MEJORAS

Comodato y locación de inmueble. Obligación de restituir el inmueble a su dueño. INDEMNIZACIÓN. Reclamo por mejoras introducidas en la cosa de propiedad de un tercero. Mejoras voluntarias, en provecho propio y útiles efectuadas en el inmueble. ENRIQUECIMIENTO SIN CAUSA. Encuadramiento legal. Prueba. Obligación del dueño de indemnizar por su justo valor
1- El enriquecimiento sin causa no se encuentra receptado expresamente en ninguna norma del Código Civil, pero puede inferirse de diversas de ellas que lo reglamentan y especifican. El principio colegido por la doctrina y la jurisprudencia es único, pero sus aplicaciones diversas. No hay una norma general para el enriquecimiento sin causa en abstracto, pero sí las hay para distintas hipótesis de enriquecimiento. Algunos casos puntuales de desplazamiento patrimonial incausado tienen regulación expresa en el Código Civil. De ello se desprende fácilmente que si el caso propuesto como enriquecimiento sin causa encuadra en alguna de las hipótesis legales regladas, deberá resolverse a partir de la previsión legal. Sólo se justifica el recurso directo a la teoría general en aquellos casos en que no existe previsión legal que resuelva el punto, y aparezca como procedente la aplicación de las reglas en materia de enriquecimiento.

2- Donde existe una norma expresa detrás de la cual subyace un fundamento vinculado al enriquecimiento incausado, la controversia en cuestión debe resolverse a tenor de lo prescripto por la norma. Fijada esa regla general, se puede señalar que una de las hipótesis alcanzadas por la figura es el régimen de mejoras. Las mejoras introducidas en la cosa de propiedad de un tercero plantean, en términos generales, el quid de la indemnización a quien las introdujo por parte de su dueño. El mayor valor de la cosa y el correlativo gasto o erogación de quien introdujo las mejoras determinan el juego del principio de enriquecimiento sin causa.

3- Existe un régimen legal claro y preciso, de cuya casuística surgen concretas respuestas a las distintas hipótesis de hecho en torno al enriquecimiento sin causa en relación al régimen de las mejoras. Se trata de las normas establecidas en los art. 589 y ss., CC. Constituyen un conjunto de normas que rigen para el caso de obligaciones de restituir cosas a su dueño, con independencia de la fuente (contractual o delictual). A tenor de tales disposiciones deberán juzgarse y dirimirse las cuestiones relativas a mejoras, pues comportan la reglamentación legal imperativa que reviste el principio de enriquecimiento sin causa en este tópico particular.

4- Se encuentra demostrado que la actora ostentaba la tenencia (en su carácter de comodataria, primero, y locataria, después) de un inmueble del demandado. También está acreditado que introdujo mejoras mediante gastos propios al inmueble. Es decir que la actora debía restituir una cosa cierta a su dueño (el inmueble), encuadrando la relación en el art. 584 y ss., CC, y al hacerlo formuló un reclamo fundado en mejoras por ella introducidas en el inmueble, con lo que deviene aplicable claramente el art. 589, CC, relativo a las mejoras “que con su dinero o su trabajo, o el de otros por él, hubiere hecho el deudor que hubiese poseído la cosa de buena fe”.

5- El reclamo refiere a mejoras relativas a la actividad comercial que desempeñaba la actora al momento de su introducción, que luego (por tratarse de mejoras permanentes) subsistieron en la materialidad del inmueble. En tal contexto, estas mejoras tienen, conforme al régimen del Código Civil, el carácter de «voluntarias» (art. 591, CC), pero sin ser necesarias adquieren la categoría de ser «útiles» porque importan una modificación material de la cosa que aumenta su valor, y la cosa según el concepto previsto en el art. 589, CC, aumenta o mejora para su dueño. En esos términos, habiéndose ratificado con la constatación diligenciada mediante una medida para mejor proveer, la existencia de dos locales comerciales que son usufructuados por el demandado se sigue que resulta indudable que el accionado se ha beneficiado con las edificaciones practicadas por la accionante.

