LOCACIÓN

qdom DAÑOS Y PERJUICIOS. Entrega de inmueble en mal estado de conservación. Falta de reserva oportuna por la locadora. Buena fe. Acta labrada por juez de Paz. Carácter. Valor probatorio 1– En la especie, la locadora recibió las llaves del inmueble y al día siguiente solicitó al juez de Paz del lugar que constatara el estado de aquél; luego de la obtención de los presupuestos para la reparación, intimó al locatario. En efecto, no es reprochable a la actora haber recibido el inmueble sin efectuar reserva alguna, como tampoco que su derecho a reclamar los daños derivados del deterioro de aquél quedó enervado por el lapso transcurrido entre la recepción y la inspección del estado de la vivienda. Asimismo, no puede endilgarse a la actora que haya incumplido el deber de buena fe que le imponía manifestarse en tiempo apropiado sobre el estado del inmueble restituido por el inquilino, como para que ello obste al ejercicio del reclamo a través de la opción objeto del pleito de autos.

2– El a quo entendió que el acta labrada por el juez de Paz es un instrumento público –art. 979, CC– y que por ello su impugnación debió realizarse a través de la redargución de falsedad por alguna de las vías procesalmente contempladas. Si bien el art. 979, CC, no se refiere exclusivamente a las actuaciones de los escribanos sino también a los actos jurídicos otorgados por otros funcionarios “con las mismas atribuciones”, lo cierto es que si el oficial excede el límite de éstas respecto de la naturaleza del acto, éste es inválido como instrumento público. No obstante, no queda enervada su validez como instrumento privado (art. 987 ibídem). Al respecto, el TSJ en el Ac. Regl. Nº 639 del 14/3/02 ha establecido que “constataciones extrajudiciales” tampoco resultan de la incumbencia funcional del juez de Paz y sólo pueden ser cumplidas por un escribano de Registro. De ello deriva que la realización de estos actos se encuentra expresamente excluida de la pléyade de atribuciones de estos funcionarios. Sin embargo, el reconocimiento del instrumento por parte del juez de Paz y de las testigos actuantes en sus respectivas declaraciones testimoniales le confiere validez probatoria al instrumento, la que no ha sido desvirtuada por prueba en contrario.

C1a. CC y CA Río Cuarto. 12/6/09. Sent. Def. Nº 39. Trib. de origen: Juzg. 1ª Inst. CC La Carlota. “Miranda Carmen Lucía c/ Daniel Francisco Spada – Daños y Perjuicios”

2a. Instancia. Río Cuarto, 12 de junio de 2009

¿Resulta procedente el recurso de apelación deducido por el demandado?

La doctora Rosana A. de Souza dijo:

Vienen estos autos a raíz del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la resolución de primera instancia que resolvió: “1) Rechazar el incidente de inidoneidad de testigos incoado por la parte demandada, con costas. 2) [...]. 3) Hacer lugar a la demanda deducida por Carmen Lucía Miranda y en consecuencia condenar al Sr. Daniel Francisco Spada a abonarle a la actora, en el término de diez días de quedar firme la presente, la suma de $ 1.905 con más los intereses especificados en el considerando VII). 4) Imponer las costas al vencido. 5) [...].”. La sentencia venida en apelación contiene una relación de causa que satisface suficientemente los recaudos formales, por lo que a ella remito a los fines de evitar innecesarias repeticiones. Surge de las constancias de autos que, deducido por la actora reclamo de daños y perjuicios por la reparación del inmueble locado al demandado y que sostiene fueron provocados por éste, quien habría desocupado el inmueble en junio de 2006, siendo que el contrato había vencido en febrero de ese año y que el bien le había sido entregado en buen estado de conservación. El demandado adujo haber desocupado la vivienda el día del vencimiento del contrato e impugna el acta de constatación realizada por el Sr. juez de Paz de Alejo Ledesma, por no habérsele notificado de su realización y porque se llevó a cabo en un inmueble diverso de aquel que él ocupaba. El primer sentenciante hizo lugar a la demanda, conforme se desprende de la parte resolutiva de su decisorio transcripta precedentemente. Contra dicho pronunciamiento se alzó el demandado y, elevados los autos a este Tribunal, se ordenó el traslado contemplado en el art. 371, CPC, expresando agravios el apelante, a través de su apoderado, en los términos del escrito de fs. 168/174, los que fueron contestados por la actora –también mediante apoderado– de conformidad con el libelo obrante a fs. 176/180. Llamados los autos a estudio, firme el decreto correspondiente y concluido aquél, el Tribunal se encuentra en condiciones de dictar sentencia. La crítica del apelante se centra en que el a quo no ha tenido en cuenta el hecho –que dice no controvertido– de que la locadora recibió el inmueble sin formular ninguna reserva. No es real la ausencia de controversia a la que alude el apelante, pues aunque éste pretende hacer hincapié en la falta de reserva por parte de la actora, el momento de la recepción que esta última aduce es el 13/6/06, mientras que el demandado fincó su defensa en que entregó el inmueble el mismo día en que venció el contrato, esto es, el primero de febrero de igual año, aduciendo que ese mismo día hizo entrega de las llaves a la Sra. Miranda, quien las aceptó de conformidad y sin formular reserva alguna “luego de haber verificado personalmente que la vivienda estaba en las mismas condiciones en que ella la había entregado”. Sin embargo, la versión de la actora mucho difiere de la aludida, pues en el libelo inicial había afirmado que, finalizado el plazo del contrato, el accionado continuó ocupando la vivienda hasta el día 13 de junio, fecha en la que le hizo entrega de las llaves del inmueble, “totalmente deteriorado y arruinado …”, y agregó que los daños que relaciona fueron constatados por el Sr. juez de Paz de Alejo Ledesma, junto a dos testigos de actuación, con fecha 14/6/06, esto es, al día siguiente de la entrega de las llaves. El a quo tuvo por acreditado que Spada continuó ocupando la vivienda hasta el 13/6/06, con el informe de EPEC que da cuenta de que con esa fecha el Sr. Daniel Spada dio de baja el suministro a su nombre que corresponde al domicilio de calle San Luis 851 de Alejo Ledesma –que es el domicilio del inmueble locado– y que el día catorce del mismo mes y año, el nombrado solicitó el suministro de energía eléctrica para la vivienda sita en calle Erasmo Eliseiri ... de la misma localidad, adjuntándose copia del contrato de locación con el cual justificó la solicitud de este último servicio, celebrado con la Sra. Ana María Pierdominici, a quien le alquiló el inmueble en junio del mismo año, según consigna el instrumento remitido por la empresa provincial informante. También el juez valoró la declaración testimonial de Néstor Fabián Spada –hermano del demandado oferente de la prueba, la que no fue objeto de cuestionamiento