ESCRITURACIÓN. Naturaleza de la obligación. Certificado final de obra. Demora en su obtención. PRUEBA. CULPA del vendedor. Consecuencias. El sistema en el CC y el CCCN. RENDICIÓN DE CUENTAS. DEBER DE INFORMACIÓN. BUENA FE. LEGITIMACIÓN ACTIVA. PRESCRIPCIÓN. Plazo. Procedencia. CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN. Régimen1- La obligación de escriturar un inmueble se trata de una obligación de hacer a plazo. “Nos encontramos frente a una obligación de hacer de plazo indeterminado, en los términos del art. 1185, CC…”.
2- “Debe considerarse que el certificado de final de obra es un hecho cuyo acontecimiento necesariamente va a ocurrir… Se trata de un plazo y no de una condición porque existe una obligación legal de obtener el certificado de final de obra y no puede presumirse el incumplimiento de las leyes y reglamentos municipales de manera que corresponde considerar que aquel es un hecho que necesariamente va a suceder. Por el contrario, no cabe afirmar que el cumplimiento de una obligación sea un hecho incierto”. En autos, el certificado de final de obra se corresponde con el compromiso pactado contractualmente por el codemandado Grupo Alto SRL. En efecto, este último asumió la obligación de “realizar los mejores esfuerzos en las gestiones necesarias para permitir la escrituración a favor de la compradora en un plazo mínimo posible”.
3- En el sub lite, los recurrentes/demandados arguyen que la Municipalidad de Córdoba informó no haber otorgado el certificado de final de obra, pero tal circunstancia no los libera del deber de obtener dicho certificado. En este sentido, en autos no surge de ninguna prueba que los demandados hubieran realizado esfuerzo alguno tendiente a obtener la escritura del inmueble. Pesa sobre ellos la carga de demostrar diligencias en la obtención del certificado referido. Por lo que resulta contrario al principio de buena fe que los apelantes/demandados pretendan escudarse en el oficio del que surge que la Municipalidad no ha otorgado el certificado de final de obra para evadir el cumplimiento de sus obligaciones contractuales con el actor.
4- “El plazo no puede postergarse sine die, ni tampoco puede quedar librado al arbitrio de la parte a cuyo cargo se halla la realización de los trámites necesarios para que el plazo comience a correr constituyendo una cuestión de hecho que debe apreciarse judicialmente. El vencimiento del plazo se produce al concretarse el acontecimiento que lo constituye; ello no obsta a que se evalúe la situación que se produce cuando el hecho futuro que condiciona la exigibilidad de la obligación se dilata más allá de lo que verosímilmente las partes podían haber previsto y cuando tal demora perjudica seriamente al acreedor, debiendo considerarse vencido si el acto no se realiza por culpa del deudor. Pero también los jueces pueden, a pedido de la parte acreedora, fijar un plazo para la realización de tal conducta debida. Ello se justifica, pues se intenta lograr en definitiva el ulterior cumplimiento del contrato, y ello está conteste con la interpretación y ejecución de buena fe impuesta en el art. 1198 del Código Civil. Si se interpretara lo contrario, los compradores quedarían en un estado de total indefensión, si las demandadas no cumplimentaban la obligación de gestionar el trámite correspondiente, o lo hacían tardía o negligentemente, los actores deberían esperar indefinidamente la escrituración, lo cual sería una total inseguridad jurídica, como antieconómico para el tráfico comercial inmobiliario…”.
