RECURSO DE CASACIÓN

TERCERÍA DE MEJOR DERECHO. Adquirente por boleto de compraventa vs. primer embargante. SENTENCIA. Ausencia de fundamentación lógica y legal. OMISIÓN DE TRATAMIENTO DE ARGUMENTO DIRIMENTE. REENVÍO 1– Alertar acerca de la violación del principio de razón suficiente por omisión de considerar el agravio específico que se llevara en apelación, importa tanto como inmiscuirse y objetar la corrección lógica del pensamiento seguido por los juzgadores para la solución jurídica acordada y que, por tanto, la crítica invocada presenta los ribetes caracterizantes de la casación por defecto formal en la motivación. Sin embargo, la trascendencia anulatoria del vicio denunciado en sustento del recurso de casación se desvanece frente doctrina judicial sentada por el TSJ en ejercicio de su función nomofiláctica y de unificación, la que resulta adversa a la postura procesal del tercerista que es adquirente de inmueble por boleto de compraventa. Razones de economía procesal y de estricta justicia y corrección intrínseca de la solución dada a la cuestión en primera instancia, imponen aplicar tal criterio. 2– El boleto de compraventa es un contrato por el cual las partes se obligan a escriturar, por lo que jamás podrá ser título suficiente para transmitir el dominio de un bien inmueble, pues para que ello ocurra debe cumplirse con lo dispuesto por el art.1184, CC. En nuestro derecho positivo, para la adquisición del dominio se exige escritura pública, tradición e inscripción de dicha escritura en el RGP; al faltar uno de ellos, los terceristas con boletos de compraventa no pueden ser considerados como “titulares dominiales”, porque la cosa no ha salido del patrimonio del deudor. Así las cosas, resulta improcedente una tercería de dominio promovida por quien no resulta titular registral del inmueble. Ello sucede porque las particulares circunstancias que concurren tornan totalmente carente de justificación la sanción de nulidad. 3– La censura esgrimida con relación a la tercería de mejor derecho resulta procedente. Nótese que esta sección de la impugnación reposa en una alegada transgresión al principio de razón suficiente derivada de la omisión de considerar un argumento dirimente, representado por la importancia de la publicidad extrarregistral de la compraventa del inmueble objeto de la tercería en la que el impugnante afirma haber demostrado la mala fe del embargante por conocimiento del acto por el cual era adquirente del inmueble por boleto de compraventa con fecha cierta, desde mucho antes de instrumentarse la supuesta obligación que se ejecuta en los autos principales y de trabarse el embargo. Vinculado a ello, se reivindica el supuesto de excepción previsto en la doctrina sentada por el Alto Cuerpo local y se acusa el tratamiento fragmentado que ha dado la a quo a la tercería al limitar su análisis a la prioridad del primer embargante. 4– La pauta a considerar para el examen de la impugnación está dada por el imperativo constitucional y de las disposiciones adjetivas (art.155, Cpcial. y 326, CPC), que establecen la exigencia de fundamentación lógica y legal de las resoluciones jurisdiccionales bajo sanción de nulidad. Por eso, y en tanto se advierte acerca de la falencia motivacional del acto decisorio por infracción al principio de razón suficiente, violación a la fundamentación legal y a las formas y solemnidades, es necesario inspeccionar si el razonamiento del órgano jurisdiccional se corresponde, a partir de la percepción y selección de los hechos formulados, las pruebas rendidas y las normas jurídicas, a la conclusión propuesta. Esto efectuado, naturalmente, dentro del marco que representan los términos en que se constituyó la relación jurídico-procesal y los agravios que abrieron la competencia funcional de la alzada. 