6- Se ha señalado que el dueño debe indemnizar el justo valor de las mejoras al deudor de buena fe; e incluso el deudor de mala fe -asimilándolo al poseedor de mala fe- puede pretender la indemnización de las mejoras útiles introducidas en la cosa, fundando dicha posición en el «enriquecimiento sin causa» que obtendría el acreedor a expensas del deudor. Por ello, si la doctrina le reconoce derecho de ser indemnizado al poseedor de mala fe, en el sub iudice, donde la posesión ha sido ejercida por títulos legítimos, ello resulta lapidario en sentido negativo respecto a la pretensión del apelante porque, como se ha examinado, la legitimación de la actora aparece convalidada desde un punto de vista sustancial para que pueda ejercer el reclamo que practica.

15.148 – C7a. CC Cba. 17/6/03. Sentencia Nº 72. Trib. de origen: Juz. 38a. CC Cba. “Varaldo, María Eugenia c/ Lucino Ernesto Salvador – Ordinario”

2a. Instancia. Córdoba, 17 de junio de 2003

¿Es justa la sentencia planteada?

El doctor Alfredo Eduardo Mooney dijo:

I) La parte demandada interpone recurso de apelación en contra del decisorio que resuelve «I) Hacer lugar a la demanda incoada por María Eugenia Varaldo en contra del señor Salvador Ernesto Lucino, y en consecuencia, se lo condena a abonar a la actora, en el término de diez días de quedar firme la presente, la suma de pesos nueve mil seiscientos veintiocho con veintitrés centavos ($9.628,23) con más el interés establecido en el considerando pertinente. II) Imponer las costas al demandado, a cuyo fin se regulan los honorarios del Dr. Daniel Omar Mañez en la suma de pesos dos mil setecientos cincuenta y uno ($ 2.751,00), los del Dr. Manuel Pablo Gaborov en la suma de pesos quinientos cincuenta ($ 550,00) y los de la perito contadora María Ester Medina en la suma de pesos doscientos cuarenta y cinco ($ 245,00 -10 jus); los de la perito arquitecta oficial María Esther Mensio de Gómez en la suma de pesos doscientos cuarenta y cinco ($ 245,00-10 jus) y los del perito de control David Lucino en la suma de pesos ciento veintidós con cincuenta centavos ($ 122,50) a cargo de su proponente. Protocolícese». Funda dicha impugnación censurando la admisión de la demanda, imputándole una errónea e inadecuada valoración de los hechos.
a) Puntualiza que la poca precisión de los escritos de demanda y contestación y la abultada y poco eficaz prueba rendida han hecho perder al juzgador la visión total y global de los hechos. En esa inteligencia, señala que el agravio surge de la conclusión de la a quo, conforme la cual no existía obligación a cargo de la actora a los fines de realizar la erogación que motivó la demanda, habiendo quedado demostrada la titularidad del fondo de comercio y que la actora solventó los gastos referidos.
b) Sostiene que de la prueba rendida surge que él cedió en comodato a la actora el inmueble de que se trata, habiéndola autorizado luego a los fines de que (juntamente con su esposo, hijo del recurrente) desempeñara una actividad laboral y comercial allí para satisfacer sus propias necesidades. Afirma que no corresponde pagar lo abonado para el desempeño de su propia actividad en un negocio próspero (al haber continuado en el inmueble la actora mediante locación una vez vencido el comodato), siendo que incluso tales mejoras acarrean hoy molestias al demandado. Tras un ejemplo con que pretende cuestionar el razonamiento de la a quo, añade que no surge de autos desmedro patrimonial causado a la actora ni beneficio económico para la demandada. Reitera que lo construido tuvo como objeto la explotación comercial de la actora, negando la existencia de un desplazamiento patrimonial. Explica que el fondo de comercio fue siempre de la actora, quien pudo hacer con él lo que hubiera querido, no habiendo hecho nada, siendo que de tal conducta omisiva no surge beneficio ni enriquecimiento para su persona. Alega que distinto hubiera sido el caso de mediar solicitud anticipada de restitución del inmueble a los fines de aprovecharse de la inversión realizada.