5- El art. 1137, CCCN, prescribe: “Obligación de transferir. El vendedor debe transferir al comprador la propiedad de la cosa vendida. También está obligado a poner a disposición del comprador los instrumentos requeridos por los usos o las particularidades de la venta y a prestar toda cooperación que le sea exigible para que la transferencia dominial se concrete”. “a) Está claro que la transferencia de la propiedad, sea por entrega o por registración, requiere para su efectivo cumplimiento diferentes “instrumentos” según los casos, facturas, constancias de libre deuda, certificados de garantía, títulos precedentes, planos y, en general para las cosas muebles, los que sean de uso en el lugar en que la obligación debe cumplirse. El artículo 1137 dice que tales instrumentos deben ser puestos “a disposición del comprador”, lo que implica no sólo facilitarlos para su compulsa, sino también entregarlos junto con la cosa. La negativa o demora del vendedor respecto de la entrega de estos instrumentos puede interpretarse, si la omisión obstaculiza la transferencia del dominio, como incumplimiento de la obligación principal. b) La buena fe domina y tutela todo el ordenamiento jurídico (arts. 9 y 729). Las relaciones de obligaciones en todos sus aspectos y en todo su contenido están sujetas a su imperio. Una aplicación particular de este principio es el deber de cooperación recíproca que deben observar las partes. En el supuesto previsto en el art. 1137 se le impone al vendedor el deber de “prestar toda cooperación que sea exigible para la transferencia” se concrete…”.
6- Si bien en el Código Civil derogado la obligación de rendir cuentas surgía del contrato de mandato, sin que hubiera un régimen general al respecto pese a que sí existía la institución en el Código de Comercio (arts. 68 a 74), se señalaba “que dicha obligación se extendía a otras relaciones jurídicas y en esta dirección se interpretaba que es una manifestación del deber de información; que el principio general es que todo el que se encarga de negocios ajenos es sujeto pasivo de tal obligación, la cual resulta obligatoria aun cuando no haya sido expresamente incluida; que debe hacerse dentro del plazo establecido y, si no hay plazo expreso, debe serlo en tiempo oportuno; así como que el plazo de prescripción es decenal por tener fuente contractual y “comienza a contarse desde el momento en que el resultado de cuentas fue conocido”.
7- El CCCN incluye una sección dedicada a la rendición de cuentas (arts. 858 a 864). El nuevo régimen de carácter general se destaca por regular una obligación que tiene, entre otras, las siguientes características: 1) es inherente a toda gestión de negocios ajenos o parcialmente ajenos, cualquiera sea su carácter; 2) surge del deber implícito de obrar con buena fe objetiva y subjetiva (lealtad, probidad, confidencialidad); 3) tiene como sujeto pasivo o deudor a toda persona que realiza la gestión o administra en interés total o parcialmente ajeno y como sujeto activo o acreedor a quien en cuyo interés haya actuado un tercero sin necesidad de que la gestión sea a cuenta del acreedor y 4) para su imposición no es necesaria la caracterización jurídica de la relación que liga a las partes, bastando que se trate de cualquier negocio que involucre un interés ajeno.
8- El art. 860, CCCN, prescribe claramente que están a obligados a rendir cuentas, excepto renuncia expresa del interesado: “a) quien actúa en interés ajeno, aunque sea a nombre propio; b) quienes son parte en relaciones de ejecución continuada, cuando la rendición es apropiada a la naturaleza del negocio; c) quienes deben hacerlo por disposición legal…” y a su vez el art. 861, CCCN, dispone que la oportunidad para rendir cuentas, en defecto de estipulación entre las partes o disposición legal, es al concluir el negocio y, en los casos de ejecución continuada, también al término de cada uno de los períodos o al final de cada año calendario.
9- Los derechos deben ser ejercidos de buena fe (art. 1198, CC, arts. 9, 961 y 1061, CCCN) de la misma manera que ningún derecho puede ser ejercido abusivamente (art. 1071, CC, art. 10, CCCN) y resulta ciertamente abusivo administrar durante más de diez años la cosa que, al menos es parcialmente ajena, sin rendir cuentas de la gestión realizada.
10- La legitimación del actor de pedir que la rendición de cuentas se extienda –en autos– a fechas anteriores a aquella en que tomó posición del inmueble, deviene de la circunstancia de que quien compra un inmueble se coloca en la posición jurídica que, respecto del bien, tenía su vendedor, adquiriendo todos los derechos que sobre la cosa tenían las personas que se lo transmitieron. En este orden no se encuentra controvertida la cadena de cesiones del boleto de compraventa respecto del inmueble, datando el primero de ellos de fecha 5/4/05, es decir, de más de diez años.
