LOCACIÓN

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Restitución del inmueble. Recepción sin inventario ni constatación. Presunción favorable al locatario. PRUEBA. Carga probatoria del locador. Falta de prueba. Improcedencia de la demanda
1– Cuando el inquilino recibe la cosa del locador sin que se hubiera efectuado ningún inventario y constatación sobre su estado material, se presume que ella se entregó en buenas condiciones, salvo prueba en contrario. De igual modo, cuando el que la recibe es el locador, ante la restitución efectuada por el inquilino sin realizarse ninguna constatación fehaciente sobre su estado, también se presume que este último entregó el bien en buenas condiciones, salvo prueba en contrario.

2– En la especie, el actor confesó espontáneamente que los locatarios le restituyeron la posesión (rectius: tenencia) del bien locado; y si bien en esa oportunidad no se levantó un acta de constatación sobre su estado material, en la expresión de agravios entendió que sobre los locatarios recayó la carga de hacerlo. Este criterio debe ser desestimado porque como existe una presunción iuris tantum de que el bien restituido por el inquilino al locador se encuentra en buenas condiciones materiales, la carga de probar que ello no es cierto recae sobre el locador por ser la parte que tiene interés en desvirtuar dicha presunción.

3– La circunstancia de que el actor hubiera recibido la vivienda por parte de los inquilinos sin haber realizado un inventario o una constatación fehaciente sobre su estado material, reviste particular trascendencia en autos. Tal omisión no sólo importa un consentimiento tácito del accionante –en el sentido de que el bien que recibió se encontraba en buen estado–, sino que el tiempo transcurrido desde la fecha en que tuvo lugar la restitución hasta que éste hizo sacar las fotografías –diez días aproximadamente– le quita eficacia convictiva tanto a las fotografías referenciadas cuanto a las declaraciones del testigo, en los cuales el actor fundó el recurso de apelación.

4– En el sublite, la omisión de levantar un acta de constatación sobre el estado material del bien locado –cuando los inquilinos efectuaron la restitución– impidió al tribunal llegar a tener un grado conviccional de certeza sobre la relación de causalidad existente entre los daños que presenta el inmueble (gastos de pintura y reparaciones) y la conducta desplegada por los inquilinos en el tiempo en que tuvieron la tenencia de ese bien. Si bien el testigo declaró que finalizado el contrato de locación «la casa no estaba en condiciones; tenía que ser pintada, tanto las paredes como las puertas», esta prueba es insuficiente para tener por acreditado que los inquilinos dejaron el inmueble en el deplorable estado de conservación que invoca el actor, pues ese testimonio es posterior a la fecha en que el locador recibió la vivienda por parte de los locatarios (sin que se hubiere realizado en ese momento una constatación fehaciente sobre su estado material).

5– El hecho de que en autos no se hubiera diligenciado la pericia técnica a cargo de un ingeniero en construcciones –ofrecida por los demandados– también conspira en contra del actor en su calidad de parte sobre la que recayó la carga probatoria, pues de practicarse esa pericia, tal vez se hubiera podido acreditar que los daños de revoque y pintura invocados por el accionante se produjeron en el tiempo en que la vivienda estuvo ocupada por los inquilinos y no con posterioridad.

17128 – CCC y CA San Francisco. 14/12/07. Sentencia Nº 87. Trib. de origen: Juzg. 2a. CC San Francisco. «Olivera Víctor Omar c/ Marcelo Daniel Merlino y María Inés Funes de Merlino – Abreviado (Cobro de Pesos)”

2a. Instancia. San Francisco, 14 de diciembre de 2007

¿Es procedente el recurso intentado por el actor?

El doctor Mario Claudio Perrachione dijo:

I. Los presentes vienen del Juzgado de 1a. Instancia en lo Civil y Comercial de 2a. Nominación, Secretaría Nº 3 a cargo de Rosana B. Rossetti de Parussa, por concesión al actor, del recurso de apelación que interpusiera a fs. 138, en contra de la sentencia Nº 41 de fecha 6/3/06, en la que el señor Juez resolvió: «I) Hacer lugar parcialmente a la pretensión deducida en la demanda por el actor, y en consecuencia condenar a los demandados Sres. Marcelo Daniel Merlino y María Inés Funes de Merlino a abonar al actor la suma de $ 100, en el plazo de diez días de notificada la presente resolución, con más intereses establecidos en el considerando respectivo. II) Imponer las costas en un 90 % a cargo del actor y el 10 % a cargo de los demandados… Protocolícese». El caso: El actor Sr. Víctor Omar Olivera promovió acción de cobro de pesos reclamando el pago de la suma de $ 1.588,12 con más intereses y costas. Alega que con fecha 1/11/00, celebró como locador con los demandados (locatarios) un contrato de locación que acompaña a fs. 10/11, que tenía por objeto un inmueble de su propiedad, ubicado en Pasaje Poeta Lugones 836 de esta ciudad; y que cuando los locatarios le restituyeron el 11/11/04 la tenencia de ese bien, luego de vencido el contrato de locación, el mismo no se encontraba en el perfecto estado de conservación en que fue entregado, pues tanto las paredes interiores como las exteriores de los distintos ambientes estaban en un estado deplorable: pintura descascarada, manchas de humedad, revoques caídos, etc. Sostiene además que los locatarios no le abonaron el último mes de locación (noviembre de 2004); por lo cual reclama el pago de ese período de locación y los gastos de pintura y reparación que él debió realizar en la vivienda de que se trata. Los demandados en el «responde» negaron categóricamente los hechos base de la pretensión invocada por el actor y afirmaron que antes de perfeccionarse la restitución de la vivienda por parte de ellos los pintaron íntegramente. II. El fallo: Hizo lugar parcialmente a la demanda y rechazó la pretensión del actor de que los demandados le paguen los gastos de reparación y pintura reclamados y el alquiler completo del mes de noviembre de 2004. III. Los agravios: 1) El actor los expresa a fs. 142/144. Alega que el a quo se equivoca cuando le exige al locador una constancia fehaciente que «permitiese certificar que el inmueble no se encontraba pintado», considerando que ha mediado silencio de éste que interpreta «como conformidad o aceptación de las condiciones en que fue restituido»; que, sin embargo, el sentenciante soslaya que sobre el locatario pesaba la obligación de entregar el inmueble «perfectamente pintado» y, en consecuencia, era éste el que debía hacerse extender una constancia, por el locador, de haber restituido el inmueble en las condiciones de pintura convenidas; que no lo hizo, y el presunto silencio del locador (que no fue tal, porque en menos de diez días hizo sacar las fotografías y en veinte días formuló su reclamo inicial), no puede beneficiarle; más aun cuando se encuentra ampliamente acreditado en autos, con las fotografías del inmueble y las declaraciones del señor Carlos Alberto Giner (fs. 77/78), «que la casa no estaba en condiciones, tenía que estar para pintarla, tanto las paredes como las puertas», que «como estaban las fotos, estaba el inmueble, que tuvo que pintarlo todo, el patio, lijarlo todo»; que resulta un plazo irrazonable –el de veinte días– para formular el reclamo inicial del exponente, lo que descarta una conformidad o aceptación tácita «de las condiciones en que fue restituido». Por otro lado, arguye que también constituye un error del señor juez de primera instancia el exigir que el locador constituya en mora a los demandados «a fin de darles la oportunidad de cumplir con la obligación a su cargo», porque contractualmente el locatario debía entregar «el inmueble, al fin de la locación, perfectamente pintado…» y no lo hizo. En cuanto al reclamo de alquileres, el a quo hace lugar sólo por once días del mes de noviembre de 2004, invocando la teoría de los actos propios, respecto de la intimación extrajudicial de pago efectuada a los demandados. Afirma el apelante que ninguna norma legal impide que formulado un reclamo extrajudicial por un monto determinado, de ser desoído el mismo torna necesaria la promoción de una instancia judicial, deba sujetarse al acreedor a los límites de la inicial intimación prejudicial; que surge del propio contrato, que el locatario del 1 al 5 de noviembre de 2004 debió abonar el alquiler íntegro del ese mes (cláusula «Tercero» del contrato), de tal manera que habiéndolo restituido a partir del 11 de ese mes, ya estaba devengado el alquiler correspondiente a ese mes. 2) El apoderado de los demandados, a fs. 145/147, contestó la expresión de agravios, solicitando el rechazo del recurso con costas. IV. La solución: 1) De la misma forma que cuando el inquilino recibe la cosa del locador sin que se hubiera efectuado ningún inventario y constatación sobre su estado material, se presume que ella se entregó en buenas condiciones –salvo prueba en contrario–; cuando el que la recibe es el locador, ante la restitución efectuada por el inquilino sin realizarse ninguna constatación fehaciente sobre su estado, también se presume que este último entregó el bien en buenas condiciones, salvo prueba en contrario. En la especie, el actor confesó espontáneamente a fs. 12 v., que el día 11/11/04, los locatarios le restituyeron la posesión (rectius: tenencia) del bien locado; y si bien en esa oportunidad no se levantó un acta de constatación sobre su estado material, en la «expresión de agravios» entendió que sobre los locatarios recayó la carga de hacerlo. Este criterio debe ser desestimado de plano, porque, como existe una presunción «iuris tantum» de que el bien restituido por el inquilino al locador se encuentra en buenas condiciones materiales, la carga de probar que ello no es cierto recae sobre el locador, por ser la parte que tiene interés en desvirtuar dicha presunción. Al respecto el TSJ (Sala CC, sentencia del 4/5/06, in re «Sucesores de Secchi, Antonio y otras c/ Picat Hnos y otros»(*), LL Cba. 2006-1265) sostuvo que: «Si al momento de la restitución del inmueble arrendado el locador considera que no es posible efectuar una inspección detallada de aquél, debe dejar constancia de ello, por cuanto la falta de reserva oportuna le impide reclamar los daños y perjuicios derivados del deterioro del inmueble locado». 