c) A tenor de ello, solicita se revoque la sentencia dictada, con costas.
II) A su turno, el apoderado de la parte actora contesta dicha expresión de agravios.
a) Sostiene que la expresión de agravios no constituye una crítica razonada del fallo en cuestión, desvaneciéndose en generalidades.
b) Examina las constancias de autos, refiriéndose a los gastos realizados por la actora y a los restantes extremos del reclamo por enriquecimiento sin causa.
c) Censura el mérito de la prueba documental obrante en autos por pertenecer a un período posterior al reclamo y haber quedado en gran medida invalidada por el auto de fs. 540/551.
III) Firme y consentido el decreto de autos a estudio (conf. certificado de fs. 629), se encuentra la cuestión en estado de ser resuelta.
IV) Ingresando propiamente al tratamiento de la impugnación deducida, comenzamos por determinar su contenido. A tales fines, es preciso señalar que las afirmaciones relativas a la escasa precisión de los escritos de demanda y contestación importan sólo una hipótesis del recurrente en orden a explicitar los motivos de la decisión adoptada, no constituyendo propiamente agravio. Sí cabe considerar los siguientes argumentos: a) Las mejoras introducidas en el inmueble lo habrían sido para el desempeño de la actividad comercial y laboral de la actora, en provecho propio y de una actividad rentable; b) No existiría desplazamiento patrimonial, no habiéndose probado un perjuicio patrimonial para la actora ni un beneficio económico para el demandado. No obstante ello, ingresaremos al tratamiento de la cuestión realizando una previa referencia acerca de la figura del enriquecimiento sin causa, y la trascendencia normativa del principio en el derecho positivo.
V) Como bien lo ha dicho la a quo, el enriquecimiento sin causa no se encuentra receptado expresamente en ninguna norma del Código Civil, pero puede inferirse de diversas de ellas que lo reglamentan y especifican.
a) Se trata de un principio que informa y justifica, con sus intensas motivaciones de equidad y justicia correctiva, numerosas soluciones normativas dispersas por todo el cuerpo de nuestra ley civil. Sus “innúmeras aplicaciones” (conf. Llambías, Jorge Joaquín, “Tratado de Derecho Civil – Obligaciones T. IV – B”, pág. 405 y ss., Perrot, Bs. As. 1980) trascienden al texto legal mediante un archipiélago de disposiciones que, para diversas situaciones, se fundan en la misma regla subyacente de la prohibición del desplazamiento patrimonial incausado.
b) Ahora bien: esta unidad y unicidad del principio, y su manifestación legal a partir de plurales normas que lo expresan, exigen una referencia que juzgamos imprescindible a los fines de la resolución del caso sub examine. El principio colegido por la doctrina y la jurisprudencia es único, pero sus aplicaciones diversas. No hay una norma general para el enriquecimiento sin causa en abstracto, pero sí las hay para distintas hipótesis de enriquecimiento. Algunos casos puntuales de desplazamiento patrimonial incausado tienen regulación expresa en el Código Civil. De ello se desprende fácilmente que si el caso propuesto como enriquecimiento sin causa encuadra en alguna de las hipótesis legales regladas, deberá resolverse a partir de la previsión legal. Sólo se justifica el recurso directo a la teoría general en aquellos casos en que no existe previsión legal que resuelva el punto y aparezca como procedente la aplicación de las reglas en materia de enriquecimiento. Repetimos la conclusión: allí donde existe una norma expresa detrás de la cual subyace un fundamento vinculado al enriquecimiento incausado, la controversia en cuestión debe resolverse a tenor de lo prescripto por la norma. Como ejemplos de las disposiciones referidas mencionamos (conf. Llambías, op. cit., pág. 406 y ss.) las relativas a las diversas hipótesis de pago incausado o por error, el empleo útil, la gestión de negocios impropia, la especificación, la adjunción, mezcla o confusión, la edificación, siembra o plantación, las deudas sociales contraídas sin mandato, el depósito en persona incapaz, el daño involuntario, la deuda de medianería, las recompensas entre cónyuges, las acciones recursorias y de nulidad, etc.