5– El pronunciamiento bajo censura se sirve de esta premisa esencial: como el comprador por boleto de compraventa con fecha cierta no diligenció cautelar alguna –aun cuando su contrato sea de fecha anterior al embargo y a la deuda que se ejecuta–, el actor del juicio ejecutivo es primer embargante, por lo que desplaza el mejor derecho que reclama el tercerista. Y aquí es en donde incurre en un vicio que inficiona el razonamiento seguido, perjudicando, en consecuencia, la solución jurídica otorgada al debate. Esos argumentos no alcanzan para constituir sostén válido de la resolución, fundamentalmente, atendiendo a la consideración crítica que es menester frente a los agravios que fueron llevados en apelación, sin lo cual no se satisface la exigencia de fundamentación lógica y legal del acto decisorio (arts.155, CPcial. y 326, CPC). No es así como se permite a las partes conocer el iter lógico del razonamiento del juzgador y al tribunal de casación fiscalizarlo, conculcándose, en cambio, el derecho de defensa, frustrándose la finalidad de justicia del proceso y, específicamente, la decisión del conflicto de intereses. 6– La mecánica de la motivación, respondiendo a una sucesión razonada en la percepción de los extremos fácticos y jurídicos del pleito, debe ser rigurosamente cumplida. Y esto no ha sido observado, ya que en el acto decisorio bajo censura se incurre en una inadvertencia en la consulta de la causa que se traduce en una falsa representación de la realidad sobre la cual debía recaer el juicio del tribunal, de lo que se derivan efectos nulificantes. 7– El demérito formal controlable radica en lo que la casacionista denuncia como transgresión al principio de razón suficiente que ha llevado a efectuar un análisis del tópico circunscripto a la prioridad del primer embargante, prescindiendo de los extremos que conformaron la controversia y los términos que habilitaron la competencia funcional de la alzada. Ello así, ya que juzgar –únicamente– la falta de diligenciamiento de cautelar por parte del tercerista adquirente del inmueble por boleto de compraventa antes de que el actor del juicio ejecutivo trabara embargo, importa enervar el agravio que se articulara en vía de apelación sin dar argumentación específica que lo valide. Esa falla provocada por la prescindencia de la verdadera situación fáctico-jurídica a dirimir, ocasiona que la trama del acto decisorio no aparezca como derivación razonada del derecho vigente a las circunstancias comprobadas, decisivas y operantes de la litis. 8– La decisión impugnada no ha sido adoptada a la luz de todos los datos que definen la controversia sino en base a un supuesto parcializado, ya que si bien resuelve la cuestión sometida a juzgamiento exponiendo sus fundamentos que pueden resultar intrínsecamente acertados, adolece de defecto de motivación toda vez que su estructura reposa en la prioridad del primer embargante, prescindiendo de una cuestión expresamente introducida por el tercerista, quien en oportunidad de expresar agravios, argumentó que se ha probado en la tercería y en el juicio principal que es imposible creer que el embargante no haya tenido conocimiento de que el tercerista había adquirido ese inmueble y que detentaba y detenta la posesión legítima, pública e ininterrumpida desde tres años y medio antes, de que el accionante efectivizara el embargo, y desde un año y tres meses antes de que el actor junto con los demandados ‘hicieran nacer’ la supuesta obligación que supuestamente le adeuda el demandado y la mujer de éste. 9– En orden a la publicidad extrarregistral, el tercerista había precisado que lo antes señalado demuestra la mala fe del embargante, quien razonablemente no pudo desconocer tales circunstancias, por lo que demostrada así su mala fe –por su conocimiento–, el embargo trabado en el principal debía caer y la tercería prosperar. El tercerista llevó de tal modo una argumentación idónea, computable y de incidencia en la solución de la contienda, la que no fue considerada ni encuentra respuesta en la razón en la que se asienta el temperamento final del a quo . 