Argañarás &#9632; TEXTO COMPLETO AUTO NUMERO: 430 Córdoba, 31 de 07 de dos mil nueve.------------------------- VISTO:------------------------------------------------------------------- Estos autos caratulados “DIRECCION DEL REGISTRO GENERAL DE LA PROVINCIA C/SALDE, GISELA BELEN – RECURSO APELACION CONTRA DECISIONES AUTORIDAD ADMINISTRATIVA O PERS. JURIDICA PUB. NO ESTATAL (CIVIL) – EXPTE N° 1574914/36”, traídos al Acuerdo a los fines de dictar resolución, en orden a que la Resolución nº 213 de la Directora del Registro General -que motiva las observaciones formuladas con fecha 11.08.08- mantiene la observación formulada, en contra de la orden de inscripción que por Auto nº 704, del 20 de septiembre de 2007, le había impartido la señora Juez de Primera Instancia y Décimo Sexta Nominación en lo Civil y Comercial de esta ciudad, y eleva las actuaciones al Excmo. Tribunal Superior de Justicia para su remisión a este Tribunal de Alzada.--------------------- Llegados a este Tribunal, se corre traslado al señor Fiscal de Cámaras, que lo evacua a fs. 88/89, solicitando que como medida para mejor proveer, la presente causa se remita a la Dirección General del Registro de la Propiedad a los fines de que se de cumplimiento a las prescripciones del art 16 de la ley 5771 y se motive la observación que origina la insistencia judicial.----------------------------------------- Dictada la Resolución nº 213 de fecha 29.12.08, se remiten las presentes actuaciones y se corre nuevamente traslado al señor Fiscal de Cámaras, que lo evacua a fs. 101/104vta.--------------------------------- Firme el decreto de autos, quedan los presentes en estado de ser resueltos.--------------------------------------------------------------- Y CONSIDERANDO:--------------------------------------------------------- LOS SEÑORES VOCALES DOCTORES CRISTINA E GONZALEZ DE LA VEGA Y RAUL E FERNÁNDEZ, DIJERON:------------------------------------------------------ 1- De las constancias de autos surge que en el presente juicio sucesorio del Sr Juan Gómez, se produjo una cesión de derechos y acciones del acervo hereditario a favor de los coherederos RAUL HECTOR GOMEZ y MARIA ISABEL GOMEZ (fs 23/27). Posteriormente, mediante auto nº 704 de fecha 20.06.07 (fs 47) se aprueban las operaciones de inventario, avalúo, partición y adjudicación. Luego -con fecha 11.08.08- al solicitarse la inscripción de los inmuebles y al requerirse el informe judicial, el Registro General de la Provincia informa la existencia de los dominios a nombre del causante, pero señala que respecto a los inmuebles cuya inscripción se solicita, deben incorporarse los planos para su protocolización y, agrega, que la descripción de estos debe reflejarse en el Auto citado precedentemente, para dar cumplimiento al principio de especialidad.------------------------------------------------------------ Mediante proveído de fecha 06.10.08 el Tribunal a quo resolvió “...hágase saber al Registro General de la Provincia que deberá cumplimentar con las inscripciones correspondientes de conformidad a lo ordenado por Auto número setecientos cuatro de fecha veinte de setiembre de dos mil siete …”. Ante la insistencia judicial, las presentes actuaciones se elevaron al Excmo. TSJ, para su posterior remisión a esta Excma. Cámara.----------------------------------------------------------- 2- Ingresando en el análisis de la cuestión controvertida en autos, cabe recordar que en el régimen registral en materia de inmuebles, la calificación que efectúa el Registrador, tiene como origen un deber que la ley le impone a los fines de sostener la seguridad jurídica de la documentación allí inscripta, sostenida en una serie de normas provenientes de la Ley Nacional nº 17.801. Tales mandatos le otorgan al Registrador la facultad de controlar las formalidades extrínsecas de los documentos que en él ingresan, según surge del artículo 8: "El Registro examinará la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos cuya inscripción se solicite, ateniéndose a lo que resultare de ellos y de los asientos respectivos". Por su parte, el artículo 9, de la citada ley, reza: "Si observare el documento, el Registro procederá de la siguiente manera: a) Rechazará los documentos viciados de nulidad absoluta y manifiesta; b) Si el defecto fuere subsanable, devolverá el documento al solicitante dentro de los treinta días de presentado, para que lo rectifique. Sin perjuicio de ello lo inscribirá o anotará provisoriamente por el plazo de ciento ochenta días, contado desde la fecha de presentación del documento, prorrogable por períodos determinados, a petición fundada del requirente. Si éste no estuviere de acuerdo con la observación formulada, deberá solicitar al Registro que rectifique la decisión. Esta solicitud implica la prórroga del plazo de la inscripción o anotación provisional si antes no se hubiere concedido. Cuando la decisión no fuese rectificada podrá promoverse el recurso o impugnación que correspondiere según la ley local, durante cuya sustanciación se mantendrá vigente la inscripción o anotación provisional.