c) Fijada esa regla general, debemos señalar que otra de las hipótesis evidentemente alcanzadas por la figura es el régimen de mejoras (conf. Llambías, op. cit., pág. 419 y ss.). Las mejoras introducidas en la cosa de propiedad de un tercero plantean, en términos generales, el quid de la indemnización a quien las introdujo por parte de su dueño. El mayor valor de la cosa y el correlativo gasto o erogación de quien introdujo las mejoras determinan el juego del principio de enriquecimiento sin causa. Ahora: existe un régimen legal claro y preciso, de cuya casuística surgen claras respuestas a las distintas hipótesis de hecho. Se trata de las normas establecidas en el Libro Segundo, Sección Primera, Título 7, Capítulo 1 del Código Civil, art. 589 y ss. Se trata de un conjunto de normas que rigen para el caso de obligaciones de restituir cosas a su dueño, con independencia de la fuente (contractual o delictual). A tenor de tales disposiciones deberán juzgarse y dirimirse las cuestiones relativas a mejoras, pues comportan la reglamentación legal imperativa que reviste el principio de enriquecimiento sin causa en este tópico particular.
VI) A partir de ese marco conceptual, nos introducimos en la litis sujeta a decisión.
a) Se encuentra demostrado que la actora ostentaba la tenencia (en su carácter de comodataria, primero, y locataria, después) de un inmueble del demandado. También está acreditado que introdujo mejoras, mediante gastos propios, al inmueble. Es decir que la actora debía restituir una cosa cierta a su dueño (el inmueble), encuadrando la relación en el art. 584 y ss., CC, y al hacerlo formuló un reclamo fundado en mejoras por ella introducidas en el inmueble, con lo que deviene aplicable claramente el art. 589, CC, relativo a las mejoras “que con su dinero o su trabajo, o el de otros por él, hubiere hecho el deudor que hubiese poseído la cosa de buena fe”.
b) Continuando con el examen, afirma expresamente la actora en su escrito introductorio que se construyó con consentimiento del dueño del inmueble una infraestructura para operar un lavadero de autos y, posteriormente, un local de comercialización de aceites y una fosa para cambios (fs. 12/15). Es decir que se trata de mejoras relativas a la actividad comercial que desempeñaba la actora al momento de su introducción, que luego (por tratarse de mejoras permanentes) subsistieron en la materialidad del inmueble. En tal contexto, estas mejoras tienen, conforme al régimen del Código Civil que glosamos y según nuestra interpretación de los hechos, el carácter de «voluntarias» (CC, art. 591) pero sin ser necesarias adquieren la categoría de ser «útiles» porque importan una modificación material de la cosa que aumenta su valor, y la cosa según el concepto previsto en el art. 589, CC, aumenta o mejora para su dueño; la jurisprudencia ya lo ha dicho: «…son mejoras útiles las que importan una modificación material de la cosa que aumenta su valor (CCiv., 2°, 11/7/38, LL 11-558), «…tales como las plantaciones realizadas en un terreno baldío»(C2°LPl, 30/10/42, JA 1942-IV-708), «…o la construcción de canchas de tenis…»(CCiv. 1°, 13/7732, JA 38-1034). En esos términos, habiéndose ratificado con la constatación diligenciada mediante una medida para mejor proveer (fs. 637/638) la existencia de dos locales comerciales que son usufructuados por el demandado. Uno dedicado a la venta de pollos, desde hace bastante tiempo, y otro local verdulería que da sobre la calle Gutiérrez de la Concha