LOCACIÓN (Reseña de fallo)

qdom FIANZA. Art. 1582 bis , CC. Interpretación. Aplicación de la ley en el tiempo. Irretroactividad. Improcedencia. Vencimiento del plazo de la locación. Permanencia del locatario en el inmueble. Reconducción tácita del contrato. Responsabilidad del fiador. Extensión de la condena al garante. Apartamiento de la doctrina de la CSJN. Disidencia: Principio de economía procesal y celeridad. RECURSO DE CASACIÓN. Sentencias contradictorias Relación de causa En el sublite , mediante apoderado la parte actora interpone recurso de casación por los motivos de los incs. 3 y 4 art. 383, CPC, contra la Sentencia N° 38 del 18/3/04, dictada por la C7a. CC Cba. Dicho recurso de casación fue concedido por el tribunal de juicio sólo por la causal del inc. 4, mediante AI N° 267 del 24/6/04. El recurrente denuncia la existencia de interpretación contradictoria entre el pronunciamiento atacado y las sentencias dictadas por el TSJ Cba. en autos “Palomar Juan c/ Alejandro Sánchez Freytes y otra - Daños y Perjuicios - Recurso de Casación” (Sentencia N° 29 del 9/4/03) [v. Semanario Jurídico Nº 1407 del 9/4/03, Tº 87, p. 429; Semanario Jurídico Edición Especial Nº 1 Civil y Comercial, del 1/11/04, p. 37; y www.semanariojuridico.info ) y “Delfino Addul José c/ Martha Fanny Fuentes de Moyano - Desalojo V. T. - Recurso de Casación” (Sentencia N° 66 del 3/6/99) [v. Semanario Jurídico, Tº 81–1999–B, p.41]. Expresa el impugnante que la cámara a quo se ha apartado del criterio judicial adoptado por este Alto Cuerpo en los precedentes mencionados, en relación con la extensión y alcance de la responsabilidad del fiador solidario en los supuestos de producirse la continuación de la locación después de fenecido el plazo contractualmente acordado. Destaca que el thema decidendum en los casos confrontados es el mismo, ya que se trata de establecer el alcance de la fianza cuando se pretende el cumplimiento por parte del fiador de obligaciones devengadas después de vencido el término del contrato, pero habiendo continuado el locatario en uso de la propiedad. Arguye que dicha cuestión ha sido resuelta por el tribunal de grado contrariando la doctrina legal fijada en los precedentes traídos como antitéticos, sin haber aportado elementos de valoración nuevos o distintos a los ventilados en dichos antecedentes jurisprudenciales. Asimismo, cuestiona la interpretación que efectuó la Cámara de los arts. 1622 y 1582 bis , CC, la que –dice– resulta contraria a la realizada por el Máximo Tribunal provincial. Doctrina del fallo 1– La casación por sentencias contradictorias se erige en un instrumento eficaz para la determinación de reglas uniformes, en presencia de interpretaciones antagónicas de la ley, por lo que su viabilidad se condiciona al cumplimiento de las exigencias instituidas como inherentes, entre ellas, que las soluciones jurídicas disímiles hayan sido brindadas en oportunidad de resolver situaciones de hecho semejantes. En el sub examine, tales recaudos lucen debidamente satisfechos ya que la cuestión de derecho ventilada en los pronunciamientos que se confrontan versó coincidentemente sobre la manera en que deben interpretarse las cláusulas contractuales de estilo que establecen los límites en el tiempo de la responsabilidad del fiador de un contrato de locación, como así también acerca de la determinación de los alcances del nuevo art. 1582 bis, CC, a fin de establecer si resulta aplicable a relaciones contractuales surgidas con anterioridad a su entrada en vigencia. (Mayoría, Dr. Andruet (h)). 