LOCACIÓN

RESOLUCIÓN CONTRACTUAL. Denuncia de vicios en el inmueble locado: Inhabitabilidad del bien a causa de humedad. Turbación en el uso y goce del inmueble. Falta de acreditación. Improcedencia de la resolución 1– El supuesto de autos engasta en lo disciplinado por el art. 1515, CC, el cual impone deberes al locador como el de conservar la cosa y garantizar adecuadamente el uso de la cosa arrendada. La actora –locataria– denuncia la existencia de humedades, lo cual traería aparejado por parte del locador demandado que se preocupara para que el demandante pudiera gozar de la cosa locada. No obstante, la prueba colectada muestra la falta de humedad en el interior de la vivienda y no se observaron vicios constructivos que la hagan inhabitable. El experto constató que todos los ambientes contaban con ventilación y que las manchas en los muros le hicieron sospechar posibles efectos de la humedad, “pero esa sospecha quedó descartada al tocar con sus manos”, según dijo.

2– Tampoco puede recibirse el agravio relativo a la turbación del goce y uso de la cosa. Con anterioridad la locataria entregó a una escribana las llaves de un candado que impedía el paso al inmueble, constatándose así el abandono de la cosa alquilada. A ello se agrega que las llaves que depositó la actora en manos de su escribana no abrían el candado colocado por la demandada. En otras palabras, los deberes colaterales que surgen en cabeza del acreedor (locador demandado) no han sido desvirtuados por la prueba rendida en el sub lite, ya que no probó que el locador le hubiera impedido habitar el inmueble arrendado; el abandono lo produjo la locataria y, además, no acreditó la humedad de la propiedad para poder resolver el contrato.

3– En autos, la parte actora locataria accionó solicitando la resolución del contrato por defectos en la cosa locada (humedades) y por turbación en el goce y uso de la cosa, sin que ello se probara. De tal modo, resulta correcto el rechazo de la demanda. También accionó solicitando el mes de depósito de garantía, daños y perjuicios y consignó una determinada cantidad correspondiente al mes de enero de 2011. Tanto el mes de depósito como los daños y perjuicios siguen la suerte de aquella resolución que fuera rechazada y, en lo que respecta a la consignación realizada, idénticas manifestaciones deben hacerse, ya que, como modo excepcional o anormal de extinción de la obligación, requiere que se configuren los requisitos establecidos en el ordenamiento sustancial (art. 756 y 757, CC).

C1a. CC Cba. 26/4/12. Sentencia Nº 57. Trib. de origen: Juzg. 6a. CC Cba. “Bigarani, Natalia Romina c/ Pereyra, Graciela del Valle – Abreviado – Cumplimiento/Resolución de Contrato – Recurso de apelación – Expte Nº 1858173/36”

2a. Instancia. Córdoba, 26 de abril de 2012

¿Procede el recurso de apelación de la parte actora?

El doctor Julio C. Sánchez Torres dijo:

Estos autos, venidos a la Alzada con fecha 26/9/11, procedentes del Juzgado de Primera Instancia y Sexta Nominación en lo Civil y Comercial de esta capital, por haberse deducido recurso de apelación en contra de la sentencia Nº 378 de fecha 4/8/11 que resolvía: “1) Rechazar la demanda deducida por la Srta. Natalia Romina Bigarani en contra de la Sra. Pereyra Graciela del Valle. Consecuentemente se rechaza la pretensión de restitución de la suma de depósito en garantía, los daños y perjuicios reclamados, y la consignación. 2) Imponer las costas a la actora vencida Srta. Natalia Romina Bigarani. ...”. 1. Llegan los presentes autos a este Tribunal de grado en virtud del recurso de apelación de la parte actora en contra de la sentencia que luce a fs. 244/256 vta., siendo concedido a fs. 258. 2. Radicados en esta sede e impreso el trámite de rigor, el apelante expresa agravios, quejándose por los siguientes motivos, a saber: a) porque existe un erróneo concepto por parte del sentenciante cuando analiza la turbación del derecho de uso y goce de la cosa locada. Dice el apelante que el juzgador, al analizar la prueba reunida en autos, no tuvo en cuenta dos pruebas fundamentales tales como la documental. Añade que la locataria cambió los candados de ingreso al inmueble, lo cual ha sido acreditado mediante instrumento público. Manifiesta que al existir un contrato de locación vigente no es posible ingresar al inmueble locado sin el permiso y la presencia del locatario, por lo que no hay manera posible de constatar un supuesto abandono; b) porque no aportó ningún elemento de prueba tendiente a acreditar dicho extremo. Se comprobó que el perito constata que existen manchas en los muros, a pesar de que la propiedad ha sido pintada; c) porque el abandono debe entenderse que resulta de un tiempo prolongado, lo cual no se produce si el inquilino se ausenta regularmente algunos días de la semana; d) porque el juzgador no ha resuelto sobre la consignación efectuada del mes de enero de 2011, la cual no fue recibida por la locadora. En definitiva, pide se haga lugar al recurso planteado, con costas. 3. Corrido el traslado de rigor, es contestado por la contraria solicitando se rechace el remedio que intenta, con costas. Dictado el decreto de autos, firme, la causa queda en condiciones de ser resuelta. 4. Ingresando a la cuestión traída a decisión de este Tribunal de grado, cabe aludir en primer lugar al agravio relativo a la resolución contractual promovida en el sub examine por la locataria, atento los vicios que describe en su libelo introductivo. 5. El caso sub judice engasta en lo disciplinado por el art. 1515, CC, el cual impone deberes al locador como el de conservar la cosa y garantizar adecuadamente el uso de la cosa arrendada. En autos, la actora denuncia la existencia de humedades, lo cual traía aparejado por parte del locador demandado que se preocupara para que el demandante pudiera gozar de la cosa locada. 6. En este sentido, la prueba colectada en el sub examine muestra la falta de humedad en el interior de la vivienda y no se observaron vicios constructivos que la hicieran inhabitable. Señala el experto que se constató que todos los ambientes cuentan con ventilación. Añade que las manchas en los muros le hicieron sospechar posibles manchas de humedad, “pero esa sospecha quedó descartada al tocar con sus manos”. 7. En otras palabras, aun cuando la pericia hubiera sido impugnada, lo cierto es que ha tenido la virtud de demostrar que existieron en el inmueble arrendado las humedades que llamaron la atención del locatario y lo llevaron a buscar la resolución del contrato. En síntesis, no corresponde se admita esta queja. 8. Igual suerte debe correr el agravio relativo a la turbación del goce y uso de la cosa. Este aserto se apoya sencillamente en lo sostenido por el juez a quo en su resolución que no fue desvirtuado por el apelante. En efecto, con anterioridad la locataria entregó llaves de un candado que impedía el paso al inmueble a una escribana, constatándose así el abandono de la cosa alquilada. A ello se agrega que las llaves que depositó la actora en manos de su escribana no abrían el candado colocado por la demandada. 9. En otras palabras, los deberes colaterales que surgen en cabeza de acreedor (locador demandado) no han sido desvirtuados por la prueba rendida en el sub lite , ya que no probó que el locador le hubiera impedido habitar el inmueble arrendado; el abandono lo produjo la locataria y, además, no acreditó la humedad de la propiedad para poder resolver el contrato. (Rosenbusch, E. “La obligación del locador de conservar la cosa locada en buen estado y efectos de su incumplimiento” JA 1945 –III–33). 10. Por último, la queja referida a la falta de tratamiento de la consignación efectuada por la locataria no altera la solución del pleito que aquí se propone. Veamos, la parte actora locataria accionó solicitando la resolución del contrato por defectos en la cosa locada (humedades) y por turbación en el goce y uso de la cosa, sin que ello se probara. De tal modo, la demanda se rechazó. También accionó solicitando el mes de depósito de garantía, daños y perjuicios y consignó una determinada cantidad correspondiente al mes de enero de 2011. 11. Mas, tanto el mes de depósito como los daños y perjuicios siguen la suerte de aquella resolución que fuera rechazada y, en lo que respecta a la consignación realizada, idénticas manifestaciones deben hacerse, ya que como modo excepcional o anormal de extinción de la obligación requiere que se configuren los requisitos establecidos en el ordenamiento sustancial (art. 756 y 757, CC).

El doctor Guillermo P. B. Tinti adhiere al voto emitido por el Sr. Vocal preopinante.

Atento al resultado de los votos precedentes, el Tribunal

RESUELVE: 1) Rechazar el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada, confirmándose el fallo apelado en todas sus partes. 2) Las costas se imponen al recurrente.

Julio C. Sánchez Torres – Guillermo P.B. Tinti &#9632;

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