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En la especie, interpuso recurso de apelación la tercerista en contra del auto N° 666 de fecha 7/9/06 que resolvió no hacer lugar a la tercería de mejor derecho deducida por la Municipalidad de Córdoba, con costas a su cargo. Se agravia la parte recurrente por entender que se equivoca el a quo cuando considera aplicable al caso de autos el art. 3901, CC, pues según su visión surge plausible la errónea aplicación de dicha norma, como justificante de un supuesto privilegio de los créditos por expensas comunes respecto del reclamo de la Municipalidad. Sostiene que los gastos de expensas comunes tienen un privilegio respecto de los bienes muebles, pero no sobre el bien inmueble objeto de subasta. Manifiesta que el art. 17, ley 13512, claramente expresa –respecto del crédito por expensas comunes– que goza del privilegio y derechos previstos por los arts. 2686 y 3901, CC. Afirma que no se puede admitir una aplicación extensiva de los privilegios cuando –como rige en todo el sistema jurídico en cuanto a preferencia o excepción– deben reconocerse restrictivamente a mérito de lo dispuesto por el art. 3876, CC. Corrido el traslado de ley, el Consorcio de Propietarios Edificio “Loma Alta” lo contesta y solicita el rechazo de los agravios y la confirmación de la resolución apelada.
1– Este Tribunal, respecto del privilegio establecido por el art. 17, ley 13512, tiene una opinión distinta a la escogida por el a quo. Si bien el sentenciante no señala por qué tiene privilegio el crédito por expensas comunes sobre el del Fisco por impuestos, al resolver lo hace aplicando directamente el art. 3901, CC, norma ésta a la que remite el citado art. 17, ley 13512. (Minoría, Dr. Griffi).
2– Se adhiere a la doctrina de Llambías, quien al comentar el art. 17, ley 13512, dice que: «No obstante el buen propósito de la ley, el privilegio que ella ha creado resulta ilusorio, por falla técnica. En efecto, el precepto transcripto omite establecer el asiento del privilegio, no bastando, para suplir la deficiencia, la extensión a este caso del privilegio del art. 3901, que se refiere al crédito del conservador de una cosa mueble. Como en nuestra hipótesis no hay cosa mueble alguna sobre la cual pueda recaer el privilegio del crédito por contribución al pago de las expensas y primas de seguro (art. 17, ley 13512), ocurre que esta preferencia carece de aplicación posible. Nos parece claro que no puede el intérprete suplir esa falla legal completando la norma que crea el privilegio con el agregado del asiento respectivo, por más obvio que sea identificar ese asiento con la fracción divisa sometida a un dominio exclusivo». (Minoría, Dr. Griffi).
3– “…El privilegio que este precepto –art. 17, ley 13512– parece establecer es, en verdad, jurídicamente inexistente, por falta de asiento… Sería urgente, al respecto, una reforma legislativa que subsanara el defecto apuntado para que se pueda hacer efectiva la mencionada preferencia». La opinión que se propicia resulta más aceptable que aquella que sostiene que el art. 17, ley 13512, quiso referirse al art. 3931 (y no al 3901); o de la que estima que lo adecuado es interpretar que la Ley de Propiedad Horizontal ha creado un nuevo privilegio sobre inmuebles y que la alusión que se hace al art. 3901 no tiene otra finalidad que la de asegurar a aquél el rango o jerarquía que el Código Civil acuerda al conservador de cosas muebles, con abstracción de la diferencia existente en cuanto a la naturaleza del objeto conservado. (Minoría, Dr. Griffi).
4– El art. 17, ley 13512, ha determinado que los gastos por expensas comunes tienen una preferencia de cobro cuyo alcance la norma ha remitido a lo dispuesto por el art. 3901, CC. Como esta última norma se encuentra incluida dentro del capítulo referido al orden de los privilegios sobre bienes muebles, una postura sostiene que ésta ha devenido inocua, ilusoria por una deficiente técnica legislativa. Si bien es cierto que respecto del crédito por expensas comunes la Ley de Propiedad Horizontal se refiere por remisión a los gastos de conservación de las cosas muebles, no es menos cierto que el privilegio lo sería sobre una cosa inmueble. Esto no es un error de la ley; lo que ella pretende es asignar al crédito por expensas comunes la preferencia que surge del crédito al que se ha remitido; es decir, al rango de la preferencia respectiva sin vinculación alguna con la calidad del objeto al que la norma se refiere. (Mayoría, Dr. Granillo).
