OBLIGACIONES PROPTER REM (Reseña de fallo)

qdom Concepto. Caracteres. IMPUESTOS INMOBILIARIOS. Carácter personal de la obligación. Fundamentos. CONTRIBUCIÓN POR MEJORAS. Momento en que nace la obligación de pagar. Sujeto legitimado pasivo. SOLIDARIDAD. Invocación de Ordenanza Municipal por parte del municipio, en apoyo de solidaridad en el pago del tributo entre anterior propietario y actual propietario del bien. Inconstitucionalidad. Inadmisibilidad a fin de purgar prescripción. Demanda incoada erróneamente contra anterior propietario. Carencia de efectos para interrumpir prescripción. PRIVILEGIOS. Interpretación restrictiva. No inclusión de intereses sobre tributos Relación de causa En autos interpusieron recurso de apelación el representante de la parte actora “Bica Cooperativa de Emprendimientos Múltiples Limitada” y el apoderado de la tercerista Municipalidad de Villa María, ambos concedidos con efecto suspensivo, en contra de la Sent. Nº 65 de fecha 25/6/04, dictada por la Sra. jueza de 1ª. Inst. y 1ª. Nom. en lo CC y Fam. de Villa María, que en su parte dispositiva reza: “1) Acoger parcialmente la pretensión deducida en el presente y, en consecuencia, declarar el derecho preferente de la Municipalidad de Villa María, a obtener el cobro de la suma de ($ 2.461,70), respecto del crédito del ejecutante en los autos principales: “Bica Cooperativa de Emprendimientos Múltiples Limitada c/ Liliana Noemí Morales y Otra – Ejecutivo – Cuadernillo de Ejecución de Sentencia”; previa deducción de los gastos de remate y costas de ejecución; 2) Ordenar se comunique al Sr. juez de 1ª. Inst. y 2ª. Nom. CC y de Fam. de esta ciudad, donde tramitan los autos caratulados “Municipalidad de Villa María c/ Juan Carlos Aguirre – Ejecutivo”, la suma que perciba la Municipalidad de Villa María en el presente proceso; 3) Acoger la defensa de prescripción opuesta, respecto del crédito correspondiente al tendido de gas por redes que beneficiara al inmueble del ejecutado; 4) Imponer las costas del presente en proporción al éxito obtenido, es decir, un 42% a cargo del tercerista y el restante 58% a cargo de los demandados; …”. El agravio de la parte actora se centra en el reconocimiento interruptivo de la prescripción efectuado por la a quo respecto de la demanda ejecutiva fiscal deducida por la Municipalidad de Villa María, en el año 1996, en concepto de tasa de servicios a la propiedad, contra un titular anterior del inmueble ejecutado en autos (el Sr. Juan Carlos Aguirre), que le fuera subastado a una propietaria posterior, la Sra. Liliana Noemí Rosales, coaccionada en estas actuaciones. Pretende que se declaren prescriptos los períodos fiscales correspondientes a los años 1986 a 1997 inclusive. Con respecto a los períodos fiscales correspondientes a los años 1998 hasta la primera cuota del año 2003, media allanamiento incondicional del recurrente. La Sra. jueza de 1ª. Inst. decidió que “... sólo resulta procedente la excepción de prescripción, en relación a los períodos reclamados correspondientes a los años 90 al 91 cuota número 5” (resulta razonable colegir que dicha prescripción alcanza a los períodos fiscales anteriores a la cuota número cinco del año 1991, salvo absurdo). Por su parte, la Municipalidad de Villa María considera que la demanda que oportunamente promovió contra el Sr. Juan Carlos Aguirre (anterior titular dominial) –en función de constituir la deuda en concepto la tasa de servicios a la propiedad– una obligación real o propter rem , tiene virtualidad interruptiva de la prescripción contra la propietaria posterior a la cual se le subastó el inmueble en autos, atenta la naturaleza ambulatoria de este tipo de obligación. Se opone asimismo citando a la Ordenanza Municipal Nº 3155 que en su art. 32 inc. c, impone como deber formal a los contribuyentes, el de comunicar cualquier transmisión de dominio bajo apercibimiento de considerarlo solidaria e ilimitadamente responsable del pago de los tributos, recargos e intereses adeudados, relativos al bien de que se trate. En el recurso de apelación de la tercerista –Municipalidad de Villa María–, circunscribe los agravios a los siguientes puntos, referentes a la tasa por servicios a la propiedad inmueble: a) al acogimiento de la excepción de prescripción de los períodos vencidos en el año 1990 y 1991, hasta la quinta cuota; b) a la omisión de resolver la imposición de intereses devengados por el crédito reclamado, desde la interposición de la tercería de mejor derecho, hasta el efectivo pago; y, c) a la ausencia de regulación de honorarios por las tareas previas al juicio “… y en consecuencia se modifique la imposición de costas reguladas por la resolución observada, con costas en esta segunda instancia a cargo de la demandada ejecutante, en caso de oposición”. Doctrina del fallo 1– El art. 2416, CC, establece que: “Son obligaciones inherentes a la posesión, las concernientes a los bienes, y que no gravan a una o más personas determinadas, sino indeterminadamente al poseedor de una cosa determinada”.