10– La afirmación del a quo –correcta desde una perspectiva sustancial– imponía previamente establecer por qué la calidad de primer embargante del ejecutante era suficiente para orientar el sentido de la resolución, cuando existía un argumento contrario que el tercerista-apelante hacía valer para sí. El fallo recurrido resulta objetable y debe ser revocado en cuanto excluyó la consideración de un planteo expresamente efectuado, cuya ponderación adquiere relevancia para resolver. El análisis parcial concretado por el tribunal de mérito conduce a privar del conocimiento de las razones jurídicas que eventualmente enervarían la pretensión ejercitada, al no dar respuesta concreta a las cuestiones debatidas en la causa violando así el precepto de la debida motivación. 15828 – TSJ Sala CC Cba. 2/2/05. AI N° 1. Trib. de origen: C5a. CC Cba. “Ávila Vázquez Hipólito Amadeo c/ Héctor Hugo Reynafé – Ejecut. – Terc. de Dominio y de Mejor Derecho –Recurso Directo” Córdoba, 2 de febrero de 2005 Y CONSIDERANDO: I. Los términos que informan el escrito de articulación directa son, muy sintéticamente, los que a continuación se refieren: el impugnante afirma que es incorrecto el argumento desestimatorio de la hipótesis del inc.1, art.383, CPC (carácter no definitivo de la resolución) desde que el tribunal a quo ha confundido el juicio ejecutivo seguido entre actor y demandados en los autos principales y estas tercerías de dominio y de mejor derecho cuya decisión es definitiva por carecer de la posibilidad del ordinario posterior y provocarle un gravamen irreparable. A la par considera que tal rechazo viola el principio de razón suficiente, las formas y solemnidades y carece de fundamentación, todo en función del desarrollo que vierte y de cuya cita me eximo para ser concisa. También se queja de la desestimación de la causal del inc.3°, art. citado que se interpuso con cita de la resolución de este TSJ en autos “Tercería de Aramburu Nemesio y otros en Incidente de regulación de honorarios del Dr. Meier en: López Hugo Santiago y otros c/ Virginia Cavalletti de Abib-Ordinario-RD-Hoy Revisión”. Al respecto puntualiza que “... ese auto dictado por el TSJ puede ser utilizado como base del fallo dictado en 1ª. y 2ª. instancia, y así ocurre, pero ese mismo auto, no puede utilizarse por nuestra parte para fundar su recurso de casación (inc.3° art.383, CPC) al ser contradictorio en parte, con la resolución de la Cámara, y ello porque han pasado más de cinco años desde su dictado”, a lo que considera incoherente, injusto e inequitativo. Agrega que al menos debió concederse la casación en cuanto cuestionaba las costas, ya que el fallo invocado las impuso por su orden atento la existencia de jurisprudencia contradictoria mientras que el objetado se las impone por considerar que no existe tal jurisprudencia contradictoria. Del mismo modo cuestiona la repulsa del motivo del inc.4, art.383, CPC, que se dedujo en función de la doctrina de esta Sala sentada en los autos recién mencionados ("Tercería de Aramburu..."), afirmando –a diferencia de lo sostenido por la Cámara a quo – que en el escrito inicial de las tercerías ha denunciado la mala fe no sólo del acreedor embargante sino de los demandados. Así pregunta si invocar la publicidad extrarregistral de la compraventa del inmueble a su favor, su posesión y la “supuesta obligación” ejecutada en el juicio ejecutivo por el actor en contra de los codemandados con su absoluta pasividad, no es denunciar la mala fe de todos ellos frente a su buena fe. En suma, en función de todas las razones que expone –cita mediante del fallo de esta Sala– remata aduciendo que es inexacto que la mala fe del embargante –y de los demandados– haya sido recién introducida en el recurso de casación como indica el tribunal al denegar esta causal casatoria. II. El pronunciamiento desestimatorio del recurso de casación se asentó en estas premisas: 1) causal del inc.1, art.383, CPC: por tratarse de un juicio ejecutivo, es posible entablar juicio ordinario posterior. 