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Por Escritura N° 22 de fecha 26/1/01, los Sres. Elba del Luján Angulo y Antonio Atilio Uanini constituyeron derecho real de hipoteca en primer grado a favor del Banco de la Provincia de Córdoba. En virtud de ello, el referido banco inició un juicio de ejecución hipotecaria en contra de los mencionados deudores. Con fecha 7/12/06 los letrados patrocinantes de la parte actora del proceso de ejecución hipotecaria, Dres. Emilio José Crespo y María del Carmen Bima, cedieron por acta judicial a favor del Sr. Rodolfo Julio Nanini, la totalidad de los honorarios profesionales regulados a favor de ambos letrados. Con la misma fecha, el Banco de la Provincia de Córdoba cedió también mediante acta judicial al Sr. Rodolfo Julio Nanini, la totalidad de los derechos y acciones litigiosas en los autos de ejecución hipotecaria mencionados por concepto de capital, intereses y gastos devengados en igual grado y preferencia del gravamen hipotecario aludido. Posteriormente, con fecha 21/8/07, el cesionario Nanini arribó a un acuerdo con la Sra. Elba del Luján Angulo en virtud del cual, el primero reajustó su pretensión por el crédito de honorarios cedidos a la suma de $25.000 conviniéndose para su pago la dación de los derechos y acciones que la Sra. Angulo titulariza sobre el inmueble gravado con hipoteca. Con fecha 14/3/08 se instrumentó mediante la Escritura N° 6 autorizada por la escribana María Eugenia Chávez de Bono, la dación en pago de los derechos y acciones que le corresponden en la proporción de 50% sobre el inmueble hipotecado y el Sr. Nanini aceptó la dación en pago efectuada a su favor y otorgó –mediante la referida escritura– eficaz recibo, manifestando que nada más tiene que reclamar a la Sra. Angulo como consecuencia de los autos mencionados. Asimismo, en la mentada escritura, el Sr. Nanini expresa que como se han reunido en su persona las calidades de acreedor del crédito hipotecario y sus accesorios, y también es propietario del 50% del inmueble, se ha extinguido parcialmente la hipoteca por confusión, solicitando, en consecuencia, la cancelación de la hipoteca por el 50%. Luego –con fecha 15/4/08– al solicitarse la inscripción de la Escritura N° 6, el Registro General de la Provincia formula observación, en contra de la cual la escribana Chávez de Bono interpone recurso de rectificación, el que es denegado. Posteriormente, mediante resolución N° 149, el Registro resuelve mantener la observación, declarando que de las constancias obrantes en los asientos antecedentes se desprende que no figura la cesión del crédito hipotecario a nombre del adquirente por este acto –la Escritura N° 6– mediante la dación en pago (art. 3128) y por ello no se procedió a cancelar por confusión el citado crédito (art. 3198). En contra de dicha resolución interpuso recurso de apelación la escribana Chávez de Bono.
1– En el régimen registral en materia de inmuebles, la calificación que efectúa el Registrador tiene como origen un deber que la ley le impone a los fines de sostener la seguridad jurídica de la documentación allí inscripta, sustentada en una serie de normas provenientes de la LN N° 17801. Tales mandatos le otorgan al Registrador la facultad de controlar las formalidades extrínsecas de los documentos que en él ingresan, según surge del art. 8. (Mayoría, Dra. González de la Vega).
2– El principio de legalidad receptado en la ley registral atribuye al Registrador llevar a cabo un estudio de los documentos que pretenden ingresar en el Registro, de lo que surgirá su inscripción, anotación provisoria o rechazo. El Registrador no sólo debe calificar el documento sobre las formas extrínsecas de éste, sino también cotejar los datos que en él se consignan, con las constancias existentes en el Registro y que surgen de sus asientos, entre ellas, las referidas al tracto sucesivo. (Mayoría, Dra. González de la Vega).
3– El art. 15, ley 17801, consagra el principio de tracto sucesivo y establece: “No se registrará documento en el que aparezca como titular del derecho una persona distinta de la que figure en la inscripción precedente. De los asientos existentes en cada folio deberá resultar el perfecto encadenamiento del titular del dominio y de los demás derechos registrados, así como la correlación entre las inscripciones y sus modificaciones, cancelaciones o extinciones”. (Mayoría, Dra. González de la Vega).
4– La cesión de derechos o acciones procedentes de actos consignados en escritura pública (art. 1184, inc. 9, CC) debe formalizarse mediante otra escritura pública, por cuanto la propia ley es la que quiere que se constituyan de esa forma. (Mayoría, Dra. González de la Vega).