2– No se desconoce que la CSJN se ha expedido en un precedente en forma indirecta acerca de la cuestión de derecho transitorio implicada en el recurso, al entender que los conflictos preexistentes relativos a la duración de la fianza que accede a la locación, han quedado definitivamente resueltos a partir de la incorporación al Código Civil del art. 1582 bis. En virtud de ese argumento y con base en otras consideraciones, el Alto Cuerpo decidió hacer lugar al recurso extraordinario federal que había interpuesto el fiador y revocó la sentencia condenatoria que había recaído en su contra. Tampoco se ignora que en anteriores oportunidades este Tribunal prestó acatamiento a doctrinas sentadas por el Máximo Tribunal del país con base en razones de economía procesal y celeridad, y decidió los recursos llevados a su conocimiento con arreglo a ellas. Sin embargo, no es posible reconocer influencia al fallo referido y a la doctrina legal que en él se establece, sobre el contenido de la sentencia que debe dictarse en autos. (Mayoría, Dr. Andruet (h)). 3– Es necesario advertir que el componente subjetivo del Máximo Tribunal nacional que intervino en dicho precedente experimentó una sustancial modificación en tanto sólo dos de los ministros que conformaron entonces la mayoría perduran en la actualidad, mientras que los otros dos que continúan en ejercicio se pronunciaron en cambio por la inadmisibilidad formal del recurso extraordinario. Esa mutación constituye una razón de peso demostrativa de la conveniencia de prescindir del criterio sentado en esa oportunidad por la Corte y de abordar el análisis del asunto libremente y en función de las pautas que se estimen adecuadas y correctas; análisis del asunto que, de haberse mantenido aquella integración, resultaría sí claramente redundante. (Mayoría, Dr. Andruet (h)). 4– La ley 25628 incorpora al ordenamiento jurídico una norma común y típica que modifica el régimen preexistente que imperaba sobre los contratos de fianza que acceden a los arrendamientos y lo reemplaza por uno diferente; dicha norma no puede ser conceptuada como una disposición puramente interpretativa de normas que ya estaban en vigor. Esta calificación del nuevo precepto se funda en la circunstancia de que en él se formulan prescripciones que no existían anteriormente en la ley civil y que no era posible desentrañar por vía de interpretación, tal la que conmina con nulidad el pacto de extensión anticipada de la fianza, e igualmente la que consagra la caducidad ipso jure de la garantía como consecuencia del vencimiento del plazo de la locación, la que viene a atemperar la amplitud de las directivas de los arts. 1582 y 1622, CC. (Mayoría, Dr. Andruet (h)). 5– La naturaleza reformadora de la ley 25628 se desprende de los términos en que ella está redactada, al no surgir de su texto ningún propósito de limitarse a esclarecer el significado de preceptos ya existentes en el ordenamiento o de disipar dudas e incertidumbres en la forma de interpretar ciertas reglas legales vigentes. El art. 1582 bis, CC, sólo puede ser aplicado sobre los contratos que se celebren a partir de su promulgación; no es posible actuarlo con relación a contratos preexistentes cuyos efectos y consecuencias son objeto de controversias judiciales en trámite. Así lo impone el principio de irretroactividad de las leyes establecido por el art. 3, CC, el cual “implica que una nueva ley no puede volver sobre situaciones o relaciones jurídicas ya agotadas ni sobre los efectos ya producidos de situaciones o relaciones aún existentes (...). Es una regla general que el legislador puede modificar en algunas circunstancias, dictando normas retroactivas, a condición de que no se afecten derechos protegidos por garantías constitucionales”. (Mayoría, Dr. Andruet (h)). 6– El reconocimiento del efecto inmediato de las leyes tiene como frontera lo que se denomina el consumo jurídico; es decir, si los hechos agotaron la virtualidad que les es propia, no pueden ser alcanzados por la nueva ley porque en tal supuesto se incurriría en una retroactividad vedada. Por consiguiente, el nuevo art. 1582 bis, CC, no puede ser actuado en este juicio que versa sobre hechos y efectos jurídicos verificados antes de que la ley 25628 fuera sancionada, porque efectivamente significaría una aplicación retroactiva inadmisible en cuanto llevaría a arrebatar derechos de crédito ya adquiridos por el locador frente al garante, los cuales se han incorporado definitivamente a su patrimonio como consecuencia del devengamiento de los alquileres al amparo del régimen legal entonces vigente (art. 3, ib.), pasaron a formar parte de su derecho de propiedad y gozan en tal carácter de amparo constitucional. (Mayoría, Dr. Andruet (h)). 