C6a. CC Cba. 16/12/15. Sentencia Nº 160. Trib. de origen: Juzg. 17ª CC Cba. “Damilano, Osvaldo Santiago c/ Senestrari, María Virginia y Otro – Ordinario – Escrituración – Recurso de Apelación (Expte. Nº 2451246/36)”
2ª Instancia. Córdoba, 16 de diciembre de 2015
¿Es ajustada a derecho la sentencia dictada?
La doctora Silvia B. Palacio de Caeiro dijo:
En estos autos caratulados… venidos a los fines de resolver el recurso de apelación interpuesto por el apoderado de los demandados, Dr. Aldo Nallino, en contra de la sentencia Nº 104 de fecha 1/4/15, dictada por la Sra. juez de Primera Instancia y Decimoséptima Nominación Civil y Comercial, Dra. Verónica Beltramone, quien resolvió: “I) Hacer lugar a la demanda incoada por Sr. Osvaldo Santiago Damilano en contra de Grupo Alto S.R.L. y Virginia María Senestrari fiduciaria del Fideicomiso de Administración Ayacucho 449, y en su mérito condenar a la parte demanda, para que en el término de noventa días otorguen la escritura traslativa de dominio del inmueble descripto en los vistos; bajo apercibimiento de hacerlo el tribunal a su costa y cargo.- Y de resultar imposible, resolver el contrato, en daños y perjuicios, los que se determinarán en la etapa de ejecución de sentencia.- II) Declarar la obligación del Grupo Alto S.R.L. y de Virginia María Senestrari fiduciaria del Fideicomiso de Administración Ayacucho 449 de rendir cuentas de la administración de los últimos diez años, y emplazarlas para que lo haga en el plazo de treinta días de quedar firme la presente; bajo apercibimiento.- III) Imponer las costas a la parte demandada.- IV) […]. I. La parte demandada se alza en apelación en contra de la sentencia cuya parte resolutiva ha sido transcripta más arriba en tanto la condenó a escriturar el inmueble de que se trata y a rendir cuentas en relación con el edificio en el cual aquél está construido. A fs. 268/270 vta. obra el escrito de expresión de agravios. En primer lugar, se agravian los demandados porque consideran que el tribunal de grado ha confundido condición con plazo. Refieren que el otorgamiento de la escritura se efectuaría en el plazo convenido contractualmente, previo cumplimiento de la condición esencial establecida por las partes en el boleto originario, esto es, la aprobación definitiva de los planos y el otorgamiento del certificado de final de obra. Señalan que al haber acreditado que la Municipalidad de la Ciudad de Córdoba no ha otorgado el certificado de final de obra correspondiente al edificio en el que se encuentra la unidad del actor, no nació la obligación de escriturar a su cargo. Entienden clara la defensa de falta de acción por considerar que los demandados no están en mora en el cumplimiento de sus obligaciones y, además, que tampoco ha ocurrido el vencimiento ficto del plazo. En segundo lugar se agravian porque estiman que el a quo les impuso la carga de demostrar un hecho negativo, cual es la inexistencia de la incorrecta administración que se les imputa. Refieren que no se ha acreditado la intimación previa que los constituyera en mora respecto de la obligación de rendir cuentas, mientras que quien firmó la planilla obrante a fs. 50 es una tercera ajena a la litis. Agregan que el tribunal los condenó a rendir cuentas por el plazo de diez años cuando el eventual derecho a la rendición de cuentas que existe a favor del actor no puede exceder la fecha en que tomó posesión del inmueble. Citan el art. 4027, CC, y solicita que se establezca que se deben rendir cuentas desde la fecha de la interposición de la demanda y no desde antes. Hacen reserva del caso federal y piden que se impongan las costas a la contraria. A fs. 272/279 contesta agravios el apoderado del actor, quien manifiesta que la obtención del certificado de final de obra del que depende la obligación de escriturar es un hecho a cargo de los demandados que ocurrirá algún día, desconociéndose “qué día” y que, por lo tanto, se trata de un plazo –incierto– y no de una condición. Señala que los plazos vencen siempre