2– Las obligaciones propter rem son obligaciones de naturaleza especial, con fisonomía propia, cuyas características esenciales son las siguientes: a) tanto el acreedor como el deudor son titulares de un derecho real, sobre una misma cosa, sea sobre dos cosas vecinas (…); b) la obligación propter rem está siempre vinculada a un derecho real que se transmite junto con ese derecho. El enajenante queda liberado de la obligación que pasa al adquirente. Por eso se han llamado obligaciones ambulatorias; c) el deudor puede liberarse de su obligación haciendo abandono de la cosa; y d) el sujeto pasivo debe una prestación de dar, hacer o no hacer, respondiendo con todo su patrimonio. Estando tratada en el Cód. Civil dentro de las normas relativas a la posesión, brinda seguidamente los siguientes ejemplos: las obligaciones que pesan sobre los vecinos de contribuir al deslinde y amojonamiento (arts. 2746 y 2752, CC); la de cerramiento forzoso (art. 2726); la de los condóminos de contribuir a los gastos de la cosa común (art. 2685); la del usufructuario de contribuir a los gastos de la cosa en proporción al goce que tiene de ella (arts. 2881 y ss. y 2894 y ss.); la del acreedor pignoraticio de cuidar diligentemente la cosa que tiene en su poder (art. 3225), etc.

3– “Para algunos autores, las obligaciones reales ( propter rem ) configuran una situación intermedia entre los derechos reales y los personales: toman de los derechos personales el contenido del vínculo y de los reales, la circunstancia de que tal vínculo no se establece entre personas determinadas, sino entre quienes revisten una relación de derecho real o posesoria respecto de alguna cosa, tanto en el aspecto activo (acreedor), como pasivo (deudor)”.

4– El crédito fiscal de la Municipalidad de Villa María –tributos sobre inmuebles– no resulta compatible con la naturaleza de la denominada obligación propter rem , ya que el derecho de aquélla es en esencia creditorio, y de ninguna manera real, no existiendo consiguientemente un vínculo de este tipo entre el Estado municipal y el contribuyente, y menos sobre una cosa común, o sobre dos cosas vecinas. Asimismo, el hecho de que el enajenante quede liberado de la obligación con la transmisión de la cosa, o con su abandono, se contrapone a la solidaridad en el pago de los tributos que invoca la persona jurídica pública –Municipalidad–.

5– “Ningún derecho creditorio del Estado puede incluirse en la categoría de los derechos reales consagrados en el Código Civil o asimilarse –por ejemplo– a una hipoteca, puesto que en nuestro derecho no hay hipotecas tácitas. De allí que se haya considerado a la contribución por mejoras, la deuda por pavimento, la construcción de obras sanitarias en un inmueble y las deudas por cercas o veredas, como estrictamente personales”. La cita es válida ya que el pretendido carácter propter rem de las obligaciones fiscales ha sido invocado con relación a los tributos en general, ya sea impuestos, tasas o contribuciones.

6– La jurisprudencia tiene dicho que: “La obligación de pagar la contribución de mejoras nace en el momento en que se finaliza la obra pública beneficiante. Si la propiedad se vende estando la obra ya terminada, quien adeuda el gravamen es el vendedor, pero si se finaliza la obra después de la venta, el deudor es el comprador del inmueble valorizado”. En igual sentido destacada doctrina expresa: “En relación a las contribuciones por mejoras, es deudor el dueño al tiempo de terminación de la obra” y se concluye afirmando que en el tributo denominado “contribución por mejoras”, identificado como una contribución especial cuya razón de ser consiste en el beneficio que habría recibido el contribuyente por la realización de una obra pública, la prestación es personal y, por ende, la deuda por ésta pertenece al propietario del inmueble al tiempo de la finalización de su realización.