2) causal del inc.3, art. citado: la resolución citada como contradictoria excede los cinco años requeridos por el art.385, CPC. 3) causal del inc.4, misma norma: la excepción a que hace referencia el casacionista “mala fe en el embargante” no ha sido planteada en autos, por lo cual no puede pretender introducir en la instancia extraordinaria y de excepción un tema sobre el cual no se trató. Atendiendo entonces a tales fundamentos y a la síntesis de agravios antes realizada, resulta que prima facie y únicamente con relación a los motivos de los incs.1 y 4, art.383, CPC, tal como se explicitará a continuación, concurren las condiciones formales en cuya virtud la ley habilita esta fase extraordinaria. En lo atinente a la causal del inc.3, art.383, CPC, la improcedencia del recurso resulta ostensible. Para sustentar esta declaración basta con tener en cuenta que, conforme se ha precisado en el auto denegatorio sin crítica eficaz, el precedente acercado como discrepante supera el plazo máximo de retroacción de cinco años que el código vigente prevé en el motivo casatorio involucrado. No empece a lo expuesto que se denuncie interpretación contradictoria entre el pronunciamiento emitido por la Cámara a quo y el dictado por este Alto Cuerpo in re : “Tercería de Aramburu Nemesio y otros en Incidente de regulación de honorarios del Dr. Meier en: López Hugo Santiago y otros c/ Virginia Cavalletti de Abib - Ordinario - Recurso Directo - Hoy Revisión”, desde que –precisamente– dicho precedente fue dictado al amparo del inc.7, art.1272, ley 1419 y modificatorias (correspondiente al actual inc.3, art.383, CPC), por lo que la vía idónea para su invocación está representada por el motivo del inc.4 que carece del límite temporal caracterizante de este supuesto casatorio. Por consiguiente y habiéndose también impetrado el motivo del inc.4 con fundamento en este mismo precedente jurisprudencial, corresponderá su análisis bajo dicho encauzamiento. Sólo me restaría agregar en este examen de admisibilidad formal, que asiste razón al impugnante cuando se queja de la desestimación de la causal del inc.1 desde que lo que se cuestiona en casación no es lo resuelto en el juicio ejecutivo que vinculara a las partes principales de dicho proceso, sino en las tercerías de dominio y de mejor derecho promovidas por el aquí presentante. Siendo así, tal materia decisoria reviste naturaleza definitiva y –por ello mismo– goza de la cualidad exigida por la ley para habilitar la competencia extraordinaria de esta Sala por la vía escogida. En consecuencia, corresponde declarar parcialmente mal denegado el recurso de casación, que se admite formalmente por los motivos de los incs.1 y 4, art.383, CPC, por este acto y sin perjuicio de lo que se decida en definitiva. La admisión de la queja impone la restitución del depósito efectuado en cumplimiento de lo dispuesto por el art.78, ley 8805 y modif. que fuera condición de su admisibilidad formal. III. Interpuesto el recurso de casación en tiempo y forma, en la instancia de grado el procedimiento se cumplió con intervención del actor-incidentado quien evacuó el traslado del art.386, CPC. IV. Las censuras vertidas en el escrito de casación –por las causales habilitadas– son pasibles del siguiente compendio: 1) inc.1, art.383, CPC: a) Falta de fundamentación lógica y legal – violación al principio de razón suficiente–, violación de las formas y solemnidades: el casacionista hace fincar este vicio en la omisión de tratamiento de argumento dirimente, consistente en la denunciada mala fe del actor embargante. Al respecto pone de manifiesto que para la Cámara no ha tenido importancia la publicidad extrarregistral de la compraventa del inmueble objeto de la tercería en la que se ha demostrado la mala fe del embargante por conocimiento del acto por el cual era adquirente del inmueble, desde mucho antes de instrumentarse la supuesta obligación que se ejecuta en los autos principales. Sostiene que tanto en primera como en segunda instancia se utilizó como base el fallo de este TSJ en el cual, al referirse a la preferencia y privilegios, se habla de la prioridad temporal que puede provenir del conocimiento efectivo por parte del nuevo acreedor de la existencia de una obligación anterior referida a la cosa que se embarga, extendiéndose en los argumentos expuestos en dicho