así como que la obligación de los vendedores no se limitaba a entregar la cosa sino que debían posibilitar la escrituración obteniendo de la Municipalidad de Córdoba el certificado que habilita la intervención de la notaria y el posterior labrado de los instrumentos públicos pertinentes. Refiere que la demora sine die de su obligación escrituraria es contraria a la buena fe que debe presidir en los negocios. En cuanto a la rendición de cuentas, menciona que la demanda y su notificación bastan para constituir en mora al obligado a presentar cuentas de su gestión y que, además, se ha emplazado vía notarial al arquitecto Pujol, socio gerente del Grupo Alto SRL. Sostiene que el plazo de diez años por el que se ha condenado a la contraria a rendir cuentas surge del art. 4023, CC, mientras que el art. 4027 no es aplicable al caso. Solicita el rechazo del recurso, con costas a la contraria. Dictado y firme el decreto de autos, la causa queda en estado de ser resuelta. II. Cabe recordar, de modo preliminar, que el tribunal de alzada es típicamente revisor de lo decidido en la instancia anterior y no renovador de lo actuado y decidido, de donde se requiere excitación del interesado (mediante la expresión de agravios), para poder cumplir su misión (Conf. entre otros: Alsina, Hugo, “Tratado…” T. IV, pág. 206 y sgts.; Azpelicueta, Juan José – Tessone, Alberto, “La Alzada. Poderes y Deberes” pág. 81 y sgts; Hitters, Juan Carlos, “Técnica de los recursos ordinarios” pág. 253 y sgts, Loutayf Ranea, Roberto G. “El recurso ordinario de apelación en el proceso civil” T. I, pág. 61 y sgts.). De tal modo, si en esa expresión de agravios el interesado no se hace cargo de algún fundamento dirimente de la resolución cuestionada, ésta se mantiene como acto jurisdiccional válido. Analizadas las constancias de autos y especialmente los términos de la expresión de agravios, se constata que los recurrentes vuelven sobre los argumentos defensivos expuestos al contestar la demanda pero sin atacar las premisas centrales por las cuales el tribunal de grado los rechazó y que se refieren a que la obligación de escriturar a cargo de los demandados estaba sujeta al cumplimiento de un plazo y no de una condición suspensiva. No obstante las consideraciones vertidas precedentemente, este Tribunal, fiel al carácter de recurso ordinario que ostenta el de apelación, es proclive a entrar a su tratamiento sustancial cuando de alguna manera el recurrente critica la decisión de primer grado. Pudiendo encontrarse comprometido el derecho de defensa de quien se siente agraviado por la sentencia, esta Cámara procura una revisión de lo decidido. III. Las cuestiones a decidir. Las cuestiones traídas a esta instancia consisten en determinar si es ajustada a derecho la sentencia de primera instancia que fijó plazo para que los demandados, Virginia María Senestrari, fiduciaria del Fideicomiso de Administración Ayacucho 449 y Grupo Alto SRL, otorguen la escritura traslativa de dominio del inmueble de propiedad del actor, Sr. Osvaldo Santiago Damilano, y declaró la obligación de aquellos de rendir cuentas de la administración de los últimos diez años del edificio “Torre Ayacucho” en el cual se encuentra ubicado el inmueble de propiedad del actor. IV. Certificado de final de obra y alcance de las obligaciones del vendedor. La estrategia defensiva de la parte demandada ha sido desde la contestación de la demanda referir que no existe acción en contra de los demandados porque no se ha cumplido lo que consideran una condición suspensiva –consistente en que un tercero, esto es, la Municipalidad de Córdoba, otorgue el certificado de final de obra del edificio– que dará comienzo al plazo para escriturar. La sentencia de primera instancia rechazó que se tratara de una condición y, en cambio, estableció que se trata de un plazo determinado en razón de que se conoce desde el inicio de la relación cuál es el acontecimiento –otorgamiento de certificado de final de obra–. Además, el tribunal indicó que se