7– En la especie, corresponde expedirse sobre la manera en que deben interpretarse las cláusulas contractuales de estilo que establecen los límites en el tiempo de la responsabilidad del fiador de un contrato de locación. Cosa que debe hacerse con abstracción de lo establecido por la ley 25628 y con sujeción a los principios y normas que antes componían el Código Civil.(Mayoría, Dr. Andruet (h)). 8– Al respecto, se impone establecer cuál es la conclusión de la locación y, por lo tanto, el límite para la propia responsabilidad del fiador que él acordó propiamente como deudor solidario. De esta consideración no debe inferirse que el garante ha quedado amarrado al locatario sine die, lo cual supondría considerar que el contrato de locación no tiene plazo, lo que no es cierto. El hecho de que la locación pueda ser prorrogada no significa otra cosa que el plazo de conclusión ha sido ampliado pero nunca indefinido o sine die. Y que el plazo no esté determinado no significa que no exista. (Mayoría, Dr. Andruet (h)). 9– Existen situaciones en las que se podrá producir una suerte de modificación dentro de la anterior contratación y que, como tal, impone la extinción de la fianza porque atendía ella otros parámetros de la contratación de la locación. (Mayoría, Dr. Andruet (h)). 10– La fiadora es codeudora solidaria y, por lo tanto, le son aplicables las disposiciones que rigen este tipo de garantía (arts. 2004, 2005, 702 y 707, CC). El principal pagador se ha obligado en las mismas condiciones que el deudor contratante; aquél no asume una obligación accesoria y subsidiaria sino una obligación con otros codeudores, sin que trasunte a lo externo la diversidad de intereses, en el caso de que éstos existan. (Mayoría, Dr. Andruet (h)). 11– Al no modificarse el canon locativo y al no existir ninguna otra indicación de una modificación dentro de la contratación originaria, y al haber ésta continuado, la fianza igualmente prosigue. Precisamente si el fiador ha quedado obligado con el inquilino por la locación y lo que de ella sea derivado, no hay razón lógica para que no se lo tenga por fiador. (Mayoría, Dr. Andruet (h)). 12– Por plena aplicación de los principios prescriptos por el art. 1622, CC, en cuanto que aquel que continúa en la locación vencido el contrato de arrendamiento -no existiendo la tácita reconducción- deberá devolver la cosa cuando el locador lo requiera, debe entenderse que paralelamente subsiste la fianza. El hecho de continuar en ese uso y goce no implica que exista tácita reconducción. Pero durante todo el tiempo que el locatario urbano sigue usando la cosa, se entiende que rige el contrato de plazo vencido, o sea, que media “continuación de la locación concluida, y bajo sus mismos términos”. (Mayoría, Dr. Andruet (h)). 13– La fuente de la obligación contraída es el contrato de locación, a cuyas cláusulas tanto locador como locatario, cuanto los fiadores, “deben someterse como a la ley misma” (art. 1197, CC). De ello resulta que, mientras el contrato no exprese limitaciones a la responsabilidad del fiador, éste es responsable de todas las obligaciones del locatario que reconozcan como fuente ese contrato. (Mayoría, Dr. Andruet (h)). 14– Por más que la locación tenga una duración determinada, es sabido que las obligaciones del locatario que reconocen como causa el contrato pueden extenderse más allá del plazo acordado. Así lo dispone el art. 1622, CC, conforme al cual la permanencia del locatario en el inmueble luego de vencido el término locativo no implica tácita reconducción sino la continuación del contrato en los mismos términos. Siendo ésa la norma que rige la relación locativa, va de suyo que quien asuma la condición de fiador –en cualquiera de sus modalidades– toma a su cargo la responsabilidad por el pago de las obligaciones que el inquilino asuma durante esa sobrevivencia del contrato que la ley expresamente ha establecido. (Mayoría, Dr. Andruet (h)). 