5– El sistema seguido por nuestra ley civil combina los privilegios generales y especiales de acuerdo con la naturaleza misma del crédito por cuya razón el privilegio se ha establecido. Estimar que el legislador ha entendido que la preferencia que tiene el crédito por expensas comunes únicamente abarca a los bienes muebles, aparece como una interpretación que en manera alguna contempla la verdadera télesis de la norma. La Ley de Propiedad Horizontal ha pretendido preservar la percepción de los gastos que se realizan en pos de la conservación de la cosa y para ello ha tomado como parámetro lo fijado por el Codificador para el guardador de los bienes muebles. (Mayoría, Dr. Granillo).
6– Las expensas comunes o de administración no sólo se refieren a los gastos de conservación y mantenimiento del inmueble sino a todas las erogaciones que deban realizarse para que el sistema pueda subsistir. Por ello, deben considerarse incluidas en tales erogaciones las primas de los seguros que el consorcio contrate. El aporte de los propietarios es la condición insoslayable para el mantenimiento y desenvolvimiento del sistema de propiedad horizontal. Es de la naturaleza de las expensas su carácter común, ya que la contribución siempre está destinada a ser aplicada en partes y bienes comunes del edificio, o para satisfacer obligaciones derivadas de partes o bienes comunes. Más allá de lo impreciso de la remisión legal formulada por la ley 17512, el privilegio concedido tiene como finalidad el mantenimiento del sistema establecido por la propia ley, pues de no afrontarse se tornaría imposible la manutención de la cosa en común y su preservación para el cumplimiento del fin comunitario. (Mayoría, Dr. Granillo).
7– El art. 3901, CC, claramente se refiere al privilegio de los gastos hechos para la conservación de la cosa, que son preferidos a todos los créditos en interés de los cuales han sido también hechos, mencionando explícitamente en su ejemplificación a los del fisco y municipalidades. En autos, el a quo ha reconocido correctamente la naturaleza conservatoria de los gastos por expensas comunes, los que gozan de preferencia respecto al crédito de la Municipalidad de Córdoba, por contribuciones, servicios y análogos, en base a los cuales se ha incoado la tercería de marras. (Mayoría, Dra. Lloveras).
1. Rechazar el recurso de apelación, confirmando el decisorio apelado en todo cuanto ha sido materia de recurso. 2. Costas a cargo del apelante (art. 130, CPC).
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SENTENCIA NUMERO:74
En la ciudad de Córdoba a los once días del mes de Junio de dos mil siete, se reunieron en Acuerdo Público los Señores Vocales de la Excma. Cámara Quinta de Apelaciones en lo Civil y Comercial, Dr. Abraham Ricardo Griffi, Dra. Nora Lloveras y Dr. Abel Fernando Granillo, a los fines de dictar sentencia en estos autos caratulados: «Consorcio Propietarios Edificio “Loma Alta” c/ Guzmán Andrés – Ejecutivo – Tercería de Mejor Derecho de la Municipalidad de la Ciudad de Córdoba – Expte. 959224/36», venidos en apelación del Juzgado de Primera Instancia y Catorce Nominación en lo Civil y Comercial en contra del auto número seiscientos sesenta y seis (N° 666) de fecha siete de septiembre de dos mil seis (7/9/06), dictado por el Sr. Juez Dr. Gustavo Orgaz, cuya parte resolutiva dice: “1) No hacer lugar a la tercería de mejor derecho deducida por la Municipalidad de Córdoba. 2) Costas a cargo de la tercerista a cuyo fin se regulan los honorarios del Dr. Hugo Roberto Graffi en la suma de pesos seiscientos setenta y cinco ($675) y los honorarios del Dr. Daniel G. Praddaude se fijan en la suma de pesos doscientos dos ($202). Protocolícese…”.
Este Tribunal en presencia de la actuaria se planteó las siguientes cuestiones a resolver:
1) ¿Procede al Recurso de Apelación?