trata de un plazo incierto porque no se sabe cuándo acontecerá el otorgamiento del certificado de final de obra y suspensivo porque difiere la exigibilidad de la obligación hasta su cumplimiento. En esta instancia los recurrentes insisten en que, ante la falta de otorgamiento del certificado de final de obra por parte de la Municipalidad de Córdoba, la obligación de escriturar a su cargo no ha nacido. Ahora bien, la cuestión merece algunas precisiones. IV.1. Por un lado, este Tribunal ya ha dicho, en un caso en el cual la demandada cuestionó que se la condenara a escriturar un inmueble pese a que aún no contaba con final de obra por deficiencias de la construcción –como lo hacen aquí los recurrentes– que se trata de una obligación de hacer a plazo. Allí sostuvimos: “Nos encontramos frente a una obligación de hacer de plazo indeterminado, en los términos del art. 1185, CC. La compraventa en principio se encuentra perfeccionada y no controvertida, lo que se discute aquí es sobre quién recae el cumplimiento de la obligación accesoria de escriturar…” (conf. “Moreno Ijamer Narciso c/ Sindicato de Empleados Públicos – Ordinario – Escrituracion – Recurso de Apelación – Expte. N° 183694/36”, Sentencia Nº 189 del 12/9/12). En otra oportunidad en la cual se había pactado en los boletos de compraventa que la escritura traslativa de dominio sería otorgada por las vendedoras dentro de los ciento veinte días contados a partir de la fecha en que se hubiera expedido el último certificado aprobatorio del loteo en cuestión, dijimos también que se trata de una obligación a plazo y analizamos la facultad del tribunal de fijarlo tanto respecto de las obligaciones a plazo indeterminado como en aquellas a plazo incierto (conf. “Yedro, Diuvigildo y Otros c/ Emprendimientos Inmobiliarios S.A. (E.I.S.A.) y Ciucor SA. – Abreviado – Cobro de Pesos – Expte. N° 490873/36”, Sentencia Nº 76 del 13/6/07). En este sentido, manteniendo el criterio antes expuesto en el sentido de que se trata de una obligación de hacer a plazo, debe considerarse que el certificado de final de obra es un hecho cuyo acontecimiento necesariamente va a ocurrir –como sostuvo el tribunal a quo–. Se trata de un plazo y no de una condición porque existe una obligación legal de obtener el certificado de final de obra y no puede presumirse el incumplimiento de las leyes y reglamentos municipales, de manera que corresponde considerar que –como entendió el tribunal a quo–, aquel es un hecho que necesariamente va a suceder. Por el contrario, no cabe afirmar que el cumplimiento de una obligación sea un hecho incierto. El certificado de final de obra se corresponde con el compromiso pactado contractualmente por el codemandado Grupo Alto SRL. En efecto, Grupo Alto SRL asumió la obligación de “realizar los mejores esfuerzos en las gestiones necesarias para permitir la escrituración a favor de la compradora en un plazo mínimo posible” (conf. cláusula cuarta del acta de tenencia de la unidad funcional). Los recurrentes arguyen que la Municipalidad de Córdoba informó no haber otorgado el certificado de final de obra, pero tal circunstancia no los libera del deber de obtenerlo. En este sentido, no surge de ninguna prueba que los demandados hubieran realizado esfuerzo alguno tendiente a obtener la escritura del inmueble. Pesa sobre ellos la carga de demostrar diligencias en la obtención del certificado referido. Así los demandados no han demostrado haber realizado los mejores esfuerzos en las gestiones necesarias para permitir la escrituración a favor del comprador en un plazo mínimo posible a lo que se obligaron, siendo que el hecho al que le atribuyen la eficacia de hacer surgir el plazo para escriturar –otorgamiento del certificado de final de obra– depende justamente de las gestiones a las que se comprometieron. No se encuentra controvertido que corría por cuenta de los demandados realizar las gestiones para obtener en un plazo mínimo posible o razonable las escrituras, y resulta claro que para que la Municipalidad