PROPIEDAD HORIZONTAL

PROPIEDADES HORIZONTALES ANÓMALAS. Definición. Complejo de edificio destinado a vivienda junto a otro con distinto fin. Requisitos para su procedencia: Inexistencia de prohibición legal y regulación específica en el Reglamento de Copropiedad. EXPENSAS COMUNES. Legitimación de un consorcio para cobrar expensas del otro. EXCEPCIÓN DE INHABILIDAD DE TÍTULO. Improcedencia 1- “... se denomina 'propiedades horizontales anómalas' a los grandes complejos inmobiliarios para los cuales resulta estrecho el marco normativo de la ley 13512. El art. 1 de la citada ley únicamente comprende en el régimen de propiedad horizontal: a) a los distintos pisos de un edificio y b) a los distintos departamentos de un mismo piso o departamentos de un edificio de una sola planta, en un terreno común. El modelo constructivo es un edificio fundamentalmente con destino residencial, compuesto de unidades privadas divididas horizontalmente y funcionalmente independientes, que no son separables materialmente entre sí sino que forman una única estructura física”.

2- “Este paradigma edificatorio previsto en el año 1948, de sanción de la ley, resultó posteriormente desbordado por los nuevos cánones urbanísticos. Los desarrollos inmobiliarios dieron lugar a edificios afectados a diversos destinos (viviendas, oficinas, galería comercial, cocheras, etc.) y también a torres, bloques o cuerpos de edificios de igual o diferente destino levantados en un terreno común, con servicios e instalaciones comunes. La convivencia en estos grandes complejos ha demostrado con frecuencia que los intereses de los propietarios de unidades que integran un sector no compatibilizan con los de otro (por ejemplo, a los propietarios de las unidades de viviendas no les interesa el mantenimiento de la galería comercial; tampoco a los propietarios de unidades de una torre les preocupa el mantenimiento de los ascensores de la otra, etc.).”

3- “Estas situaciones provocan a veces la división de hecho del consorcio que nació regularmente. Frente a la dificultad para alcanzar la mayoría necesaria para modificar el reglamento, los consorcistas se han fraccionado operativamente en subconsorcios independientes pertenecientes a los diversos sectores o bloques del complejo edilicio, para atender cada uno los asuntos de ese sector. Cada subconsorcio tiene órganos de gobierno propios: asambleas separadas y administración separada, así también un régimen desdoblado de expensas comunes generales y especiales relativas a ese sector o torre.” “Indudablemente la división del consorcio acarrea problemas en orden a la legitimación del subconsorcio y de su administrador. También, a la validez de las decisiones asamblearias que se toman sin la mayoría legal o reglamentaria, en tanto no se computan sobre la totalidad de los consorcistas.”.

4- Esta es la situación en autos. Atendiendo a que los jueces no pueden ser ajenos a los cambios sociales, se debe integrar temporalmente el mandato legislativo, por lo cual es posible que, en casos como el presente, se legitime pasivamente a la administración de un consorcio para el cobro de las expensas comunes. Todo ello, siempre que la ley no lo prohíba y esté específicamente regulado en el contrato (reglamento de copropiedad y administración), base de las relaciones entre los copropietarios.

5- Al tiempo del dictado de la ley 13512, no se tenían presentes situaciones como la de autos, de conjunción de un edificio destinado a vivienda junto con otro que responde a un fin distinto. “...No está previsto entre nosotros un régimen separado en lo concerniente a los posibles sectores diferentes del edificio, a la administración y a la contribución al pago de los gastos comunes”. “Pero aunque dicho régimen no está previsto, tampoco se halla prohibido. Además, no resulta incompatible con el sistema general de la ley y con las características esenciales de la propiedad horizontal. Por consiguiente, tal régimen es legalmente posible, con el único requisito de que se encuentre adecuadametne previsto en el reglamento de copropiedad y administración correspondiente”.