alguno– en cuanto dijo haber trasladado “las cosas” de la casa alquilada a la actora al actual domicilio del demandado, “la casa de Bruno Pierdominici”. Vale decir, el a quo arribó a la conclusión apuntada, valiéndose de los datos concordantes aportados por los elementos probatorios relacionados; el único reproche que ha merecido este aspecto del fallo está expresado en el “sexto agravio”, valiéndose el apelante para la descalificación de otro segmento de la declaración testimonial de Néstor Fabián Spada, quien ambiguamente respondió que el demandado desocupó la vivienda en el “verano del 2006, enero o febrero”. Pero el testigo agregó que lo sabe por haber realizado el transporte, y más adelante, en el hecho que toma el juez como base de su conclusión, expresó que cuando retiró las pertenencias del accionado de la casa de la actora, “las llevó adonde vive ahora”, aseveración ésta que, vinculada con las fechas del informe de EPEC y el contrato de locación adjuntado por esa empresa, condujeron al juez a concluir que la vivienda se desocupó el trece de junio de ese año. Para atacar las constancias de este informe, el apelante esgrime que de él no se desprende en qué fecha fue solicitada la baja ni por quién lo fue. Sin perjuicio de la inconsistencia del argumento, el “Reglamento de Comercialización de la Energía Eléctrica” (Resolución N° 69869 del 27/03/2002, aprobada por decreto N° 774 del 25/06/2002, publicado en el BO el 19/07/2002), en su punto 2.2.6. “Baja del Suministro”, dispone que “La responsabilidad como titular del suministro se extiende hasta la fecha en que se efectúe el retiro del medidor, momento a partir del cual queda extinguido el contrato de suministro. Cuando el usuario titular deje de utilizar el suministro, deberá solicitar fehacientemente la cancelación de la titularidad, obligándose la empresa en tal caso a efectuar el retiro del medidor dentro de los 5 (cinco) días hábiles posteriores a la fecha de solicitud”, de donde se deriva que la solicitud fue formulada, a lo sumo, cinco días hábiles antes de la fecha informada como “baja del suministro”, surgiendo también de los términos de la resolución citada que dicha baja “debe” ser solicitada por el titular del suministro. También carece de sustento para desvirtuar la conclusión del sentenciante la manifestación de que “es usual que las personas que cambian de domicilio demoren meses y a veces años en cambiar la titularidad de los medidores”, como tampoco ello explicaría que recién el catorce de junio Spada hubiera solicitado el suministro para el inmueble de calle Erasmo Eliseiri ... –en consonancia con la fecha del contrato de locación que acompaña EPEC– si hubiera estado residiendo en él desde el mes de febrero, como lo aduce. El aludido contrato, si bien no fue reconocido por sus otorgantes como lo señala el recurrente, fue enviado por la empresa de marras, en copia, por obrar en los archivos de la informante, de modo tal que integra el informe emitido por aquélla, en los términos del art. 317 del ordenamiento procesal. Ello así, la afirmación del testigo Néstor Spada de que realizó la mudanza desde la vivienda que su hermano alquilaba a la actora hasta el domicilio de Pierdominici, se condice con las constancias que surgen de la prueba informativa emanada de EPEC, pero el hecho ambiguamente referido por el mismo testigo –del que pretende valerse el apelante– en cuanto a la circunstancia temporal en que el traslado se realizó, no halla respaldo en ningún otro elemento probatorio, por lo que resulta inconsistente a tal fin la fecha de vencimiento del contrato de locación, la que, por ser inferior al plazo mínimo legal (dos años para los inmuebles con destino a vivienda, conforme al art. 2 de la ley 23091), el inquilino estaba autorizado a considerar el contrato celebrado por el plazo legal, y consecuentemente, a continuar ocupando el inmueble por un tiempo mayor al establecido contractualmente. Como no resulta entonces conmovida la conclusión del inferior en cuanto a la fecha en que se produjo la desocupación del inmueble locado a la actora, se derrumba la construcción erigida por el apelante con sustento en que la locadora recibió el inmueble sin efectuar reserva alguna y que su derecho a reclamar los daños derivados del deterioro de aquél quedó enervado