MANDATO COMERCIAL

COMPROMISO DE COMPRA. Suscripción entre inmobiliaria y oferente de compra de inmueble. RESERVA. Concepto. Falta de estipulación del plazo de reserva. Irrelevancia a los fines del reclamo de cumplimiento. LEY DE DEFENSA DEL CONSUMIDOR. Requisitos de aplicabilidad. Estatuto protectorio. Existencia de asimetría negocial. Fundamentos. Pautas de valoración de la conducta del consumidor. Valoración de la actuación del prestador del servicio. Retención de dinero entregado en concepto de “reserva”. Frustración del contrato. Improcedencia de la retención. Validez de la protección establecida en la ley 24240. PACTO COMISORIO. Procedencia. INTERESES. Procedencia 1– El mandato comercial puede presentarse de dos formas, mandato con representación y mandato sin representación. El primer supuesto es el mandato comercial propiamente dicho, en tanto el segundo es de comisión o consignación. 2– Entre comitente y comisionaria la relación es de mandato, pero entre esta última y los terceros la relación obligacional es la que cuadra al contrato de comisión: mandato sin representación. 3– “La “reserva” es un precontrato o una figura atípica mediante la cual los estipulantes se comprometen a no enajenar un bien durante un plazo determinado, por una parte, y a concluir el contrato o desistir de la compra, por la otra, caducando el compromiso del vendedor al vencimiento del plazo y perdiendo el interesado la suma dada por la "reserva" si no se concierta la compraventa, salvo los supuestos en que proceda la devolución". “Mediante la reserva se determina un plazo de vigencia para una preferencia en la venta y en ella el factor tiempo adquiere el rango de condición esencial y excluyente, pues va implícita la condición de que lo convenido tenga efecto imperioso o en un período determinado como momento único en que la prestación puede rendir provecho o la utilidad que los contratantes esperaban obtener.”. 4– En autos, aun cuando en el “compromiso de compra” suscrito por el representante de la inmobiliaria demandada y el accionante, en calidad de oferente, no existe plazo para el cumplimiento de la operación de compraventa para la que se efectuara reserva, nada impedía a la contratante exigir el cumplimiento de lo acordado luego de transcurrido un año de tal convenio. Es decir, es injustificable que transcurrido un año de la reserva y pagados puntualmente los montos acordados, no se hubiera concluido el negocio para el que se efectuara la reserva. 5– La falta de fijación de un plazo para concretar la compraventa, siendo que el factor tiempo es "esencial", es uno de los elementos que hacen procedente el abuso del derecho que se imputa a la parte demandada. 6– El art. 1, ley 24240, establece que el consumidor (alcanzando también la figura del usuario) es toda persona física o jurídica que contrata a título oneroso para consumo final o beneficio propio o de su grupo familiar o social: ...b) la prestación de servicios. En virtud de ello, dada la actividad del demandado de "intermediación inmobiliaria", y teniendo en cuenta que le proveyó servicios al accionante como agente inmobiliario, el vínculo queda configurado dentro de los límites impuestos por la ley 24240. 7– En las relaciones de consumo el estatuto protectorio parte de la correcta presunción de debilidad jurídica del consumidor, es decir, de la ausencia de equilibrio en la vinculación jurídica entre el empresario experto y aquel que carece de conocimientos específicos sobre la materia, en donde la superioridad de aquel gravita de manera determinante en todos los aspectos de la relación contractual, produciendo un desequilibrio que, de no ser compensado por el legislador y continuar regido por los esquemas clásicos liberales del derecho privado, generaría una clara afrenta a la dignidad de la persona del consumidor. Esta disparidad económica, técnica, científica y cultural se proyecta obviamente al ámbito jurídico generando una marcada disparidad negocial. 8– El fundamento de la consagración del estatuto protectorio específico se encuentra en el art. 16, CN, cuyo alcance ha sido delineado por la CSJN, que le ha asignado a la garantía de igualdad un sentido circunstanciado y comparativo, que puede resumirse en la siguiente frase: igualdad de trato a quienes se hallan en igualdad razonable de circunstancias. En consecuencia, ante situaciones de desigualdad, el legislador debe proveer soluciones razonables acordes con las distintas circunstancias, siempre y cuando no se trate de discriminaciones arbitrarias a favor o en contra de un grupo de personas. En esta inteligencia, el legislador ha procurado subsanar la asimetría negocial mencionada y, a tal efecto, ha colocado en cabeza del proveedor una serie de deberes, obligaciones y cargas, disponiendo además que en caso de duda la interpretación de los hechos, el derecho y la carga de la prueba deberán hacerse a favor del consumidor. 