LOCACIÓN

Falta de devolución del inmueble locado. Requerimiento de restitución. Responsabilidad del fiador solidario por obligaciones posteriores al vencimiento del contrato. Interpretación del art. 1572 bis , CC. COSTAS. Extensión de la responsabilidad al fiador 1– El art. 1582 bis , CC, debe interpretarse en el sentido de que exige al locador, una vez vencido el término de la locación, el deber de exigir la restitución de la cosa; si el locatario no cumple con su obligación de restituir, el fiador todavía queda obligado. “Lamentablemente, la nueva norma no prevé en forma expresa los casos de inactividad del locador ante la mora de su inquilino, lo cual provocará que se reproduzca el debate jurisprudencial y doctrinal anterior a la reforma acerca de la diligencia que el locador debe poner en la promoción de la acción de desalojo”. (Voto, Dr. Coppari).

2– En la especie, el locador ha cumplido, en un tiempo prudencial, con las exigencias que le incumbían. La contemporaneidad entre las fechas de vencimiento de la locación, de intimación mediante carta documento y de interposición de la demanda, llevan a concluir que el locador cumplió con las prescripciones del art. 1582 bis , CC, no permitiendo desvincular a la fiadora de la relación contractual en la que quedó comprometida. (Voto, Dr. Coppari).

3– “Si el locatario no entrega el inmueble en la fecha prevista en el contrato, la fianza abarca el resarcimiento de los daños y perjuicios ocasionados al locador por la demora en la entrega, así como los daños a la propiedad que se constaten en el momento de recibirse el inmueble y las costas judiciales que se devengaren”. (Voto, Dr. Coppari).

4– La reforma que introdujo el art. 1582 bis , CC, ha tenido como finalidad exclusiva evitar el abuso del derecho de muchos locadores a quienes les resultaba muy sencillo (descansando en una fianza dada “hasta que se desocupara el inmueble”) tolerar tal ocupación no obstante haber vencido hacía un tiempo considerable –a veces años– la continuación de la ocupación. (Voto, Dr. Olcese).

5– La interpretación del art. 1582 bis , CC, en cuanto exige “el consentimiento expreso del fiador para obligarse en la renovación o prórroga expresa o tácita del contrato de locación, una vez concluido éste”, no puede operar en forma tan tajante como para exigir que el locador requiera en forma inmediata a la finalización del contrato la responsabilidad que se exige de todo fiador. La conducta esperada es que quien ha dado en arrendamiento un bien, tenga alguna razonable contemplación para que sea desocupado. No debe tolerarse una desidia total por parte del locador, como tampoco incitarse a la promoción de inmediatas acciones judiciales, ya que ello podría entenderse como un aliciente para engrosar la desgraciada industria del juicio que los tribunales no pueden propiciar en forma alguna. (Voto, Dr. Olcese).

16682 – CCC, Fam. y CA Villa María. 26/10/06. Sentencia Nº 52. Trib. de origen: Juz. 1ª CC y Fam. Villa María. “Daiup de Aramburu, Marta c/ José Luis Tisera y Otra –Desalojo”

2a. Instancia. Villa María, 26 de octubre de 2006

¿Es justa la resolución apelada?

El doctor Luis Horacio Coppari dijo:

