LEY DE DEFENSA DEL CONSUMIDOR

COMPRAVENTA. Inmueble. RELACIÓN DE CONSUMO. VICIOS REDHIBITORIOS. TEORÍA DE LAS CARGAS PROBATORIAS DINÁMICAS. Constatación. Vivienda impropia para su destino. RESOLUCIÓN CONTRACTUAL. Procedencia 1- La presente causa queda enmarcada bajo el tratamiento de la ley 24240 y sus modificatorias. Ello basado en la relación de consumo entre la vendedora del departamento (demandada) y el comprador (actor), conforme lo dispuesto en el art. 2 de la citada ley. 2- El art. 18, ley 24240, alude específicamente a los vicios redhibitorios disponiendo que "La aplicación de las disposiciones precedentes no obsta a la subsistencia de la garantía legal por vicios redhibitorios. En caso de vicio redhibitorio: a) A instancia del consumidor se aplicará de pleno derecho el art. 2176, CC; b) El art. 2170, CC no podrá ser opuesto al consumidor". De la normativa citada surge que el régimen de garantías es amplio e integrador del CC, ya que si el consumidor opta por ejercer alguna de las acciones consagradas en el último, la ley consumeril extiende su protección dándole la posibilidad de reclamar, además, con las particularidades que en su favor consagra. La protección consumeril funciona por la existencia de defectos ostensibles y/u ocultos al momento de la contratación. 3- De los elementos probatorios rendidos en autos se puede colegir la existencia de defectos significativos en la construcción del inmueble que fuera vendido al actor. En efecto, se tiene por acreditado que el complejo donde se emplaza el departamento adquirido por el actor presenta vicios en el sistema de evacuación cloacal, siendo responsabilidad de la demandada, como vendedora propietaria, su existencia y extensión y, por tanto, su debida y oportuna reparación. Era la accionada quien se encontraba en mejores condiciones de acreditar lo contrario; no habiéndolo hecho, es ella quien debe sufrir las consecuencias de su inacción. 4- La aplicación de la carga dinámica de las pruebas se erige como uno de los ejes centrales del estatuto consumeril, que invierte la carga de la prueba en cabeza de la parte que se entiende mejor posicionada para probar los hechos, con fundamento en el halo protector de la parte débil. Se basa también en el deber de colaboración de las partes, que se asienta y desarrolla a partir de la buena fe y probidad procesal. Si bien es cierto que tal regla tiene virtualidad cuando en el proceso existe ausencia de prueba o la existente es insuficiente, pues en tal caso, el tribunal debe fallar contra quien debía probar y no lo hizo. Sin embargo, en aquellos supuestos en que –como en el caso de autos– sí existe prueba y ella es suficiente para la determinación de la verdad de los hechos, la regla suministra un importante dato a los fines de la valoración de la conducta de la parte sobre la que, en particular, recaía la fatiga probatoria. En este último supuesto, la falta de aportación del material probatorio de la parte que la ley presume en mejores condiciones a su respecto se constituye en un parámetro de valoración de la buena fe y la colaboración de las partes en la averiguación de la verdad jurídica objetiva. 5- Constituyen vicios redhibitorios todos los defectos de la construcción que hacen a la cosa impropia para su destino, como son las grietas, fisuras, rajaduras o manchas de humedad aparecidas en el edificio comprado y que fue vendido como nuevo; la falta de capa perimetral de aislación y la humedad existente en todos los ambientes, incluso baño y galerías; las filtraciones de autos, rotura de caños de agua caliente y fría, reveladores de la impropia calidad del material empleado o la deficiente realización de los respectivos trabajos, que están ocultos y desconocidos para el comprador. 