2) Establecido que el «onus probandi» recae sobre el actor-locador, corresponde ingresar en la valoración de la prueba aportada en estos autos, a fin de determinar si aquél cumplió con esa carga o no. La circunstancia de que el actor hubiera recibido la vivienda por parte de los inquilinos sin haber realizado un inventario o una constatación fehaciente sobre su estado material reviste particular trascendencia en esta causa, pues esta omisión no sólo importa un consentimiento tácito de su parte, en el sentido de que el bien que recibió se encontraba en buen estado – tal como sostiene el a quo en el «considerando» 2), a fs. 136 v.–, sino que el tiempo transcurrido desde la fecha en que tuvo lugar la restitución hasta que el actor hizo sacar las fotografías de fs. 6/9: diez días aproximadamente (según afirma él a fs. 142 v.), le quita eficacia convictiva tanto a las fotografías referenciadas cuanto al testimonio del señor Carlos Alberto Giner, en los cuales el actor fundó el recurso de apelación que nos ocupa. En efecto, la omisión de levantar un acta de constatación sobre el estado material del bien locado cuando los inquilinos efectuaron la restitución mencionada, le impidió al tribunal llegar a tener un grado conviccional de certeza sobre la relación de causalidad existente entre los daños que presenta el inmueble (esto es, gastos de pintura y reparaciones reclamados por el actor) y la conducta desplegada por los inquilinos en el tiempo en que tuvieron la tenencia de ese bien. Y si bien el testigo Carlos Alberto Giner declaró a fs. 77/78 que, finalizado el contrato de locación objeto de la presente «la casa no estaba en condiciones; tenía que ser pintada, tanto las paredes como las puertas», esta prueba testimonial es insuficiente para tener por acreditado que los inquilinos dejaron el inmueble en el deplorable estado de conservación que invoca el actor, pues la declaración de dicho testigo es posterior a la fecha en que el locador recibió la vivienda por parte de los locatarios (sin que se hubiera realizado en ese momento una constatación fehaciente sobre su estado material). Además los testigos ofrecidos por los demandados declararon que el locatario Marcelo Daniel Merlino antes de entregarle al actor la vivienda alquilada, la estuvo arreglando y pintando (cfr. testimonios de Gabriel Alberto Mejías, fs. 54; Gustavo Carlos Gioino, fs. 57; Betiana Funes, fs. 59 v.; Luciano Rafael Vega, fs. 65 v.), lo cual es contradictorio con lo sostenido por el testigo Carlos Alberto Giner, en el cual el actor funda su agravio. El hecho de que en la especie no se hubiera diligenciado la pericia técnica a cargo de un ingeniero en construcciones, ofrecida por los demandados en el punto d, a fs. 28 v., (sorteada a fs. 63), también conspira en contra del actor en su calidad de parte sobre la que recayó la carga probatoria, pues en caso de practicarse esa pericia, a lo mejor se hubiera podido acreditar que los daños de revoque y pintura invocados por el actor se produjeron en el tiempo en que la vivienda estuvo ocupada por los inquilinos y no con posterioridad. 3) En cuanto al pago del alquiler reclamado por el actor, es correcta la solución adoptada por el a quo en el «considerando» 3) a fs. 136 v., pues si efectivamente aquél, por intermedio de su apoderado, intimó extrajudicialmente a los demandados a pagar la suma de $ 100, por once días de noviembre de 2004 (ver punto 1. del escrito de fs. 1), no puede luego ponerse en contradicción con ese acto y reclamar en la demanda a los locatarios el pago del mes completo de noviembre de 2004. En este sentido, por aplicación del principio de buena fe consagrado por el art. 1198, CC, se sostuvo que «las partes no pueden contradecir en juicio sus propios actos anteriores, deliberados, jurídicamente relevantes y plenamente eficaces, como asimismo que se vuelven inadmisibles las pretensiones que ponen a la parte en contradicción con sus comportamientos anteriores jurídicamente relevantes» (Hersalis, Marcelo, Locación. Rescisión. Actos propios, LL, 2006, Nº V, ps. 5/ 6). Por otro lado, aunque en la cláusula «tercero» del contrato de locación de fs. 10/11, se haya estipulado que el alquiler debió abonarse del 1 al 5 de cada mes, ello significa que dicho pago es por mes adelantado, pero no que al haberse producido el vencimiento del plazo contractual con antelación al mes de noviembre de 2004 los inquilinos tuvieran la obligación de pagarle al actor ese mes completo, incluyendo los días posteriores a la fecha en que se produjo la restitución de común acuerdo del bien locado, con fecha 11/11/04. 4) [Omissis].

Los doctores Francisco Enrique Merino y Roberto Alejandro Biazzi adhieren al voto emitido por el Sr. Vocal preopinante.

A mérito del acuerdo que antecede,

SE RESUELVE: I) Rechazar el recurso de apelación deducido por el actor Sr. Víctor Omar Olivera en contra de la sentencia Nº 41 de fecha 6/3/06. II) Costas a cargo del apelante vencido (art. 130, CPC).

Mario Claudio Perrachione – Francisco Enrique Merino – Roberto Alejandro Biazzi ■

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*) N. de E.- Fallo en reseña en Semanario Jurídico Nº 1567, Tº 94-2006-B, p. 101 y www.semanariojuridico.info