de Córdoba extendiera el certificado de final de obra que, según la recurrente, es el requisito que impide el otorgamiento de aquellas, eran los demandados quienes debían instar y llevar adelante todos los trámites necesarios. Por eso, resulta contrario al principio de buena fe que los apelantes pretendan escudarse en el oficio del que surge que la Municipalidad no ha otorgado dicho certificado (fs. 174) para evadir el cumplimiento de sus obligaciones contractuales con el actor. En los autos: “Yedro, Diuvigildo y Otros c/ Emprendimientos Inmobiliarios S.A. (E.I.S.A.) y Ciucor SA – Abreviado – Cobro De Pesos – Expte. N° 490873/36”, Sentencia Nº 76 del 13/6/07, antes referido, se tuvieron en cuenta aspectos que resultan igualmente aplicables en el caso a resolver –con la salvedad de que en ese caso debía realizarse el loteo del terreno y en éste debe obtenerse el certificado de final de obra previo a escriturar–. Entre ellos: “El plazo no puede postergarse sine die, ni tampoco puede quedar librado al arbitrio de la parte a cuyo cargo se halla la realización de los trámites necesarios para que el plazo comience a correr constituyendo una cuestión de hecho que debe apreciarse judicialmente. El vencimiento del plazo se produce al concretarse el acontecimiento que lo constituye, ello no obsta a que se evalúe la situación que se produce cuando el hecho futuro que condiciona la exigibilidad de la obligación se dilata más allá de lo que verosímilmente las partes podían haber previsto y cuando tal demora perjudica seriamente al acreedor, debiendo considerarse vencido si el acto no se realiza por culpa del deudor. Pero también los jueces pueden, a pedido de la parte acreedora, fijar un plazo para la realización de tal conducta debida. Ello se justifica, pues se intenta lograr en definitiva el ulterior cumplimiento del contrato, y ello es conteste con la interpretación y ejecución de buena fe impuesta en el art. 1198 del Código Civil. Si se interpretara lo contrario, los compradores quedarían en un estado de total indefensión, si las demandadas no cumplimentaban con la obligación de gestionar el trámite correspondiente, o lo hacían tardía o negligentemente, los actores deberían esperar indefinidamente la escrituración, lo cual sería una total inseguridad jurídica, como antieconómico para el tráfico comercial inmobiliario. Tal previsión, como lo interpretan las demandadas, desnaturaliza la obligación asumida por las empresas al vender los lotes, vulnerando de tal manera los legítimos intereses de los compradores, que en este caso son también consumidores, ya que la relación de la partes configura una relación de consumo. Sin la aprobación del loteo, la obligación de escriturar se torna de cumplimiento imposible. Habiendo transcurrido un plazo más que razonable desde la celebración de los contratos, los compradores podrían haber solicitado la resolución con los daños y perjuicios, tal como lo exponen en la demanda, pero prefirieron, razonablemente y con derecho, exigir la fijación de un plazo para culminar con el trámite administrativo. Por las razones expuestas, cabe concluir que los actores tenían razón para demandar, han demandado correctamente, solicitando un plazo para que se culmine el trámite del cual depende la escrituración.”. IV.2. El razonamiento que se expone es coherente con lo dispuesto en los arts. 1137 a 1140, CCCN, que si bien no se aplican por haberse concertado la operatoria con antelación a su vigencia (art. 7, CCCN) tienen valor como pautas interpretativas referidas a las obligaciones del vendedor. Refiere la incipiente doctrina que las nuevas normas simplifican las del Código derogado –arts. 1344 a 1348 del C.C.– recogiendo las soluciones para los supuestos más importantes sin caer en el casuismo (conf. Lorenzetti, Ricardo Luis (Director), Código Civil y Comercial de la Nación comentado, 1a edición, Rubinzal Culzoni, Tomo VI, Santa Fe, 2015, p. 365). El art. 1137, CCCN, prescribe: “Obligación de transferir. El vendedor debe transferir al comprador la propiedad de la cosa vendida. También está obligado a poner a disposición del comprador los instrumentos requeridos por los usos o las particularidades de la venta, y a prestar toda cooperación que le sea exigible para que la transferencia dominial se concrete.”