9– En los casos de asimetría negocial, se impone una evaluación circunstanciada de la conducta del consumidor hecha a la luz del principio de buena fe. Esta valoración deberá ser hecha en cada caso concreto, conforme al principio general del obrar jurídico que exige desempeñarse con la debida diligencia que las circunstancias requieran, ya que el error de hecho fundado en un obrar negligente es inexcusable aun para el consumidor, y que la buena fe se presume, tomando como pauta hermenéutica de referencia los estándares del “buen consumidor” y del “buen proveedor”. Estos parámetros imponen deberes a ambos sujetos de la relación contractual. El consumidor debe ser diligente, de acuerdo con sus posibilidades, requiriendo el mínimo de la información básica según el negocio de que se trate, es decir, obrar con razonabilidad. El proveedor, por su parte, debe conducirse correctamente, como un buen hombre de negocios, cumpliendo con los deberes de información suficiente, veraz, adecuada a lo que la relación requiera. 10– El deber de obrar con buena fe se agrava cuando entran en relación partes con diferente capacidad negocial, ya sea por la profesionalidad de uno o por la ignorancia de otro frente a temas que requieren conocimientos específicos. En este sentido, la relación normológica entre “Saber” y “Responsabilidad” contenida en los preceptos del Código Civil que recogen esta conexión consagran un enfoque estructural al que es necesario ceñirse. Así, la norma del art. 902, CC, que indica “cuanto mayor sea el deber de obrar con prudencia y pleno conocimiento de las cosas, mayor será la obligación que resulte de las consecuencias posibles de los hechos”, debe ser conjugada tomando como base el concepto de culpa contenido en el art. 512, CC: “la culpa del deudor en el cumplimiento de la obligación consiste en la omisión de aquellas diligencias que exigiere la naturaleza de la obligación y que correspondiesen a las circunstancias de las personas, del tiempo y del lugar”. 11– Pretender retener las sumas abonadas cuando la función de intermediación se frustró, e intentar asignarlas al rubro comisión por una tarea no cumplida, carece en absoluto de sustento jurídico. Si bien insiste el agente inmobiliario que no le es imputable incumplimiento porque era el propietario quien debía vender y que su mandante no garantizó la operación, la función de intermediación inmobiliaria no se concretó, por lo que carece de causa la alegada "comisión". Por otra parte, los conceptos abonados eran efectuados a cuenta del precio, por lo que no existiendo venta también carecen de causa los pagos efectuados. A más de ello, se ha acreditado que el inmueble no se encuentra en condiciones de enajenarse, por lo que mal puede el apelante imputar desistimiento, cuando se efectuó reserva de venta de un inmueble que no era apto para tal operación. 12– Conforme a lo dispuesto en el art. 1204, CC, el ejercicio del pacto comisorio supone que alguna obligación no fue cumplida en las condiciones convenidas. De esta forma, previa mora del obligado, el otro contratante puede resolver el contrato de pleno derecho y a partir de la comunicación de la voluntad de hacerlo. El mecanismo resolutorio se dinamiza con la notificación de la declaración unilateral de voluntad recepticia que implica el ejercicio de un derecho potestativo por parte del contratante cumplidor, frente a la persistencia del incumplimiento con la resolución extrajudicial del contrato que de manera fehaciente se comunica al incumpliente. 13– “El derecho a resolver el contrato por incumplimiento constituye una garantía a favor del contratante que no recibe en término la debida prestación, debiendo estarse al incumplimiento objetivo”. Por ello no contraría la buena fe contractual la aplicación del pacto comisorio y se muestra ajustado a derecho el ejercicio de la facultad resolutoria, debiendo agregarse que poco o nada ha intentado la demandada para "salvar el contrato" y cumplir acabadamente con su tarea de intermediación. Ello en tanto nada hizo para cumplir con las obligaciones a su cargo, ya que ha habido pago acreditado, guardando silencio en la oportunidad correspondiente, de la alegada decisión de renegociar. 