5– En autos se peticiona la cancelación parcial de una hipoteca –constituida mediante escritura pública conforme a las prescripciones del art. 1184, inc. 1, CC– que fue cedida mediante acta judicial. Este último acto infringe el mandato contenido en el art. 1184, inc. 9, CC, como así también el art. 15, ley 17801, por cuanto no surge de los asientos registrales la mentada cesión y por ende, tampoco la titularidad del derecho real de hipoteca a favor del cesionario, quien ahora solicita su cancelación parcial por confusión. Por lo tanto, la Registradora estaba habilitada para poner de manifiesto lo que entendía era una omisión al cumplimiento de los principios de legalidad y de tracto sucesivo: que el título invocado para peticionar la inscripción registral –que refleja la mutación real– no se adecua al sistema legal imperante. (Mayoría, Dra. González de la Vega).
6– En el terreno de los derechos reales y en el campo del derecho registral, el tracto refiere al encadenamiento que existe entre las sucesivas titularidades del derecho que se ejercita sobre una cosa dada. Existe una estrecha vinculación entre el principio de tracto sucesivo y la noción de legitimación para disponer. En efecto, el tracto va encadenando sucesivamente a todos los que fueron titulares del derecho real, a partir del primer adquirente hasta llegar al titular actual, y, como por el principio general del derecho consagrado en el art. 3270, CC, nadie puede adquirir de otro un derecho mejor o más extenso que el que tiene el enajenante, es indispensable que éste se encuentre “legitimado” para el acto de transmisión. (Mayoría, Dra. González de la Vega).
7– Para que opere la transmisión de derechos, la ley exige que se reúnan dos requisitos, a saber: a) que el acto o hecho transmisivo provenga de quien es titular; b) que esta titularidad haya sido previamente inscripta. En el sub lite, el segundo requisito se encuentra ausente, pues la cesión que invoca el cesionario como antecedente de su derecho ha sido formalizada mediante acta judicial que no fue inscripta en el Registro. En consecuencia, corresponde mantener la observación registral efectuada por la directora del Registro General, requiriendo el título pertinente para la inscripción de la mutación real definitiva. (Mayoría, Dra. González de la Vega).
8– La hipoteca es un derecho real de carácter accesorio que se constituye en seguridad de un crédito (art. 524, in fine, y final de la nota del art. 1445, CC) el que debe ser satisfecho en su integridad con la cosa. Una de las características típicas del Derecho Real de Hipoteca es su indivisibilidad, establecida por el art. 3112, CC, y en función de tal principio, la totalidad de la deuda abarca la totalidad de la cosa gravada. Existe consenso en que la indivisibilidad de la hipoteca hace a su naturaleza pero no a su esencia, por lo cual por convenio de partes puede dejarse sin efecto, pero a falta de pacto expreso, el carácter indivisible concurre. De ello se colige que el principio de indivisibilidad es renunciable pues hace a la naturaleza y no a la esencia de la hipoteca. Esta atribución o facultad de disposición –renuncia– puede ser ejercida por el acreedor en cuyo beneficio y garantía se ha constituido la hipoteca, pero no por terceros. En autos, la observación del Registro en torno a la indivisibilidad de la hipoteca no resulta atendible, de modo que, superada la cuestión formal, deberá procederse en su consecuencia. (Mayoría, Dra. González de la Vega).
9– En nuestro sistema registral se aplica el principio de tracto sucesivo que tiene por objeto mantener la conexión de titularidades registrales consecutivas formando todos los actos una continuidad perfecta, siguiendo el orden temporal, que refleje el historial jurídico real del inmueble y por el que cada asiento registral se apoya en el inmediato anterior, reflejando la constitución, transmisión, modificación o extinción de derechos reales. (Mayoría, Dr. Bustos Argañarás).
10– En el sub lite, el Registrador ha cumplido con la prohibición emanada del art. 15, ley 17801, pues el que pretende la cancelación hipotecaria no es el acreedor inscripto, quien tiene la potestad para cancelar el derecho anotado, más aún al referirnos a un derecho real de garantía al cual Vélez especialmente le dedicó la justificación de su inscripción. (Mayoría, Dr. Bustos Argañarás).
11– No es procedente la cancelación parcial de la hipoteca ya que garantiza con la cosa la obligación asumida, y en ese orden de ideas es que Vélez ha previsto la indivisibilidad, por lo que, aun de producirse la cancelación parcial de la deuda, ello no lleva a su anulación, por más que quien lo solicita sea el que ha reunido la calidad de titular del dominio y acreedor hipotecario. (Mayoría, Dr. Bustos Argañarás).