pronunciamiento. Precisa que, utilizando el método de inclusión mental hipotética, si se incluyera la existencia de la mala fe del embargante proveniente de la publicidad extrarregistral que esgrimiera y que no fue tenida en cuenta por el tribunal a quo, se hubiera aplicado la excepción contenida en el fallo del TSJ para cuando existe mala fe del embargante y, por lo menos, la tercería de mejor derecho hubiera prosperado. Agrega que el fallo, en lo que respecta a la tercería de mejor derecho, sólo se refiere a la prioridad del embargante de acuerdo con la prelación del mismo, pero no se ocupa de la mala fe del embargante derivada de la publicidad extrarregistral, con lo que –a su vez– se viola la fundamentación legal al no subsumir el hecho real a la norma jurídica que se aplica. Remata este capítulo afirmando que no se ha tratado el segundo agravio de apelación, con lo que se viola el principio de razón suficiente y las formas y solemnidades. b) Violación al principio de congruencia: el recurrente manifiesta interpuso sendas tercerías –la de dominio y la de mejor derecho– y que su primer agravio de apelación se dirigió contra la desestimación de la tercería de dominio, por lo que mal podía la Cámara resolverlo citando otro fallo anterior de su autoría en el que no estaba planteada tal tercería, con lo que entiende violado su derecho de defensa al no referirse a lo planteado en autos. Al respecto pone de manifiesto que “... está indicando que hemos interpuesto solo tercería de mejor derecho, y ello no es así, y está interpretando que no reclamamos preferencia en el pago, y ello tampoco es así, porque al interponer ambas tercerías –de dominio y de mejor derecho– solicité que en subsidio se me declare a mi favor, el derecho a percibir el total de lo producido en el remate de mi inmueble, si ello ocurría, porque como es obvio tengo preferencia en el pago, porque justamente poseo un mejor derecho, que el crédito ejecutado en el principal” (sic). En definitiva, argumenta que no se ha resuelto su primer agravio de apelación ya que solamente se cita jurisprudencia propia sin dar razón suficiente de su rechazo, imposibilitando su cuestionamiento porque no la trata de manera específica, lo que torna al auto recurrido carente de motivación. c) Violación al principio de no contradicción y de razón suficiente en la aplicación de costas: en este segmento el casacionista objeta que se le hayan cargado las costas a través de la denuncia de ambos vicios lógicos, todo según el desarrollo argumental que tengo presente aun cuando no lo cite textualmente en homenaje a la brevedad. d) Violación al principio de congruencia y de razón suficiente en cuanto a la regulación de honorarios: apunta que es incongruente el fallo al confirmar los honorarios regulados en 1ª. instancia para los letrados de cada parte, en tanto al apelar esa regulación, su patrocinante suscribió el escrito pertinente consintiendo que el monto era excesivo. Asimismo considera violada la razón suficiente en lo que respecta a la determinación de la base económica regulatoria, a mérito de los conceptos que expresa. 2) Inc.4, art. citado: el impugnante aduce que el auto atacado viola la última interpretación de la ley que realizara el TSJ en el AI N° 902 del 30/12/96 porque al omitirse valorar la publicidad extrarregistral derivada de la posesión del inmueble objeto del pleito, no ha hecho lugar a ninguna de las tercerías interpuestas. Indica que ha violado la parte de la interpretación realizada por el Superior que establece una excepción para el caso del comprador por boleto de compraventa de inmueble, el que en conflicto con el acreedor embargante del titular registral, tiene preferencia ante la mala fe del mismo, la que en este caso –argumenta– deriva de la publicidad extrarregistral de la compraventa y de los actos posesorios realizados. V. Abordando en 1er término el motivo de casación formal –art.383, inc.1, CPC– y por razones metodológicas, invertiré el orden en que han sido propuestos los agravios, comenzando por el análisis de aquél mediante