6- “...los interesados pueden incluir en el reglamento todas las cláusulas que estimen pertinentes, con tal de que no sean contrarias al interés general y al orden público. Las normas sobre el régimen separado y diferencial en materia de asambleas, administración y contribución al pago de gastos comunes, no afecta tales principios”. “...Debe recordarse el carácter esencial para la vida y organización del ente consorcial, de las expensas comunes. Tal situación impone una visión flexible en torno a la configuración de los recaudos contemplados en el art. 531, CPC...”. Con lo dicho queda claro que la excepción de inhabilidad de título en la forma acogida por el sentenciante debe ser revocada. C4a. CC Cba. 18/8/11. Sentencia Nº 196. Trib. de origen: Juzg. 9a. CC Cba. “Consorcio Complejo Edificio La Merced (Administración Torre) c/ Consorcio Complejo Edilicio La Merced - Ejecutivo – Expensas comunes – Recurso de apelación - Expte. N°1592894/36”

2a. Instancia. Córdoba, 18 de agosto de 2011

1) ¿Procede el recurso de apelación de la actora? 2) ¿Qué pronunciamiento corresponde emitir?

A LA PRIMERA CUESTIÓN

El doctor Raúl E. Fernández dijo:

Estos autos, venidos con motivo del recurso de apelación interpuesto por el ejecutante en contra de la sentencia Nº 473 de fecha 14/10/09, dictada por el señor juez de Primera Instancia y Novena Nominación en lo Civil y Comercial de esta Ciudad, y cuya parte resolutiva dispone: “I. Hacer lugar a la excepción de inhabilidad de título opuesta por el Consorcio Complejo Edilicio La Merced (Sector Galería). II. Rechazar la demanda ejecutiva promovida por el Consorcio Complejo Edilicio La Merced –Administración Torre–, en contra del Consorcio Complejo Edilicio La Merced –Sector Galería o Administración Galería–. III. Imponer las costas al consorcio accionante –Consorcio Complejo Edilicio La Merced (Administración Torre)–, por las razones dadas en el considerando...”. I. Contra la sentencia cuya parte resolutiva se transcribe más arriba, apeló la ejecutante, quien expresó agravios en esta Sede, los que fueron respondidos por la contraria. Dictado y firme el decreto de autos, la causa fue puesta a despacho para ser resuelta. II. El primer agravio del apelante se sustenta en el régimen de inapelabilidad incidental (arts. 559 inc. 1 y 515, CPC), aseverando que se ha incorporado ilegítimamente la prueba informativa, lo que fuera avalado por el señor juez a quo mediante el Auto Nº 565. Este Tribunal ha recordado que conforme lo sostiene la doctrina, “incurre en negligencia en la producción de la prueba la parte a quien le incumbe urgirla cuando, por su inacción injustificada, ocasiona una demora perjudicial en el trámite del proceso. (Conf. Colombo, Carlos J., Código Procesal Civil y Comercial de la Nación Anotado y Comentado, T. III, Ed. Abeledo Perrot – Bs. As., 1969, p. 410). Así, en razón del carácter dispositivo del procedimiento civil, pesa sobre la parte interesada en la producción de un medio probatorio determinado la carga de urgir la ejecución de todos los actos necesarios para su incorporación en tiempo y forma legal, solicitando del tribunal y practicando personalmente cuantas gestiones fueren menester y conducentes a tal efecto, so riesgo de que su pasividad le haga incurrir en negligencia con el efecto de perder esa prueba y pasar a la siguiente etapa procesal. Este principio resulta de la norma del art. 212, CPC, y dicha norma constituye la regla general que señala a las partes la carga de urgir el puntual diligenciamiento de las pruebas, cuyo cumplimiento o inobservancia importará de ordinario la pérdida o caducidad del derecho a producirlas en lo sucesivo, cada vez que por omisión o error imputable a aquellas se ocasione una demora injustificada y perjudicial en la tramitación del proceso. Así, la negligencia supone un factor “subjetivo” vinculado con la inacción de las partes derivada de su desidia, culpa o dolo; y por otro, uno “objetivo” dado por la demora injustificada y perjudicial para el procedimiento. Referido al elemento subjetivo, “incuria, inercia, falta de interés son, entre otros, vocablos que se utilizan para nombrar el peculiar estado subjetivo del litigante moroso... Es presupuesto del instituto de la negligencia el haberse demostrado falta de interés del oferente en la producción de la prueba. (Conf. Acosta, José V., Negligencia Probatoria, Ed. Rubinzal-Culzoni, 1999, p. 74). Es decir que se debe demostrar o traducir en hechos exteriores la indiferencia o falta de