14– Siendo que las prestaciones deben restituirse y los efectos operan ex tunc , luce ajustado a derecho que se deban intereses desde que cada suma fue debida, máxime cuando se hizo reserva de venta de un inmueble no apto para ello, por lo que las sumas abonadas carecen de causa. De ahí que corresponde rechazar el agravio expuesto en tal sentido. Por ello corresponde rechazar el recurso de apelación en cuanto cuestiona la procedencia de la demanda. 16549 – C8a. CC Cba. 7/12/06. Sentencia Nº 238. Trib. de origen: Juz32a. CC Cba. “Consolo Ángela Ester c/ Desarrollos Mediterráneos SA – Ordinario – Cobro de Pesos – Recurso de Apelación” 2a. Instancia. Córdoba, 7 de diciembre de 2006 ¿Es justa la sentencia apelada? La doctora Graciela Junyent Bas dijo: 1. Que se encuentra radicada la causa en esta Sede con motivo de la concesión del recurso de apelación articulado por la parte demandada en contra de la Sent. Nº 316 del 2/9/05, dictada por el Juz32a. CC, que dispuso: “I) Hacer lugar a la demanda entablada por la Sra. Ángela Ester Consolo en contra de Desarrollos Mediterráneos SA, condenándola para que en el plazo de 10 días, bajo apercibimiento de ejecución forzada, abone a la actora: a) la suma de U$S 2604 en su equivalente al cambio, con más sus intereses conforme lo expresado en el considerando pertinente; b) la suma de $ 2676 con más los intereses establecidos en el considerando respectivo de la presente resolución. II) Con costas a cargo de la demandada…”. 2. En la estación procesal correspondiente, el apelante expresa agravios, de los que se corre traslado al actor, quien lo evacua a fs. 211/214 vta. Dictado y consentido el decreto de autos, queda la causa en estado de resolver. 3. La sentencia contiene una relación fáctica que satisface las exigencias del art. 329, CPCC, por lo que a ella me remito por razones de brevedad. 4. La parte demandada, luego de un relato de los antecedentes de la causa, fundamenta sus agravios. Como primer agravio: error en la calificación de la extinción del contrato y de la conducta de su parte: a) Afirma que el argumento relativo a la naturaleza del contrato es insostenible. Expresa que el a quo principia postulando que existió una controversia sobre la naturaleza jurídica del contrato. Cuestiona tal argumento expresando que su mandante no rechazó el carácter de intermediación inmobiliaria. Por el contrario, dice, admitió expresamente esa vinculación. Lo hizo puntualizando que existía una relación de intermediación o mandato. Describe las características del mandato. Señala que su mandante quedó obligado a cumplir en un término determinado gestionando la contratación respectiva. La cláusula 2 expresa claramente – destaca– que se encomienda a la inmobiliaria la reserva de un lote que no es de su propiedad, aclarándose en la cláusula 4 que la formalización del contrato se realizaría entre la actora y un tercero. Evidentemente –dice–, Desarrollos Mediterráneos no debía vender el inmueble sino gestionar del propietario la venta. Su mandante – aclara– era una inmobiliaria que realizaba tareas de intermediación, incluso con terceros que no son empresas. Insiste en que es un típico caso de intermediación inmobiliaria. Entonces, afirma, no existe controversia entre las partes sobre la naturaleza del contrato. Lo que ocurre que a partir del mero nomen iuris , no se infiere ninguna solución para la causa. b) El hecho de que la actora tenga derecho a extinguir el contrato no la exime de la aplicación de la cláusula 5. Destaca que su parte no ha negado la facultad de la actora de poner fin a la relación contractual. Sólo, aclara, que su parte sostuvo en todo momento que la decisión de poner fin al contrato encuadra en la cláusula 5 del contrato. No habiendo, afirma, incumplimiento de su mandante que habilite la resolución en los términos del art. 1204, CC, la voluntad rescisoria encuadra necesariamente en dicha cláusula, por la cual se estableció que si el cliente desiste de la operación por cualquier forma, habiendo pagado menos del 25% del total, "la inmobiliaria nada devolverá quedando esa suma en conceptos de comisión y gastos". c) La cuestión central: su parte no incumplió el contrato en ningún momento. Sin incumplimiento de su parte, argumenta, la extinción del contrato no puede encuadrarse en el pacto comisorio, debiendo calificarse más como desistimiento, aplicándose la aludida cláusula 5. Afirma que es necesario partir de los términos del contrato, que establece sólo obligaciones de medios a cargo de su parte. La obligación principal de su parte, aduce, era la intermediación inmobiliaria sujeta al régimen del art. 1869, CC, debiendo gestionar para el hoy accionante la adquisición del inmueble mediante el pago de las sumas abonadas por éste. Dicha gestión, expresa, dependía de la