y que corresponde al que levantó la actora para dedicarla a la venta de lubricantes y que ha sido debidamente probada por la pericia (fs.296/297) y por el constructor Sr. Leyría (fs. 267). Y aunque el lavadero hoy no funcione, la misma da cuenta de que se explotó patrimonialmente (locación) a un señor. de nombre Aníbal (fs. 637). De todo lo que se sigue resulta indudable que el accionado se ha beneficiado con las edificaciones practicadas por la accionante. Doctrinariamente se ha señalado que el dueño debe indemnizar el justo valor de ellas al deudor de buena fe; e incluso el deudor de mala fe -asimilándolo al poseedor de mala fe- puede pretender la indemnización de las mejoras útiles introducidas en la cosa, fundando dicha posición en el «enriquecimiento sin causa» que obtendría el acreedor a expensas del deudor. Generalmente, quienes sustentan este criterio son aquellos autores que aplican en forma integral al tema en cuestión los art. 589 y 2441, haciendo prevalecer la solución de este último sobre el texto expreso del primero (Salvat en Salvat-Galli, I, N° 388, p. 351; Lafaille, Obligaciones, II, N° 949, p. 81; Machado, II, p. 299 y 300 nota al art. 589). Por ello, si la doctrina le reconoce derecho de ser indemnizado al poseedor de mala fe, en el sub iudice, donde la posesión ha sido ejercida por títulos legítimos, ello resulta lapidario en sentido negativo respecto a la pretensión del apelante porque, como se ha examinado, la legitimación de la actora aparece convalidada desde un punto de vista sustancial para que pueda ejercer el reclamo que practica. Por demás, y de un modo correlativo, el art. 2.588, C. Civ., también confirma la reparación corroborada en tanto prescribe que «… cuando de buena fe se edificare….. en terreno ajeno, el dueño del terreno tendrá derecho para hacer suya la obra … previa las indemnizaciones correspondientes al edificante … sin que éste pueda destruir lo que hubiese edificado …no consintiéndolo el dueño del terreno», y la jurisprudencia lo ha dicho: «…la edificación en suelo ajeno no tiene por efecto constituir un condominio entre el edificador y el propietario del fundo; sólo atribuye a aquél un derecho de crédito contra éste en las condiciones establecidas por los art. 2588 y ss. (C. Civ. B., 6/8/71, LL 149-605-S-30.069; CCiv.C., 11/12/53; LL 73-589; CPaz III, 29/3/64; JA 1964-III-529, f.8745; STSFe, I. 30/11/61, LL 107-144, f.48.491). Cuadra señalar que los aspectos relacionados con la legitimación de la actora (respecto de la plus petición) no ha sido objeto de agravio concreto siendo que ese punto fue motivo de decisión del a quo (véase fs. 587, último párrafo). De ahí, en virtud del principio dispositivo, la consideración de esos aspectos del fallo quedan marginados de la jurisdicción de la Segunda Instancia, más allá de la certeza o no del pronunciamiento en ese sentido. Cobra plena virtualidad el brocardo «tantum devolutum quantum appellatum», pues son las partes únicamente las que tienen el poder de fijar la extensión del conocimiento del Tribunal de apelación.
VII) Las costas generadas en esta instancia por la labor desarrollada serán soportadas por la apelante vencida conforme el principio general del vencimiento objetivo (CPCC, art. 130). Las regulaciones serán practicadas conforme a las previsiones contenidas en los art. 37,36, 34 y cc. de la ley 8226. Por las razones expuestas es que respondo afirmativamente a la cuestión planteada.

Los doctores Jorge Miguel Flores y Javier V. Daroqui adhieren al voto emitido por el Sr. vocal preopinante.
Por el resultado de la votación que antecede y por unanimidad,

SE RESUELVE: Rechazar el recurso de apelación deducido, confirmando la sentencia impugnada en todas sus partes, con costas a cargo del demandado por adscribir la condición objetiva de vencido en esta instancia (art. 130, CPC).

Alfredo Eduardo Mooney – Jorge Miguel Flores – Javier V. Daroqui ■