15– La obligación del fiador sólo cesará frente a la celebración de un nuevo contrato, sin su consentimiento, o por cualquier modificación que importe novación de la deuda. Así lo disponen los arts. 2047, CC –respecto de los fiadores–, y art. 810 –para los codeudores solidarios–. El art. 2046, CC, reconoce ese efecto extintivo de las obligaciones del fiador a la prórroga del contrato pactada entre locador y locatario sin consentimiento de aquél. Esa solución debe hacerse extensiva al fiador solidario y principal pagador, ya que en el contrato de locación y en cuanto al fiador se refiere, el plazo del arrendamiento tiene una trascendencia que excede la previsión del art. 812, CC, en cuanto excluye como novación las modificaciones respecto del tiempo, lugar y modo de cumplimiento de la obligación. (Mayoría, Dr. Andruet (h)). 16– Para el fiador, extender el plazo de duración de la locación importa no sólo modificar el tiempo de cumplimiento de una prestación –restitución del inmueble– sino acrecentar su responsabilidad respecto de los arrendamientos que se devengarán durante el plazo de la prórroga, lo que desborda los límites a los cuales ajustó su compromiso. No tiene ese alcance la mera permanencia del inquilino en el inmueble luego del vencimiento del plazo pactado. Así resulta del art. 1622, CC, que expresamente establece que en tal caso se da la continuación del contrato vencido, subsistente hasta que el locador reclame la devolución de la finca. La situación no puede asimilarse a la prórroga por un nuevo plazo acordada entre locador y locatario, ya que en este último caso el fiador queda vinculado con el contrato durante un término insoslayable. (Mayoría, Dr. Andruet (h)). 17– Para evitar que la responsabilidad del fiador se extienda sine die , no es necesario imponer al locador una obligación que en principio no tiene (exigir la restitución del inmueble) ni tampoco contrariar una norma expresa, cuya aplicación es consecuencia obligada de la suscripción del contrato (art. 1622, CC). El afianzamiento de las obligaciones del locatario durante la ilimitada supervivencia del contrato luego de vencida la locación, es asimilable a la fianza otorgada respecto de obligaciones futuras (art. 1988, CC), ya que el fiador se obliga por deudas a cargo del locatario que se irán generando mientras permanezca en el inmueble, durante plazo incierto. (Mayoría, Dr. Andruet (h)). 18– El art. 1990, CC, autoriza a retractar la fianza, lo que obligará al locador a dar finiquito al contrato e instar el desalojo, sin más responsabilidad para el fiador que la que resulte del tiempo y los actos necesarios para producir el desahucio. Es la solución que sugiere el art. 2015, CC, que obliga al acreedor de una obligación vencida, frente al requerimiento del fiador, a promover acción contra el deudor, "y si así no lo hiciere, el fiador no será responsable por la insolvencia del deudor sobrevenida durante el retardo". Claro está que esa norma está prevista para la fianza simple -con el consecuente beneficio de excusión, art. 2012, CC- pero corresponde aplicarla por analogía al fiador solidario y principal pagador, en función de la ratio legis que la informa, centrada en el derecho del fiador a exigir al acreedor una conducta diligente en el resguardo del crédito. (Mayoría, Dr. Andruet (h)). 19– La buena fe que el art. 1198, CC, impone a la ejecución del contrato, no es compatible con la actitud pasiva del locador que no reclama la restitución del inmueble luego de vencido el contrato, pese al requerimiento del fiador en ese sentido. Tal proceder no se ajusta a lo que "verosímilmente las partes entendieron o pudieron entender", habida cuenta de que la fijación de un plazo locativo ha sido uno de los parámetros que el fiador consideró para obligarse. (Mayoría, Dr. Andruet (h)). 