voluntad de un tercero, propietario de los inmuebles (Construir SA) a quien Desarrollos Mediterráneos no podía obligar a contratar. No surge del contrato –expresa– que su mandante se haya obligado garantizando el resultado con absoluta independencia de circunstancias ajenas a su voluntad. Se trata de una obligación de medios, de actividad, de diligencia. Insiste en que su mandante se comprometió a gestionar el hecho de un tercero. Cita doctrina. Si bien es cierto –señala– que esta garantía de ratificación o cumplimiento puede añadirse al contrato, no se trata de una cláusula natural. Transcribe lo dispuesto en el art. 1177, CC. No habiendo en el caso, expresa garantía de su mandante, las obligaciones emergentes del contrato respectivo no pueden entenderse como de resultado. Hace una correlación con el corretaje, insistiendo en que se trata una obligación de medios. Así las cosas, afirma, su mandante cumplió con las obligaciones a su cargo. Afirma que se acreditó que la verdadera causa por la que no se firmó el boleto de compraventa fue que Construir SA no aceptó la conclusión del contrato en miras de la inestabilidad cambiaria. Resulta claro, entonces –dice–, que luego de la modificación de las condiciones económicas la negativa del propietario a vender era una circunstancia totalmente ajena a su mandante. Ante tal circunstancia, afirma que su mandante continuó procurando acercar a las partes. Relata que la accionante intimó a su mandante para el cumplimiento del contrato, respondiendo su mandante que debía renegociarse la operación. Lo esencial –expresa– es que no habiendo podido cerrar la operación ante la negativa del propietario, su mandante continuó realizando todas las gestiones pertinentes a tales fines. Destaca que no se estableció plazo cierto y determinado. Transcribe lo dispuesto en el art. 509, CC. Afirma que lo que queda claro es que la actora no podía, por su propia voluntad, constituir en mora a su mandante, por tratarse de un plazo indeterminado. Expresa que el a quo efectúa afirmaciones dogmáticas acerca de la conducta de su mandante. Se pregunta qué conductas censura el juez. Cuestiona el análisis que el sentenciante efectúa de las cartas documentos. Expresa que su parte no esgrime haber mandado su carta documento con anterioridad a la de la actora. Lo que sucede, afirma, es que está claro que su parte cumplió sus obligaciones y el contrato perdió posibilidades de concreción por hechos externos. Además, expresa que el plazo establecido por la actora en su misiva de fs. 18 no estaba previsto ni legal ni contractualmente. Ni siquiera, señala, se compadece con lo dispuesto en el art. 1204, CC. Insiste en que no hubo incumplimiento de su parte. D) No habiendo incumplimiento, la extinción contractual se produjo por desistimiento. Arguye que está objetivamente demostrado y reconocido que la accionante resolvió por propia voluntad el contrato. Expresa que su mandante no había asumido el riesgo de la imposibilidad de acordar el convenio. Cuestiona que la accionante haya resuelto el contrato sin haber previamente participado de la instancia de negociación prevista en el art. 8 del decr. 214. Afirma que esta instancia está impuesta de manera obligatoria. Insiste que esto implica que la conducta encuadra en el desistimiento. Concluye en que el contrato no se resolvió por incumplimiento sino que se desistió. En el peor de los casos, concluye, si se entendiera que no existe desistimiento de la actora, no podrá entenderse la existencia de culpa sino de caso fortuito. E) No existe ninguna razón para no aplicar lo convenido por las partes. Cuestiona que el iudex afirmara que las cláusulas establecidas eran “leoninas”. Afirma que deja expresa salvedad de que el contrato se trata de un contrato elaborado en base a un modelo preexistente; no es un formulario ni un contrato de adhesión. Asimismo afirma que no puede tampoco predicarse el abuso del derecho en la operatoria en sí. Insiste en que el contrato no constituyó una reserva de compra sino un mandato. No hay abuso ni lesión, adita. Señala que lo acordado es fruto de la libre voluntad de las partes, habiendo contratado la actora con plena libertad. Cuestiona la aplicación efectuada por el a quo de la ley 24240, afirmando que se ha hecho una aplicación promiscua y descontextualizada de dicha ley. Insiste en que el contrato firmado no es de adhesión ni sus cláusulas son abusivas. Con respecto a los intereses pactados, se pregunta de dónde infiere el juez que lo normal en las operaciones sería cobrar intereses desde la entrega o saldo. Insiste en que es un libre acuerdo de voluntades. Con respecto a la