12– Nuestro Codificador concibió la hipoteca como indivisible, en la que todo el inmueble y cada parte de él garantiza la totalidad de la deuda, tal como lo prevé el art. 3112, CC. La garantía hipotecaria no va a sufrir disminuciones en la cosa que garantiza que haga peligrar el fin para el que fue constituida, que es lograr que se garantice el pago de la deuda. De otro modo se puede llegar a tornar endeble este principio, en desmedro del acreedor. Esta garantía, que es en beneficio del acreedor, permanece inalterable por más que se divida el inmueble. (Mayoría, Dr. Bustos Argañarás).
13– El rogante de la cancelación no figura como titular del derecho de hipoteca por lo que la observación del Registrador, cumpliendo con la normativa de la ley que lo rige, no merece modificación, debiendo mantenerse. Por ello la cesión celebrada debe instrumentarse adecuadamente. (Mayoría, Dr. Bustos Argañarás).
14– La primigenia observación de la Registradora es infundada, porque la sola cita del art. 8, ley 17801 (que refiere a la función calificadora del Registrador) no basta para sostener la observación. Se requería la expresa indicación de cuál era el vicio que contenía el instrumento (y que era susceptible de ser calificado registralmente) para que la observación se bastara a sí misma. Se trata de un caso de motivación aparente, equiparable a la falta de fundamentación, pues la generalidad de la cita, relativa a las facultades para observar, no constituye fundamento suficiente para poner a la rogante en la posibilidad de decidir qué hacer. (Minoría, Dr. Fernández).
15– Se ha expresado que «la actuación del registrador en el proceso inscriptorio debe estar debidamente fundada en derecho. …Si entiende que debe observarlo (al documento) tendrá que explicar su dictamen de una manera tan clara como autosuficiente para permitirle al interesado la posibilidad cierta de proceder al cumplimiento de lo solicitado u optar por las acciones legales (recursos registrales); es decir, la actuación del registrador debe ser verosímil para que el solicitante pueda ejercer, tanto formal como sustancialmente, su derecho a una defensa suficiente para acceder a la inscripción definitiva». (Minoría, Dr. Fernández).
16– «La calificación se evidencia como una actividad inherente al cargo de registrador, y, por ende, no se permite su delegación a otra persona, dentro o fuera del Registro. Ello así, sin perjuicio de que, respecto de un dictamen determinado que niegue la toma de razón de uno o más documentos, pueda acudirse a la vía recursiva, ante el propio calificante o bien su superior jerárquico (el director del ente registral). En este segundo supuesto, empero, no se trata de transferir esta potestad primordial a una persona diferente sino de ‘revisar’ una calificación previa». (Minoría, Dr. Fernández).
17– «La valoración del material aportado para decidir o no su toma de razón debe ser integral. Esto significa que al momento de expedirse el registrador debe indicar al solicitante la totalidad de las objeciones o reparos que le merezcan los documentos presentados, para su posterior corrección». (Minoría, Dr. Fernández).
18– «Un desempeño deficiente de esta tarea se traduce, en cambio, en las observaciones sucesivas, esto es, se objeta un aspecto del documento, el rogante lo subsana y luego el registrador observa otro defecto omitido en el primer análisis practicado sobre aquél. Es evidente que este proceder implica un dispendio de tiempo y recursos a todas luces injustificado, no sólo por retardar la toma de razón definitiva de los documentos, sino también por comprometer la propia eficacia de la publicidad registral, plasmada en asientos provisionales que a su vez pueden condicionar otros de fecha posterior, generando posibles conflictos de prioridad entre ellos». (Minoría, Dr. Fernández).
19– Desde un punto de vista más amplio para la actividad cumplida por el Registro, es posible que la decisión que se recurre simplemente diga, v. gr., a la solicitud de audiencia, no ha lugar por extemporánea. En tanto que deducido recurso de reposición y al resolverse este último, se aclaren cuáles son las constancias de la causa y las normas que sostienen aquella denegatoria. Lo que no es posible, porque atenta contra la preclusión, es que al decidirse el recurso de apelación, se incorporen nuevas observaciones como tampoco lo es que, para el supuesto de autos, en sede judicial el señor fiscal de Cámara agregue aun otra más. (Minoría, Dr. Fernández).
20– La actividad impugnativa debe ser conducida en función del acto cuestionado y, salvo supuestos excepcionales (v.gr. sustracción de materia impugnativa), no es posible alterar la base en función de la cual aquella fue cumplida. De lo contrario, se producirían observaciones ad infinitum. Por ende, salvo la existencia de normas de orden público relevables de oficio por los tribunales, estos últimos deben asumir el alzamiento reglado conforme a las pautas antes descriptas. (Minoría, Dr. Fernández).