interés para que puedan ser valoradas teniendo en cuenta el caso concreto (esta Cámara, in re “González, Juan David y otros c/ Pereyra, Ricardo Nino y otro – Ordinario – Daños y Perj. Otras formas de Respons. Extracontractual”, Auto Nº 46 del 29/2/08, entre otros). De tal modo, el instituto de la negligencia probatoria no se asienta tan sólo en pautas cuantitativas relativas al vencimiento del plazo de prueba, sino también en circunstancias cualitativas relativas a la diligencia de la interesada en que se produzca la prueba producida. Así, se ha dicho que “...la determinación de la eventual negligencia en la actividad procesal tendiente a producir prueba no sólo requiere del hallazgo del hecho objetivo de la conducta procesal inerte, sino que debe verificarse la existencia de condimentos de tipo subjetivo, como la desidia o la falta de interés de la parte respecto de su prueba ofrecida, que determinen la ausencia de algún elemento que justifique la inactividad” (TSJ Cba. Sala CC in re “Prueba del demandado en autos: Olmedo, Abel Armando c/ Federico A. Milocco – Ordinario. Recurso Directo”, Auto 134 del 4/8/06, del voto de la mayoría). Establecido lo anterior, cabe señalar que durante el período probatorio se libró el primer oficio al Registro General de la Provincia, que no fue diligenciado por contener un error en su formulación, el que fue subsanado con posterioridad, y aunque ello aconteció luego del acuse de negligencia, la petición de un nuevo oficio habida en una secuencia temporal tolerable no justifica el acuse de negligencia, de modo que la resolución del señor juez a quo en este aspecto luce acertada. Esto así pues la incorporación del primer oficio el mismo día del acuse de negligencia, no permite imputar negligencia al diligenciante ni demora injustificada para el pleito. III. En cuanto al fondo del asunto, el señor juez a quo ha hecho lugar a la excepción de inhabilidad de título bajo el argumento de que el propio consorcio no puede ser sujeto pasivo de la obligación de pagar las expensas, pese a tratarse de un supuesto en el cual se han previsto dos administraciones separadas. La singularidad del caso reside en que conforme el Reglamento de copropiedad y administración, se estableció que los copropietarios están obligados a contribuir al pago de las expensas (artículo décimo), mas luego también se previó que con respecto al pago de gastos por expensas comunes, la “Administración Galería' tiene con respecto a la 'Administración Torre' las obligaciones citadas los artículos décimo y undécimo. Igual criterio regirá para aquellos gastos que correspondan a ambas administraciones, tal cual lo establecen los artículos décimo y decimoprimero” (artículo decimotercero). No desconozco la línea interpretativa que sigue el señor juez a quo, asentada en una concepción férrea del sistema de propiedad horizontal, pero entiendo que la modificación que, en los hechos, asume este derecho real, impone una mirada más actual del tema. De tal manera, cabe traer a cuento la palabra de la doctrina cuando señala que se “... denomina “propiedades horizontales anómalas” a los grandes complejos inmobiliarios para los cuales resulta estrecho el marco normativo de la ley 13512. El art. 1 de la citada ley únicamente comprende en el régimen de propiedad horizontal: a) a los distintos pisos de un edificio y b) a los distintos departamentos de un mismo piso o departamentos de un edificio de una sola planta, en un terreno común. El modelo constructivo es un edificio fundamentalmente con destino residencial, compuesto de unidades privativas divididas horizontalmente y funcionalmente independientes, que no son separables materialmente entre sí sino que forman una única estructura física.” “Este paradigma edificatorio previsto en el año 1948, de sanción de la ley, resultó posteriormente desbordado por los nuevos cánones urbanísticos. Los desarrollos inmobiliarios dieron lugar a edificios afectados a diversos destinos (viviendas, oficinas, galería comercial, cocheras, etc.) y también a torres, bloques o cuerpos de edificios de igual o diferente destino levantados en un terreno común, con servicios e instalaciones comunes. La convivencia en estos grandes complejos ha demostrado con frecuencia que los intereses de los propietarios de unidades que integran un sector no compatibilizan con los de otro (por ejemplo, a los propietarios de las unidades de viviendas no les interesa el mantenimiento de la galería comercial; tampoco a los propietarios