PROPIEDAD HORIZONTAL

Restricciones al dominio. Art. 5, ley 13512. Cerramiento parcial de vidrio en balcón. CONSORCIO DE PROPIETARIOS: solicitud de restitución de las cosas a su estado original. Construcción realizada por fuertes vientos que impiden el uso de la unidad. Reconocimiento de la cuestión por el consorcio. Inexistencia de afectación de la estabilidad o seguridad del edificio. Posible perjuicio desproporcionado al demandado. Rechazo de la demanda 1– Las restricciones al dominio establecidas en la ley 13512 y en los reglamentos particulares desempeñan un papel fundamental en el régimen de la propiedad por pisos o departamentos y deben ser rigurosamente observadas.

2– Cuando el consorcio de copropietarios promueve una demanda contra uno de los comuneros con la finalidad de que éste destruya o retire una obra o innovación ejecutada en violación de la ley de propiedad horizontal o bien de las normas convencionales que rigen la vida de la comunidad, no es necesaria la demostración de que aquélla causa perjuicio alguno. 3– El art. 5, ley 13512 dispone que se encuentra prohibida toda innovación o modificación que pueda afectar la seguridad del edificio o los servicios comunes o bien cambiar la forma externa del frente o decorar las paredes o recuadros exteriores con tonalidades distintas de las del conjunto. Esta norma intenta preservar la estabilidad, salubridad o estética del edificio, su óptimo aprovechamiento común y la armónica convivencia entre vecinos. A su vez, el propio reglamento de copropiedad que rige la relación entre las partes establece un procedimiento de mayorías necesario para llevar a cabo una innovación.

4– En autos, tratándose de un cerramiento parcial de vidrio de un balcón de una unidad funcional, cabe concluir que no se encuentra afectada –en principio– la estabilidad o seguridad del edificio. Lo que sí podría presentarse es algún inconveniente en lo que hace a la faz estética de la fachada del inmueble.

5– No resulta objeto de debate que el demandado, movido por un interés fundado y no habiéndose todavía constituido el consorcio, decidió efectuar un cerramiento parcial de vidrio para protegerse de los vientos que afectaban su balcón. Es decir, el hecho de haber colocado un cerramiento no obedeció a un mero capricho del accionado sino que tuvo como causa los fuertes vientos que azotan el edificio; factor que ha sido reconocido por el propio pretensor en su escrito inaugural y que surge de todas las probanzas obrantes en la causa. Ahora bien, la administración no brindó ninguna solición al problema planteado.

6– Sin desconocer las disposiciones del reglamento de copropiedad, cabe señalar que la restricción impuesta por el art. 5, ley 13512 debe ser analizada conforme la finalidad que en ella se persigue, cuidando que un excesivo rigor en la interpretación de los preceptos no desnaturalice el espíritu que ha inspirado su sanción. Es que no debe impedirse ni dificultarse innecesariamente y sin beneficio apreciable para la comunidad el mejor aprovechamiento o goce del derecho de propiedad privativo de los consorcistas. 7– En la especie, el remedio de retirar el cerramiento resulta excesivamente severo e innecesario, afecta el uso y goce de la unidad funcional del demandado e importa un ejercicio abusivo del derecho por parte del consorcio actor, que no ha sufrido perjuicio alguno. Por lo demás, el vidrio colocado por el accionado, que sólo afecta a una pequeña parte de su balcón, es transparente y desmontable. Como sostuvo el a quo, el cerramiento guarda una conservada línea y estética con el edificio general. Además, la sola observación de las fotografías que obran en autos llevan a colegir que el cerramiento materia de debate no altera la fachada del edificio ni afecta su armonía. 8– Si bien el móvil del actor al promover la demanda no ha sido ilegítimo y pudo estar inspirado en un sentimiento de respeto a la ley o al orden jurídico ya que el acatamiento a las disposiciones reglamentarias es fundamental para el regular funcionamiento del régimen de propiedad horizontal, no se advierte que en la especie se encuentre seriamente afectado algún interés del consorcio; por el contrario, sí puede percibirse un daño severo al encartado por la existencia de fuertes vientos que le impiden hacer un uso regular de su balcón. El cerramiento colocado ha sido una forma de paliar los perjuicios sufridos hasta que (en caso de haber voluntad real de los comuneros y de la administración) se halle una solución generalizada al problema que los aqueja; primando, por sobre todas las cosas, el diálogo, el consenso y el respeto por los derechos ajenos que debe guiar toda convivencia consorcial.