cláusula 5, reitera una vez más que las obligaciones de su mandante dependían de un tercero. Destaca que dada la actividad de su mandante, es perfectamente lícita la previsión de una comisión en caso de desistimiento del comprador. Con respecto a los gastos administrativos, señala que carece de todo fundamento la aserción de que no es normal ni habitual su facturación. Concluye en que, no mediando ningún extremo que afecte la validez del contrato de mandato y sus cláusulas, es éste quien rige las relaciones de las parte. Bajo el punto f) recapitula los agravios vertidos. Afirma que corresponde revocar el decisorio. Como segundo agravio: error en la inexistencia de la obligación de negociar. El error de la resolución –expresa– es que su mandante no le pidió que renegociara el contrato de compraventa sino el de mandato. Insiste en que en el acto de apoderamiento le fueron dadas instrucciones relativas a las condiciones del contrato de compraventa que debía celebrar. Estas condiciones –relata– fueron establecidas en la cláusula 4 del mandato. Ante la evidencia, señala, de que siguiendo esas instrucciones no se podía concertar el contrato, se informó a la actora que era necesario, para continuar la gestión, repactar de común acuerdo las condiciones de la contratación. Afirma que por su actividad, tenía interés en que el contrato se concretara. Además, cuestiona, si la actora insistía en la concreción del negocio en las condiciones originales, podría haber colocado a su mandante en situación de incumplimiento. Lo que había que negociar era el mandato y no la compraventa. Se pregunta de dónde infiere el a quo que su parte pretendía la renegociación de la compraventa. Realmente, expresa, es difícil averiguar los orígenes de esta inferencia, siendo que la defensa de su parte se refirió en todo momento a la obligación de renegociar el contrato de mandato y no a la compraventa aún no pactada. Era aplicable, afirma, lo dispuesto en el art. 11, ley 25561. Expresa que la norma no señaló ninguna distinción en lo atinente a los contratos que daban lugar a la obligación de negociar. Afirma que, demostrada la obligación de renegociar, cobra vigor el argumento de su parte respecto de la improponibilidad objetiva de la demanda, ya que faltaba un requisito esencial para su promoción. Argumenta que el art. 11 citado estableció un procedimiento de pasos sucesivos, que describe. Insiste en que la normativa de emergencia ordena imperativamente renegociar, y concluida esta etapa recién pueden accionar judicialmente. Afirma que esta norma ha sido establecida con absoluta independencia de la mora de los contratantes. Tercer agravio: error en la condena en dólares. Cuestiona que se condene a pagar en dólares sin previa declaración de inconstitucionalidad de las normativas de emergencia. Expresa que todas las obligaciones existentes y expresadas en moneda extranjera resultan convertidas a pesos. Cita jurisprudencia, y lo dispuesto en la ley 25820. Afirma que no es posible condenar en dólares por deudas anteriores a la pesificación, sin previamente declarar la inconstitucionalidad de la ley 25561. El hecho –adita– de que el juez estime justo que se efectúe la restitución en dólares no alcanza a motivar una condena en dólares, frente a una norma de orden público que ordena pesificar todas las obligaciones expresadas en moneda extranjera. A continuación afirma que la ley 25561 es constitucional, destacando los argumentos por los que sostiene tal postura. Cita jurisprudencia que descarta la declaración de inconstitucionalidad de la normativa de emergencia. Cuestiona asimismo el decisorio afirmando que se ha violado el principio de congruencia. Ello en tanto la actora al demandar ni su parte al contestarla, plantean ni hipotéticamente la validez constitucional de la pesificación. Señala a continuación que los restantes argumentos del a quo no modifican lo dicho. Describe lo decidido afirmando que la conducta de su parte no es merecedora de los reproches que realiza el juez. Añade el carácter omnicomprensivo de la pesificación. Insiste en que no incurrió en conducta dolosa o maliciosa de su parte. Afirma que la mala fe y el dolo no se presumen. En este marco, dice, es contradictorio y arbitrario que las conductas próximas al dolo pero no dolosas, sobre las que el a quo no se muestra claramente convencido, conlleven las consecuencias previstas por la ley para los comportamientos dolosos. Por fin –expresa– si su parte pudiera responder por las consecuencias mediatas, ello no implicaría que tenga que devolver dólares y no pesos. En el caso de marras, no se reclama indemnización sino la