6- En el caso de autos, los defectos en la construcción que se observa en el inmueble vendido al actor configuran vicios o defectos ocultos que la hacen impropia para su destino, lo cual caracteriza a los vicios redhibitorios. Ello basado en el principio de buena fe que debe imperar en la celebración de todo negocio jurídico (art. 1198, CC). Justamente fue el vicio oculto de la cosa (departamento) el que lo hizo impropio para su destino. Es que ninguna persona adquiere una propiedad pensando que a los tres o cuatro años va a tener que padecer humedades, grietas y rajaduras, con las molestias que ello genera y el peligro latente de que cedan las paredes. Tales defectos de ningún modo pudieron ser advertidos por un comprador diligente, ya que no es razonable exigir a una persona un especial conocimiento en materia de construcción, sino que el sentido común indica que se toman en consideración el estado aparente que tienen las cosas y las cualidades que deben revestir conforme su género y especie. 7- La aplicación de la teoría de la carga dinámica de la prueba se trata de un principio central dentro de la normativa consumeril, a la que no se opuso la parte demandada. Por ende no puede ahora desconocerla. 8- La aplicación de las cargas dinámicas probatorias importa establecer que quien se encuentre en mejores condiciones para acreditar la verdad de lo acontecido se verá perjudicado por la ausencia de prueba respecto de algún extremo necesario para la resolución de la causa. En este sentido, siendo que la valoración sobre la existencia o ausencia de certeza respecto de los hechos invocados en demanda y contestación será realizada al momento de dictar sentencia, el planteo de "la sorpresa" no es de recibo. 9- La aplicación de la teoría ningún agravio merece para las partes, puesto que si obran de buena fe, colaborando con la dilucidación de la verdad y aportando las pruebas que se encuentren en su poder y las que sean de más fácil acceso para cada una, ninguna consecuencia tendrá su aplicación. Tal régimen no importa la fijación de una regla de conducta de antemano, sino el anticipo de una eventual distribución de las cargas probatorias, que será utilizada únicamente ante la configuración de dos supuestos puntuales: 1) la ausencia de prueba respecto de algún extremo fáctico y 2) que tal ausencia sea achacable a quien se encontraba en mejores condiciones. Ambos aspectos, entonces, únicamente podrán ser analizados al resolver el fondo de la cuestión y el anticipo de la posibilidad de efectuar tal análisis, sin mencionar qué extremo debe probar cada uno, no genera agravio alguno y resulta prematuro antes del dictado de la sentencia, momento en que se estudiará la totalidad del expediente, se evaluará qué extremo no está probado y quién se encontraba en mejores condiciones para acreditarlo. Por ello, sin perjuicio de que la ley imponga que se notifique durante el proceso, hasta la vigencia del Código Civil y Comercial de la Nación que lo establece en el art. 1735, se venía aplicando esta regla sin advertencia previa a las partes, actitud que no ha provocado nulidad ni revocación de fallos ni ha vulnerado el derecho de defensa invocado. Al fin y al cabo, cada parte sabe qué está en condiciones de probar, y el juez recién al ver toda la causa y la prueba diligenciada podrá advertir quién estaba en mejores condiciones de probar. C8.ª CC Cba. 22/5/18. Sentencia N° 71. Trib. de origen: Juzg. 38a. CC Cba. "Flores, José Emilio c/ Urigo, Cecilia – Ordinario – Cumplimiento/Resolución de contrato - Expte. N° 5827273" 2a. Instancia. Córdoba, 22 de mayo de 2018 ¿Es justa la sentencia apelada? El doctor José Manuel Díaz Reyna dijo: En los autos caratulados: (...), traídos al acuerdo a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada en contra de la sentencia N° 244, del 7/8/17, dictada por la Sra. jueza en lo Civil y Comercial de 1ª Instancia y 38ª Nominación de esta ciudad, cuya parte dispositiva dispone: "1) Rechazar la Excepción de prescripción interpuesta por la demandada Cecilia Urigo. 2) Hacer lugar a la demanda deducida por el señor José Emilio Flores en contra de la señora Cecilia Urigo, y en consecuencia declarar la resolución por Vicios Redhibitorios del Contrato de Compraventa celebrado entre las partes con fecha 22/4/09. 