el cual se ataca lo decidido respecto a la tercería de dominio. Mediante esta objeción se denuncia transgresión al principio de congruencia. Concretamente se introduce queja contra la omisión de resolución del agravio de apelación, ya que la Cámara sólo ha citado un precedente que el impugnante considera no aplicable y, con ello, lo ha rehusado sin dar razón suficiente que lo justifique. Si bien pudiera reputarse real el déficit formal sobre el que se advierte, lo cierto es que la trascendencia anulatoria de dicho vicio se desvanece frente al pronunciamiento dictado por esta Sala en ejercicio de su función nomofiláctica y de unificación. En efecto: cabe reconocer que alertar acerca de la omisión de considerar el agravio específico que se llevara en apelación, importa tanto como inmiscuirse y objetar la corrección lógica del pensamiento seguido por los juzgadores para la solución jurídica acordada y que, por tanto, la crítica invocada presenta los ribetes caracterizantes de la casación por defecto formal en la motivación. Sin embargo, y como ya dijera, la doctrina judicial emitida vía unificación in re “Tercería de Aramburu Nemesio...”, resulta adversa a la postura procesal sostenida por el tercerista que reviste la calidad de adquirente de inmueble por boleto de compraventa. Allí se sostuvo –en prieta síntesis– que “... El boleto de compraventa es un contrato por el cual las partes se obligan a escriturar, por lo que jamás podrá ser título suficiente para transmitir el dominio de un bien inmueble, pues para que ello ocurra, debe cumplirse con lo dispuesto por el art.1184 del cuerpo legal citado”. “En nuestro derecho positivo, para la adquisición del dominio se exige escritura pública, tradición e inscripción de dicha escritura en el RGP; al faltar uno de ellos, los terceristas con boletos de compraventa no pueden ser considerados como ‘titulares dominiales’, porque la cosa no ha salido del patrimonio del deudor” (del voto de los Dres. Moisset de Espanés y Sesin). En función de tales argumentos, resulta claro que es improcedente una tercería de dominio promovida por quien no resulta titular registral del inmueble. Y esta interpretación jurisprudencial –a su vez– enerva el quiebre lógico sindicado. Razones de economía procesal y –sobre todo– de estricta justicia y corrección intrínseca de la solución dada a la cuestión en primera instancia, que esta Sala debe ponderar dando finiquito a las contiendas, así lo imponen. Ello sucede porque las particulares circunstancias que concurren y que ya he mencionado, tornan totalmente carente de justificación la sanción de nulidad. No se compadecería con el principio de economía de actividad, entendido como la pauta directriz que posibilita el logro de una tempestiva, apropiada y eficaz prestación jurisdiccional, si la sola constatación de la desviación formal condujera a una declaración en términos de nulidad cuando –en el presente– la sinrazón del planteo –conforme fuera juzgado en 1er grado– ostenta una claridad manifiesta. Sólo téngase presente el esfuerzo, el tiempo y los gastos que se diluirán estérilmente con tal manifestación, inutilizando el trámite de un proceso y de la resolución con la que ha concluido, tornándose inexorablemente inicuos. VI. Ahora me abocaré al tratamiento de la censura esgrimida en relación a la tercería de mejor derecho, la que –adelantando mi opinión– resulta procedente. Nótese que esta sección de la impugnación reposa en dos fundamentos: una alegada transgresión al principio de razón suficiente derivada de la omisión de considerar un argumento dirimente. Tal argumento estaría representado por la importancia de la publicidad extrarregistral de la compraventa del inmueble objeto de la tercería en la que el impugnante afirma haber demostrado la mala fe del embargante por conocimiento del acto por el cual era adquirente del inmueble por boleto de compraventa con fecha cierta, desde mucho antes de instrumentarse la supuesta obligación que se ejecuta en los autos principales y de trabarse el embargo. Vinculado a ello, se reivindica