. “a) Está claro que la transferencia de la propiedad, sea por entrega o por registración, requiere para su efectivo cumplimiento diferentes “instrumentos” según los casos, facturas, constancias de libre deuda, certificados de garantía, títulos precedentes, planos y, en general para las cosas muebles, los que sean de uso en el lugar en que la obligación debe cumplirse. El artículo 1137 dice que tales instrumentos deben ser puestos “a disposición del comprador”, lo que implica no sólo facilitarlos para su compulsa, sino también entregarlos junto con la cosa. La negativa o demora del vendedor respecto de la entrega de estos instrumentos puede interpretarse, si la omisión obstaculiza la transferencia del dominio, como incumplimiento de la obligación principal. b) La buena fe domina y tutela todo el ordenamiento jurídico (arts. 9 y 729). Las relaciones de obligaciones en todos sus aspectos y en todo su contenido están sujetas a su imperio. Una aplicación particular de este principio [es] el deber de cooperación recíproca que deben observar las partes. En el supuesto previsto en el art. 1137 se le impone al vendedor el deber de “prestar toda cooperación que sea exigible para que la transferencia” se concrete. Esta cooperación se manifiesta, por ejemplo, brindando la información necesaria, concurrir por sí o por persona autorizada al lugar en que debe efectuarse la entrega y, en general, observar la diligencia necesaria para no frustrar el derecho del comprador.” (conf. Lorenzetti, Ricardo Luis (Director), Código Civil y Comercial de la Nación comentado, 1º edición, Rubinzal Culzoni, Tomo VI, Santa Fe, 2015, p. 366 y ss.). IV.3. En función de todo lo expuesto, es ajustada a derecho la sentencia de primera instancia que estableció la obligación de escriturar. Ello así, no es procedente ingresar en el tratamiento de la defensa de falta de acción por haber devenido cuestión abstracta. V. Obligación de rendir cuentas y período por el que deben rendirse. En primer lugar cabe señalar que de ninguna parte del fallo de primera instancia surge que se les hubiera impuesto a los demandados la carga de demostrar un hecho negativo ni la inexistencia de la incorrecta administración que se les imputa. Además, se constata de autos que se les impuso la obligación de rendir cuentas por no haberlo hecho con anterioridad y no por haberlo hecho incorrectamente, y en esta dirección la sentencia tuvo en cuenta que esa obligación existe siempre que se administre bienes o gestione negocios total o parcialmente ajenos, lo que ya no se discute en esta instancia. Por otro lado, los recurrentes cuestionan el plazo por el cual se estableció que deben rendir cuentas –los últimos diez años– amparándose en que siendo que la planilla de fs. 50 se encuentra firmada por un tercero ajeno a las partes de la litis, no fueron intimados previamente a ello. Sin embargo, resulta que la sentencia de grado tuvo en cuenta, a tales fines, la Escritura Pública Nº 203 de fecha 28/9/12 cuya copia obra agregada a fs. 73/75, en la cual el actor junto con otros adquirentes de las distintas unidades del edificio intimaron al socio gerente del Grupo Alto SRL –grupo éste que es codemandado– para que rindiera cuentas de la gestión en la administración del edificio. Si bien en el Código Civil derogado la obligación de rendir cuentas surgía del contrato de mandato, sin que hubiera un régimen general al respecto pese a que sí existía la institución en el Código de Comercio (arts. 68 a 74), la doctrina señalaba que la dicha obligación se extendía a otras relaciones jurídicas y en esta dirección se interpretaba que es una manifestación del deber de información; que el principio general es que todo el que se encarga de negocios ajenos