3) Condenar a la demandada, señora Cecilia Urigo, a la restitución del precio pagado, es decir de la suma de U$S18.095, con más los intereses estipulados en el Considerando V), y condenar al actor, señor José Emilio Flores a restituir a la señora Cecilia Urigo, el inmueble identificado como Unidad 11, ubicado en la planta alta del edificio ubicado en calle Agustín Garzón Nº (...) de barrio San Vicente de esta Ciudad, en el estado en que se encuentre, debiendo cumplimentarse ambas contraprestaciones en el plazo de diez días de quedar firme la presente resolución. 4) Condenar a la demandada Cecilia Urigo al pago de los daños y perjuicios (daño moral y punitivo) por la suma de $25.000, con más los intereses establecidos en el Considerando VII). 5) Imponer las costas a la demandada Cecilia Urigo. 6) 7) 8)[ omissis ]". I. Que se encuentra radicada la causa en esta Sede, con motivo de la concesión del recurso de apelación articulado por la parte demandada en contra de la sentencia N° 244, de fecha 7/8/17, dictada por la Sra. jueza de Primera Instancia y 38.ª Nominación en lo Civil y Comercial de esta ciudad, cuya parte resolutiva ha sido transcripta. Llegados los autos a esta instancia la parte demandada expresó agravios. Corrido traslado al actor, lo evacua. Evacua el traslado la Sra. fiscal de Cámara Civil y Comercial. II. La apelante en su libelo recursivo se agravia alegando que la afirmación de la jueza de que "la postura del actor no ha recibido un embate suficiente de la contraparte" carece de toda fundamentación y resulta inentendible. En ese sentido afirma que los hechos aseverados por el actor fueron negados en forma pormenorizada al contestar la demanda. Que la palabra embate significa ataque impetuoso y que en este proceso su representada no se encuentra obligada a atacar las afirmaciones de la actora como no sean la carga de negar o asentir. Que al contestar la demanda ha negado cada una de las afirmaciones de la demandada y ello resulta suficiente. Asimismo agrega que si ello no hubiera ocurrido solo se hubiera generado una tenue presunción a favor de los dichos del actor que no pueden constituir por sí mismos razón suficiente para decidir, sino que hace falta la prueba de los hechos y que de la falta de embate no se puede inferir la procedencia o gravedad de los daños, pues ello debió surgir de elementos independientes de las partes. Por otro lado sostiene que no existe prueba suficiente que indique la gravedad y el origen de los daños. Que ello constituye una cuestión angular en el reclamo, pues no es cualquier deterioro, sino que debe ser funcional o estructural. Afirma que el juzgador, para resolver de la forma en que lo hizo, se basa en una afirmación: que el inmueble vendido no era nuevo, sino que era una construcción modesta sobre la fachada de una vieja casa en San Vicente. Que tal aseveración genera un presunción en contra de su representada que lo obliga a responder de los daños que se han acreditado y que han disminuido las calidades de la cosa que, de haberse conocido por el accionante, otra hubiera sido su postura frente a la vivienda que se le ofrecía en venta. Que tampoco hay evidencia suficiente sobre la envergadura de los daños, que tanto es así que los hijos del actor continúan viviendo en dicho inmueble. Expone que la manifestación de que el inmueble se construyó sobre otro y que su tipología es modesta no puede generar la presunción de tener que responder por el daño sin más, cuando no se ha determinado cuál es el origen y tampoco que éste le sea imputable a su representada. Afirma que de la prueba colectada se verifica que el inmueble no era a estrenar, de modo tal que no es cierto lo dicho en cuanto a que de haberlo sabido el actor no hubiera adquirido el inmueble. Indica que el actor en su demanda enunció la existencia de vicios ocultos, poniendo énfasis en que el inmueble era a estrenar, pero luego se dio con que no lo era y que había sido construido con materiales de segunda. Que sin embargo ello, la cláusula sexta dice que el inmueble se recibe en el estado en que se encuentra, lo que considera contrario a decir que era a estrenar. Que dicha circunstancia también