de unidades de una torre les preocupa el mantenimiento de los ascensores de la otra, etc.).” “Estas situaciones provocan a veces la división de hecho del consorcio que nació regularmente. Frente a la dificultad para alcanzar la mayoría necesaria para modificar el reglamento, los consorcistas se han fraccionado operativamente en subconsorcios independientes pertenecientes a los diversos sectores o bloques del complejo edilicio para atender cada uno los asuntos de ese sector. Cada subconsorcio tiene órganos de gobierno propios: asambleas separadas y administración separada, así también un régimen desdoblado de expensas comunes generales y especiales relativas a ese sector o torre.” “Indudablemente la división del consorcio acarrea problemas en orden a la legitimación del subconsorcio y de su administrador. También, a la validez de las decisiones asamblearias que se toman sin la mayoría legal o reglamentaria, en tanto no se computan sobre la totalidad de los consorcistas.” (Puerta de Chacón, Alicia, Consorcio de propietarios 'irregular'. Patología de las urbanizaciones privadas, SJA del 24/11/10). Esta es la situación de autos. De tal modo, y atendiendo a que los jueces no pueden ser ajenos a los cambios sociales, debemos integrar temporalmente el mandato legislativo, por lo cual entiendo que es posible que, en casos como el presente, se legitime pasivamente a la administración de un consorcio para el cobro de las expensas comunes. Todo ello, siempre que atento que la ley no lo prohíbe y está específicamente regulado en el contrato (reglamento de copropiedad y administración) base de las relaciones entre los copropietarios (Conf. Puerta de Chacón, Alicia, op. cit. en igual sentido: Laje, Eduardo J., Régimen de Asambleas y de Administración separadas en materia de propiedad horizontal, Revista del Notariado, Nº 713, 1970, p. 1429 y ss. También refiere a la existencia de “superconsorcios”, Cossari, Nelson G.A., “La propiedad horizontal en los dos extremos de la dimensión inmobiliaria”, JA 2008-IV, p. 1033 y ss. Afirmando la imposibilidad de existencia de “subconsorcios”, de lege lata, aunque procurando aportar alguna solución: Villanustre, Cecilia A., “División de hecho del consorcio de propiedad horizontal (Enfoque legal. Consecuencias jurídicas y prácticas”, LL 1996-B, 1119 y ss). Esto así, pues debe recordarse que al tiempo del dictado de la ley 13512, no se tenían presentes situaciones como la de autos, de conjunción de un edificio destinado a vivienda junto con otro que responde a un fin distinto. Así, concuerdo en que “...no está previsto entre nosotros un régimen separado en lo concerniente a los posibles sectores diferentes del edificio, a la administración y a la contribución al pago de los gastos comunes”. “Pero aunque dicho régimen no está previsto, tampoco se halla prohibido. Además, no resulta incompatible con el sistema general de la ley y con las características esenciales de la propiedad horizontal. Por consiguiente, tal régimen es legalmente posible, con el único requisito de que se encuentre adecuadamente previsto en el reglamento de copropiedad y administración correspondiente”. “La razón de lo dicho estriba en que los interesados pueden incluir en el reglamento todas las cláusulas que estimen pertinentes, con tal de que no sean contrarias al interés general y al orden público. Las normas sobre el régimen separado y diferencial en materia de asambleas, administración y contribución al pago de gastos comunes, no afectan tales principios” (Laje, Eduardo J., op. cit., p.1437). Como lo he recordado con anterioridad, la propia naturaleza de las relaciones existentes entre el consorcio y los consorcistas y la obligación de pago de las expensas ya ha sido motivo de tratamiento por este Tribunal, cuando señaló: “...Debe recordarse el carácter esencial para la vida y organización del ente consorcial, de las expensas comunes. Tal situación impone una visión flexible en torno a la configuración de los recaudos contemplados en el art. 531, CPC...” (Conf. esta Cámara, en anterior integración, in re “Consorcio Propietarios Edificio Estudiantina c. Vivas, María Ermelinda - Ejecutivo” Auto N° 1084 del 4/11/03; et in re “Consorcio Complejo Edilicio San Francisco Belgrano 157 c. Murias, Marta Elena y Otro - Ejecutivo - Expensas comunes. Recurso de Apelación”, sent. Nº 162 del 25/11/08). Con lo dicho queda claro que la excepción de inhabilidad de título en la forma acogida por el sentenciante, debe ser revocada. Así voto.