20– La sobrevivencia del contrato por aplicación del art. 1622, CC, y el consecuente mantenimiento de la responsabilidad del fiador, tendrán un plazo incierto dependiente no sólo de la voluntad del locador sino también de la del fiador, quien puede exigir el cese de la relación locativa y –con ello– acotar su obligación al tiempo y las consecuencias propias del juicio de desalojo, incluyendo las costas del litigio y los daños que la finca pueda haber sufrido. Si a la pasividad del locador –que no reclama el inmueble– se suma la del fiador –que no le exige que lo haga–, el mantenimiento de la responsabilidad de éste resulta no sólo legalmente inobjetable sino intrínsecamente justo, desde que cuadra a la diligencia del fiador adoptar los medios necesarios para liberarse de una obligación que voluntariamente ha asumido y se mantiene por su silencio posterior al vencimiento del contrato. (Mayoría, Dr. Andruet (h)). 21– En la materia en cuestión, concurre a debilitar el vigor de la doctrina de la CSJN la circunstancia de que ella no fue establecida por unanimidad de sus miembros sino por simple mayoría de votos, habiendo mediado una disidencia de dos magistrados que se pronunciaron por la inadmisibilidad formal del recurso extraordinario con invocación del art. 280, CPCN. Por otro lado y con particular referencia al argumento relativo al tenor interpretativo que era dable captar del art. 1582 bis, es de advertir que no representó el fundamento central de la decisión final adoptada por la Corte sino que fue tan sólo una argumentación añadida a título de mayor abundamiento, con el propósito de dotar de mayor fuerza persuasiva a las consideraciones que se enunciaron a partir de las normas y principios del derecho común que preexistían a la ley 25628. Por lo que respecto del fallo en cuestión, no juegan razones de economía procesal que conducirían a prestarle acatamiento, pues la probabilidad de que la postura allí fijada realmente se mantenga es muy relativa y no ofrece la necesaria certidumbre. (Mayoría, Dr. Sesin). 22– La cuestión de la aplicación en el tiempo de la norma del art. 1582 bis, CC, fue motivo de amplias discrepancias en la doctrina y en la jurisprudencia en la órbita de la Provincia y naturalmente también en los tribunales del interior de ésta se verificaron desinteligencias en orden a dilucidar el ámbito de vigencia en el tiempo del nuevo precepto legal. (Minoría, Dr. García Allocco). 23– Se entiende que corresponde acatar la doctrina elaborada por la CSJN en función de elementales razones de economía procesal y celeridad. Al respecto, cobran relevancia las consideraciones vertidas en oportunidad de que este Tribunal en Pleno acatara una decisión de la Corte. En tal oportunidad se señaló que “...en la actualidad como producto del derecho judicial, ha tomado cuerpo en virtud de una interpretación constitucional mutativa el criterio de que los fallos de la Corte nacional revisten valor jurídico vinculante, aunque condicionado el apartamiento fundado de sus fallos. Es decir que la sentencia de la Corte sobre la constitucionalidad o inconstitucionalidad de una norma, como también la que versa sobre otros aspectos jurídicos (derecho federal y no federal), se proyecta a los demás tribunales del país (nacionales o locales) por causa de una interpretación constitucional proveniente de la propia Corte, excepto en los casos en los cuales aparezcan motivos que justifican apartarse de la directriz jurisprudencial del Supremo Tribunal. Las causas que justifiquen el apartamiento caen dentro del margen de la discrecionalidad de los jueces, pero será la Corte en última instancia la que revise las razones invocadas y decida sin son valederas o no para aceptar el apartamiento”. (Minoría, Dr. García Allocco). 