se infiere del precio y modalidad de pago. Que el aviso del diario en ningún lado menciona que sea a estrenar y que con la testimonial de fs. 238 se verifica que los departamentos no lo eran, habiendo calificado la construcción de 5 puntos en una escala del 1 al 10 y que los detalles de construcción estaban a la vista. Se agravia también de que el sentenciante, para suplir la negligencia probatoria de la actora, refiere que se está ante un supuesto de distribución dinámica de las cargas probatorias y que su parte era quien debía probar. Que uno de los graves peligros de dicha teoría es que encuentra por sorpresa al demandado. Que por tal motivo el art. 1775, CCCN, impone al juzgador la carga de comunicar durante el proceso que aplicará este criterio de modo de permitir a los litigantes ofrecer y producir los elementos de convicción que hagan a su defensa. Refiere que en la presente causa el actor fue negligente. Que de la prueba se colige que sigue haciendo uso de la cosa y que los desperfectos surgieron con motivo de la rotura de un caño ocurrido cinco años después de la compra del inmueble, con lo cual queda claro que los vicios no se encontraban al momento de celebrarse el contrato de compraventa. Que de tal modo los daños no tienen el carácter de vicios ocultos, lo que resulta compatible con el deterioro normal del inmueble a lo largo de cuatro años de uso. Que el testigo Peralta expuso que el edificio tuvo la rotura de los caños cloacales, lo que dañó su propiedad y la vecina y, como consecuencia, el departamento del actor tuvo rajaduras en las paredes, por lo que no se trata de vicios ocultos de la vivienda. Por último estima que no hay prueba alguna que indique que los daños constatados por el escribano conviertan a la cosa vendida impropia para su destino por razones estructurales o funcionales, como lo pide la ley. Que dicha prueba era a cargo del actor y que no se colectó por su propia negligencia, pero que sí está a la vista el hecho notorio de que el actor continúa en uso del inmueble aun cuando no hubieran hecho las reparaciones, de modo tal que la conclusión es adversa a las pretensiones del accionante. En definitiva solicita se admita el recurso y se revoque el decisorio por contrario imperio. III. La parte actora al contestar los agravios que se le corrieran solicita su rechazo por los fundamentos que expresa en su escrito, al cual me remito en honor a la brevedad. IV. La fiscal de Cámara dictamina que corresponde rechazar el recurso de apelación interpuesto por la demandada, por las razones que explica en su pormenorizado análisis, al que me remito. Firme el decreto de autos, queda la causa en estado de ser resuelta. V. La sentencia contiene una relación fáctica que satisface las exigencias del art. 329, CPC, por lo que a ella nos remitimos por razones de brevedad. VI. Cabe destacar que estamos ante la apelación interpuesta por la demandada Cecilia Urigo, quien se alza contra la sentencia de la anterior instancia que resolvió hacer lugar a la demanda entablada por José Emilio Flores en su contra. A tal fin se la condenó a devolver el precio recibido, más el pago en concepto de daño moral y punitivo de la suma de $25.000; mientras que a la actora se la condenó a restituir el inmueble objeto de la operatoria comercial. En esta instancia la recurrente señala que no existe prueba acabada del origen y extensión de los daños del departamento; que el juez a la hora de decidir se basó en una presunción relativa a que el inmueble no era a estrenar cuando él no lo vendió con esa condición. Además se queja de que en la resolución recurrida se aplicó la teoría de la carga dinámica de las pruebas, lo cual lo tomó por sorpresa en la sentencia, y que a través de ella el iudicante pretendió suplir la negligencia probatoria del actor. Estima, por último, que la rotura de caños cloacales fue el motivo por el cual el departamento presentó rajaduras en sus paredes. Adelanto opinión en el sentido que el recurso merece ser rechazado. Doy razones. VII. En primer lugar, constato que no es objeto de discusión