por el lapso transcurrido entre la recepción y la inspección del estado de la vivienda. La doctrina del Máximo Tribunal de la Provincia en la que intenta amparar su postura el recurrente, ha sido sentada en un supuesto muy diverso del que nos ocupa: se trataba de un arrendamiento rural por un período de diez años durante los cuales nada se objetó ni reclamó, y la constatación de los daños se había producido ocho meses después de la restitución del inmueble. En la especie, tal como ha quedado sentado, la actora recibió las llaves del inmueble el día 13/6/06, y al día siguiente –14 de junio– solicitó al Sr. juez de Paz del lugar que constatara el estado del inmueble. Después de la obtención de los presupuestos para la reparación, intimó al demandado con fecha 30 de junio del mismo año, tal como surge de la carta documento que en copia certificada remitió la oficina de Correo Argentino. Por ello, sin perjuicio de los cuestionamientos dirigidos contra el acta de constatación –que serán objeto de análisis más adelante–, no puede endilgarse a la actora que haya incumplido el deber de buena fe que le imponía manifestarse en tiempo apropiado sobre el estado del inmueble restituido por el inquilino, como para que ello obste al ejercicio del reclamo a través de la acción objeto de este pleito. No obsta a la conclusión arribada que el Sr. Lucero –albañil que efectuó arreglos en el inmueble objeto de la locación– declarara que la actora “lo habló antes de que se fuera Spada” del inmueble –obviamente– porque estuvo colocando “Lamiplas” en el techo cuando estaba Spada y que la Sra. Miranda le habló para hacer otros trabajos y que, después que se fue Spada, le pidió que arreglara todo el baño. De la naturaleza del trabajo realizado mientras el demandado ocupaba el inmueble, esto es, la colocación de membrana asfáltica (a ella se refiere el nombre comercial aludido) se infiere que no es necesario el ingreso al inmueble para llevarlo a cabo, por lo que nada autoriza a pensar de los dichos del testigo que la Sra. Miranda ya conociera el estado de la vivienda mientras Spada aún no lo había desocupado, como pretende inferirlo el recurrente, ya que la locadora podría haber tenido proyectado realizar alguna mejora sin que necesariamente “haber hablado” con el constructor antes de que se fuera el demandado autorice a presumir el conocimiento de la existencia de los daños que luego debió hacer reparar. Ahora bien, con respecto a la constatación de los daños en el inmueble, el apelante se agravia en cuanto el a quo asignó carácter de instrumento público al acta labrada por el Sr. juez de Paz de Alejo Ledesma, a lo que agrega que carece de valor por haberse realizado sin su intervención y conocimiento. El demandado –ahora recurrente– había impugnado el acta de constatación al contestar la demanda, aduciendo que el acto se había llevado a cabo en un domicilio diverso del correspondiente al inmueble que había alquilado. Esta defensa fue desestimada por el sentenciante, quien se basó en la declaración testimonial del Sr. juez de Paz en la cual había afirmado que se trataba de la misma casa que alquilaba Spada. El apelante nada dice respecto de este fundamento de la sentencia, sino que se limita a reeditar los términos vertidos sobre el particular en la contestación, omitiendo la crítica requerida para viabilizar el análisis de aquél por la alzada. Cuestiona también que el juzgador no haya analizado lo que constituiría la capacidad de las testigos de actuación en la constatación que nos ocupa, pero no invoca que a alguna de ellas o a ambas les comprenda alguna de las prohibiciones que contempla el art. 990, CC. Se centra en efectuar un análisis de los motivos que lo llevaron a promover incidente de inidoneidad de las testigos –como tales en el proceso– y la valoración que el juez realizó de sus declaraciones, todo lo cual es ajeno a los requisitos exigidos para revestir esa calidad en los instrumentos públicos. A todo evento, si el acta en cuestión no participara de ese carácter, menos relevancia aún tiene la contemplación de aquellas exigencias. Ahora bien, el a quo entendió que el acta aludida es un instrumento público, conforme lo dispone el art. 979 inc. 1°, CC, y que por ello su impugnación debió realizarse a través de la redargución de falsedad por alguna