24– El sistema casatorio atribuido a este Cuerpo tampoco tiene impuesto legalmente valor vinculante. El inc. 3 art. 383, CPC, permite unificar jurisprudencia contradictoria de los tribunales inferiores, pero, para el supuesto de que en otro caso hubiera una inobservancia de la doctrina sentada, se impone la vía del inc. 4 del artículo citado. Elementales razones de economía procesal aconsejan a los tribunales ordinarios el acatamiento de la doctrina casatoria, salvo que se adujeran razones justificadas para su apartamiento y aun la emanada en materia constitucional local, desde que el TSJ es el último intérprete de tales normas. La misma tesitura cabe asumir respecto de los pronunciamientos de la CSJN. (Minoría, Dr. García Allocco). Resolución I. Hacer lugar al recurso de casación y anular la sentencia impugnada. Establecer las costas de la sede extraordinaria por el orden causado. II. Hacer lugar al recurso de apelación, modificar la sentencia de primera instancia e incluir en la condena que ella impone al codemandado, Sr. Adonai Gutiérrez, quien en calidad de fiador deberá cumplimentarla en las mismas condiciones y montos que los establecidos respecto de los locatarios. Establecer las costas de ambas instancias por la acción que involucra al garante por el orden causado. Confirmar la sentencia de primera instancia en lo demás que decide. 17277 – TSJ Sala CC Cba. 13/3/08. Sentencia Nº 22. Trib. de origen: C7a. CC Cba. “Rigobon Raúl Alberto c/ Gutiérrez Enrique Antonio y otros – Ordinario – Cobro de pesos – Recurso de casación (R 22/04)”. Dres. Armando Segundo Andruet (h), Domingo Juan Sesin y Carlos Francisco García Allocco &#9632; TEXTO COMPLETO SENTENCIA NUMERO:22 En la ciudad de Córdoba, a los 13 días del mes de marzo de dos mil ocho, siendo las 10 horas, se reúnen en audiencia pública, los Sres. Vocales de la Sala Civil y Comercial del Tribunal Superior de Justicia, Dres. Armando Segundo Andruet (h), Domingo Juan Sesín y Carlos Francisco García Allocco, bajo la Presidencia del primero, a fin de dictar sentencia en los autos caratulados: “RIGOBON RAUL ALBERTO C/ GUTIERREZ ENRIQUE ANTONIO Y OTROS-ORDINARIO-COBRO DE PESOS-RECURSO DE CASACION (R 22/04)” procediendo en primer lugar a fijar las siguientes cuestiones a resolver: PRIMERA CUESTION: ¿Es procedente el recurso directo?. SEGUNDA CUESTION: ¿Qué pronunciamiento corresponde?. A LA PRIMERA CUESTION PLANTEADA EL SEÑOR VOCAL, DOCTOR ARMANDO SEGUNDO ANDRUET (h), DIJO: I. La parte actora –mediante apoderado- interpone recurso de casación por los motivos de los incs. 3° y 4° del art. 383 del C.P.C. en autos “RIGOBON RAUL ALBERTO C/ GUTIERREZ ENRIQUE ANTONIO Y OTROS-ORDINARIO-COBRO DE PESOS-RECURSO DE CASACION” contra la Sentencia N° 38 del 18 de marzo de 2004, dictada por la Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Séptima Nominación de esta Ciudad. Corrido traslado a la contraria por el término de ley (art. 386 del C.P.C.) lo evacua la parte demandada –mediante apoderado- a fs. 258.; siendo concedido el recurso de casación por el Tribunal de juicio sólo por la causal del inc. 4° del art. 383 del C.P.C. (Auto Interlocutorio N° 267 del 24 de junio de 2004). Firme y consentido el decreto de autos, queda la causa en condiciones de ser resuelta. II. Las censuras en la parte que fueran habilitadas por la Cámara a quo pueden resumirse así: Al amparo de la hipótesis impugnativa prevista en el inc. 4°, art. cit., el recurrente denuncia la existencia de interpretación contradictoria entre el pronunciamiento atacado y las sentencias dictadas por el Tribunal Superior de Justicia en autos “Palomar Juan c/ Alejandro Sánchez Freytes y otra-Daños y Perjuicios-Recurso de Casación” (Sentencia N° 29 del 9 de abril de 2003) y en autos “Delfino Addul José c/ Martha Fanny Fuentes De Moyano-Desalojo V.T.-Recurso de Casación” (Sentencia N° 66 del 3 de junio de 1999). En sustento del planteo impugnativo, expresa el recurrente que la Cámara a quo se ha apartado del criterio judicial adoptado por este Alto Cuerpo en los precedentes mencionados, en relación a la extensión y alcance de la responsabilidad del fiador solidario en los supuestos de producirse la continuación de la locación después de fenecido el plazo contractualmente acordado. Destaca que el thema decidendum en los casos confrontados es el mismo, ya que se trata de establecer el alcance de la fianza cuando se pretende el cumplimiento por parte del fiador de obligaciones devengada después de vencido el término del contrato, pero habiendo continuado el