1. En autos interpuso recurso de apelación la Dra. Emma Susana Corigliano, en su calidad de apoderada de la actora, Sra. Marta Daiup de Aramburu (Carta Poder fs. 10) y que fuera concedido con efecto suspensivo a fs. 40, en contra del AI Nº 435 de fecha 24/11/05, por la Sra. jueza de Primera Instancia y 1ª. Nom. CC y Fam. de esta ciudad, cuya parte dispositiva textualmente reza: “1) Declarar que ha devenido abstracta la acción de desalojo instaurada por la señora Marta Daiup de Aramburu en contra de los señores José Luis Tisera y Gloria Prado; 2) Ordenar la entrega definitiva del inmueble locado sito en calle José I. Rucci número …, departamento …, interno, de esta ciudad; 3) Imponer las costas del presente a los demandados señores José Luis Tisera y Gloria Prado;…”. El recurso de apelación que se trata fue interpuesto en tiempo propio (6/12/05), según surge del decreto de fs. 40, siendo resolución recurrible conforme a lo prescripto en los arts. 361 inc. 2, 366 y conc., CPC, ley 8465 y sus modificatorias (en adelante CPC). 2. Concedido el recurso con efecto suspensivo, y elevada la causa, se imprime el trámite de ley por ante este Tribunal de Alzada, corriéndose traslado a la parte recurrente, quien expresa agravios a fojas 45/48, los que fueron contestados por la fiadora, señora Dora Amalia Quiñonez, con el patrocinio letrado del Dr. Ernesto A. Pidoux, a fs. 52/54 vta. (…). 3. En cuanto a la relación de la causa, el proveyente se remite a la formulada por la señora jueza a quo en la resolución impugnada en homenaje a la brevedad procesal y por estimarse ajustada a derecho (art. 329, CPC). 4. Indica la recurrente que le agravia la resolución en crisis en cuanto “impone las costas únicamente a los demandados en su calidad de locatarios (...), y no así respecto al ‘principal pagador liso y llano y codeudor solidario’ señora Dora Amalia Quiñonez, habiendo fundamentado en los considerandos tal resolución la señora jueza de primera instancia en lo prescripto por el art. 1582 bis , CC”. Fundamenta su agravio en tres aspectos: 1) que el iudex a quo no tiene en cuenta el primer párrafo in fine del art. 1582 bis , CC; 2) que debió considerar (el Inferior) la prescripción “...salvo la que se derive de la no restitución a su debido tiempo del inmueble locado...” contenida en dicha norma; y 3) que los arts. 2005 y 1622, CC, hacen a la extensión de la fianza. Cita jurisprudencia en su abono, y finalmente solicita “condenar e incluir al pago de las costas a la fiadora señora Dora Amalia Quiñonez, con especial imposición de costas” (sic, ap. 2. del petitorio, fs.48). 5. La fiadora, señora Dora Amalia Quiñonez, con el patrocinio letrado del Dr. Ernesto A. Pidoux, contesta la expresión de agravios, peticionando expresamente el rechazo del recurso de apelación, la confirmación del resolutorio atacado, y la imposición de costas a la actora. 6. Análisis de la causa. 6.1. Entrando al análisis de la cuestión, el contrato de locación del presente caso fue celebrado en el mes de noviembre del año 2002, razón por la que resulta susceptible de subsunción en el art. 1582 bis , CC (modificado por ley Nº 25628, BO 23/8/02). Ahora bien, corresponde analizar si se dan los presupuestos descriptos en dicha norma, a los fines de resolver la cuestión de la extensión de las costas del presente proceso a la fiadora, señora Dora Amalia Quiñonez. El contrato de locación en cuestión fue celebrado con fecha 26/11/02, venciendo su término con fecha 26/11/04 (cláusula segunda: fs.4). A fs. 5 luce copia de carta documento dirigida a la fiadora con fecha de emisión 31/3/05, la cual expresamente reza: “Intima a Ud., en el carácter de fiador al pago de los meses de alquileres adeudados respecto del inmueble sito en calle José I. Rucci… de esta ciudad, que se detalla:...”. La señora Dora Amalia Quiñonez suscribió la recepción de la misma con fecha 5/4/05 y la demanda se inició con fecha 27/5/05 (cargo de 9.40, fs.9). A los fines de llegar a una conclusión del caso, debe considerarse la parte del art. 1582 bis que dispone: “...salvo la que se derive de la no restitución a su debido tiempo del inmueble locado”. Corresponde interpretar que la norma exige al locador, una vez vencido el término de la locación, el deber de exigir la restitución de la cosa; si el locatario no cumple con su obligación de restituir, el fiador todavía queda obligado. ¿Cuándo debe cumplir con tal obligación el locador? Siguiendo calificada doctrina, decimos: “Lamentablemente, la nueva norma no prevé en forma expresa los casos de inactividad del locador ante la mora de su inquilino, lo cual provocará que se reproduzca el debate jurisprudencial y doctrinal anterior a la reforma, acerca de la diligencia que el locador debe poner en la promoción de la acción de desalojo” (conf.: Lavalle Cobo, Jorge, Comentario Ley Nº 25628, en Código Civil y leyes complementarias, Augusto C. Belluscio –Director-, Eduardo A. Zannoni -Coordinador-, Ed. Astrea, Bs. As., 2004, T. 9, p. 1416). Entendemos que en el sub lite el locador cumplió oportunamente con su obligación, ello teniendo especialmente en cuenta las constancias de autos, ya que desde el vencimiento de la locación, operada el 26/11/04, hasta la interposición de la demanda con fecha 27/5/05 (cargo de 9.40, fs.9), transcurrieron seis meses calendarios, entre los que cuenta la feria judicial del mes de enero del 2005; ínterin, el locador intimó al fiador mediante carta documento con fecha 31/3/05, cuyo acuse de recibo fue suscripto por la fiadora, señora Dora Amalia Quiñonez, el 5/4/05. La fiadora fue citada a la causa mediante cédula librada el 16/6/05, a fs. 16 el tribunal de primera instancia, con fecha 6/7/05, certifica: “Que ha vencido el término por el cual se citó a la garante, señora Dora Amalia Quiñónez a los fines del art. 14 de la ley 8226 y el término por el cual se le corrió traslado a los fines del art. 243 del CPCC, sin que haya comparecido ni contestado el traslado conferido”. La fiadora comparece, pide participación y fija domicilio el 8/7/05, denuncia la desocupación del inmueble y afirma: “Ello torna al objeto de la demanda notificada en abstracto pues el inmueble ha sido desocupado con fecha anterior a la notificación de la demanda en mi contra, debiendo aplicarse al supuesto lo previsto por el art. 131, CPCC, e imponer las costas por el orden causado”. Como bien tiene presente la iudex a quo a fs.34 vta., tal manifestación no es veraz a tenor de la cédula de notificación diligenciada con fecha 17/6/05, en el domicilio del inmueble locado, siendo atendido el oficial notificador por “José María Ledesma de 21 años, hijo del demandado, quien manifiesta que la vivienda es ocupada por él, la Sra. Gloria Prado,...”; según constancia de fs. 14vta. Este análisis de la causa nos permite concluir que, en la especie, el locador ha cumplido, en un tiempo prudencial, con las exigencias mencionadas supra ; la contemporaneidad entre las fechas de vencimiento de la locación, de intimación mediante carta documento, e interposición de la demanda, nos llevan a concluir que el locador cumplió con las prescripciones del art. 1582 bis , CC, no permitiendo desvincular a la fiadora, señora Dora Amalia Quiñónez, de la relación contractual en la que quedó comprometida. Conforme la doctrina citada supra , “si el locatario no entrega el inmueble en la fecha prevista en el contrato, la fianza abarca el resarcimiento de los daños y perjuicios ocasionados al locador por la demora en la entrega, así como los daños a la propiedad que se constaten en el momento de recibirse el inmueble y las costas judiciales que se devengaren” (ob. cit., p.1416). 6.2. Al contestar los agravios la fiadora, señora Dora Amalia Quiñónez, solicita que se rechace el recurso de apelación interpuesto, ya que, sostiene, “hubo una prórroga tácita del contrato de locación pues la intimación que cursa la locadora reclamando la restitución del inmueble fue cursada recién cuatro meses después de culminada la vigencia del contrato del cual era garantía”; queda claro que ello resulta incompatible con los términos de la demanda de desalojo de fs. 8/9, por lo que mal puede pretender a través del recurso de apelación introducir pretensiones que no fueron esgrimidas en su presentación de fs. 17, en la baja instancia. Acceder a sus planteamientos implicaría, además, violar el principio de congruencia establecido en el art. 330, CPC, por lo que no resulta de recibo. 6.3. Por las razones dichas en los considerandos precedentes, corresponde hacer lugar al recurso de apelación interpuesto por la doctora Emma Susana Corigliano, en su calidad de apoderada de la actora, señora Marta Daiup de Aramburu (Carta Poder fs. 10), y hacer extensiva la imposición de costas a la fiadora, señora Dora Amalia Quiñonez, de conformidad a las prescripciones contenidas en el art. 1582 bis , CC. En definitiva, voto por la negativa a esta cuestión.