es sujeto pasivo de tal obligación, la cual resulta obligatoria aun cuando no haya sido expresamente incluida; que debe hacerse dentro del plazo establecido y, si no hay plazo expreso, debe serlo en tiempo oportuno; así como que el plazo de prescripción es decenal por tener fuente contractual y “comienza a contarse desde el momento en que el resultado de cuentas fue conocido” (conf. Lorenzetti, Ricardo Luis, Tratado de los contratos, Tomo II, Rubinzal Culzoni Editores, Santa Fe, 2000, p. 259/260). El CCCN incluye una sección dedicada a la rendición de cuentas (arts. 858 a 864). El nuevo régimen de carácter general se destaca, en lo que aquí nos interesa, por regular una obligación que tiene, entre otras, las siguientes características: 1) es inherente a toda gestión de negocios ajenos o parcialmente ajenos, cualquiera sea su carácter; 2) surge del deber implícito de obrar con buena fe objetiva y subjetiva (lealtad, probidad, confidencialidad); 3) tiene como sujeto pasivo o deudor a toda persona que realiza la gestión o administra en interés total o parcialmente ajeno y como sujeto activo o acreedor a quien en cuyo interés haya actuado un tercero sin necesidad que la gestión sea a cuenta del acreedor y 4) para su imposición no es necesaria la caracterización jurídica de la relación que liga a las partes, bastando que se trate de cualquier negocio que involucre un interés ajeno (conf. Lorenzetti, Ricardo Luis (Director), Código Civil y Comercial de la Nación comentado, 1º Edición, Rubinzal Culzoni, Tomo V, Santa Fe, 2015, p. 334). Se observa que tales características recogen las que ya señalaba la doctrina, por lo que no resultan novedosas si bien han sido sistematizadas y normativizadas. El art. 860, CCCN, prescribe claramente que están a obligados a rendir cuentas, excepto renuncia expresa del interesado: “a) quien actúa en interés ajeno, aunque sea a nombre propio; b) quienes son parte en relaciones de ejecución continuada, cuando la rendición es apropiada a la naturaleza del negocio; c) quienes deben hacerlo por disposición legal…” y a su vez el art. 861 del C.C.C. dispone que la oportunidad para rendir cuentas, en defecto de estipulación entre las partes o disposición legal, es al concluir el negocio y, en los casos de ejecución continuada, también al término de cada uno de los períodos o al final de cada año calendario. En este caso, los demandados no han acreditado haber realizado ninguna rendición de cuentas. Los derechos deben ser ejercidos de buena fe (art. 1198, CC, arts. 9, 961 y 1061, CCCN) de la misma manera que ningún derecho puede ser ejercido abusivamente (art. 1071, CC, art. 10, CCCN) y resulta ciertamente abusivo administrar durante más de diez años la cosa que, al menos es parcialmente ajena, sin rendir cuentas de la gestión realizada. Máxime habiendo mediado emplazamientos para ello y teniendo en cuenta que, de acuerdo con los términos del boleto de compraventa, la vendedora se reservó la administración del edificio “hasta que se constituya el consorcio de propietarios por medio de la escritura de formalización del Reglamento de Copropiedad y Administración”, consorcio que no se encuentra formalizado tras diez años de gestión. La legitimación del actor de pedir que la rendición de cuentas se extienda a fechas anteriores de aquella en que tomó posición del inmueble –1/11/07, según surge del acta de fs. 14/15– deviene de la circunstancia de que quien compra un inmueble se coloca en la posición jurídica que, respecto del bien, tenía su vendedor, adquiriendo todos los derechos que sobre la cosa tenían las personas que se lo transmitieron. En este orden no se encuentra controvertida la cadena de cesiones del boleto de compraventa respecto del inmueble, datando el primero de ellos de fecha 5/4/05, es decir, de hace más de diez años. Así, resultó ajustada a derecho la decisión del tribunal de grado que dispuso que los demandados rindieran cuentas por los últimos diez años de administración del edificio. Por todas las
ESCUCHAR
