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2- El art. 18, ley 24240, alude específicamente a los vicios redhibitorios disponiendo que «La aplicación de las disposiciones precedentes no obsta a la subsistencia de la garantía legal por vicios redhibitorios. En caso de vicio redhibitorio: a) A instancia del consumidor se aplicará de pleno derecho el art. 2176, CC; b) El art. 2170, CC no podrá ser opuesto al consumidor». De la normativa citada surge que el régimen de garantías es amplio e integrador del CC, ya que si el consumidor opta por ejercer alguna de las acciones consagradas en el último, la ley consumeril extiende su protección dándole la posibilidad de reclamar, además, con las particularidades que en su favor consagra. La protección consumeril funciona por la existencia de defectos ostensibles y/u ocultos al momento de la contratación.
3- De los elementos probatorios rendidos en autos se puede colegir la existencia de defectos significativos en la construcción del inmueble que fuera vendido al actor. En efecto, se tiene por acreditado que el complejo donde se emplaza el departamento adquirido por el actor presenta vicios en el sistema de evacuación cloacal, siendo responsabilidad de la demandada, como vendedora propietaria, su existencia y extensión y, por tanto, su debida y oportuna reparación. Era la accionada quien se encontraba en mejores condiciones de acreditar lo contrario; no habiéndolo hecho, es ella quien debe sufrir las consecuencias de su inacción.
4- La aplicación de la carga dinámica de las pruebas se erige como uno de los ejes centrales del estatuto consumeril, que invierte la carga de la prueba en cabeza de la parte que se entiende mejor posicionada para probar los hechos, con fundamento en el halo protector de la parte débil. Se basa también en el deber de colaboración de las partes, que se asienta y desarrolla a partir de la buena fe y probidad procesal. Si bien es cierto que tal regla tiene virtualidad cuando en el proceso existe ausencia de prueba o la existente es insuficiente, pues en tal caso, el tribunal debe fallar contra quien debía probar y no lo hizo. Sin embargo, en aquellos supuestos en que –como en el caso de autos– sí existe prueba y ella es suficiente para la determinación de la verdad de los hechos, la regla suministra un importante dato a los fines de la valoración de la conducta de la parte sobre la que, en particular, recaía la fatiga probatoria. En este último supuesto, la falta de aportación del material probatorio de la parte que la ley presume en mejores condiciones a su respecto se constituye en un parámetro de valoración de la buena fe y la colaboración de las partes en la averiguación de la verdad jurídica objetiva.
5- Constituyen vicios redhibitorios todos los defectos de la construcción que hacen a la cosa impropia para su destino, como son las grietas, fisuras, rajaduras o manchas de humedad aparecidas en el edificio comprado y que fue vendido como nuevo; la falta de capa perimetral de aislación y la humedad existente en todos los ambientes, incluso baño y galerías; las filtraciones de autos, rotura de caños de agua caliente y fría, reveladores de la impropia calidad del material empleado o la deficiente realización de los respectivos trabajos, que están ocultos y desconocidos para el comprador.
6- En el caso de autos, los defectos en la construcción que se observa en el inmueble vendido al actor configuran vicios o defectos ocultos que la hacen impropia para su destino, lo cual caracteriza a los vicios redhibitorios. Ello basado en el principio de buena fe que debe imperar en la celebración de todo negocio jurídico (art. 1198, CC). Justamente fue el vicio oculto de la cosa (departamento) el que lo hizo impropio para su destino. Es que ninguna persona adquiere una propiedad pensando que a los tres o cuatro años va a tener que padecer humedades, grietas y rajaduras, con las molestias que ello genera y el peligro latente de que cedan las paredes. Tales defectos de ningún modo pudieron ser advertidos por un comprador diligente, ya que no es razonable exigir a una persona un especial conocimiento en materia de construcción, sino que el sentido común indica que se toman en consideración el estado aparente que tienen las cosas y las cualidades que deben revestir conforme su género y especie.
7- La aplicación de la teoría de la carga dinámica de la prueba se trata de un principio central dentro de la normativa consumeril, a la que no se opuso la parte demandada. Por ende no puede ahora desconocerla.