2) ¿Qué pronunciamiento corresponde ?
Realizado el sorteo de ley la emisión de los votos resultó en el siguiente orden: Dr. Abraham Ricardo Griffi, Dr. Abel Fernando Granillo y Dra. Nora Lloveras.
El señor Vocal doctor Abraham Ricardo Griffi a la primera cuestión planteada dijo:
1. Contra el interlocutorio precitado (debió dictarse una sentencia) cuya parte resolutiva ha sido transcripta precedentemente, la Municipalidad de Córdoba interpuso recurso de apelación, el que, concedido, hizo radicar la causa en esta instancia, en donde se cumplimentaron los trámites de ley. La resolución apelada contiene una relación de causa que satisface las exigencias del art.329 del C. de P.C., razón por la cual a la misma me remito en homenaje a la brevedad. 2. El Dr. Daniel G. Praddaude, en representación de la Municipalidad de Córdoba, se agravia por entender que se equivoca el Sr. Juez a quo cuando considera aplicable al caso de autos el art. 3901 del Código Civil, pues según su visión surge plausible la errónea aplicación de dicho artículo, como justificante de un supuesto privilegio de los créditos por expensas comunes respecto del reclamo de la Municipalidad. Dice que ello resulta inadmisible, ya que el art. 3901 se encuentra bajo el título: De preferencia de los Créditos, pero dentro del Capítulo III (Libro IV, Sección II), intitulado: Del orden de los privilegios sobre los muebles. Explica que los gastos de expensas comunes tienen un privilegio respecto de los bienes muebles, pero no sobre el bien inmueble objeto de subasta. Agrega que claramente expresa la ley 13512 en su art. 17, respecto del crédito por expensas comunes, que goza del privilegio y derechos previstos por los arts. 2686 y 3901. Afirma que no se puede admitir una aplicación extensiva de los privilegios, cuando como rige en todo el sistema jurídico en cuanto a preferencia o excepción, deben reconocerse restrictivamente a mérito de lo dispuesto por el art. 3876, CC. Cita abundante doctrina y jurisprudencia en sustento de su visión y explica que aunque el texto del art. 3879 atribuye a los créditos del Fisco por impuestos privilegio sobre la generalidad de los bienes del deudor, sean muebles o inmuebles, el precepto debe ser interpretado a la luz del principio expuesto por Velez Sarsfield en el 2º párrafo de la nota que ilustra el artículo. Explica luego que la postura del TSJ en relación al tópico ha sufrido un cambio, por cuanto antes se encontraría enrolado en una línea de pensamiento civilista, que consideraba que en el conflicto entre el crédito por impuestos y tasas y el de cualquier otro tipo, debía ser éste último el prevalente. En cambio –sigue explicando- del otro costado se encuentra la doctrina publicista, elaborada por la mayoría de los Tribunales Superiores de Provincias y que sostiene que el alto interés colectivo justifica el derecho preferente del Fisco. Indica que nuestro máximo Tribunal no es ajeno a esta corriente, habiendo variado su jurisprudencia. 3. Corrido el traslado de ley, el Consorcio de Propietarios Edificio “Loma Alta” por intermedio de su apoderado, el Dr. Roberto Hugo Graffi, lo contesta a fs.54, pidiendo el rechazo de los agravios y la confirmación de la resolución apelada. 4. Analizados los agravios a la luz de las constancias de autos, llegamos a la conclusión que los mismos deben ser admitidos. En efecto, respecto del privilegio establecido por el art.17 de la Ley 13.512, este Tribunal tiene una opinión distinta a la escogida por el señor Juez a quo. Si bien ésta nada dice sobre la cuestión -es decir, no señala por qué tiene privilegio el crédito por expensas comunes sobre el del Fisco por impuestos, al resolver lo hace aplicando directamente el art.3901 del Código Civil, norma ésta a la que remite el mencionado art.17 de la Ley 13.512.
