OBLIGACIONES PROPTER REM

OBRA PÚBLICA. Ejecución por un particular. Construcción de sistema de desagües cloacales. Obligados al pago. Responsabilidad de los frentistas beneficiarios. Transferencia de dominio del inmueble beneficiado. Obligación del nuevo adquirente 1– Las obligaciones propter rem representan un derecho de crédito, al tener un deudor de una obligación de dar o de hacer, y al que debe concurrir el acreedor para obtenerla, porque el deudor responde de pleno derecho con su patrimonio. Su naturaleza las distingue del derecho de crédito, y al encontrarse en estrecha relación con la cosa, se aproximan al ius in re, en relación de señorío sobre una cosa. Por ello el crédito o la deuda nace y se extingue junto con la relación con la cosa, y si el acreedor o deudor propter rem dejan de estar en relación con ella –como por ejemplo, por enajenación– quedan desligados de la obligación, que se desplaza hacia el nuevo dueño o poseedor, por lo que la obligación es ambulatoria.

2– La ley 20324, en su art. 26, expone que el servicio de agua y desagüe cloacal será obligatorio para todo inmueble habitable comprendido dentro del área donde se hayan instalado, agregando el art. 28 que están obligados al pago los propietarios o poseedores. El art. 40 dispone que resulta obligatorio en una transmisión dominial –como en autos– requerir de entes como Obras Sanitarias de la Nación, un certificado en el que conste la deuda que por cualquier concepto reconozca el inmueble, obligación que de no cumplirse hace solidariamente responsables a las partes intervinientes y al escribano, art. 41 in fine . En el sub lite , la obra de la que se pretende su cobro beneficia al inmueble y por ende a su propietario, quien debe saldar la deuda.

3– En autos, se ha rechazado la demanda en atención a que la deuda que se pretende cobrar a los nuevos propietarios del inmueble no es una obligación propter rem y en consecuencia no son éstos los deudores. Para ello, el juzgador se ha basado en lo normado por el art. 497, CC, que le niega obligación alguna a los derechos reales. Pero en nuestro sistema no se encuentran disposiciones normativas que se refieran a las obligaciones propter rem . Dichas obligaciones deben emanar solamente de la ley; por sus caracteres excepcionales se diferencian de las obligaciones ordinarias; en aquellas la calidad de acreedor o de deudor sería inseparable de las de propietario o poseedor de la cosa en la que se generó la obligación, como los condóminos de contribuir a los gastos que origina el condominio, por lo que el vendedor no puede reservarse el crédito.

4– Lo reclamado en autos nace de un beneficio sobre el inmueble del que el propietario se ha desprendido, recayendo la demanda en el nuevo propietario de la cosa beneficiada. Ello está regido por el art. 3266, CC, que dispone: “Las obligaciones que comprenden al que ha transmitido una cosa, respecto a la misma cosa, pasan al sucesor universal y al sucesor particular; pero el sucesor particular no está obligado con su persona o bienes, por las obligaciones de su autor, por las cuales los representa, sino con la cosa transmitida”. La obligación propter rem debe ser apreciada desde cada caso en particular en base a la obligación ya generada que acompaña al inmueble. Destacada doctrina expone que tanto en las relaciones reales como en las obligaciones propter rem aparece la cosa como eslabón intermedio en la conexión intersubjetiva, configurando un detalle que no influye en la estructura final; en las relaciones reales, la cosa, además de servir de elemento para sindicar el sujeto pasivo, es el objeto de la relación, mientras que en las obligaciones propter rem , la cosa sirve sólo para la determinación del sujeto.

5– En el caso bajo examen, la obligación no nace sin conexión con la cosa porque a ella la beneficia, y la obligación vive ligada a la cosa funcionalmente hasta su extinción. Dicha obligación tiene como característica la facultad de abandono, como lo prevé el art. 2685, CC, el que tiene como efecto beneficiar a quien recibe la cosa. En ese contexto, también existe un derecho personal que ambula con una relación de dominio o posesión en sentido similar a los derechos reales accesorios que ambulan con un crédito.

6– La obra –en el sub lite – benefició al inmueble, que fue creado por ley, la que en su articulado expone que resulta obligatoria su contribución siendo ésta a cargo del propietario. Esto, en orden a la publicidad registral que sindica como titular dominial a los demandados, significa que éstos son los sujetos deudores de la obligación reclamada más allá de los convenios efectuados entre el anterior propietario y el nuevo propietario, los que no son motivo de análisis en este pleito al no tener intervención el anterior titular registral. Por lo que la demanda resulta procedente por cuanto permanece impaga la obra de cloacas que benefició al inmueble de los demandados por medio de la obra pública.