8- La aplicación de las cargas dinámicas probatorias importa establecer que quien se encuentre en mejores condiciones para acreditar la verdad de lo acontecido se verá perjudicado por la ausencia de prueba respecto de algún extremo necesario para la resolución de la causa. En este sentido, siendo que la valoración sobre la existencia o ausencia de certeza respecto de los hechos invocados en demanda y contestación será realizada al momento de dictar sentencia, el planteo de «la sorpresa» no es de recibo.
9- La aplicación de la teoría ningún agravio merece para las partes, puesto que si obran de buena fe, colaborando con la dilucidación de la verdad y aportando las pruebas que se encuentren en su poder y las que sean de más fácil acceso para cada una, ninguna consecuencia tendrá su aplicación. Tal régimen no importa la fijación de una regla de conducta de antemano, sino el anticipo de una eventual distribución de las cargas probatorias, que será utilizada únicamente ante la configuración de dos supuestos puntuales: 1) la ausencia de prueba respecto de algún extremo fáctico y 2) que tal ausencia sea achacable a quien se encontraba en mejores condiciones. Ambos aspectos, entonces, únicamente podrán ser analizados al resolver el fondo de la cuestión y el anticipo de la posibilidad de efectuar tal análisis, sin mencionar qué extremo debe probar cada uno, no genera agravio alguno y resulta prematuro antes del dictado de la sentencia, momento en que se estudiará la totalidad del expediente, se evaluará qué extremo no está probado y quién se encontraba en mejores condiciones para acreditarlo. Por ello, sin perjuicio de que la ley imponga que se notifique durante el proceso, hasta la vigencia del Código Civil y Comercial de la Nación que lo establece en el art. 1735, se venía aplicando esta regla sin advertencia previa a las partes, actitud que no ha provocado nulidad ni revocación de fallos ni ha vulnerado el derecho de defensa invocado. Al fin y al cabo, cada parte sabe qué está en condiciones de probar, y el juez recién al ver toda la causa y la prueba diligenciada podrá advertir quién estaba en mejores condiciones de probar.
¿Es justa la sentencia apelada?
El doctor
En los autos caratulados: (…), traídos al acuerdo a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada en contra de la sentencia N° 244, del 7/8/17, dictada por la Sra. jueza en lo Civil y Comercial de 1ª Instancia y 38ª Nominación de esta ciudad, cuya parte dispositiva dispone: «1) Rechazar la Excepción de prescripción interpuesta por la demandada Cecilia Urigo. 2) Hacer lugar a la demanda deducida por el señor José Emilio Flores en contra de la señora Cecilia Urigo, y en consecuencia declarar la resolución por Vicios Redhibitorios del Contrato de Compraventa celebrado entre las partes con fecha 22/4/09. 3) Condenar a la demandada, señora Cecilia Urigo, a la restitución del precio pagado, es decir de la suma de U$S18.095, con más los intereses estipulados en el Considerando V), y condenar al actor, señor José Emilio Flores a restituir a la señora Cecilia Urigo, el inmueble identificado como Unidad 11, ubicado en la planta alta del edificio ubicado en calle Agustín Garzón Nº (…) de barrio San Vicente de esta Ciudad, en el estado en que se encuentre, debiendo cumplimentarse ambas contraprestaciones en el plazo de diez días de quedar firme la presente resolución. 4) Condenar a la demandada Cecilia Urigo al pago de los daños y perjuicios (daño moral y punitivo) por la suma de $25.000, con más los intereses establecidos en el Considerando VII). 5) Imponer las costas a la demandada Cecilia Urigo. 6) 7) 8)[
I. Que se encuentra radicada la causa en esta Sede, con motivo de la concesión del recurso de apelación articulado por la parte demandada en contra de la sentencia N° 244, de fecha 7/8/17, dictada por la Sra. jueza de Primera Instancia y 38.ª Nominación en lo Civil y Comercial de esta ciudad, cuya parte resolutiva ha sido transcripta. Llegados los autos a esta instancia la parte demandada expresó agravios. Corrido traslado al actor, lo evacua. Evacua el traslado la Sra. fiscal de Cámara Civil y Comercial. II. La apelante en su libelo recursivo se agravia alegando que la afirmación de la jueza de que «la postura del actor no ha recibido un embate suficiente de la contraparte» carece de toda fundamentación y resulta inentendible. En ese sentido afirma que los hechos aseverados por el actor fueron negados en forma pormenorizada al contestar la demanda. Que la palabra embate significa ataque impetuoso y que en este proceso su representada no