Los doctores Miguel Ángel Bustos Argañarás y Cristina Estela González de la Vega adhieren al voto emitido por el Sr. Vocal preopinante.

A LA SEGUNDA CUESTIÓN

El doctor Raúl E. Fernández dijo:

I. Corresponde acoger la apelación y revocar la sentencia. Por imperio del art. 332, CPC, analizo los restantes argumentos expuestos por el vencedor en la instancia anterior para oponerse a la ejecución. En ese trance, destaco que además de haber invocado la falta de legitimación pasiva, la administración demandada sostuvo que el título carece de los requisitos extrínsecos necesarios para habilitar la vía ejecutiva. Para avalar tal afirmación señala que el documento base de la pretensión ejecutiva omite consignar cuál es la unidad funcional, departamento, local o piso que se encuentra en mora y por tanto que está gravada con la expensa reclamada. Es el caso que la postura defensiva se aferra a una interpretación férrea de los recaudos estatuidos para los casos comunes, mas no para esta situación especial. Si al desestimar la inhabilidad por defecto de legitimación sustancial pasiva he aceptado que una de las administraciones del consorcio pueda ser demandada, es claro que de ello se deriva la inexigibilidad de la identificación particular de la unidad funcional que adeuda las expensas. Luego, esta parte de la excepción opuesta debe ser rechazada. II. Por fin, el ejecutado impugna la tasa de interés contenida en el certificado, pues señala que conforme al artículo undécimo del reglamento, la tasa debe ser equivalente al interés o ajuste por mora que cobre a la fecha de expedición el Banco de la Provincia de Córdoba para documentos descontados impagos. En el certificado base de la pretensión se hizo constar que se pretendía el pago del 3% mensual, que es el que correspondería al pactado contractualmente, y es el caso que quien corre con la carga de la prueba de su afirmación en contrario (art. 548, CPC), no ha realizado actividad tendiente a demostrar la falta de coincidencia entre lo previsto y lo explicitado en el título ejecutivo. Por lo demás, y aunque no se haya cuestionado explícitamente la tasa en cuestión, recuerdo que en materia de cobro de expensas no rigen los principios generales de establecimiento de tasas más exiguas, dado que se trata de intereses punitorios, necesarios para compeler el pago de lo que constituye la base financiera sobre la que se desenvuelve la vida consorcial. De tal modo, el 36% anual no luce irrazonable, habiendo sido aplicado por una arraigada línea jurisprudencial (Conf. Peralta Mariscal, Leopoldo L, “Los intereses en la obligación de pago de expensas comunes en el régimen de propiedad horizontal”, LL Sup.Esp. Intereses 2004 (julio), 53 y sgts). III. En suma, corresponde acoger la apelación, revocar la sentencia y hacer lugar a la demanda. Condenar al Consorcio Complejo Edilicio La Merced (Administración Galería), al pago de la suma de $ 18.562,18, con más intereses al 3% mensual desde el 15/9/08 y hasta su efectivo pago, bajo apercibimiento de ejecución forzada. Las costas se distribuyen por su orden en ambas instancias, pues a pesar del vencimiento de la actora, el fundamento habilitante de la condena expuesto en este voto se deriva de una interpretación que no es pacífica, de modo que la contraria pudo considerarse con derecho para litigar. Así voto.

Los doctores Miguel Ángel Bustos Argañarás y Cristina Estela González de la Vega adhieren al voto emitido por el Sr. Vocal preopinante.

Por ello,

SE RESUELVE: 1)Acoger la apelación, revocar la sentencia y hacer lugar a la demanda. Condenar al Consorcio Complejo Edilicio La Merced (Administración Galería), al pago de la suma de $ 18.562,18, con más con más intereses al 3% mensual desde el 15/9/08 y hasta su efectivo pago. 2) Las costas se distribuyen por su orden en ambas instancias.

Raúl E. Fernández – Miguel Ángel Bustos Argañarás – Cristina Estela González de la Vega &#9632;

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