locatario en uso de la propiedad. Arguye que dicha cuestión ha sido resuelta por el Tribunal de grado, contrariando la doctrina legal fijada en los precedentes traídos como antitéticos, sin haber aportado elementos de valoración nuevos o distintos a los ventilados en dichos antecedentes jurisprudenciales. Cuestiona la interpretación que efectuó la Cámara de los arts. 1622 y 1582 bis del C.C., la que –dice- resulta contraria a la realizada por el Máximo Tribunal Provincial. Por último señala que si los magistrados inferiores hubiesen aplicado en su resolución la regla fijada por los fallos traídos como contradictorios, se hubiera arribado a una solución diametralmente distinta a la obtenida en la resolución que ataca. III. El recurso se presenta formalmente admisible. Por lo pronto conviene recordar que la casación por sentencias contradictorias se erige en un instrumento eficaz para la determinación de reglas uniformes, en presencia de interpretaciones antagónicas de la ley, por lo que su viabilidad se condiciona al cumplimiento de las exigencias instituidas como inherentes, entre ellas, que las soluciones jurídicas disímiles hayan sido brindadas en oportunidad de resolver situaciones de hecho semejantes. En el sub examine, tales recaudos lucen debidamente satisfechos. En efecto, la cuestión de derecho ventilada en los pronunciamientos que se confrontan versó coincidentemente sobre la manera en que deben interpretarse las cláusulas contractuales de estilo que establecen los límites en el tiempo de la responsabilidad del fiador de un contrato de locación, como así también acerca de la determinación de los alcances del nuevo art. 1582 bis del C.C. a fin de establecer si resulta aplicable a relaciones contractuales surgidas con anterioridad a su entrada en vigencia. Pues bien, sobre tales puntos la Cámara a quo adoptó una solución jurídica diversa de la establecida en los decisorios traídos en aval del recurso. IV. Con el criterio de anticipar la solución que propicio, señalo que en mi opinión la impugnación es procedente. No desconozco que la Corte Suprema de Justicia de la Nación se ha expedido en forma indirecta acerca de la cuestión de derecho transitorio implicada en el recurso, entendiendo –por remisión a los fundamentos expuestos en el dictamen del Procurador General- que los conflictos preexistentes relativos a la duración de la fianza que accede a la locación, han quedado definitivamente resueltos a partir de la incorporación al Código Civil, mediante la ley 25.628/02, del artículo 1582 bis (“González, Arístides c/ Tello, Rodolfo Carlos y otro” (G.143.XXXIX, 23/3/2004; a cuyo texto puede accederse en WWW.csjn.gov.ar); en virtud de ese argumento y con base en otras consideraciones también desarrolladas por el Procurador, decidió hacer lugar al recurso extraordinario federal que había interpuesto el fiador y revocó la sentencia condenatoria que había recaído en su contra. Tampoco ignoro que en anteriores oportunidades este Alto Cuerpo prestó acatamiento a doctrinas sentadas por el Máximo Tribunal del País con base en razones de economía procesal y celeridad, decidiendo los recursos llevados a su conocimiento con arreglo a ellas (cfr. Auto Interlocutorio Nº 135, del 29 de abril de 1998, in re “Herrman Ernesto c/ Superior Gobierno de la Provincia de Córdoba-Recurso Directo-Hoy Recurso de Revisión”). Sin embargo, a mi juicio no es posible reconocer influencia al fallo referido y a la doctrina legal que en él se establece, sobre el contenido de la sentencia que debe dictarse en autos. Tal como lo he entendido en un voto en disidencia que formulé en un pronunciamiento de esta Sala dictado hace aproximadamente un año, es necesario advertir que el componente subjetivo del Máximo Tribunal que intervino en ese pleito, experimentó una sustancial modificación en tanto sólo dos de los Ministros que conformaron entonces la mayoría perduran en la actualidad (Dres. Zaffaroni y Fayt), mientras que los otros dos Ministros que continúan en ejercicio, se pronunciaron en cambio por la inadmisibilidad formal del recurso extraordinario (certiorari, art. 280, C.P.C.N.; Dres. Petracchi y Maqueda). Esa mutación constituye una razón de peso demostrativa de la conveniencia de prescindir del criterio sentado en esa oportunidad por la Corte y de abordar el análisis del asunto libremente y en función de las pautas que se estimen adecuadas y correctas; análisis del asunto que, de otra manera, de haberse mantenido aquella integración, resultaría sí claramente redundante (cfr. Sentencia Nº 144, del 29 de diciembre de 2006, in re “Robin María Rosa c/ Severo S. Alvarez y otros-PVE.