7– La discusión acerca de si los tributos deben ser considerados cargas reales mereció el tratamiento de la CNac. Civil en pleno, en el caso “Servicios Eficientes SA c/ Yabra, Roberto s/ Ejecución Hipotecaria” (18/2/99, J.A.-1999-II-457), arribándose a la conclusión por mayoría, que no revisten dicho carácter y que, como lógica consecuencia, el comprador en una subasta judicial no está obligado a pagar deudas existentes con anterioridad a la entrega de la posesión, lo que desmiente el pretenso carácter ambulatorio de la deuda. Asimismo se consideró que la existencia de una carga real, sea de naturaleza administrativa o civil, requiere de una ley expresa de la que surja su régimen. No debe olvidarse que las relaciones entre acreedores y deudores corresponde a la legislación nacional. Este argumento es de importancia, en autos, porque la Municipalidad –tercerista– invoca una ordenanza municipal en apoyo de la solidaridad en el pago de la tasa de servicios a la propiedad, que le atribuye a la parte accionada.

8– La solidaridad es un aspecto que integra la cuestión de las relaciones entre acreedores y deudores, tópico que igual que las normas atinentes a la prescripción de los créditos integra el derecho de fondo, materia contenida en el Código Civil, propia del Congreso de la Nación, de conformidad con lo prescripto por la Constitución Nacional (arts. 75 inc. 12 y 116, CN). No puede invocarse frente a tan claro mandato constitucional ni la autonomía de las Provincias o de las Municipalidades, porque éstas encuentran el límite de sus facultades en los poderes delegados al Gobierno Federal a través de la Constitución (art. 126, CN), ni mucho menos la pretendida autonomía del derecho tributario, porque no hay disciplina jurídica que pueda pretenderse autónoma de la Constitución, que es fundamento de todas ellas.

9– Violenta un elemental sentido de justicia y equidad, que la Municipalidad, integrante de la red de Estados consagrados por el sistema federal (nacional, provincial y municipal), y titular del imperio que le es propio y, por ende, en excepcional situación para conocer acabadamente la situación dominial de los inmuebles enclavados en su jurisdicción, resulte habilitada –en virtud de una norma por ella misma dictada, en este caso, una ordenanza– para invocar su desconocimiento en perjuicio de un ejecutante particular, que –contrario sensu– de ninguna manera podría alegar ello, a pesar de carecer del régimen de privilegios que le concede a aquél el régimen exorbitante del derecho público. Con seguridad a este último le sería invocada la publicidad erga omnes que dimana de las inscripciones asentadas en el Registro General de Propiedades. ¿Y por qué no al Estado (en nuestro caso la Municipalidad)?

10– En autos, lo que queda ostensiblemente en evidencia es la demora en que ha incurrido la Municipalidad en el juicio de cobro de la tasa de servicios a la propiedad reclamada en la tercería de mejor derecho. Este comportamiento no puede ser enmendado en este proceso, pues mal puede ser salvada la incuria del acreedor fiscal despreocupado de la ejecución del tributo, apelando a este procedimiento.

11– Repárese que la norma aplicable en materia de prescripción de tributos periódicos (de vencimiento anual o plazo inferior), esto es el art. 4027 inc. 3, CC, se compadece con la prescripción de las acciones personales. Así ha dicho una calificada Cámara de Apelaciones de nuestra provincia que resulta aplicable a fin de precisar el plazo de prescripción, el art. 4027, inc. 3, CC, que establece el término de cinco años, que corre, tratándose de una acción personal, a partir de la fecha del título de la obligación (art. 3956, CC), o si ésta fuere a plazo, desde su vencimiento, porque a partir de allí el acreedor pudo ejercerla y en consecuencia desde ese momento puede entenderse que transcurre el lapso por el cual ha dejado de intentarla (art. 3949, CC), a lo que se añade que la previsión de pagos fraccionados determina la mora desde el vencimiento de cada una de las fechas establecidas, a punto tal que liquida intereses a partir de cada una de las cuotas insatisfechas, teniendo expedita la acción para su cobro de manera independiente respecto de cada período.

12– En autos, la demanda ejecutiva que dedujera oportunamente la Municipalidad contra un titular anterior del inmueble subastado carece de virtualidad interruptiva de la prescripción liberatoria, respecto de los posteriores. Así, en tanto no media identidad entre la persona contra la cual la Municipalidad de Villa María dirigió la demanda que invoca con carácter interruptivo, y los ejecutados en autos, su pretensión en tal sentido no puede prosperar. Baste señalar la existencia de registros públicos estatales, uno de cuyos efectos fundamentales es brindar publicidad con efectos erga omnes , y la circunstancia de que el certificado de deuda obrante en autos fue emitido por la tercerista, consigna como titular pasiva de la obligación tributaria a la propietaria actual, lo cual evidencia que tenía pleno conocimiento de la situación dominial del inmueble subastado.

