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2- En la locación de inmuebles el pago del precio debe ser cancelado por entero y no admite la divisibilidad material aun cuando exista mancomunación subjetiva activa; la voluntad y finalidad perseguida por las partes respecto del modo en que debe ser efectuado el cumplimiento de la obligación no permite esa divisibilidad, desde que el pago se ha pactado en forma unitaria mensual (indivisibilidad teleológica o intencional) y, además, esa indivisibilidad es impuesta por las particularidades de la relación contractual y el régimen legal a que se encuentra sometida. Una adecuada inteligencia de los art. 1556 y 740,CC, así lo sugiere, porque la obligación del locatario a pagar el precio se entiende debe ser completa, sin que le sea factible un pago parcial.
3- La obligación del locatario a pagar el precio se entiende debe ser completa, sin que le sea factible un pago parcial. No sólo el acto de la obligación no lo autoriza, sino que tampoco puede el deudor obligar al acreedor a que acepte en parte el cumplimiento de la obligación. El fraccionamiento de la deuda se ve imposibilitado por la aptitud del objeto (indivisibilidad), y tal característica faculta a cualesquiera de los acreedores a exigir de cualesquiera de los deudores el pago íntegro del crédito (art. 686,CC). Es claro que los efectos del pago ocurrido entre uno de los coacreedores y cualesquiera de los codeudores producen efectos no sólo entre ellos sino, por extensión, respecto de los demás coacreedores y codeudores. Con lo cual, ningún perjuicio se avizora para cada uno de los plurales sujetos de la relación obligacional.
4- La acción por cobro de alquileres iniciada por uno de los copropietarios, motivada en el contrato de locación celebrado por todos ellos, tiene carácter de acto de administración que configura una gestión de negocios en los términos del art. 2709,CC. En todo caso, siendo cada uno de los condóminos perfectos propietarios cuyos derechos se extienden a la totalidad de la cosa, cualquier limitación de ese derecho sólo existe frente al igual derecho de los restantes condóminos, pero no frente a terceros. Por lo que resulta improcedente la defensa de falta de acción opuesta por el inquilino a raíz de que la acción ejecutiva por cobro de alquileres se inició sin la conformidad de todos los condóminos.
5- No habiéndose demostrado el pago de los arriendos reclamados, corresponde llevar adelante la ejecución por la suma demandada con más intereses moratorios y punitorios, que se propone se fijen en el treinta por ciento anual por todo concepto, al resultar excesiva la aplicación de los pactados. Es conveniente destacar que el ejercicio de la facultad correctiva exige examinar de oficio el exceso de la sanción por el incumplimiento, pues la tasa de interés establecida a tales efectos sobrepasa notablemente la razonable expectativa de conservación patrimonial del demandante, violentando los principios contenidos en los art. 953 y 1071,CC.
¿Es justa la sentencia apelada?
El doctor
1. La sentencia en recurso contiene una relación de causa que satisface los extremos del art. 329 del CPC, por lo que en honor a la brevedad, a ella me remito. 2. Dado el trámite de ley, expresa agravios la parte apelante (actora) manifestando que atento la naturaleza del contrato que se ejecuta, no puede admitirse que la obligación de pagar el alquiler se considere como divisible, sino que y según surge del título constitutivo (contrato de alquiler, cláusula segunda y tercera), la prestación constitutiva de su objeto (entrega de la cosa), como la prestación a la que aquella corresponde (el alquiler), resulta indivisible y no fraccionable, lo cual determina que la totalidad de la prestación pueda ser demandada por cualquiera de los acreedores a cualquiera de los deudores, efecto que es común a las obligaciones indivisibles ordinarias y a las solidarias, conforme se expresa en la nota al art. 668 del C. Civil. Se agravia además, respecto de las apreciaciones que formula el
Corridos los traslados de ley, los mismos fueron evacuados por la apoderada de la codemandada Casa Ullmer SA, y por el apoderado del codemandado Sr. Guillermo Américo Ullmer, quienes coinciden en solicitar el rechazo del recurso con fundamentos a los que me remito en pos de una mayor brevedad, con costas a cargo de la apelante. 3. Firme y consentido el proveído de autos a estudio, pasa la presente causa “al acuerdo”, para ser resuelta. 4. Los demandados han opuesto al progreso de la acción excepción de inhabilidad de título, señalando que habiendo sido el contrato celebrado con los Sres. Mateo, Nicolás y Pablo Borella como locadores, el accionante Pablo Borella no tiene acción para el cobro de los alquileres al comparecer por su propio derecho. La sentencia de primera instancia rechaza la pretensión considerando, entre otros argumentos, que la obligación de pagar los alquileres es divisible, y que la solidaridad activa no fue pactada en el contrato, ni surge de la ley, y por lo tanto la acción ejecutiva debió ser planteada por los tres locadores conjuntamente y no por uno solo de ellos. 