9– Las normas jurídicas deben merecer siempre una exégesis funcional; lo que implica dejar de lado aplicaciones de la ley ciegas e irracionales. Empero, también ha de jugar un examen de proporcionalidad en las consecuencias para una y otra parte, según la decisión que se adopte. Resolver en sentido opuesto ocasionaría al emplazado perjuicios desproporcionados en comparación con la supuesta o hipotética trasgresión de una directiva legal cerradamente interpretada.

CNCiv. Sala B. 29/3/12. “Consorcio El Mirador c/ Vodeb, Juan s/ Cumplimiento de reglamento de copropiedad”

Buenos Aires, 29 de Marzo de 2012

¿Es ajustada a derecho la sentencia apelada?

El doctor Mauricio Luis Mizrahi dijo:

I. Antecedentes. a. La sentencia de primera instancia, obrante a fs. 418/424, resolvió rechazar –con costas– la acción promovida por el Consorcio de Propietarios Juana Manso 1122 El Mirador de Puerto Madero contra Juan Vodeb. Destácase que la presente litis tuvo su origen en la demanda que luce agregada a fs. 84/89. En esa oportunidad, el consorcio actor solicitó que se ordene al emplazado a restituir al estado anterior y/o original el balcón de su unidad funcional, quitando el cerramiento que fuera instalado en violación al reglamento de copropiedad y la ley 13512. I. b. Contra el referido pronunciamiento se alzó la parte actora, expresando agravios a fs. 458/464; pieza que mereció la réplica de fs. 468/472. El apelante adujo que se encontraba acreditada en el expediente una clara violación al reglamento de copropiedad. Explicó que dicha circunstancia autorizaba por sí sola su reclamo, sin necesidad de acreditar perjuicio alguno. Manifestó que el demandado omitió recurrir a las vías pertinentes para requerir la autorización de la obra realizada y que eran todos los comuneros, a través de la asamblea, los que debían resolver este asunto. Indicó que el hecho de que el cerramiento fuese movible no atenuaba el incumplimiento. Resaltó la importancia que reviste la fachada y estética del edificio. Para finalizar, arguyó que una convalidación judicial de lo realizado premiaría a quien se presenta con los hechos consumados. I. c. Antes de ingresar a la cuestión de fondo, es menester efectuar una advertencia preliminar: en el estudio y análisis de los agravios he de seguir el rumbo de la Corte Federal y de la buena doctrina interpretativa. En efecto, claro está que los jueces no están obligados a analizar todas y cada una de las argumentaciones de las partes, sino tan sólo aquéllas que sean conducentes y posean relevancia para decidir el caso (ver CSJN, “Fallos”: 258:304; 262:222; 265:301; 272:225; Fassi Yañez, “Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, Comentado, Anotado y Concordado”, T. I, p. 825; Fenocchieto Arazi. “Código Procesal Civil y Comercial de la Nación. Comentado y Anotado”, T 1, p. 620). Asimismo, en sentido análogo, tampoco es obligación del juzgador ponderar todas las pruebas agregadas, sino únicamente las que estime apropiadas para resolver el conflicto (art. 386, in fine, del ritual; CSJN, “Fallos”: 274:113; 280:3201; 144:611). Es en este marco, pues, que ahondaremos en la cuestión de fondo del caso sub examine. II. Estudio de los agravios. Para comenzar, diré que las restricciones al dominio establecidas en la ley 13512 y en los reglamentos particulares desempeñan un papel fundamental en el régimen de la propiedad por pisos o departamentos y deben ser rigurosamente observadas. Al respecto, se ha señalado que cuando el consorcio de copropietarios promueve una demanda contra uno de los comuneros con la finalidad de que éste destruya o retire una obra o innovación ejecutada en violación de la ley de propiedad horizontal o bien de las normas convencionales que rigen la vida de la comunidad, no es necesaria la demostración de que aquella causa perjuicio alguno (ver esta Sala, “Marini, María Inés c/ Leali, Mariano s/ interdicto, del 27/2/08, R. 476.702; Sala F, 7/10/96, LL 1997–E–494; íd., 16/7/02, “Faskowicz Ezequiel y otro c/ Wapñarsky Bernardo y otros s/daños y perjuicios derivados de la vecindad”). El art. 5, ley 13512 es claro cuando dispone que se encuentra prohibida toda innovación o modificación que pueda afectar la seguridad del edificio o los servicios comunes como así también cambiar la forma externa del frente o decorar las paredes o recuadros exteriores con tonalidades distintas a las del conjunto. En definitiva, con esta norma se intenta preservar la estabilidad, salubridad o estética del edificio, su óptimo aprovechamiento común y la armónica convivencia entre vecinos. A su vez, el propio reglamento de copropiedad