que la presente causa queda enmarcada bajo el tratamiento de la ley 24240 y sus modificatorias. Ello con base en la relación de consumo entre la vendedora del departamento (demandada) y el comprador (actor), conforme lo dispuesto en el art. 2 de la citada ley. Además de lo dicho, la demandada en la presente instancia no cuestiona el rechazo de la excepción de prescripción planteada por su parte, la que tengo por firme, como tampoco la procedencia de los rubros daño moral y daño punitivo. Por último, no está en duda la operatoria comercial que vinculara a ambas partes ni el monto abonado por el inmueble. En definitiva, la cuestión debatida gira en torno a determinar si se encuentra acreditada la existencia de vicios redhibitorios en el departamento objeto de la presente causa que justifiquen la pretensión resarcitoria. Aclaro al respecto que tal como lo dispuso la iudicante y no fue cuestionado por la apelante, resulta de aplicación el Código Civil velezano, sin perjuicio de aplicar el Código vigente a las consecuencias del evento, operadas a partir de su entrada en vigencia (art. 7, ley 26994). VIII. En ese sentido y a los fines de dar un marco normativo a la cuestión, el art. 18, ley 24240, alude específicamente a los vicios redhibitorios disponiendo que: "La aplicación de las disposiciones precedentes no obsta a la subsistencia de la garantía legal por vicios redhibitorios. En caso de vicio redhibitorio: a) A instancia del consumidor se aplicará de pleno derecho el art. 2176, CC; b) El art. 2170, CC no podrá ser opuesto al consumidor". De la normativa citada surge que el régimen de garantías es amplio e integrador del CC, ya que si el consumidor opta por ejercer alguna de las acciones consagradas en el último, la ley consumeril extiende su protección dándole la posibilidad de reclamar, además, con las particularidades que en su favor consagra. La protección consumeril funciona por la existencia de defectos ostensibles y/u ocultos al momento de la contratación. Así se ha expedido nuestra jurisprudencia: "Sobre el concepto de vicios redhibitorios dentro de la relación de consumo la doctrina pacíficamente reconoce una concepción más abarcativa de la que resulta del régimen del Código Civil. En el sistema de protección al consumidor además de la disposición específica del art. 18 debe entenderse vigente la garantía del producto que se entrega en adecuadas condiciones de construcción y la responsabilidad por el vendedor o locador por todo defecto, vicio o anomalía del bien, reúna o no el vicio el carácter de redhibitorio." (C4ª CC, “Martín Paillet, Diego José y Otro c/ Brick SRL – Ordinario - Otros – Expte. N° 1759866/36", Sent. Nº 40 del 11/6/15 [N. de R. - Publicada en Semanario Jurídico N° 2018 de 19/8/15 – T° 112 – B – pág. 333 y en www.semanariojuridico.info] . Bajo el marco descripto es que debe ameritarse la prueba rendida en autos. La operatoria comercial que vinculara a ambas partes, como quedó sentado en la sentencia, se llevó a cabo el 22/4/09. En dicha fecha el actor Flores adquirió un departamento identificado como unidad II de la planta alta, del edificio ubicado en la calle Agustín Garzón (...) de B° San Vicente de esta ciudad de Córdoba por la suma total de us$22.824. A tal fin y yendo concretamente al análisis del material probatorio, tengo que, con fecha 3/12/13, esto es, casi cinco años después de la compra, el escribano Mauricio Ernesto Freites, a requerimiento del actor, realiza una constatación sobre el inmueble, en la que se verifican diversos daños, entre otros "se aprecia en la pared que da al frente del departamento sobre el pasillo y arriba de la ventana una gran mancha de humedad. Dentro del departamento en la cocina en el sector inferior al lado de la puerta de ingreso se ve una grieta que va en forma recta paralela al piso y otro a cuarenta y cinco grados. En el dormitorio se puede ver una grieta en el piso que comienza en la pared que da al pasillo del frente con dirección al centro del mismo con una extensión aproximada de un metro y medio. Luego encontramos un depósito