5. Conforme ese razonamiento, estimo que la queja debe ser recibida. La naturaleza y carácter del contrato base de la acción permite declarar que la obligación de pagar el alquiler es una obligación indivisible, no fraccionable, y por ello cualquiera de los acreedores originarios puede exigir de cada uno de los codeudores el cumplimiento íntegro de la obligación indivisible, como lo prescribe el art. 686 del C. Civil. No es menester que se haya pactado expresamente la solidaridad para que la obligación de pagar el canon locativo sea indivisible (v. LL. 143-308). La obligación es indivisible según la aptitud de su objeto que impide el fraccionamiento y, por ende, el efecto común entre ambas situaciones (solidaridad e indivisibilidad) hace exigible la obligación en su totalidad. Precisamente, en la locación de inmuebles el pago del precio debe ser cancelado por entero y no admite la divisibilidad material aun cuando exista mancomunación subjetiva activa; la voluntad y finalidad perseguida por las partes respecto del modo en que debe ser efectuado el cumplimiento de la obligación no permite esa divisibilidad, desde que el pago se ha pactado en forma unitaria mensual (indivisibilidad teleológica o intencional) y, además, esa indivisibilidad es impuesta por las particularidades de la relación contractual y el régimen legal a que se encuentra sometida. Una adecuada inteligencia de los art. 1556 y 740 del C. Civil así lo sugiere, porque la obligación del locatario a pagar el precio se entiende debe ser completa, sin que le sea factible un pago parcial. No sólo que el acto de la obligación no lo autoriza, sino que tampoco puede el deudor obligar al acreedor a que acepte en parte el cumplimiento de la obligación. Como digo, el fraccionamiento de la deuda se ve imposibilitado por la aptitud del objeto (indivisibilidad), y tal característica faculta a cualquiera de los acreedores para exigir a cualquiera de los deudores el pago íntegro del crédito (art. 686 C.Civ.). Efecto que es común a las obligaciones indivisibles ordinarias y a las solidarias, conforme lo deja entrever el propio magistrado en su sentencia, y lo expresa el codificador en la nota al art. 668 del C. Civil. Es claro que los efectos del pago ocurrido entre uno de los coacreedores y cualesquiera de los codeudores producen efectos no sólo entre ellos sino, por extensión, respecto de los demás coacreedores y codeudores (ver asimismo art. 731, inc. 2º). Con lo cual, ningún perjuicio se avizora para cualquiera de los plurales sujetos de la relación obligacional. 6. Por otro lado, a mi criterio también merece ser atendida la crítica en relación a las apreciaciones que la sentencia formula sobre el ejercicio del derecho de condominio. Pues la acción por cobro de alquileres iniciada por uno de los copropietarios, motivada en el contrato de locación celebrado por todos ellos, tiene carácter de acto de administración que configura una gestión de negocios en los términos del art. 2709 del C. Civil. En todo caso, siendo cada uno de los condóminos perfectos propietarios cuyos derechos se extienden a la totalidad de la cosa, cualquier limitación de ese derecho sólo existe frente al igual derecho de los restantes condóminos, pero no frente a terceros. Por lo que resulta improcedente la defensa de falta de acción opuesta por el inquilino a raíz de que la acción ejecutiva por cobro de alquileres se inició sin la conformidad de todos los condóminos. 7. Conforme lo desarrollado en los apartados anteriores contesto negativamente al interrogante sobre la justicia del pronunciamiento. De tal suerte, no habiéndose demostrado el pago de los arriendos reclamados, corresponde revocar la sentencia rechazando las excepciones interpuestas; y en consecuencia se debe mandar a llevar adelante la ejecución por la suma demandada con más intereses moratorios y punitorios, que propongo se fijen en el treinta por ciento anual por todo concepto, al resultar excesiva la aplicación de los pactados; y las costas del juicio adicionando el importe de tres jus establecidos por el art. 99 inc. 5 de la ley 8226. Es conveniente destacar que el ejercicio de la facultad correctiva exige examinar de oficio el exceso de la sanción por el incumplimiento, pues la tasa de interés establecida a tales efectos sobrepasa notablemente la razonable expectativa de conservación patrimonial del demandante, violentando los principios contenidos en los art. 953 y 1071 del C. Civil (Cfr. CSJN causa “Sequeiros”, JA 1994-III-397). No desconozco el marco de obligatoriedad del contrato y la interpretación que pudo arbitrarse por los contratantes en relación con la sanción pactada para el caso de incumplimiento (como lo estipula el contrato); pero de lo que se trata, es adecuar razonablemente el alcance de lo convenido a los principios generales del derecho.
Los doctores
Por el resultado de la votación que antecede y por unanimidad,
SE RESUELVE:
1. Hacer lugar al recurso de apelación, revocándose la sentencia de primera instancia en todo cuanto decide. En consecuencia, rechazar la excepción de inhabilidad de título interpuesta por los accionados y mandar a llevar adelante la ejecución por la suma reclamada con más intereses moratorios y punitorios a una tasa del treinta por ciento anual por todo concepto, asimismo las costas del juicio y el importe de tres jus establecidos por el art. 99 inc. 5 de la ley 8226.