que rige la relación entre las partes, establece un procedimiento de mayorías necesario para llevar a cabo una innovación. En el caso concreto de autos, tratándose de un cerramiento parcial de vidrio de un balcón de una unidad funcional, cabe concluir que no se encuentra afectada –en principio– la estabilidad o seguridad del edificio. En cambio, sí podría presentarse algún inconveniente en lo que hace a la faz estética de la fachada del inmueble. Veamos entonces en qué contexto fue realizada la obra materia de reproche. No resulta objeto de debate en estos actuados que el encartado, a mediados de 2007, procedió a colocar un cerramiento parcial de su balcón; y que en noviembre del mismo año el administrador del consorcio le envió una carta solicitando su retiro. Al momento de contestar la misiva enviada, el accionado sostuvo: “lamento la demora en hacerme saber su inquietud”; “lamento que el primer contacto que tengamos sea por escrito”; “le comento que al tomar posesión del departamento me encontré con un vicio oculto. Los fuertes vientos que soplan hacen inhabitable el balcón. Sin querer perjudicar los intereses de nadie, y dado que aún no estaba constituido el consorcio, opté por una solución que me pareció razonable”; y “estimaré de su gentileza me haga conocer, si por la administración se ha encarado la solución del problema de los vientos, toda vez que en el área este y sudeste del edificio se ha formado un importante corredor de aire”. Esto significa que el emplazado, movido por un interés fundado y no habiéndose todavía constituido el consorcio, decidió efectuar un cerramiento parcial de vidrio para protegerse de los vientos que afectaban su balcón. A su vez, con fecha 7/2/08, en el marco del intercambio epistolar, el actor volvió a preguntar “si por la administración se ha adoptado alguna solución al tema de los vientos”; lo que tuvo por respuesta –además de un nuevo pedido de retiro del cerramiento– que el “estudio de arquitectura prometió dar una solución al respecto”. Vale decir, que el consorcio en ningún momento negó la existencia de los fuertes vientos e, inclusive, encomendó al estudio de arquitectura que encontrase una solución sobre el asunto. En el orden del día de la asamblea de consorcio de copropietarios que iba a celebrarse con fecha 25/7/08 figuraba como punto 3 el cerramiento de balcones. Allí se explicaba que “debido a los fuertes vientos del sudeste que soporta el edificio por su orientación, un grupo de vecinos ha solicitado elevar a la Asamblea el tratamiento de la instalación de cerramientos en los balcones”. Lamentablemente, no se logró el quórum suficiente para tratar la cuestión. El estudio de arquitectos, ante un pedido del aquí accionado, adujo con fecha 7/5/09 que “el efecto de aceleración que sufren las masas de aire al tener que pasar entre ambas torres provoca un viento de intensidad y velocidad superior lo que atenta directamente contra la habitabilidad de los balcones. Dada la imposibilidad de volver a la situación anterior (inexistencia de la torre vecina) el único curso de acción es proteger las áreas afectadas. En este caso la protección de balcones es posible, éstas deberían realizarse con materiales livianos y transparentes, y sobre todo recomiendo adoptar un criterio de uniformidad y que cada propietario que opte por proteger su balcón adopte el mismo diseño, a fin de evitar defectos de vista sobre las fachadas del edificio. El beneficio que ello implica es un mayor uso de las unidades funcionales”. De otro lado, la deponente Cristina L. Montero, quien vive en el piso 13 de la torre bajo estudio, manifestó que “los vientos son fuertísimos; hay una torre enfrente que se llama Renoir que es como si pasara una especie de embolsamiento a través de esa torre de vientos que empeoró muchísimo a partir de la torre”. En resumidas cuentas, todo indica que el hecho de haber colocado un cerramiento no obedeció a un mero capricho del demandado, sino que tuvo como causa los fuertes vientos que asedian al edificio de marras; factor que ha sido reconocido por el propio pretensor en su escrito inaugural y que surge de todas las probanzas antes referidas. Ahora bien, ¿qué solución ha brindado la administración al problema planteado? Ninguna. El estudio de arquitectura no ha propuesto un cerramiento generalizado y los comuneros afectados no han logrado el quórum necesario para sesionar en asamblea. A la luz de lo expuesto, y sin desconocer las disposiciones del reglamento de copropiedad, he de señalar que la restricción impuesta por el art. 5, ley 13.512 debe ser analizada conforme la finalidad que en ella