se encuentra obligada a atacar las afirmaciones de la actora como no sean la carga de negar o asentir. Que al contestar la demanda ha negado cada una de las afirmaciones de la demandada y ello resulta suficiente. Asimismo agrega que si ello no hubiera ocurrido solo se hubiera generado una tenue presunción a favor de los dichos del actor que no pueden constituir por sí mismos razón suficiente para decidir, sino que hace falta la prueba de los hechos y que de la falta de embate no se puede inferir la procedencia o gravedad de los daños, pues ello debió surgir de elementos independientes de las partes. Por otro lado sostiene que no existe prueba suficiente que indique la gravedad y el origen de los daños. Que ello constituye una cuestión angular en el reclamo, pues no es cualquier deterioro, sino que debe ser funcional o estructural. Afirma que el juzgador, para resolver de la forma en que lo hizo, se basa en una afirmación: que el inmueble vendido no era nuevo, sino que era una construcción modesta sobre la fachada de una vieja casa en San Vicente. Que tal aseveración genera un presunción en contra de su representada que lo obliga a responder de los daños que se han acreditado y que han disminuido las calidades de la cosa que, de haberse conocido por el accionante, otra hubiera sido su postura frente a la vivienda que se le ofrecía en venta. Que tampoco hay evidencia suficiente sobre la envergadura de los daños, que tanto es así que los hijos del actor continúan viviendo en dicho inmueble. Expone que la manifestación de que el inmueble se construyó sobre otro y que su tipología es modesta no puede generar la presunción de tener que responder por el daño sin más, cuando no se ha determinado cuál es el origen y tampoco que éste le sea imputable a su representada. Afirma que de la prueba colectada se verifica que el inmueble no era a estrenar, de modo tal que no es cierto lo dicho en cuanto a que de haberlo sabido el actor no hubiera adquirido el inmueble. Indica que el actor en su demanda enunció la existencia de vicios ocultos, poniendo énfasis en que el inmueble era a estrenar, pero luego se dio con que no lo era y que había sido construido con materiales de segunda. Que sin embargo ello, la cláusula sexta dice que el inmueble se recibe en el estado en que se encuentra, lo que considera contrario a decir que era a estrenar. Que dicha circunstancia también se infiere del precio y modalidad de pago. Que el aviso del diario en ningún lado menciona que sea a estrenar y que con la testimonial de fs. 238 se verifica que los departamentos no lo eran, habiendo calificado la construcción de 5 puntos en una escala del 1 al 10 y que los detalles de construcción estaban a la vista. Se agravia también de que el sentenciante, para suplir la negligencia probatoria de la actora, refiere que se está ante un supuesto de distribución dinámica de las cargas probatorias y que su parte era quien debía probar. Que uno de los graves peligros de dicha teoría es que encuentra por sorpresa al demandado. Que por tal motivo el art. 1775, CCCN, impone al juzgador la carga de comunicar durante el proceso que aplicará este criterio de modo de permitir a los litigantes ofrecer y producir los elementos de convicción que hagan a su defensa. Refiere que en la presente causa el actor fue negligente. Que de la prueba se colige que sigue haciendo uso de la cosa y que los desperfectos surgieron con motivo de la rotura de un caño ocurrido cinco años después de la compra del inmueble, con lo cual queda claro que los vicios no se encontraban al momento de celebrarse el contrato de compraventa. Que de tal modo los daños no tienen el carácter de vicios ocultos, lo que resulta compatible con el deterioro normal del inmueble a lo largo de cuatro años de uso. Que el testigo Peralta expuso que el edificio tuvo la rotura de los caños cloacales, lo que dañó su propiedad y la vecina y, como consecuencia, el departamento del actor tuvo rajaduras en las paredes, por lo que no se trata de vicios ocultos de la vivienda. Por último estima que no hay prueba alguna que indique que los daños constatados por el escribano conviertan a la cosa vendida impropia para su destino por razones estructurales o funcionales, como lo pide la ley. Que dicha prueba era a cargo del actor y que no se colectó por su propia negligencia, pero que sí está a la vista el hecho notorio de que el actor continúa en uso del inmueble aun cuando no hubieran hecho las reparaciones, de modo tal que la conclusión es adversa a las pretensiones del accionante. En definitiva solicita se admita