de las vías procesalmente contempladas. Si bien la norma de cita no se refiere exclusivamente a las actuaciones de los escribanos –como parece entenderlo el quejoso– sino también a los actos jurídicos otorgados por otros funcionarios “con las mismas atribuciones”, lo cierto es que si el oficial público excede el límite de éstas, respecto de la naturaleza del acto (art. 980, CC), éste es inválido como instrumento público. No obstante, no queda enervada su validez como instrumento privado (art. 987 ibídem). El Acuerdo Reglamentario Serie “A” N° 639 dictado por el TSJ con fecha 14/3/2002 ha dejado sentado en el punto 3 de sus considerandos –a cuyas pautas e interpretaciones deben ajustar su actuación los jueces de Paz de la Provincia– que las “constataciones extrajudiciales” tampoco resultan de la incumbencia funcional del juez de Paz y sólo pueden ser cumplidas por un escribano de Registro. De ello deriva que la realización de estos actos se encuentra expresamente excluida de la pléyade de atribuciones de estos funcionarios. A pesar de lo expuesto –que reconoce razón a la queja del apelante sobre este aspecto– el reconocimiento del instrumento por parte del juez de Paz y de las testigos actuantes en sus respectivas declaraciones testimoniales le confiere validez probatoria al instrumento, la que no ha sido desvirtuada por prueba en contrario. Las declaraciones testimoniales de Velázquez y Carlen –ambas reconocieron también haber suscripto el acta en cuestión como testigos de la actuación– deben ser escindidas en cuanto al reconocimiento de las firmas insertas en el instrumento y en lo concerniente a las restantes circunstancias de hecho acerca de las cuales fueron interrogadas. En primer lugar, el rechazo a la impugnación de idoneidad de las testigos –la primera, por haber reconocido ser pariente y amiga íntima de la actora, y la segunda por las contradicciones y falsedades de sus dichos– obedeció a que el juzgador consideró –en síntesis– que evaluaría los dichos de las testigos en concordancia con los restantes elementos de prueba, que el parentesco de la primera con la actora no era inhabilitante por ser colaterales en sexto grado y que la impugnación de los dichos de la segunda no era objeto del cuestionamiento de su idoneidad. El apelante no levanta una crítica clara y precisa tendiente a demostrar el error en el razonamiento del sentenciante para llegar a la conclusión aludida, sino que confunde lo que constituye la impugnación de la calidad personal del testigo para ser tal (idoneidad) con la valoración de los dichos de este órgano de prueba. En ese iter, cuestiona que el juez le otorgara credibilidad a la declaración de Velázquez y no así a la de Carlen, pero omite realizar un análisis que demuestre –en correlación con los restantes elementos probatorios– la ineficacia que denuncia de estos testimonios. Por otro lado, si tenemos en cuenta que la relevancia de éstos se circunscribe a la existencia de los daños detallados en el instrumento labrado por el juez de Paz, el a quo consideró que los dichos de Carlen son coincidentes con la declaración prestada por Velázquez y con lo expresado en la constatación, por lo que luce inexplicable que descartara de plano el testimonio a raíz de la falta de precisión en las fechas y otros aspectos de la declaración. Como ya se dijo en sentido confirmatorio de la conclusión del inferior al respecto y con sustento en otros elementos de prueba, la fecha de entrega del inmueble fue la del 14/6/06, por lo que era irrelevante lo declarado por la testigo sobre este aspecto. Le agravia también al apelante que el juzgador haya tenido por reconocidos los recibos y el presupuesto emitidos por Federico Raúl Lucero, siendo que al prestar declaración aclaró “que en realidad la firma era de su esposa”. No es esto lo que se desprende de la testimonial aludida, sino que el testigo reconoció como de su firma y letra los recibos que le fueron exhibidos (pregunta tercera del pliego de fs. 50) y luego, ante la pregunta aclaratoria del Dr. Fisher acerca del reconocimiento de la firma inserta “al final de los cinco recibos, en un presupuesto”, expresó que “no es de él, que es de su esposa que firmó por él, porque ella hace todos los presupuestos y los firma ella”. Esta circunstancia no perjudica el reconocimiento