se persigue, cuidando que un excesivo rigor en la interpretación de los preceptos no desnaturalice el espíritu que ha inspirado su sanción. Es que no debe impedirse ni dificultarse innecesariamente y sin beneficio apreciable para la comunidad el mejor aprovechamiento o goce del derecho de propiedad privativo de los consorcistas (conf. Lambois, Susana, en Bueres – Highton, “Código Civil y normas complementarias. Análisis doctrinario y jurisprudencial”, Tº 5, p. 744). En el caso de autos, considero que el remedio de retirar el cerramiento resulta excesivamente severo e innecesario, afecta el uso y goce de la unidad funcional del demandado, e importa un ejercicio abusivo del derecho por parte del consorcio actor, que no ha sufrido perjuicio alguno (ver, esta Sala, “Cons. de Prop. Santa Fe 3353 c/ Berger, Guillermo y otro s/ interdicto”, del 12/3/08, R. 501.349). Por lo demás, el vidrio colocado por el accionado, que sólo afecta a una pequeña parte de su balcón, es transparente y desmontable. Al respecto, la deponente antes referida fue contundente al señalar que “es un vidrio transparente, dentro de la línea perimetral del edificio, cubre solamente la parte del dormitorio donde hay una ventana”; que “es desarmable”; que es “imperceptible”; y que “no se nota para nada”. Por su parte, el magistrado que me precedió indicó que “guarda una conservada línea y estética con el edificio general”. No puedo sino coincidir con todas esas manifestaciones, ya que la sola observación de las fotografías que lucen anejadas a fs. 387/394 y 404/408 me llevan a colegir que el cerramiento materia de debate no altera la fachada del edificio ni afecta a su armonía. Por supuesto que el móvil del actor al promover la demanda no ha sido ilegítimo y pudo estar inspirado en un sentimiento de respeto a la ley o al orden jurídico ya que el acatamiento a las disposiciones reglamentarias es fundamental para el regular funcionamiento del régimen de propiedad horizontal. Sin embargo, no se advierte en la especie que se encuentre seriamente afectado algún interés del consorcio; por el contrario, sí puede percibirse un daño severo al encartado por la existencia de fuertes vientos que le impiden hacer un uso regular de su balcón. El cerramiento colocado ha sido una forma de paliar los perjuicios sufridos hasta que (en caso de haber voluntad real de los comuneros y de la administración) se halle una solución generalizada al problema que los aqueja; primando, por sobre todas las cosas, el diálogo, el consenso y el respeto por los derechos ajenos que debe guiar toda convivencia consorcial. En resumidas cuentas, lo que ha de impulsar mi voto postulando el rechazo de los agravios es el concepto de que las normas jurídicas deben merecer siempre una exégesis funcional; lo que implica dejar de lado aplicaciones de la ley ciegas e irracionales. Empero, también ha de jugar en mi propuesta un examen de proporcionalidad en las consecuencias para una y otra parte según la decisión que se adopte. Es que, resolver en sentido opuesto, ocasionaría en el caso concreto al emplazado perjuicios desproporcionados en comparación con la supuesta o hipotética trasgresión de una directiva legal cerradamente interpretada. Y, claro está, obrar así aleja a la judicatura de su misión esencial, cual es prestar un adecuado servicio de justicia. Por todo lo descrito, habré de proponer a mis colegas que se confirme la sentencia de primera instancia en lo principal que decide. Tal ha de ser mi voto. III. Las costas. Lo señalado en el acápite precedente en lo relativo a las razones que pudieron llevar al actor a entablar su demanda, me persuaden de que ha tenido razones objetivas para litigar como lo hizo. En tal inteligencia, propondré al Acuerdo que las costas de ambas instancias se impongan en el orden causado. IV. Conclusión. A tenor de las consideraciones fácticas y jurídicas desplegadas a lo largo del presente voto, propongo al Acuerdo confirmar la sentencia de primera instancia en lo principal que decide. Las costas de ambas instancias se imponen en el orden causado (art. 68, 2da. parte, CPCN).

Los doctores Claudio Ramos Feijóo y Omar Luis Díaz Solimine adhieren al voto emitido por el Sr. Vocal preopinante

Por lo que resulta de la votación que instruye el Acuerdo que antecede,

SE RESUELVE: Confirmar la sentencia de primera instancia en lo principal que decide. Las costas de ambas instancias se imponen en el orden causado.

Mauricio Luis Mizrahi – Claudio Ramos Feijoó – Omar Luis Diaz Solimine

PROPIEDAD HORIZONTAL

Are you sure want to unlock this post?

Are you sure want to cancel subscription?