7– La ordenanza 8546/90, en su art. 1 dispone: “Declárese de utilidad pública y pago obligatorio a cargo total de los vecinos frentistas beneficiarios, la ejecución total o parcial de los trabajos para la construcción de sistemas de desagües cloacales y obras complementarias que se ejecuten dentro de los límites de la Ciudad de Córdoba y que disponga ejecutar la Municipalidad, conforme a la presente Ordenanza”. Con lo cual se deja aclarado que la obra, si bien fue ejecutada por la Municipalidad de Córdoba a través de una empresa privada, fue declarada de utilidad pública y de pago obligatorio a cargo de los beneficiarios. Por lo que debe hacerse lugar a la demanda.

15998 – C4a CC. Cba. 23/6/05. Sentencia N° 75. Trib. de origen: Juz. 20ª CC. Cba. "Villalobos Leonardo Salvador y Otro c/ Pedretti Guillermo Alberto y Otro–Abreviado"

2a. Instancia. Córdoba, 23 de junio de 2005

¿Procede el recurso de apelación de la actora?

El doctor Miguel Angel Bustos Argañarás dijo:

1. La actora interpone recurso de apelación en contra de la sentencia N°861 dictada el 15/12/03 por el Sr. juez de 1ª. Instancia y 20ª. Nom. C. y C., de esta ciudad, que en su parte resolutiva resolvía rechazar la demanda iniciada por el actor en contra de los demandados. El recurso es concedido por decreto de fecha 29/12/03, y llegados a la Alzada, expresa agravios la apelante, respondiendo la demandada. Firme el decreto de autos, quedan los presentes en estado de ser resueltos. 2. La sentencia atacada contiene una correcta relación de causa que satisface las exigencias del art. 329, CPC, motivo por el que se la da por reproducida, junto a los escritos de las partes, con el fin de evitar inútiles repeticiones. 3. La accionante se agravia en razón de que el a quo produjo una sentencia que carece de sustento jurídico y resulta arbitraria, ya que no se hace cargo de la legislación que rige la materia, por lo que no ha tenido en cuenta los antecedentes jurisprudenciales ni la demanda, pero sí se refirió a las excepciones, las que fueron planteadas en forma extemporánea. Sostiene que la obligación de pago de cloacas es una obligación propter rem , pero que el juez afirma que es una obligación personal, citando jurisprudencia diferente a la de autos, y que resulta de aplicación al caso el art. 26, ley 20324. Afirma que la obligación que se pretende cobrar es propter rem porque reúne todas las condiciones que surgen de la ley 20324 y siguen los lineamientos de las normas del Código Civil, 503, 1195, 2416, 3266, 3268. Aduce que antes de realizar la transferencia dominial, los escribanos tienen que obtener del ente un certificado donde consta la deuda del inmueble, y ese certificado tanto de la municipalidad como del ente promotor no fue solicitado. Que la manifestación del vendedor de hacerse cargo de los gastos e impuestos pendientes son cláusulas contractuales que obligan a los que intervinieron, ya que ni siquiera lo llamaron como tercero interesado al vendedor del inmueble. Plantea reserva del caso federal. 4. La demandada contesta los agravios y por las consideraciones efectuadas solicita que se rechacen las argumentaciones de la actora, confirmando la sentencia, con costas. 5. Ingresando al tratamiento de la cuestión sometida a decisión, y en primer orden debemos apuntar que las obligaciones propter rem representan un derecho de crédito, al tener un deudor de una obligación de dar o de hacer, y al que debe concurrir el acreedor para obtenerla, y porque el deudor responde de pleno derecho con su patrimonio. Su naturaleza las distingue del derecho de crédito, y al encontrarse en estrecha relación con la cosa, se aproximan al ius in re, en relación de señorío sobre una cosa. Es por ese motivo que el crédito o la deuda nace y se extingue junto con la relación con la cosa, y si el acreedor o deudor propter rem dejan de estar en relación con la cosa (como por ejemplo por enajenación), el acreedor o deudor quedan desligados de la obligación, y se desplaza hacia el nuevo dueño o poseedor, por lo que se menciona que la obligación es ambulatoria (Alsina Atienza, Dalmiro A., “Introducción al estudio de las Obligaciones propter rem ”, JA, 1960, II, p. 40, Secc. Doctrina). La ley 20324, en su art. 26 expone que el servicio de agua y desagüe cloacal será obligatorio para todo inmueble habitable comprendido dentro del área donde se hayan instalado; agregando el art. 28 que están obligados al pago los propietarios o poseedores, y por último el art. 40 resulta obligatorio en una transmisión dominial (como en el caso de autos), debe requerirse de Obras Sanitarias de la Nación (como se denominaba en otras épocas), un certificado en el que conste la deuda que por cualquier concepto reconozca