el supuesto de excepción mencionado en el fallo de esta Sala (“Tercería de Aramburu...”) y se acusa el tratamiento fragmentado que ha dado la Cámara a esta tercería al limitar su análisis a la prioridad del primer embargante. La pauta a considerar para el examen de la impugnación está dada por el imperativo constitucional y de las disposiciones adjetivas (art.155, Cpcial. y 326, CPC), que establecen la exigencia de fundamentación lógica y legal de las resoluciones jurisdiccionales bajo sanción de nulidad. Por eso y en tanto se advierte acerca de la falencia motivacional del acto decisorio por infracción al principio de razón suficiente, violación a la fundamentación legal y a las formas y solemnidades, es necesario inspeccionar si el razonamiento del órgano jurisdiccional se corresponde, a partir de la percepción y selección de los hechos formulados, las pruebas rendidas y las normas jurídicas, a la conclusión propuesta. Esto efectuado, naturalmente, dentro del marco que representan los términos en que se constituyó la relación jurídico-procesal y los agravios que abrieron la competencia funcional de la alzada. En el pronunciamiento motivo de impugnación y en lo atinente a la tercería de mejor derecho, tras mencionar doctrina y jurisprudencia respecto al objeto de este incidente, la naturaleza del embargo y la prioridad de pago que acuerda según la fecha en que ha sido trabado, indica “...si bien es cierto que la compraventa invocada por el tercerista se celebró el 15/1/97, también lo es que el mismo no diligenció cautelar alguna tendiente a asegurar su crédito, antes de que el Sr. Ávila Vázquez trabara embargo el 8/6/00, con motivo de la obligación contraída por Héctor Hugo Reynafé el 30/4/98. En consecuencia, Ávila Vázquez reviste la calidad de primer embargante, razón por la cual no puede prosperar el pedido del Sr. Porchietto respecto del pago preferente”. Vemos, entonces, que el pronunciamiento bajo censura se sirve de esta premisa esencial: como el comprador por boleto de compraventa con fecha cierta no diligenció cautelar alguna –aun cuando su contrato sea de fecha anterior al embargo y a la deuda que se ejecuta–, el actor del juicio ejecutivo es primer embargante, por lo que desplaza el mejor derecho que reclama el tercerista. Y aquí es en donde incurre en un vicio que inficiona el razonamiento seguido, perjudicando, en consecuencia, la solución jurídica otorgada al debate. Esos argumentos, maguer la mención doctrinaria y jurisprudencial, no alcanzan para constituir sostén válido de la resolución, fundamentalmente, atendiendo a la consideración crítica que es menester frente a los agravios que fueron llevados en apelación, sin lo cual no se satisface la exigencia de fundamentación lógica y legal del acto decisorio (arts.155, Cpcial. y 326, CPC). No es así como se permite a las partes conocer el iter lógico del razonamiento del juzgador y al tribunal de casación fiscalizarlo, conculcándose, en cambio, el derecho de defensa, frustrándose la finalidad de justicia del proceso y, específicamente, la decisión del conflicto de intereses. Debe recordarse que el juzgador debe explicitar en sus pronunciamientos las razones que lo llevan a mantener un determinado punto de vista. Es decir que la mecánica de la motivación, respondiendo a una sucesión razonada en la percepción de los extremos fácticos y jurídicos del pleito, debe ser rigurosamente cumplida. Y esto no ha sido cumplido ya que en el acto decisorio bajo censura se incurre en una inadvertencia en la consulta de la causa que se traduce en una falsa representación de la realidad sobre la cual debía recaer el juicio del tribunal, de lo que se derivan efectos nulificantes. El demérito formal controlable radica en lo que la casacionista denuncia como transgresión al principio de razón suficiente que ha llevado a efectuar un análisis del tópico circunscripto a la prioridad del 1er. embargante, prescindiendo de los extremos que conformaron la controversia y los términos que habilitaron la competencia funcional de la alzada. Ello así, ya que