En este punto adherimos a Llambías, quien nos dice -comentando este último artículo- que «No obstante el buen propósito de la ley, el privilegio que ella ha creado resulta ilusorio, por falla técnica. En efecto, el precepto transcripto omite establecer el asiento del privilegio, no bastando, para suplir la deficiencia, la extensión a este caso del privilegio del art.3901, que se refiere al crédito del conservador de una cosa mueble. Como en nuestra hipótesis no hay cosa mueble alguna sobre la cual pueda recaer el privilegio del credito por contribución «al pago de las expensas y primas de seguro (art.17, Ley 13.512), ocurre que esta preferencia carece de aplicación posible. Nos parece claro que no puede el intérprete, suplir esa falla legal, completando la norma que crea el privilegio, con el agregado del asiento respectivo, por más obvio que sea identificar ese asiento con la fracción divisa sometida a un dominio exclusivo» (Obligaciones, T.I, pag.834 y ss., N° 651). Este autor, en nota, cita a H. Racciatti, quien, en su libro «Propiedad por pisos o departamentos»,entiende que, ante la incongruencia de la ley al remitirse a un privilegio sobre cosa mueble, corresponde concluir que lo que la ley de la materia ha querido en realidad, ha sido, prescindiendo del objeto a que se refieren estas disposiciones, asegurar al crédito emergente de expensas comunes, el rango otorgado al conservador por el art.3901 del Código Civil, creando así un nuevo privilegio especial sobre inmuebles, cuyo asiento debe encontrarse en el valor de la cosa conservada, constituída por el piso o departamento con sus accesorios». Llambías sostiene que «….esta opinión es indefendible, porque el rango del art.3901 se refiere a una cosa mueble y juega, para quedar en un nivel superior o inferior, con respecto a los privilegios generales del art.3880 que se aplican a cosas muebles; no hay modo pues de hacer efectivo ese rango sobre una cosa inmueble. De ahí que no quepa sino esta alternativa: o se rectifica el art.3901 por el art. 3931, como opinan…., acordándose al privilegio en cuestión el rango del privilegio de los arquitectos, empresarios y obreros de la construcción, sobre el inmueble edificado: o se entiende, como opinamos nosotros dejando el art.17 de la Ley 13.512 como está, que el privilegio que este precepto parece establecer es, en verdad, jurídicamente inexistente, por falta de asiento. Ha de observarse que lo relativo al rango del privilegio es un asunto que aparece en un segundo momento lógico, pues lo primero es determinar el asiento sobre el cual recae, a punto tal que sin asiento no hay privilegio posible. Es lo que pasa con este privilegio por expensas comunes, que carece de asiento legal sobre el cual pueda hacerse efectivo…….En suma, este privilegio carece de toda eficacia por falta de asiento. Sería urgente, al respecto, una reforma legislativa que subsanara el defecto apuntado para que se pueda hacer efectiva la mencionada preferencia» (ob. Cit.). Estimamos que esta opinión resulta más aceptable que aquella que sostiene que el art.17 de la Ley 13.512 quiso referirse al art.3931 (y no al 3901); o de la que estima que lo adecuado es interpretar que la ley de propiedad horizontal ha creado un nuevo privilegio sobre inmuebles y que la alusión que se hace al art.3901 no tiene otra finalidad que la de asegurar a aquél el rango o jerarquía que el código civil acuerda al conservador de cosas muebles, con abstracción de la diferencia existente en cuanto a la naturaleza del objeto conservado (Cazeaux Pedro N.- Trigo Represas, Derecho de las Obligaciones, t.II, pag.741/2; ver también E.D. t.109-2329). Por todo lo expuesto, consideramos que debe admitirse el recurso de apelacion y revocarse el interlocutorio recurrido; haciendo lugar a la tercería de dominio deducida por la Municipalidad de Córdoba. Por todo lo expuesto, a la primera cuestion, voto por la afirmativa.