devolución de lo pagado. Afirma que no es una demanda de daños sino de resolución. No se pide resarcimiento sino cesación del daño. Afirma que el juez ha fallado extra petita, en violación del principio de congruencia. Concluye en que todas las manifestaciones del a quo no alcanzan para justifica una condena en dólares. Expresa que en caso de que se condene a su parte, debe ser a la paridad uno a uno, más CER y un interés máximo del 6% anual. Cuarto agravio: error en la determinación y cómputo de los intereses: El Tribunal –expresa– ordenó sin más el pago, sin tratar los argumentos expuestos por su parte. Afirma que se encuentra en imposibilidad de criticar el razonamiento del tribunal al no fundar el rechazo de su posición. La falta de fundamentación, señala, hace que la resolución sea inválida. Su parte –relata–, argumentó no deber intereses por no encontrarse en mora de la obligación de restitución. Asimismo, expresa, si existiera la obligación de restituir no sería la reclamada sino un porcentaje de la misma, siendo la intimación a tales fines inválida. Reitera asimismo que ante el desistimiento las partes pactaron que la restitución se realizaría si correspondiere en tres cuotas, con vencimiento la primera ellas a los 60 días del requerimiento. Se señaló, asimismo, que en el caso de que se entendiera que no medió desistimiento del contrato, no existiría la obligación de intereses por aplicación de la cláusula 5. Asimismo cuestiona el apelante afirmando que es infundado el decisorio porque no da razón de por qué los intereses se deben desde la fecha en que las sumas de dinero fueron entregadas. No habiendo intereses convenidos –describe– sólo proceden los moratorios y proceden desde que el obligado a la restitución estuviese en mora. Asimismo afirma que no se deberían intereses con anterioridad a la fecha que se establece para la resolución del contrato. Cita doctrina y jurisprudencia. Como solución requerida peticiona que en caso de considerar que proceden los intereses, se revoque parcialmente la resolución, estableciendo que los intereses correrán desde el día siguiente a la resolución del contrato. Hace reserva del caso federal. 5. La parte actora, por las razones que expone en el escrito ya referenciado, al que me remito por razones de brevedad, requiere el rechazo del recurso interpuesto por su contraria, con costas. 6. Corrido traslado al Sr. fiscal de Cámaras, éste se expide a fs.222/226 vta., defendiendo la constitucionalidad de las leyes de pesificación y opinando que corresponde recibir únicamente el tercer agravio vertido por el apelante. Corrido traslado del pedido de aplicación de la ley 24240 se expide a fs. 228/232 vta. dictaminando que la causa subexamine compromete una relación de consumo dado que se trata de la prestación de servicios inherentes a intermediación inmobiliaria, por las razones que aduce a las que me remito en honor a la brevedad. 7. Ingresando al análisis de la cuestión, cabe precisar que si bien el apelante comienza su expresión de agravios afirmando que su parte no cuestionó la existencia del contrato de comisión, luego continúa argumentando que se trata un contrato de mandato. Al respecto cabe precisar que el mandato comercial puede presentarse de dos formas, mandato con representación y mandato sin representación. El primer supuesto es el mandato comercial propiamente dicho, en tanto el segundo es el de comisión o consignación. Asimismo, entre comitente y comisionaria la relación es de mandato, pero entre este último y los terceros la relación obligacional es la que cuadra al contrato de comisión: mandato sin representación. El art. 233, CCom., establece que "el comisionista queda directamente obligado hacia las personas con quienes contratare....". Por ello, el agravio expuesto en primer término debe ser rechazado, ya que el comisionista es quien contrató con la ahora accionante. Sentado ello, se destaca que el instrumento base de la acción es un “Compromiso de Compra”, firmado por el representante de la inmobiliaria demandada y el accionante, en calidad de oferente. La “reserva” es un precontrato o una figura atípica mediante la cual los estipulantes se comprometen a no enajenar un inmueble durante un plazo determinado, por una parte, y a concluir el contrato o desistir de la compra, por la otra, caducando el compromiso del vendedor al vencimiento del plazo y perdiendo el interesado la suma dada por la "reserva" si no se concierta la compraventa, salvo los supuestos en que proceda la devolución" (con. CNCom. Sala C, LL 1980-A-425). “Mediante la reserva se determina un plazo de vigencia para una preferencia en la