el recurso y se revoque el decisorio por contrario imperio. III. La parte actora al contestar los agravios que se le corrieran solicita su rechazo por los fundamentos que expresa en su escrito, al cual me remito en honor a la brevedad. IV. La fiscal de Cámara dictamina que corresponde rechazar el recurso de apelación interpuesto por la demandada, por las razones que explica en su pormenorizado análisis, al que me remito. Firme el decreto de autos, queda la causa en estado de ser resuelta. V. La sentencia contiene una relación fáctica que satisface las exigencias del art. 329, CPC, por lo que a ella nos remitimos por razones de brevedad. VI. Cabe destacar que estamos ante la apelación interpuesta por la demandada Cecilia Urigo, quien se alza contra la sentencia de la anterior instancia que resolvió hacer lugar a la demanda entablada por José Emilio Flores en su contra. A tal fin se la condenó a devolver el precio recibido, más el pago en concepto de daño moral y punitivo de la suma de $25.000; mientras que a la actora se la condenó a restituir el inmueble objeto de la operatoria comercial. En esta instancia la recurrente señala que no existe prueba acabada del origen y extensión de los daños del departamento; que el juez a la hora de decidir se basó en una presunción relativa a que el inmueble no era a estrenar cuando él no lo vendió con esa condición. Además se queja de que en la resolución recurrida se aplicó la teoría de la carga dinámica de las pruebas, lo cual lo tomó por sorpresa en la sentencia, y que a través de ella el iudicante pretendió suplir la negligencia probatoria del actor. Estima, por último, que la rotura de caños cloacales fue el motivo por el cual el departamento presentó rajaduras en sus paredes. Adelanto opinión en el sentido que el recurso merece ser rechazado. Doy razones. VII. En primer lugar, constato que no es objeto de discusión que la presente causa queda enmarcada bajo el tratamiento de la ley 24240 y sus modificatorias. Ello con base en la relación de consumo entre la vendedora del departamento (demandada) y el comprador (actor), conforme lo dispuesto en el art. 2 de la citada ley. Además de lo dicho, la demandada en la presente instancia no cuestiona el rechazo de la excepción de prescripción planteada por su parte, la que tengo por firme, como tampoco la procedencia de los rubros daño moral y daño punitivo. Por último, no está en duda la operatoria comercial que vinculara a ambas partes ni el monto abonado por el inmueble. En definitiva, la cuestión debatida gira en torno a determinar si se encuentra acreditada la existencia de vicios redhibitorios en el departamento objeto de la presente causa que justifiquen la pretensión resarcitoria. Aclaro al respecto que tal como lo dispuso la iudicante y no fue cuestionado por la apelante, resulta de aplicación el Código Civil velezano, sin perjuicio de aplicar el Código vigente a las consecuencias del evento, operadas a partir de su entrada en vigencia (art. 7, ley 26994). VIII. En ese sentido y a los fines de dar un marco normativo a la cuestión, el art. 18, ley 24240, alude específicamente a los vicios redhibitorios disponiendo que: «La aplicación de las disposiciones precedentes no obsta a la subsistencia de la garantía legal por vicios redhibitorios. En caso de vicio redhibitorio: a) A instancia del consumidor se aplicará de pleno derecho el art. 2176, CC; b) El art. 2170, CC no podrá ser opuesto al consumidor». De la normativa citada surge que el régimen de garantías es amplio e integrador del CC, ya que si el consumidor opta por ejercer alguna de las acciones consagradas en el último, la ley consumeril extiende su protección dándole la posibilidad de reclamar, además, con las particularidades que en su favor consagra. La protección consumeril funciona por la existencia de defectos ostensibles y/u ocultos al momento de la contratación. Así se ha expedido nuestra jurisprudencia: «Sobre el concepto de vicios redhibitorios dentro de la relación de consumo la doctrina pacíficamente reconoce una concepción más abarcativa de la que resulta del régimen del Código Civil. En el sistema de protección al consumidor además de la disposición específica del art. 18 debe entenderse vigente la garantía del producto que se entrega en adecuadas condiciones de construcción y la responsabilidad por el vendedor o locador por todo defecto, vicio o anomalía del bien, reúna o no el vicio el carácter de redhibitorio.» (C4ª CC, “Martín Paillet, Diego José y Otro c/ Brick SRL – Ordinario – Otros – Expte. N° 1759866/36″, Sent. Nº 40 del 11/6/15