donde podemos ver una grieta que viene del techo encima de la ventana bajando en forma recta hasta la mitad de la pared. Entre el depósito y el baño la pared presenta grietas desde el techo al piso. En la misma pared en la parte inferior se ve una gran mancha de humedad con caída de revoque. Los marcos de entrada al baño se encuentran oxidados. En la ducha los cerámicos se encuentran con una grieta de cuarenta y cinco grados y en la esquina superior sobre la puerta del baño podemos ver una gran mancha más oscura de humedad de la pared que linda con la cocina. Se certifican 16 fotos". Dicha constatación y las fotografías certificadas que obran seguidamente no fueron redargüidas de falsas por la contraria, por lo que tienen pleno valor probatorio. Recordemos que el Código de Vélez disponía que: "El instrumento público hace plena fe hasta que sea argüido de falso, por acción civil y criminal, de la existencia material de los hechos, que el oficial público hubiese anunciado como cumplidos por él mismo, o que han pasado en su presencia" (art. 993). Acerca de ello nuestro Máximo Tribunal ha entendido: El Código Civil consagra con los efectos de plena fe la existencia de los hechos que el oficial público hubiese anunciado como cumplidos por él mismo o que han pasado en su presencia. Estos hechos gozan de plena fe no sólo respecto de las partes y el oficial público, sino también respecto de los terceros, los sucesores universales y singulares. Por tanto, la presunción de verdad de tales circunstancias existe mientras al documento no se lo impugne mediante redargución de falsedad por acción civil o criminal... Es decir, es posible prescindir del sistema instituido por el art. 993, Cód. Civil, sólo cuando existieran otros medios convictivos de igual rango, cuya confrontación con la pieza probatoria cuestionada descalifique –de un modo irrecusable e indubitable– la presunción de verdad consagrada por el Código Civil (“Sabena de Turchi Laura Justina c/ Sabena Martha E. – Ordinario – Acción de Colación – Apelación – Recurso Directo (Expte. Nº 1739230)”, Sent. N° 139, del 10/11/15 (N. de R. publicado en Semanario Jurídico N° 2043 del 25/2/16, T° 113 – A – pág. 293 y www.semanariojuridico.info) . Lo dicho se encuentra corroborado con las testimoniales rendidas en autos. Así, el testigo Matías Arroyo declaró que el departamento tuvo deterioros; que las paredes tenían fisuras y grietas (novena pregunta); que las vio dentro del departamento y afuera en el sector común. Que ha visto grietas y fisuras y una rajadura en el interior del baño (décima). Por su parte, Alejandro R. Rojas Monticelli atestiguó que a la vivienda la conoció en 2011; que la primera vez tenía un aspecto bastante lindo y a fines del 2013 el departamento había cambiado. Que los cables que llevan alimentación a los departamentos estaban empezando a caerse; que la escalera tenía fisuras (octava pregunta); que "se deterioró la estructura del edificio, que básicamente se está viniendo abajo" (novena); que la pared por donde se sube la escalera está toda rajada, también en la cocina del departamento; que se partieron azulejos del baño (décima). Testimonios que coinciden con el de los testigos Francisco Santiago Pucci y Juan Horacio Agu. Valoro especialmente que dichos testimonios no resultaron impugnados por la demandada. Por otra parte, también declaró un vecino del departamento, Sr. Armando Héctor Peralta, quien manifestó que tiene diez departamentos en ese complejo, que hace cuatro o cinco años que los compró (tercera pregunta). Al serle preguntado si el edificio había tenido algunos inconvenientes relevantes dijo que "tuvo la rotura de los caños cloacales, que dañó dos departamentos de su propiedad y a una propiedad vecina. Cedieron un poquito las paredes (sexta pregunta); que tuvo rajaduras las paredes, agregando "que el de Flores no se reparó" (séptima). De los elementos probatorios señalados puedo colegir la existencia de defectos significativos en la construcción del inmueble que fuera vendido al actor. Asimismo la parte demandada diligenció