El señor Vocal doctor Abel Fernando Granillo a la primera cuestion planteada dijo:
Me remito en su totalidad a la relación de causa que formula el Vocal de Primer voto por constituir la misma una adecuada síntesis de lo colectado en autos. Discrepo con su conclusión y fundamento mi postura. Tenemos en claro que el art. 17 de la ley 13512 ha determinado que los gastos por expensas comunes detentan una preferencia de cobro cuyo alcance la norma ha remitido a lo dispuesto por el art. 3901, CC. Como dicha norma se encuentra incluida dentro del capitulo referido al orden de los privilegios sobre bienes muebles, una postura sostiene que la misma ha devenido inocuo, ilusoria por una deficiente técnica legislativa. Ahora bien, si bien es cierto que respecto del crédito por expensas comunes la Ley de Propiedad Horizontal se refiere por remisión a los gastos de conservación de las cosas muebles; no es menos cierto que el privilegio lo sería sobre una cosa inmueble. No creemos que esto sea un error de la ley porque lo que ella pretende es asignar al crédito por expensas comunes la preferencia que surge del crédito al que se ha remitido; es decir, al rango de la preferencia respectiva sin vinculación alguna con la calidad del objeto al que la norma se refiere. Entiendo que el sistema seguido por nuestra ley civil, combina a los privilegios generales y especiales de acuerdo a la naturaleza misma del crédito por cuya razón el privilegio se ha establecido. De tal guisa, estimar que el legislador ha entendido que la preferencia que detenta el crédito por expensas comunes únicamente abarca a bienes muebles, aparece como una interpretación que en manera alguna contempla la verdadera telesis de la norma. La ley de propiedad horizontal ha pretendido preservar la percepción de los gastos que se realizan en pos de la conservación de la cosa y para ello ha tomado como parámetro lo fijado por el codificador para el guardador de los bienes muebles. Es por ello que compartiendo lo sustentado por Humphreyst E y Alicia Goldenberg en Lexis Nexis 2004 estimo que si bien hay autores que consideran que la remisión es errónea o que el privilegio es inoperante, preferimos optar por la postura que sostiene que la remisión lo es con respecto a la determinación del rango de la preferencia, sin vinculación alguna con la calidad de mueble o inmueble del objeto a que tal artículo del Código Civil se refiere. Adviértase que las expensas comunes o de administración no sólo se refieren a los gastos de conservación y mantenimiento del inmueble sino a todas las erogaciones que deban realizarse para que el sistema pueda subsistir. En consecuencia, deben considerarse incluidas en tales erogaciones las primas de los seguros que el consorcio contrate. El aporte de los propietarios es la condición insoslayable para el mantenimiento y desenvolvimiento del sistema de propiedad horizontal. Es de la naturaleza de las expensas su carácter común, ya que la contribución siempre está destinada a ser aplicada en partes y bienes comunes del edificio, o eventualmente, para satisfacer obligaciones derivadas de partes o bienes comunes. De ello colijo que mas allá de lo impreciso de la remisión legal formulada por la ley 17512, el privilegio concedido tiene como finalidad el mantenimiento mismo del sistema establecido por la propia ley, pues de no afrontarse se tornaría imposible la manutención de la cosa en común y su preservación para el cumplimiento del fin comunitario. Siendo ello así, voto a la primera cuestión por la negativa.
La señora Vocal doctora Nora Lloveras a la primera cuestion planteada dijo: 1. Me remito en primer término a la relación de causa efectuada por el Sr. Vocal de Primer voto Dr. Abraham Ricardo Griffi, por constituir la misma una adecuada referencia de los antecedentes del caso y agravios sustentados por el recurrente. 2.- Teniendo en cuenta el punto central objeto de queja por parte del apelante, y atendiendo a la disidencia formulada por el Sr. Vocal Dr. Abel F. Granillo, adelanto mi postura coincidente con éste último, en relación a la interpretación del alcance del privilegio por gastos comunes en el presente caso. 3.