venta y en ella el factor tiempo adquiere el rango de condición esencial y excluyente, pues va implícita la condición de que lo convenido tenga efecto imperioso o en un período determinado como momento único en que la prestación puede rendir provecho o la utilidad que los contratantes esperaban obtener.” (CNCom Sala fallo citado). Ahora bien, en el contrato que nos ocupa no existe plazo para el cumplimiento de la operación de compraventa para la que se efectuara reserva, mas entiendo que ello no impedía a la contratante a exigir el cumplimiento de lo acordado, luego de transcurrido un año de tal convenio. Es decir, es injustificable, como bien lo expresa la accionante en su demanda, que transcurrido un año de la reserva y pagando puntualmente la actora los montos acordados, no se hubiera concluido el negocio para el que se efectuara la reserva. La falta de fijación de un plazo para concretar la compraventa, siendo que como se dijo el factor tiempo es "esencial", es uno de los elementos que hacen procedente la afirmación del iudex sobre el abuso del derecho que imputa a la parte demandada. Entiendo, en consonancia con la opinión del Ministerio Público, que la Ley de Defensa del Consumidor es plenamente aplicable al presente, así como también la rica doctrina desarrollada en torno a esta normativa. Ello en tanto el art. 1, ley 24240, define que se entiende por consumidor (alcanzando también la figura del usuario) remarcando que se trata de personas físicas o jurídicas que contratan a título oneroso para consumo final o beneficio propio o de su grupo familiar o social: ....b) la prestación de servicios. En esa línea argumental y dada la actividad del demandado de "intermediación inmobiliaria", Desarrollos Mediterráneos le proveyó de servicios al accionante como agente inmobiliario, razón por la cual el vínculo queda configurado dentro de los límites impuestos por la ley 24240. En este sentido se ha dicho que en las relaciones de consumo, el estatuto protectorio parte de la correcta presunción de debilidad jurídica del consumidor, es decir, de la ausencia de equilibrio en la vinculación jurídica entre el empresario experto y aquel que carece de conocimientos específicos sobre la materia, en donde la superioridad de aquel gravita de manera determinante en todos los aspectos de la relación contractual, produciendo un desequilibrio que, de no ser compensado por el legislador y continuar regido por los esquemas clásicos liberales del derecho privado, generaría una clara afrenta a la dignidad de la persona del consumidor. Esta disparidad económica, técnica, científica y cultural se proyecta obviamente al ámbito jurídico generando una marcada disparidad negocial, sacudiendo los clásicos presupuestos de igualdad y libertad de los sujetos contratantes que sustentan todo el andamiaje normativo contractual clásico, contenidos en los códigos decimonónicos. La prevalencia del empresario en alguno o todos los aspectos mencionados, produce a la hora de contratar un notorio desequilibrio entre las partes, en donde el débil jurídico no sólo debe adherir a las condiciones unilateralmente estipuladas por el proveedor, sino que tampoco tiene aptitud técnica para valorar la veracidad de las bondades y ventajas del objeto o servicio sobre el que desea contratar. Esta debilidad jurídicamente reconocida, como fundamento de la tutela brindada al consumidor, tiene sus raíces en una innegable realidad desencadenada a partir del fenómeno de la contratación en masa, en donde la aplicación de los clásicos principios liberales del Derecho Privado, apoyados en la omnipotencia de la autonomía de la voluntad y de la libertad contractual, resultan insuficientes en razón de que el presupuesto de igualdad necesario entre los sujetos contratantes ha desaparecido. Esta asimetría fue subsanada por el legislador, quien, para equiparar las desigualdades existentes, ha dispuesto un especial y particular régimen de protección del consumidor y usuario introduciendo grandes modificaciones al sistema vigente hasta ese momento. El fundamento de la consagración del estatuto protectorio específico se encuentra en el art. 16, CN, cuyo alcance ha sido reiteradamente delineado por la CSJN, que le ha asignado a la garantía de igualdad un sentido circunstanciado y comparativo que puede resumirse en la siguiente frase: igualdad de trato a quienes se hallan en igualdad razonable de circunstancias. En consecuencia, ante situaciones de desigualdad, el legislador debe proveer soluciones razonables acordes con las distintas circunstancias, siempre y cuando no se

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