como prueba un informe de pruebas hidráulicas, realizado por el ingeniero civil Federico Lo Tuso en el complejo de viviendas, el que concluyó "se recomienda renovar los tramos de cañerías donde se efectuaron las pruebas con resultados negativos, además del tramo entre la cámara de aguas abajo y la red colectora, para evitar futuras obstrucciones y desbordes. Además, se informa que las estructuras ya han cedido y de persistir la situación actual, pueden originarse fallas mayores e irreparables, tanto en su propiedad como en la del vecino". Dicho informe fue reconocido en juicio por el profesional, donde agregó "que estuvo trabajando en un lote colindante, que había hundimiento en un taller de calzado, que cuando comenzaron a cavar detectaron que la misma provenía de un lote vecino… Que solo hicieron las pruebas para las cañerías. El testigo hizo las pruebas que están en el informe, de la que sugirieron que se hicieran los trabajos… que detectó que en el lote que administraba Peralta hay un complejo de varios departamentos que tenía una pérdida de agua. Que las aguas eran de cloacas. Detectaron que las cloacas y los desagües pluviales estaban compartidos y eso no se debe hacer". Con dicho informe y testimonio (los que fueron ofrecidos por la ahora recurrente) tengo por acreditado que el complejo donde se emplaza el departamento adquirido por el actor presenta vicios en el sistema de evacuación cloacal; siendo responsabilidad de la demandada, como vendedora propietaria, su existencia y extensión y, por tanto, su debida y oportuna reparación. Comparto con la iudicante que era la accionada quien se encontraba en mejores condiciones de acreditar lo contrario; no habiéndolo hecho, es ella quien debe sufrir las consecuencias de su inacción. Sobre el particular, entiendo que la aplicación de la carga dinámica de las pruebas se erige como uno de los ejes centrales del estatuto consumeril, que invierte la carga de la prueba en cabeza de la parte que se entiende mejor posicionada para probar los hechos, con fundamento en el halo protector de la parte débil. Se basa también en el deber de colaboración de las partes, que se asienta y desarrolla a partir de la buena fe y probidad procesal. Si bien es cierto que tal regla tiene virtualidad cuando en el proceso existe ausencia de prueba o la existente es insuficiente, pues, en tal caso, el Tribunal debe fallar contra quien debía probar y no lo hizo. Sin embargo, en aquellos supuestos en que –como en el caso de autos– sí existe prueba y ella es suficiente para la determinación de la verdad de los hechos, la regla suministra un importante dato a los fines de la valoración de la conducta de la parte sobre la que, en particular, recaía la fatiga probatoria. En este último supuesto, la falta de aportación del material probatorio de la parte que la ley presume en mejores condiciones a su respecto, se constituye en un parámetro de valoración de la buena fe y la colaboración de las partes en la averiguación de la verdad jurídica objetiva. Por las razones dadas, entiendo que el agravio relativo a que no existe prueba de los daños en el departamento también debe ser rechazado de plano. IX. Llegados a este punto, corresponde determinar si los defectos de construcción recién relatados y los vicios en el sistema de evacuación cloacal referido obedecen o no al uso normal de la cosa, o se trata de defectos ocultos que la hacen impropia para su destino, de modo tal que justifique la procedencia de la acción redhibitoria. Cabe señalar que, en ese sentido, el art. 2164, CC establece: "Son vicios redhibitorios los defectos ocultos de la cosa, cuyo dominio, uso o goce se transmitió por título oneroso, existentes al tiempo de la adquisición, que la hagan impropia para su destino, si de tal modo disminuyen el uso de ella que al haberlos conocido el adquirente, no la habría adquirido, o habría dado menos por ella". A tal fin y siguiendo a la doctrina, el artículo citado contempla dos situaciones distintas: 1) cuando el vicio torna a la cosa inútil para el uso o goce a que era destinada, y 