---------------- La reglamentación local fijará los plazos máximos dentro de los cuales deben sustanciarse los recursos.---------------------------------- Las inscripciones y anotaciones provisionales caducan de pleno derecho cuando se convierten en definitivas o transcurre el plazo de su vigencia".--------------------------------------------------------------- El principio de legalidad receptado en la ley registral, atribuye al Registrador llevar a cabo un estudio de los documentos que pretenden ingresar al Registro, de lo que surgirá su inscripción, anotación provisoria o rechazo. El Registrador no sólo debe calificar el documento sobre las formas extrínsecas del mismo, sino también cotejar los datos que en él se consignan, con las constancias existentes en el Registro y que surgen de sus asientos, y requerir el cumplimiento de los requisitos indispensables para traspasar los inmuebles registrados bajo el antiguo sistema de dominio por orden cronológico a matrícula, esto es, el cumplimiento del principio de especialidad para lo que se exige la protocolización de los planos visados por Catastro y la descripción teórica que debiera constar en el Auto cuestionado, la que servirá de base a la matriculación. Si del instrumento presentado al Registro, surgiere una nulidad absoluta y manifiesta, tendrá que rechazarlo, pero si los defectos fueren manifiestos y subsanables, los observará con el fin que el vicio sea corregido (artículo 9, incisos a) y b), respectivamente, ley n° 17.801).----------------------------------------- Estudiosos del tema han expuesto que: ”Calificado que fuera el documento, el registrador debe registrarlo definitivamente u observarlo; es decir, si considera que se han cumplido todos los requisitos legales procederá a su inscripción definitiva, pero si no lo entiende así deberá observarlo, es decir, aplazar su registración hasta que se cumplimenten los requisitos faltantes, y mientras tanto la inscribirá provisoriamente” (Cfr Ahumada Daniel E, La Observación Registral, en Revista Notarial n° 77, 1999-I-, pág 23 y ss, Córdoba).-------------------------------------- En resumen, el Registrador debe analizar las formas extrínsecas, y también los aspectos relativos al contenido del acto que se vinculen con el principio de especialidad, esto es, la descripción del inmueble objeto del derecho, según planos, con determinación de sus medidas, superficies y linderos, como así también cualquier otro defecto que pueda provocar una nulidad manifiesta: a) si el acto no presenta fallas debe proceder a inscribirlo; b) si hay nulidades manifiestas, pero relativas, lo observará, ya que se trata de defectos subsanables (inc b, art 9); c) si se trata de nulidades absolutas y manifiestas, lo rechazará; d) si la nulidad no es manifiesta, no tiene facultades para observar ni rechazar el acto (por ejemplo, no puede investigar los posibles vicios del consentimiento: error, dolo o violencia).-------------------------------- Ahora bien, con relación a la calificación registral de documentos judiciales, cabe destacar que, como lo pone de manifiesto la doctrina “...El art. 8 de la misma ley (17.801), por su parte, recepta el principio de legalidad con alcance general para todos los documentos emanados en el art. 3, inc. a; por lo tanto, la facultad de calificación que prevè alcanza a todos ellos”. “Este simple razonamiento indica, entonces, que los documentos de origen judicial no escapan al poder calificador del organismo registral” (Scotti, Edgardo O. Derecho registral inmobiliario, Ed. Universidad, Buenos Aires, 1980, pàg. 192 y sgts).------------------------------------------------------------------- Como se desprende de las consideraciones expuestas, la Registradora estaba habilitada para poner de manifiesto lo que entendìa era una omisión al cumplimiento del principio de especialidad: tal que el tìtulo invocado para peticionar la inscripción registral -que refleja la mutación real- no se adecua al sistema legal imperante, violando el principio de especialidad.