- En efecto, el art. 3901 C.C. reza: “Los gastos hechos para la conservación de la cosa son preferidos a todos los créditos, en el interés de los cuales han sido también hechos. Son preferidos a los gastos de la última enfermedad, a los sueldos o salarios de la gente de servicio a los alimentos del deudor y su familia, y a las deudas al fisco y municipalidades; pero el privilegio del conservador es preferido por los gastos funerarios, y por los causados para la venta de la cosa conservada”. Claramente, la norma se refiere al privilegio de los gastos hechos para la conservación de la cosa, que son preferidos a todos los créditos en interés de los cuales han sido también hechos, mencionando explícitamente en su ejemplificación a los del fisco y municipalidades. El Sr. Juez Inferior ha reconocido correctamente la naturaleza conservatoria de los gastos por expensas comunes (en la presente ejecución en los autos principales), que gozan de preferencia respecto al crédito de la Municipalidad de Córdoba, por contribuciones, servicios y análogos, en base a los cuales se ha incoado la Tercería de marras. No existe discusión respecto a la naturaleza del crédito acerca del cual se ha otorgado el privilegio, en razón de provenir de la contribución debida por expensas comunes y amparado por ello por el art. 17 de la ley 13.512 y sus respectivos concordantes, por lo que se impone confirmar la resolución que ha sido apelada. Consideramos que esta línea argumental es la que mejor responde a la necesidad de efectuar una interpretación sistemática, y que atienda a la finalidad y función de los créditos por expensas comunes, que no es otra que la de la conservación misma de la cosa compartida. Tal temperamento ha merecido también recepción jurisprudencial, al determinarse que: “El crédito por expensas comunes y primas de seguro del edificio, es privilegiado según dispone el art. 17 de la ley 13.512, porque representa el costo de los servicios devengados para el mantenimiento del departamento y protección de su deterioro, inclusive sobre el precio del bien, recayendo su prelación de pago sobre todo crédito en cuyo interés esos gastos fueron efectuados, art. 3892 y 3901 del Cód. Civil.” (in re: Gastaldi Hnos. S. A. c. Miranda, Carlos D. – C8CyC, Sent. Del 5/6/2000). En consecuencia, estimamos que la decisión apelada se ajusta a derecho y debe ser confirmada, rechazándose el recurso interpuesto. A la Primera Cuestión, voto por la negativa, con costas al recurrente por haber resultado vencido (art. 130 CPCC).
El señor Vocal doctor Abraham Ricardo Griffi a la segunda cuestion planteada dijo:
Propongo: 1) Admitir el recurso de apelación. 2) Revocar el interlocutorio recurrido; debiendo efectuarse nuevas regulaciones de honorarios conforme a este pronunciamiento. 3) Hacer lugar a la tercería de mejor derecho deducida por la Municipalidad de Córdoba, con costas, declarando la preferencia de su crédito respecto del proveniente de expensas comunes. 4) Imponer las costas de la segunda instancia a la parte actora del juicio principal, “Consorcio de Propietarios Edificio “Loma Alta”, a cuyo fin se determinan los honorarios del Dr. Daniel G. Praddaude en el cuarenta por ciento del termino medio de la escala del art.34 de la Ley 8226; y los del Dr. Hugo Roberto Graffi en el treinta por ciento del mismo punto y escala.
El señor Vocal doctor Abel Fernando Granillo a la segunda cuestion planteada dijo: 1. Rechazar el recurso de apelación, confirmando el decisorio apelado en todo cuanto ha sido materia de recurso. 2. Costas a cargo del apelante (art. 130, CPC), determinando los honorarios del Dr. Hugo Roberto Graffi en el cuarenta por ciento del punto medio de la escala del art. 34 y los del Dr. Daniel G. Praddaude en el treinta por ciento de la misma base (art. 34 y 37 ley 8226).
La señora Vocal doctora Nora Lloveras a la segunda cuestion planteada dijo: 1. Rechazar el recurso de apelación, confirmando el decisorio apelado en todo cuanto ha sido materia de recurso. 2. Costas a cargo del apelante (art. 130 CPC), determinando los honorarios del Dr. Hugo Roberto Graffi en el cuarenta por ciento del punto medio de la escala del art. 34 y los del Dr. Daniel G. Praddaude en el treinta por ciento de la misma base (art. 34 y 37 ley 8226).
Por el resultado de la votación precedente,
SE RESUELVE: 1. Rechazar el recurso de apelación, confirmando el decisorio apelado en todo cuanto ha sido materia de recurso. 2. Costas a cargo del apelante (art. 130, CPC), determinando los honorarios del Dr. Hugo Roberto Graffi en el cuarenta por ciento del punto medio de la escala del art. 34 y los del Dr. Daniel G. Praddaude en el treinta por ciento de la misma base (art. 34 y 37, ley 8226). Protocolícese, hágase saber y bajen.