el inmueble, obligación que de no cumplirse hace solidariamente responsables a las partes intervinientes y al escribano, según lo expresa el art. 41, in fine . La obra de la que se pretende su cobro es una obra que beneficia al inmueble, y por ende a su propietario, el que debe saldar la deuda. Pero ocurre que en el caso de autos, el inmueble se vendió. En ese orden, algunas de las deudas propter rem pueden designarse como: a) las que corresponden a las relaciones de vecindad, como las derivadas del deslinde y amojonamiento (arts. 2746 y 2752), como al cerramiento (art. 2726); la obligación de ceder la medianería (art. 2736), que pesan sobre el actual propietario; asimismo sobre el poseedor está la obligación de resarcir al poseedor de la cosa los gastos o mejoras hechos en ésta (arts. 2427, 2440, 2441). Siguiendo con las obligaciones referidas, la del usufructuario que tiene frente al nudo propietario los deberes in faciendo y propter rem que correspondan a los créditos del nudo propietario (como el usuario y el habitador ) (arts. 2846, 2881, 2894, 2901, 2906, 2909, 2880, 2893, y ss). (Alsina Atienza, obra citada supra ). Continuando con el tratamiento de la cuestión sometida a decisión, se le ha rechazado la demanda en atención a que la deuda que se pretende cobrar a los nuevos propietarios del inmueble no es una obligación propter rem y en consecuencia no son los deudores del mismo. Para ello el juzgador se ha basado en lo normado por el art. 497, CC, que le niega obligación alguna a los derechos reales. Pero debemos advertir que en nuestro sistema no se encuentran disposiciones normativas que se refieran a las obligaciones propter rem , debiendo contener las características de ambulatoriedad y abandono. Dentro de ese paisaje jurídico, las obligaciones propter rem deben emanar solamente de la ley, por sus caracteres excepcionales, que se diferencian de las obligaciones ordinarias; en aquéllas, la calidad de acreedor o de deudor serían inseparables de las de propietario o poseedor de la cosa en la que se generó la obligación, como los condóminos de contribuir a los gastos que origina el condominio, por lo que el vendedor no puede reservarse el crédito, entre otros ejemplos. Lo reclamado en autos nace de un beneficio sobre el inmueble, del que el propietario se ha desprendido, y que la demanda recae en el nuevo propietario de la cosa beneficiada. Ello está regido por lo normado por el art. 3266, CC, que refiere “Las obligaciones que comprenden al que ha transmitido una cosa, respecto a la misma cosa, pasan al sucesor universal y al sucesor particular; pero el sucesor particular no está obligado con su persona o bienes, por las obligaciones de su autor, por las cuales los representa, sino con la cosa transmitida”. La obligación propter rem debe ser apreciada desde cada caso en particular, en base a la obligación ya generada, y que acompaña al inmueble, habiendo nacido con él y conectada a la misma (Pizarro, R. D. –Vallespinos, C.G., “Instituciones de Derecho Privado”, Obligaciones I, p. 80 y ss, Bs. As., 1999). Fernando López de Zavalía expone que tanto en las relaciones reales como en las obligaciones propter rem aparece la cosa como eslabón intermedio, en la conexión intersubjetiva, configurando un detalle que no influye en la estructura final; en las relaciones reales, la cosa además de servir de elemento para sindicar el sujeto pasivo, es el objeto de la relación; y en las obligaciones propter rem , la cosa sirve sólo para la determinación del sujeto (en similar sentido, autor citado en Derechos Reales, T. I, p. 41 y ss, Bs. As., 1989). En el caso de autos la obligación no nace sin conexión con la cosa, porque a ella la beneficia, y siguiendo los lineamientos de la tesis restringida, la obligación vive ligada a la cosa funcionalmente, hasta su extinción. Frente a ello debemos apuntar que dicha obligación tiene, como característica, la facultad de abandono, como lo prevé el art. 2685, CC, el que tiene como efecto beneficiar a quien recibe la cosa. En ese contexto, también tenemos que existe un derecho personal que ambula con una relación de dominio o posesión, en sentido similar a los derechos reales accesorios que ambulan con un crédito (Pizarro- Vallespinos, ob. cit. supra , p. 86 y ss). En consonancia con el análisis realizado, debemos colegir que la obra benefició al inmueble, que fue creado por ley y que en su articulado se expone que resulta obligatoria su contribución y lo es por parte de su propietario. Esto en orden a la publicidad registral que sindica como titular dominial a los demandados, es que los mismos son los sujetos sindicados como deudores de la obligación que se reclama, más allá de los convenios efectuados entre el anterior propietario y el nuevo propietario (los aquí demandados), los que no son motivo de análisis en este pleito al no tener intervención el anterior titular registral. Distintos son los impuestos y tasas que deben ser solventados por el titular a la época en que afectaban el inmueble. 