El doctor Juan María Olcese dijo:

Me pliego al voto del Sr. Vocal preopinante. La reforma que introdujo el art. 1582 bis , CC, ha tenido como finalidad exclusiva evitar el abuso del derecho de muchos locadores a quienes les resultaba muy sencillo (descansando en una fianza dada “hasta que se desocupara el inmueble”), tolerar tal ocupación no obstante haber vencido hacía un tiempo considerable –a veces años– la continuación de la ocupación; total, cuando ella finalizara, el desprevenido garantizante iba a tener que terminar pagando los platos rotos. Esa situación no se ha dado en autos; el locador ha sido medianamente razonable en reclamar la restitución y el pago al principal pagador: desde el 26/11/04 (fecha de finalización del contrato) hasta el despacho de la carta documento (31/3/05) intimatoria del desahucio y haciendo responsable al fiador han pasado cuatro meses (uno de ellos –enero– de inactividad judicial forzosa), dos meses después se ha promovido la demanda (27/5/05) y el 17/6/05 se ha notificado a la fiadora. Pienso que la interpretación del art. 1582 bis en cuanto exige “el consentimiento expreso del fiador para obligarse en la renovación o prórroga expresa o tácita del contrato de locación, una vez concluido éste”, no puede operar en forma tan tajante como para exigir que el locador requiera en forma inmediata a la finalización del contrato la responsabilidad que se exige de todo fiador. La conducta esperada es que quien ha dado en arrendamiento un bien, tenga alguna razonable contemplación para que sea desocupado. No debe tolerarse una desidia total por parte del mismo, como tampoco incitarse a la promoción de inmediatas acciones judiciales, ya que ello podría entenderse como un aliciente para engrosar la desgraciada industria del juicio que los tribunales no pueden propiciar en forma alguna.

El doctor Juan Carlos Caivano adhiere al voto emitido por el Sr. Vocal del primer voto.

Por el acuerdo que antecede, el Tribunal, por unanimidad,

RESUELVE: Primero: Hacer lugar al recurso de apelación interpuesto a fojas 36 por la doctora Emma Susana Corigliano, en su calidad de apoderada de la actora, señora Marta Daiup de Aramburu, en contra del AI Nº 435 de fecha 24/11/05, por la señora jueza de primera instancia y 1ª. CC y Fam. de esta ciudad; modificando el apartado 3º de la parte dispositiva, el que quedará redactado de la siguiente forma; “3º) Imponer las costas del presente a los demandados señores José Luis Tisera, Gloria Prado y Dora Amalia Quiñónez”; confirmándolo en todo lo demás que decide y no ha sido materia de agravios. Segundo: Imponer las costas a la parte vencida, señora Dora Amalia Quiñonez, en virtud de lo establecido por el art. 130, CPC.

Luis Horacio Coppari – Juan María Olcese – Juan Carlos Caivano &#9632;

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