------------------ Como es sabido, para que existe una relación jurídica es indispensable que sus elementos tengan cierto grado de determinación, que posibilite su ejercicio, como así también la tutela del orden jurídico (Moisset de Espanés, Luis. El principio de especialidad. Ed. Zavalía. 3° edición, Bs As, 2003. pág. 135).----------------------------------------- En lo que respecta a la especialidad del objeto, el art. 12 de la ley 17801 dispone que se debe indicar “la ubicación y descripción del inmueble, sus medidas, superficie y linderos y cuantas especificaciones resulten necesarias para su completa individualización”.----------------- En este orden de ideas, cabe puntualizar que “Como el Registro Inmobiliario tiene carácter de real, es decir, toma como base de imputación a la cosa que es objeto de la relación jurídica, y de ella predica los restantes elementos vinculados con esa relación, se justifica que la ley se detenga pormenorizadamente en la relación de datos que contribuirán a la adecuada individualización de este elemento. Por eso también agrega el artículo 12 que, cuando exista, ´se tomará razón de su nomenclatura catastral, se identificará el plano de mensura correspondiente y se hará mención de las constancias de trascendencia real que resulten´” (cfr. Moisset de Espanés, Luis. Ob cit. Pág 163).---- En virtud de lo precedentemente expuesto, y como se trata de una rogación, susceptible de ser calificada conforme el principio de legalidad, la observación formulada por el Registro General de la Provincia, aparece atendible.-------------------------------------------- En el caso, el Registrador advierte que el documento que ingresa no cumple las exigencias del principio de especialidad, por cuanto la descripción de los inmuebles aprobada mediante Auto n° 704, responde al viejo sistema de dominio según títulos y no respeta la descripción detallada, según planos, para poder matricular en folio real dichos predios, tal como lo puntualiza el Sr Fiscal de Cámara en su dictamen (cfr fs 103vta.). De este modo el Registrador lo hace saber a través de la observación por la que solicita una adecuación de la descripción tal como surge de los respectivos planos a protocolizarse, que es resistida por la Iudicante.-------------------------------------------------------- En este sentido, hago propio el razonamiento seguido por el Sr Fiscal de Cámara en cuanto afirma que le asiste razón parcialmente al Registro cuando sostiene que no se ha cumplido el principio de especialidad, al no haberse descripto las medidas, superficies y linderos de los inmuebles, por cuanto el Auto N° 704 remite a una descripción según títulos y pide que se registre con otra configuración procedente de los planos de fs 62/63. Por el contrario, no le asiste razón cuando pretende que estas circunstancias o descripciones surjan del Auto N° 704, cuando esa resolución se limita a aprobar las operaciones realizadas por el perito inventariador que no se ajustaron al principio de especialidad (cfr fs 103/103vta, del dictamen).--------------------------------------- Por ello, corresponde mantener las observaciones en forma parcial y ordenar a la Señora Juez A quo que disponga la reformulación de las hijuelas, previa revocación del Auto n° 704 a los fines de dar cumplimiento al principio de especialidad, con la correcta descripción de los inmuebles según los planos visados por Catastro. Una vez cumplido este paso procesal y no observadas las operaciones, se deberá dictar un nuevo auto aprobatorio ordenando la inscripción de los inmuebles descriptos en el inventario y consiguiente adjudicación, para, luego, permitir su matriculación.----------------------------------------------- Todo sin costas atento el sentido de la presente (arg. del art. 132 CPCyC).------------------------------------------------------------------ Asì votamos.------------------------------------------------------------- EL SEÑOR VOCAL DOCTOR MIGUEL ANGEL BUSTOS ARGAÑARAS, DIJO:--------------- 1- Estos actuados vienen a este Tribunal de Alzada, a consecuencia de la remisión que el Excmo Tribunal Superior de Justicia efectúa, ante la insistencia por parte del Tribunal de Primer Grado para que el Registro de la Propiedad inscriba un Título que resultó observado, siguiendo los dictados del artículo 20, de la ley 5771.