-Recurso de Casación”). Sobre el problema de derecho transitorio provocado por la ley 25628 en relación a los litigios pendientes al tiempo de su promulgación, creo que ella incorpora al ordenamiento jurídico una norma común y típica que modifica el régimen preexistente que imperaba sobre los contratos de fianza que acceden a los arrendamientos reemplazándolo por uno diferente, y que –por lo mismo- no puede ser conceptuada como una disposición puramente interpretativa de normas que ya estaban en vigor. Esta calificación del nuevo precepto se funda en la circunstancia de que en él se formulan prescripciones que no existían anteriormente en la ley civil y que no era posible desentrañar por vía de interpretación, tal la que conmina con nulidad el pacto de extensión anticipada de la fianza, e igualmente la que consagra la caducidad “ipso jure” de la garantía como consecuencia del vencimiento del plazo de la locación, la que viene a atemperar la amplitud de las directivas de los arts. 1582 y 1622, CC. Por otro lado, esta naturaleza reformadora que reviste la ley, se desprende igualmente de los mismos términos en que ella está redactada, cuya fórmula se ajusta a los cánones de técnica legislativa corrientes y no difiere del estilo de redacción que es propio de las normas jurídicas normales que innovan en el sistema de derecho, no surgiendo de ella ningún propósito de limitarse a esclarecer el significado de preceptos ya existentes en el ordenamiento o de disipar dudas e incertidumbres en la forma de interpretar ciertas reglas legales vigentes. Siendo ello así, fácil es deducir que el art. 1582 bis sólo puede ser aplicado sobre los contratos que se celebren a partir de su promulgación, y que no es posible actuarlo con relación a contratos preexistentes cuyos efectos y consecuencias son objeto de controversias judiciales en trámite. Así lo impone el principio de irretroactividad de las leyes establecido por el art. 3º del Código Civil, el cual “implica que una nueva ley no puede volver sobre situaciones o relaciones jurídicas ya agotadas, ni sobre los efectos ya producidos de situaciones o relaciones aún existentes (...). Es una regla general que el legislador puede modificar en algunas circunstancias, dictando normas retroactivas, a condición de que no se afecten derechos protegidos por garantías constitucionales” (Ferreira Rubio, Delia M.; Código Civil y normas complementarias - Análisis doctrinario y jurisprudencial, Alberto J. Bueres - Dirección, Elena I. Highton - Coordinación, Hammurabi, Tomo 1, Bs. As., Editorial Hammurabi, 1995, comentario al art. 3, pág. 9). Así las cosas, el reconocimiento al efecto inmediato de las leyes, tiene como frontera lo que se denomina el consumo jurídico; es decir, si los hechos agotaron la virtualidad que les es propia, no pueden ser alcanzados por la nueva ley porque en tal supuesto se incurriría en una retroactividad vedada. Por consiguiente y en virtud de este principio, el nuevo precepto no puede ser actuado en este juicio que versa sobre hechos y efectos jurídicos verificados en enero de 2002, es decir antes de que la ley 25628 fuera sancionada en agosto del mismo año, porque efectivamente significaría una aplicación retroactiva inadmisible en cuanto llevaría a arrebatar derechos de crédito ya adquiridos por el locador frente al garante, los cuales se han incorporado definitivamente a su patrimonio como

LOCACIÓN (Reseña de fallo)

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