13– El TSJ ha sentado la doctrina judicial, vigente a la fecha, según la cual, conforme al art. 3879 inc. 2, CC, los créditos tributarios concernientes a determinados bienes del contribuyente gozan de privilegio especial; por consiguiente, son susceptibles de hacerse valer en las ejecuciones particulares entabladas por otros acreedores sobre la cosa que les sirve de asiento, mediante la vía de la tercería de mejor derecho, sin necesidad de que se inicie un proceso de ejecución colectiva del patrimonio del deudor.

14– Destacada doctrina explica con precisión conceptual que en el art. 3879, CC, se agrupan los dos únicos privilegios que pueden operar como generales o especiales según las circunstancias que pueden presentarse en cada caso, y que, así, serán especiales o generales según que la respectiva obligación haya surgido o no con relación a una cosa individualizada del patrimonio del deudor.

15– Los privilegios deben ser considerados e interpretados con carácter restrictivo. Ello en función de su origen necesariamente legal y de la circunstancia, que constituyen excepciones al principio de paridad de los acreedores. Cualquier duda sobre la existencia, alcance y rango del privilegio debe ser decidida en su contra, lo que se traduce en su negación y/o en la disminución de su extensión o rango, hallándose vedada la creación de privilegios por vía de analogía (arts. 3152 y 3936, CC, art. 242, LCQ, y art. 274, LCT).

16– Con relación a la extensión de los privilegios, destacada doctrina ha dicho que: “Para otra opinión, que parece prevaleciente, el privilegio no cubre los intereses del crédito, ni los gastos de justicia practicados para su reconocimiento, a menos que exista una disposición legal en tal sentido, como ocurre tratándose de la hipoteca y de la prenda”. Agrega que en su momento se inclinó por el criterio opuesto, pero con una salvedad: “... creímos que quedaba fuera del privilegio todo incremento en el crédito pretendido que se debiera a la incuria del acreedor que, luego de la constitución en mora del deudor, se despreocupa de la ejecución del crédito y pretende después cubrir con el privilegio, los intereses devengados durante el lapso de inacción”.

17– El privilegio de que gozan los tributos fiscales sólo alcanza al capital y no se extiende a los intereses. Ello, en virtud de que, cuando la ley ha querido que el privilegio alcance a los últimos, lo indica expresamente. Es así que en la ley concursal 24522, el art. 242 prescribe que los privilegios se extienden exclusivamente al capital, salvo en los casos excepcionales que la propia ley especifica (casos de las acreencias laborales -art. 241, inc. 2-, los créditos con garantía real -art. 241, inc. 4- y los previstos en el inc. 6 del mismo artículo).

Resolución 1) Hacer lugar al recurso de apelación interpuesto por la parte actora “Bica Cooperativa de Emprendimientos Múltiples Limitada” y rechazar el recurso de apelación articulado a fs. 86, por el apoderado de la tercerista Municipalidad de Villa María, en contra de la Sent. Nº 65 de fecha 25/6/04, dictada por la Sra. jueza de 1ª. Inst. y 1ª. Nom. CC y Fam. de Villa María, Provincia de Córdoba. 2) Fruto de lo resuelto en el punto anterior, acoger la defensa de prescripción opuesta por la parte actora ejecutante, en lo que fuera materia de agravio, y revocar el punto primero de la parte resolutiva de la sentencia atacada, declarando el derecho preferente de la Municipalidad de Villa María al cobro de la suma de ($ 762,60), respecto del crédito del ejecutante en los autos principales: “Bica Cooperativa de Emprendimientos Múltiples Limitada c/ Liliana Noemí Morales y Otra – Ejecutivo – Cuadernillo de Ejecución de Sentencia”; previa deducción de los gastos de remate y costas de ejecución. 3) Imponer las costas devengadas en ambas instancias a la Municipalidad tercerista objetivamente vencida (art. 130, ley 8465).

16831 – CCC, Fam. y CA. Villa María. 9/4/07. Sentencia Nº 11. Trib. de origen: Juzg.1ª. CC y Fam. Villa María. “Tercería de Mejor Derecho promovida por la Municipalidad de Villa María en Autos Bica Cooperativa de Emprendimientos Múltiples Limitada c/ Liliana Noemí Rosales y otra – Ejecutivo- Cuadernillo de ejecución de Sentencia”. Dres. Juan María Olcese y Juan Carlos Caivano &#9632;

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