efectuado por el otorgante, además de lo cual sólo se refiere al presupuesto, surgiendo con claridad de la respuesta a la tercera pregunta y la aclaración proporcionada que el instrumento suscripto por la esposa del testigo es el presupuesto y no los recibos, no obstante lo cual, reconoció la totalidad de la documentación. Carece también de incidencia para menguar la validez de la prueba de la cuantía del daño, la circunstancia de que la instrumentación no responda a los requerimientos fiscales que remarca el apelante, pues lo que se pretende acreditar con aquélla no se relaciona con el cumplimiento de la normativa tributaria, sino con el detalle y monto de los trabajos facturados y su correlación con los daños constatados en el inmueble. Cuestiona también el apelante los daños que el a quo tuvo por acreditados y el monto de éstos. Con relación al primer aspecto señalado, hace hincapié en que no se puede asegurar que no hayan sido ocasionados por otra persona entre el momento de la desocupación y el de su constatación, pero esta afirmación finca en la posición asumida por el demandado a lo largo del todo el pleito y reproducida en la expresión de agravios, en cuanto a que la entrega del inmueble fue el día del vencimiento del contrato, en febrero de 2006 y no en junio de ese año. La conclusión del sentenciante en este último sentido ya ha sido confirmada, por lo que carece de asidero el cuestionamiento a lo que sería la relación de causalidad entre el uso del inmueble por el demandado y la constatación de los daños reclamados, por la falta de inmediatez entre ambos hechos, ya que la inspección de la vivienda con la intervención del Sr. Juez de Paz de Alejo Ledesma y las dos testigos nombradas, se realizó el día siguiente a aquél en que el accionado entregó las llaves del inmueble a la actora. En lo concerniente al monto de los daños, el juzgador lo consideró acreditado con las informativas de Armitano y Bayona de Mabruque (fs. 85 y 86, respectivamente); en cuanto a los materiales utilizados y el importe por mano de obra, lo entendió comprobado con la testimonial de Lucero. La necesidad de reponer los materiales reclamados en la demanda acogida por el inferior –y que objeta el recurrente– se desprende de la comprobación de los daños: así, en el acta de constatación se consignó que a la puerta del baño le faltaba un pedazo de la parte de abajo y estaba rota; que el ventiluz (ventana del baño) estaba roto, sin vidrios ni bisagras y arrancado del lugar; la puerta de chapa tenía el vidrio y picaporte rotos, estaba fuera de escuadra –al igual que la puerta de entrada a la cocina– y sólo cerraba con llave, y el bidet estaba roto. Esos fueron los daños efectivamente reclamados en la demanda –aun cuando fueron constatados otros– y por ende, los únicos que podía ser condenado a abonar el demandado, en virtud del principio de congruencia. En cuanto al costo de su reposición, la actora demandó la cantidad de pesos $ 1.588 y omitió cualquier supeditación al resultado de la prueba, por lo que en este punto asiste razón al impugnante pues el a quo extralimitó los términos de la litis al extender la condena a la suma de pesos $ 1.905 (Un mil novecientos cinco), con basamento en la prueba recabada en el proceso. Ello así, entiendo corresponde hacer lugar a la apelación exclusivamente en lo concerniente al monto de la condena, la que debe reducirse a la suma reclamada en la demanda. Voto, en consecuencia, parcialmente por la afirmativa a la cuestión propuesta.

Los doctores Julio Benjamín Avalos y Eduardo H. Cenzano adhirieron al voto precedente y, por compartir los fundamentos expuestos por la vocal del primer voto, se pronunciaron en igual sentido.

Por el resultado del Acuerdo que antecede y por unanimidad del Tribunal;

SE RESUELVE: I. Hacer lugar parcialmente al recurso de apelación deducido por el demandado y, en consecuencia, modificar el pronunciamiento apelado fijando el monto de la condena en la suma demandada de $ 1.588. II. Confirmar la sentencia recurrida en todo lo demás que resuelve y ha sido materia de apelación. III. Imponer las costas de esta instancia en 85% al demandado y en el 15% restante a la actora.

Rosana A. de Souza – Julio Benjamín Avalos – Eduardo Héctor Cenzano &#9632;

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