juzgar –únicamente– la falta de diligenciamiento de cautelar por parte del tercerista adquirente del inmueble por boleto de compraventa antes de que el actor del juicio ejecutivo trabara embargo, importa enervar el agravio que se articulara en vía de apelación sin dar argumentación específica que lo valide. Esa falla provocada por la prescindencia de la verdadera situación fáctica-jurídica a dirimir, ocasiona que la trama del acto decisorio no aparezca como derivación razonada del derecho vigente a las circunstancias comprobadas, decisivas y operantes de la litis. La decisión no ha sido adoptada a la luz de todos los datos que definen la controversia sino en base a un supuesto parcializado. Por tanto, el vicio del fallo, como ya dijera, consiste en la falsa representación de la realidad sobre la cual debía recaer el juicio del tribunal. Por ello, la queja del recurrente resulta así justificada, ya que si bien el pronunciamiento bajo censura resuelve la cuestión sometida a juzgamiento exponiendo sus fundamentos que pueden resultar intrínsecamente acertados, adolece de defecto de motivación toda vez que su estructura reposa en la premencionada prioridad del 1er. embargante, prescindiendo de una cuestión expresamente introducida por el tercerista. Así resulta trascendente destacar que el ahora casacionista en oportunidad de expresar agravios, y utilizando el fallo de esta Sala, argumentó “...con lo que se ha probado en este juicio y en el principal... es imposible razonablemente creer que el embargante no haya tenido conocimiento de que el tercerista había adquirido ese inmueble y que detentaba y detenta la posesión legítima, pública e ininterrumpida desde tres años y medio antes, de que el accionante efectivizara el embargo en autos, y desde un año y tres meses antes de que el actor junto con los demandados ‘hicieran nacer’ la supuesta obligación que supuestamente le adeuda Reynafé y su mujer... ”; para más adelante precisar en orden a la publicidad extrarregistral “...demuestra la mala fe del embargante, que razonablemente, no pudo dejar de conocer todo lo antes relacionado, y al quedar demostrada la misma, por su conocimiento, el embargo trabado en el principal, debe caer y la tercería de mejor derecho ... prosperar, ordenándose cancelar el embargo...y si el inmueble se rematara, declarándose el mejor derecho del tercerista a cobrarse de la subasta el monto de lo que pagó por ese inmueble.”. Con ello llevó una argumentación idónea, computable y de incidencia en la solución de la contienda que no fue tomada en consideración y la que no encuentra respuesta en la razón en la que se asienta el temperamento final del tribunal de mérito. Tan así es que no obstante sintetizar el agravio, luego limita su análisis en la preferencia que merece aquél que resultó ser 1er. embargante, sin atender al específico reclamo que contra ello se formulara. De este modo se han transgredido las reglas de la lógica que garantizan la correcta construcción de los actos decisorios, pues la conclusión a la que se arribe debe ser el resultado de la consideración razonada de las posiciones de las partes que ostenten el carácter de dirimentes respecto de la controversia planteada. La afirmación de la Cámara –de suyo correcta desde una perspectiva sustancial– imponía previamente establecer por qué la calidad de primer embargante del ejecutante era suficiente para orientar el sentido de la resolución, cuando existía un argumento contrario que el tercerista-apelante hacía valer para sí. El AI resulta objetable y debe ser revocado en este punto, en cuanto excluyó la consideración de un planteo expresamente efectuado, cuya ponderación adquiere relevancia para resolver; esto dicho –natural y exclusivamente– en ejercicio del control de logicidad que pertenece a la Sala y en función del cual se está resolviendo en esta oportunidad. El análisis parcial concretado por el tribunal de mérito conduce a privar del conocimiento de las razones jurídicas que eventualmente enervarían la p

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