-------------------------------- 2- Analizados los actuados coincido con la resolución a que arriba la Dra Cristina González de la Vega, por resultar ajustada a derecho.----------- 3- Se origina la cuestión a tratar, en la observación del título que se pretende inscribir (para asignarle bienes a los herederos declarados), por la que se solicita la descripción del plano a los fines de transcribir ello en la matrícula.---------------------------------------- En principio en nuestro régimen registral en materia de inmuebles, la calificación que efectúa el Registrador, tiene como origen una obligación que la ley le impone a los fines de apuntalar la seguridad jurídica de la documentación allí inscripta, sostenida en normas que emanan de la Ley Nacional nº 17.801. Ello se plantea en el hecho que la adquisición por parte del causante de inmuebles en distintas épocas, antes y después de la ley n° 17.801 –vigente desde el 01 de julio de 1968-, llevó a que esta última regulara no sólo los alcances del artículo 2505, CC, sino también el funcionamiento de los Registros de la Propiedad de todo el territorio, surgiendo de su texto que es complementaria del Código Civil. Por ello las adquisiciones efectuadas en épocas de disímiles regímenes jurídicos lleva a que el nuevo asiento se amolde a los dictados de la nueva ley.--- 4- El principio de legalidad se sostiene en que los asientos del Registro concuerden con la realidad extrarregistral. Por ello el análisis debe dirigirse a verificar no sólo la legalidad sino también el perfeccionamiento de los documentos que ingresan al registro. “El análisis que el registro efectúa para hacer efectivo el principio de legalidad se llama calificación y la función que en consecuencia de ello se ejerce se denomina función calificadora” (Conf Cornejo Américo Atilio, Derecho Registral, pág 202, Bs As, 1994).------------------------------- En la tarea del Registrador, se encuentra aquella que puede calificar documentos administrativos, notariales o judiciales, y este último es el que nos convoca, si bien limitada élla con respecto a los anteriores (Conf Hernández Gil Francisco, Introducción al Derecho Hipotecario, pág 151 y ss, 2ª ed revista de Derecho Privado, Madrid, 1970), se produce a los fines de cumplir con el requisito de la especialidad que en el caso es el objeto inscribible base de la registración. Ocurre que la Magistrada le ordena al Registro la inscripción de documentos a los que se acompañan planos, lo que es observado por el Registrador solicitando que en la Resolución se redacten los planos a los fines de cumplir con la especialidad requerida. Ello es en orden a que el Registro debe contener los datos de la cosa inscribible y para ello es menester incorporar todos los datos que hagan a su exacta identificación, como situación, superficie, medidas y colindancias, y para su cumplimiento en el presente, la descripción desplaza al gráfico, para su traslado a la matrícula. Ello se concretará con nuevas hijuelas que admitan las descripciones referidas y la respectiva resolución que apruebe las mismas.------------------------------------------------------------------ Dentro de sus directivas generales esta ley provee al Registrador de la facultad de controlar las formalidades extrínsecas de los documentos que pretenden ingresar al Registro (art 8, ley 17.801), y procediendo según los dictados del artículo 9, de la ley citada. Para ello deberá desarrollar la función calificadora y por la que se analiza cada documento que ingresa al Registro para su inscripción como es el presente caso.-------------------------------------------------------------------- Reflexionando sobre el tema no podemos dejar de recordar que “Como resultado de esa observación-estudio, algunos no pasan el tamiz, dando lugar a la observación-resultado, que consiste en detener el proceso inscriptivo si tales observaciones son subsanables, o el rechazo liso y llano si estuvieran viciados de “nulidad absoluta y manifiesta” (art 9, ley 17.801) o si presentaren otras anomalías impeditivas” (Conf García Coni, Raúl R, El Contencioso Registral –Recursos y Subsanaciones, pág 107, Bs As, 1978). ------------------------------------------------------ Tampoco podemos dejar de mencionar a calificada doctrina autoral que ha expuesto: “El principio de legalidad se manifiesta en nuestro sistema de Registro como uno de los varios