6. En atención al análisis efectuado es que la demanda resulta procedente, por cuanto permanece impaga la obra de cloacas que benefició al inmueble de los demandados, por medio de la obra pública. En ese orden se ha expuesto: “La obra pública puede definirse diciendo que son los bienes muebles o inmuebles que se ejecutan con un fin de utilidad general, sea por el Estado, directa o indirectamente, sea por un particular. De la definición de obra pública que hemos dado resulta que el concepto de obra pública no se identifica con el dominio público. Pensamos que las obras públicas pueden también construirse en bienes privados del Estado. Igualmente creemos que la obra pública puede realizarse aun en bienes de los particulares...”; “...la obra pública puede referirse a la construcción del bien, mueble o inmueble, a su mantenimiento, conservación, reparación, etc. Entendemos que el carácter fundamental de la obra pública es que se realiza con un fin público, y para utilizar la terminología de nuestro Código Civil, con un objeto de utilidad o comodidad común, pero no es necesario que pertenezca a una entidad estatal, ya que, como dijimos, puede formar parte del dominio público o privado del Estado, o realizarse simplemente en un bien de un particular”. (Diez, Manuel M., Derecho Administrativo, Editorial Omeba, Bs. As., 1965). Estos conceptos fueron plasmados en la ordenanza 8546/90, cuando en su art. 1 dispone “Declárese de utilidad pública y pago obligatorio a cargo total de los vecinos frentistas beneficiarios, la ejecución total o parcial de los trabajos para la construcción de sistemas de desagües cloacales y obras complementarias que se ejecuten dentro de los límites de la Ciudad de Córdoba y que disponga ejecutar la Municipalidad, conforme a la presente Ordenanza”. Con lo cual se deja aclarado que la obra, si bien fue ejecutada por la Municipalidad de Córdoba a través de una empresa privada, fue declarada de utilidad pública y pago obligatorio a cargo de los beneficiarios. 7. Por lo expuesto, es que debe hacerse lugar a la demanda, condenando a los accionados al pago en el término de 10 días bajo apercibimiento de ejecución, la suma de $941.42, con más intereses al 1% mensual y TPPM que publica el BCRA desde el 1/4/99, hasta el 7/1/02, y de allí en adelante aplicar sobre la TPPM referida el 2% mensual como lo determina el Excmo TSJ en "Hernández...", hasta su efectivo pago, dejando a salvo el criterio del Tribunal sobre el punto. Al haber prosperado el recurso las costas son a cargo de la demandada en ambas instancias, art. 130, CPC, por el principio objetivo del vencimiento. En nuestro derecho positivo, el vencimiento se determina por el resultado del proceso o del incidente. Este vencimiento debe ser tomado desde el punto de vista objetivo, y no ateniéndose a circunstancias subjetivas de las partes, y en su consecuencia vencimiento y condena pueden ser coincidentes aunque no equivalentes, porque puede haber vencimiento que no lleve aparejada la condena, y puede haber condena sin vencimiento. Continuando con los lineamientos expuestos por reconocida doctrina en el tema tratado, debemos traer estos conceptos: “El fundamento de la condena en costas es evitar que la actuación de la ley represente una disminución patrimonial para la parte en favor de la cual se realiza. Debe impedirse que la necesidad de servirse del proceso para la defensa del derecho se convierta en daño de quien se ve constreñido a accionar o defenderse en juicio para pedir justicia, de modo que las excepciones a ese principio deben aplicarse con criterio restrictivo” (Loutayf Ranea, Roberto G., Condena en costas en el proceso civil, p. 45, Bs. As., 1998). Voto por la afirmativa.

Los doctores Raúl E. Fernández y Cristina González de la Vega de Opl adhieren al voto emitido por el Sr. Vocal preopinante.

Por lo expuesto,

SE RESUELVE: 1. Receptar el recurso de apelación, y anular la sentencia en lo que fue materia de agravios. 2. Hacer lugar a la demanda, condenando a los accionados Guillermo Alberto Pedretti y María Susana Uboldi, al pago en el término de 10 días bajo apercibimiento de ejecución compulsiva, a la suma de $948.42, con más intereses y tasa pasiva referidos. 3. Las costas son impuestas a la demandada en ambas instancias.

Miguel Angel Bustos Argañarás – Raúl E. Fernández – Cristina González de la Vega de Opl &#9632;

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