PROPIEDAD HORIZONTAL

qdom ADMINISTRADOR DE CONSORCIO. Remoción sin causa. Indemnización por gestión no cumplida. Normativa legal aplicable. Improcedencia del reclamo 1– El administrador cesante por remoción dispuesta sin justa causa carece de derecho para reclamar una indemnización por la gestión no cumplida. Ello así, porque el régimen legal aplicable (mandato) indica que “...El mandante puede revocar el mandato siempre que quiera...” (art. 1970, CC), lo que da cuenta de los términos generales y liberales en que la ley consagra la revocabilidad del mandato.

2– Si bien muchos administradores (mandatarios), cuyo cargo es generalmente oneroso, puedan verse perjudicados por la decisión del Consorcio de propietarios de removerlos, tales perjuicios no resultan indemnizables desde que la revocabilidad amplia surge de la mismísima ley y por tanto es una circunstancia que los mandatarios conocieron o debieron conocer desde que aceptaron cumplir dicha función, sin que el eventual desconocimiento pueda servir de excusa a favor de ser resarcidos (arts. 20 y 923, CC). Por ende, la revocabilidad del mandato constituye el fundamento de la ausencia de derecho a indemnización en la revocación sin causa del administrador.

3– Una posición doctrinaria sostiene que aunque la remoción sin justa causa del administrador es indiscutiblemente procedente en razón de la naturaleza eminentemente revocable del mandato, no es menos cierto que el consorcio no estaría exento de afrontar la indemnización que correspondiere en caso de que existiera un plazo pendiente de gestión no vencido. Sin embargo, la solución que se considera correcta está dada por la postura mayoritaria, que señala que si las relaciones entre el administrador y el consorcio se rigen por las reglas del mandato, las que no tienen prevista una regla similar al art. 1638, CC (que obliga al dueño de la obra a indemnizar cuando desiste de ella), la revocación fundada en la falta de confianza no da lugar a indemnización alguna.

4– El administrador no carece de derecho a cobrar lo que corresponda por la parte cumplida del mandato (art. 1958, CC); lo que no tiene es derecho a cobrar por la gestión no realizada hasta la expiración del término del contrato originalmente pactado.

17044 – C2a. CC Cba. 5/10/07. Sentencia Nº 161. Trib. de origen: Juzg. 2a. CC Cba. “Calvo, Roberto Pablo c/ Consorcio de Propietarios Edificio Galería Italia y otros – Ordinario - Cumplimiento / Resolución de contrato”

2a. Instancia. Córdoba, 5 de octubre de 2007

¿Procede el recurso de apelación interpuesto?

La doctora Silvana María Chiapero de Bas dijo:

1. Contra la sentencia Nº 280 dictada con fecha 3/6/05 que resolvió: “I) Hacer lugar a la demanda interpuesta por el señor Roberto Pablo Calvo en contra del Consorcio de Propietarios del Edificio Italia condenando al accionado a abonar al actor, en un plazo de diez días, la suma de $ 11.200 con más los intereses establecidos en el considerando pertinente, con costas a cargo del accionado ... II) Desestimar la acción interpuesta por la parte actora en contra de los señores Aldo Frisicaro, Silvana María Teresa Dhers, Francisco María Duarte, Carlos Alberto Turco, Rita María Pogliotto, Néstor Ricardo Romio, Carlos Roberto Nicolás López Izasa, Sara Magdalena Douglas, Omar Mario Arabia, Silvina Mabel María Lozano, María del Carmen Murúa, Claudio Fernando Atienza, Analía Irma Filippini y Juan Pedro Campos. Imponer las costas por el orden causado...”, interpusieron el Consorcio de Propietarios Edificio Galería Italia y la Sra. Francisca María Duarte –mediante apoderado– sendos recursos de apelación, que fueron concedidos por la a quo. Radicados los autos en esta sede, expresa agravios la codemandada Duarte siendo refutados por la actora. A su turno expresa agravios el Consorcio de Propietarios Edificio Galería Italia siendo contestados por la actora. Dictado y consentido el proveído de autos y la integración del Tribunal, queda la causa en estado de estudio y resolución. 2. Apelación de la codemandada Francisca María Duarte. Se queja por la imposición de costas por el orden causado dispuesta por la sentencia con fundamento en la supuesta divergencia doctrinaria y jurisprudencial sobre la legitimación pasiva del Consorcio de Propietarios (art. 130 in fine, CPC). Sostiene que además de que la divergencia apuntada ya se encuentra superada por la doctrina y jurisprudencia actuales, de los términos de la demanda surge que el actor consideraba que la legitimación de los consorcistas era incuestionable, lo que amerita que deba cargar con las costas de su vencimiento (desestimación de la demanda promovida en su contra). 3. Apelación del Consorcio de Propietarios del Edificio Italia. Se queja en prieta síntesis por lo siguiente: a. La imposición de costas por el orden causado respecto de la inadmisión de la demanda promovida en contra de los consorcistas; b. La concesión de una indemnización a favor del administrador removido sin justa causa por el Consorcio. Sostiene que la relación se rige por las reglas del mandato (art. 1958, CC), las que no admiten la posibilidad de indemnizar al mandatario por la revocación del mandato sino solamente estipulan la obligación de pagar por el servicio efectivamente prestado. 4. La apelación del Consorcio de Propietarios Edificio Italia debe recibirse pues, en mi opinión –coincidente con la del apelante–, el administrador cesante por remoción dispuesta sin justa causa, carece de derecho para reclamar una indemnización por la gestión no cumplida. Ello así porque el régimen legal aplicable (reglas del mandato) indica que “...El mandante puede revocar el mandato siempre que quiera...” (art. 1970, CC) lo que da cuenta de los términos generales y liberales en que la ley consagra la revocabilidad del mandato. Aunque no pueda desconocerse que muchos administradores (mandatarios), cuyo cargo es generalmente oneroso, puedan verse perjudicados por la decisión del Consorcio de propietarios de removerlos de su cargo, tales perjuicios no resultan indemnizables desde que la revocabilidad amplia surge de la mismísima ley y por tanto es una circunstancia que los mandatarios conocieron o debieron conocer desde que aceptaron cumplir dicha función, sin que el eventual desconocimiento pueda servir de excusa a favor de ser resarcidos (arts. 20 y 923, CC). La esencial revocabilidad del mandato constituye el fundamento de la ausencia de derecho a indemnización en la revocación sin causa del administrador. Es verdadero que existe una posición doctrinaria que sostiene que, aunque la remoción sin justa causa del administrador es indiscutiblemente procedente en razón de la naturaleza eminentemente revocable del mandato, no es menos cierto que el consorcio no estaría exento de afrontar la indemnización que correspondiere en caso de que existiere un plazo pendiente de gestión no vencido (cfr. Costantino, “El administrador en el Consorcio de copropietarios de la propiedad horizontal”, ps. 97 a 127). Sin embargo, en mi opinión la solución correcta está dada por la postura de la doctrina mayoritaria que sostiene –en las antípodas– que si las relaciones entre el administrador y el consorcio se rigen por las reglas del mandato, las que no tienen prevista una regla similar al art. 1638, CC (que obliga al dueño de la obra a indemnizar cuando desiste de ella), la revocación fundada en la falta de confianza no da lugar a indemnización alguna. Como lo sostiene la Dra. Elena Highton, las consecuencias de la postura contraria serían muy contrarias al régimen propio de un contrato basado en la confianza ya que: “Atar la revocabilidad a la indemnización daría lugar a una relativa irrevocabilidad, pues el consorcio que tuviera intención de despachar a su administrador tendría que pensarlo dos veces pese al estado de tirantez o recelo, según el tiempo faltante y el monto que estuviera dispuesto o en condiciones da pagar” (cfr. Elena I. Higthon, “Propiedad horizontal y Prehorizontalidad”, Derechos Reales, Vol. 4, Edic. renovada y ampliada. Hammurabi, Jose Luis Depalma Editor, p. 582 y sgtes.). Ello no significa que el administrador carezca de derecho a cobrar lo que corresponda por la parte cumplida del mandato (art. 1958, CC), pero lo que no tiene es derecho a cobrar por la gestión no realizada hasta la expiración del término del contrato originalmente pactado. El agravio vinculado a la imposición de costas por el orden causado con relación a la desestimación de la demanda en contra de los consorcistas no puede recibirse desde que el Dr. Robledo reviste condición de mero patrocinante de algunos consorcistas de modo que carece de legitimación para apelar en defensa de sus intereses (arts. 80 inc. 1, CPC). En consecuencia, propicio que se revoque la sentencia en todo cuanto decide y ha sido motivo de agravios y en su lugar se rechace la demanda con costas al actor atento su condición de vencido (art. 130, CPC). 5. La apelación de la co-demandada Francisca María Duarte debe admitirse porque no se configura la excepción prevista por el art. 130 in fine, CPC, a la regla del vencimiento impuesta por el primer párrafo de idéntica directiva procesal. No se ha demostrado la existencia de fallos contradictorios o cambios jurisprudenciales que hayan podido provocar suficiente perplejidad que justifique objetivamente la necesidad de demandar a los consorcistas. Además, como bien destaca la apelante, los términos de la demanda dan cuenta de que el actor entendió que era menester demandarlos en razón de la responsabilidad subsidiaria y solidaria emergente del art. 1954, CC, habiendo resultado derrotado en su postura. Por ello las costas respecto de la codemandada apelante deberán ser soportadas por el actor atento su condición de vencido (art. 130, CPC).

Los doctores Mario Raúl Lescano y Marta Nélida Montoto de Spila adhieren al voto emitido por la Sra. Vocal preopinante.

Por el resultado de la votación que antecede,

SE RESUELVE: 1. Admitir la apelación del Consorcio de Propietarios Edificio Galería Italia y en consecuencia revocar la sentencia en cuanto ha sido motivo de agravios y en su lugar rechazar la demanda interpuesta contra el Consorcio de Propietarios Edificio Italia, con costas en ambas instancias al actor atento su condición de vencido (art. 130, CPC). 2. Admitir la apelación de la co-demandada Francisca María Duarte y en consecuencia revocar la imposición de costas a su respecto por el orden causado e imponerlas al actor atento su condición de vencido (art. 130, CPC).

Silvana María Chiapero de Bas – Mario Raúl Lescano – Marta Nélida Montoto de Spila &#9632;

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