aspectos del procedimiento general de inscripción y concretamente al tiempo de desenvolver el Registrador su función calificadora” (Conf Roca Sastre, Ramón María, Derecho Hipotecario, T° II, pág 240, 6ª ed Bosch, Barcelona, 1968). ------------- Es necesario previamente –frente a la tarea encomendada al Registrador-, un trámite depurador de la documentación presentada al Registrador, y la calificación es la forma en que se cumple con el principio de legalidad. Es así que el principio de legalidad inmerso en la ley registral, resulta una facultad otorgada al registrador para llevar a cabo un estudio sobre cada documento que pretende ingresar al Registro, que concluirá con su inscripción, anotación provisoria o rechazo. Esta calificación del documento que se realiza no sólo sobre las formas extrínsecas del mismo, sino que también sobre el cotejo de los datos que de él emanan con las constancias existentes en el Registro que surgen de sus asientos, con especial referencia al tracto sucesivo y la capacidad de obrar del otorgante del acto, registro de Anotaciones Personales y la capacidad del que constituye el derecho (artículos 15, y 30 a 32, ley 17.801, respectivamente), y frente a una nulidad absoluta y manifiesta, tendrá que rechazarlo, pero si esos defectos fueren manifiestos y subsanables, los observará para su corrección (artículo 9, incisos a) y b), ley n° 17.801).----------------------------------------------------------------- Al analizar la legalidad de donde emanan los documentos y donde imperan las condiciones de validez y eficacia de esos documentos inscribibles, debe tenerse en cuenta la legalidad del Registro sostenida por aquella otra validez, entendiéndose así que el documento que se inscribe tiene que contener los requisitos que la ley registral le impone para su registración (Conf en similar sentido López de Zavalía, Fernando, Curso Introductorio al Derecho Registral, pág 396, Bs As, 1983).--------------- En ese contexto (calificación del documento que pretende ingresar al Registro), es que el Registro le requiere al Tribunal para la inscripción, la protocolización de los planos visados de Catastro y la descripción teórica que debiera constar en el Auto cuestionado (debe serlo en las hijuelas), para que sirva de base a la matriculación, y así poder volcar todos los datos en el documento inscripto.------------------ Tan importante resulta la publicidad que otorga el Registro, que debe estar imbuída de la más absoluta claridad para que transmita seguridad de lo inscripto, porque de lo contrario carecería de sentido su existencia, y por ello la descripción de la cosa (inmueble) debe serlo de forma clara, o sea descriptiva en el texto. En ese orden se ha dejado sentado que “Si la publicidad en el Registro tiene como fin promulgar y notificar al cuerpo social quién es el dueño de los inmuebles o titular de los Derechos Reales para que los respeten y se dirijan a él, y no a otra persona en las futuras relaciones de Derecho, es absolutamente necesario que la relación dominial publicada sea verdadera y no falsa, esté ajustada a derecho y produzca plenos efectos jurídicos. Si el Registro no diera seguridades absolutas de que su contenido ha de tener el amparo incondicional del Estado, si en vez de servir para averiguar la verdadera situación de la propiedad, sirviera para inducir a error al que contrata sobre los inmuebles, preferible sería que no existiera” (Conf Díaz González, Carmelo, Derecho Hipotecario, T°I, pág 213, ed Revista de Derecho Privado, Madrid, 1967).------------------------------------------ También debemos recordar otras opiniones que han analizado el tema sobre la cosa inscripta: “Desde un punto de vista muy general, se habla de un hipotético “principio de especialidad”, en el sentido de que tanto la finca, como el derecho, como el titular, han de estar especialmente designados e individualizados. Como precepto inspirado en tal principio, se cita, sobre todo, al art 9 Lh, al exigir la determinación de la situación, linderos y demás caracteres que identifican exactamente la finca (núm 1); los datos necesarios para precisar el alcance del derecho inscribible y su exacto contenido (núm 2); y la designación inequívoca del sujeto (núm 4); incluído, si son varios, fijando la cuota de cada uno con datos matemáticos que permitan conocerla (art 54, RH) ” (Conf Lacruz Berdejo Jo

REGISTRO (Reseña de fallo)

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