2) cuando de tal manera disminuye la posibilidad de ese uso que de haberlo conocido el adquirente no la hubiera comprado o en todo caso habría pagado menos por ella. Por ello los requisitos para que exista vicio redhibitorio se necesita que: a) sea importante, b) oculto, c) que no haya sido conocido por el adquirente, d) que haya existido en el momento de la adquisición, y e) que haga a la cosa inepta para su destino (confr. Salas – Trigo Represas – López Mesa, "Código Civil Anotado, Legislación Argentina Vigente", 2, Actualización, Depalma, 1981, pág. 523). Por esa razón se ha juzgado que constituyen vicios redhibitorios todos los defectos de la construcción que hacen a la cosa impropia para su destino, como son las grietas, fisuras, rajaduras o manchas de humedad aparecidas en el edificio comprado y que fue vendido como nuevo; la falta de capa perimetral de aislación y la humedad existente en todos los ambientes, incluso baño y galerías; las filtraciones de autos; rotura de caños de agua caliente y fría, reveladores de la impropia calidad del material empleado o la deficiente realización de los respectivos trabajos, que están ocultos y desconocidos para el comprador (ver en el mismo sentido, Salas – Trigo – Represas… ob. cit., pp. 523/524). Del análisis recién referenciado concluyo que los defectos en la construcción que se observa en el inmueble vendido al actor conforman vicios o defectos ocultos que la hacen impropia para su destino, lo cual caracteriza a los vicios redhibitorios. Ello basado en el principio de buena fe que debe imperar en la celebración de todo negocio jurídico (art. 1198, CC). Justamente fue el vicio oculto de la cosa (departamento) el que lo hizo impropio para su destino. Es que ninguna persona adquiere una propiedad pensando que a los tres o cuatro años va a tener que padecer humedades, grietas y rajaduras, con las molestias que ello genera y el peligro latente de que cedan las paredes. Tales defectos de ningún modo pudieron ser advertidos por un comprador diligente, ya que no es razonable exigir a una persona un especial conocimiento en materia de construcción; sino que el sentido común indica que se toman en consideración el estado aparente que tienen las cosas, y las cualidades que deben revestir conforme su género y especie. Por lo dicho es que comparto el fundamento expuesto en la resolución impugnada de declarar la resolución del contrato por tales vicios; posición que también es compartida por la Sra. fiscal de Cámaras que infiere que "los vicios por los cuales sufrió daños la unidad adquirida por el actor revisten el carácter de ocultos". X. Con relación a la queja referida a que la sentencia lo sorprendió con la aplicación de la teoría de la carga dinámica de la prueba, entiendo que también debe ser rechazada. En primer lugar, porque como dije antes, se trata de un principio central dentro de la normativa consumeril, a la que no se opuso la parte demandada. Por ende, no puede ahora desconocerla. En segundo, porque la Cámara que integro ya tiene posición tomada acerca de que la aplicación de las cargas dinámicas probatorias importa establecer que quien se encuentre en mejores condiciones para acreditar la verdad de lo acontecido se verá perjudicado por la ausencia de prueba respecto de algún extremo necesario para la resolución de la causa. En este sentido, siendo que la valoración sobre la existencia o ausencia de certeza respecto de los hechos invocados en demanda y contestación será realizada al momento de dictar sentencia, el planteo de "la sorpresa" no es de recibo. En tercer lugar, advierto que ningún agravio merece la cuestión para las partes puesto que, si obran de buena fe, colaborando con la dilucidación de la verdad y aportando las pruebas que se encuentren en su poder y las que sean de más fácil acceso para cada una, ninguna consecuencia tendrá la aplicación de la teoría de las cargas probatorias dinámicas. Se insiste en que tal régimen no importa la fijación de una regla de conducta de antemano, s

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