21– Se exige de la Administración un obrar claro y coherente de modo que los rogantes sepan a qué atenerse en cuanto a las observaciones que se hicieren y puedan deducir los recursos que estimen menester. En la especie, la única observación válida es la explicitada al responder el primer recurso, esto es, la que se asienta en la indivisibilidad de la hipoteca. No así en lo que atañe al tracto sucesivo o la alegada por el señor fiscal de Cámara respecto del precio de la cesión. (Minoría, Dr. Fernández).
22– No se ignora que conforme al art. 3112, CC, “la hipoteca es indivisible” de modo que en el caso de los condóminos, responden con su cuota-parte por el todo de la deuda. Pero debe tenerse presente que la indivisibilidad en cuestión constituye un elemento no esencial de la hipoteca, sino una característica “natural” tendiente a proteger los derechos del acreedor privilegiado. “Dicha cualidad es simplemente de la naturaleza y no de la esencia de la hipoteca y puede por lo tanto modificarse por convención. Por ello, al no haber orden público de por medio, el principio que consagra la indivisibilidad de la hipoteca es renunciable”. (Minoría, Dr. Fernández).
23– En autos, dado que un tercero ha pasado a ser condómino, no se encuentra obstáculo para que asuma el carácter de acreedor hipotecario sobre el 50% restante que le corresponde al cotitular del derecho real de dominio. Esto así porque la télesis que informa la indivisibilidad de la hipoteca tiende a proteger al acreedor hipotecario de modo que, subsistiendo parte de la deuda impaga, la totalidad del inmueble responde frente a tal acreencia. Sin embargo, si el acreedor hipotecario (cesionario del primigenio) pasa a ser también condómino, se confundieron en su persona las calidades de acreedor y deudor, de modo que la hipoteca se extingue naturalmente para el nuevo copropietario (art. 3198, CC) y subsiste respecto de la cuota-parte del otro condómino, lo que así debe asentarse registralmente. Por ello, la negativa al ingreso de la escritura de marras no encuentra justificativo. (Minoría, Dr. Fernández).
Mantener la observación registral efectuada en Resolución N° 149 dictada por la Directora del Registro General, requiriendo el título pertinente para la inscripción de la mutación real definitiva.
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AUTO NUMERO: 139
Córdoba, 6.4.10 de de dos mil diez.————————-
VISTO:——————————————————————-
Estos autos caratulados “DIRECCION DEL REGISTRO GENERAL DE LA PROVINCIA C/ CHAVEZ DE BONO, MARIA EUGENIA – RECURSO APELACION CONTRA DECISIONES AUTORIDAD ADMINISTRATIVA O PERS. JURIDICA PUB. NO ESTATAL (CIVIL) – EXPTE N° 1529952/36”, traídos al Acuerdo a los fines de dictar resolución, con motivo del recurso de apelación interpuesto por la Escribana María Eugenia Chávez de Bono en contra de la Resolución nº 149 de fecha 19.08.08 dictada por la Directora del Registro General, que ratifica la observación formulada con fecha 15.04.08, a la registración definitiva de la Escritura Número 6, autorizada con fecha 14.03.08.——
Elevadas las actuaciones al Excmo. Tribunal Superior de Justicia, éstas son remitidas a esta Excma. Cámara.–
Llegados a este Tribunal, se corre traslado al señor Fiscal de Cámaras, que lo evacua a fs. 100/108.—
Firme el decreto de autos, quedan los presentes en estado de ser resueltos.——–
Y CONSIDERANDO:———————————————————-
LA SEÑORA VOCAL DOCTORA CRISTINA E. GONZALEZ DE LA VEGA, DIJO:———–
1-Preliminarmente, corresponde efectuar un repaso de las circunstancias fácticas acreditadas en la causa:————————-
Por Escritura N° 22 de fecha 26.01.2001, labrada por la Escribana María Constanza Aranda, los Sres Elba del Luján Angulo y Antonio Atilio Uanini constituyeron derecho real de hipoteca en primer grado a favor del Banco de la Provincia de Córdoba, conforme gravamen inscripto al D° 2049 del 14.02.2001. En virtud de ello, el referido banco inició un juicio de ejecución hipotecaria en contra de los mencionados deudores, ante el Juzgado en lo Civil, Comercial, Conciliación y Familia de Jesús María –hoy radicado por atracción ante el Juzgado de Primera Instancia y Trigésima Nominación en lo Civil y Comercial (Concursos y Sociedades N° 6, recaratulados “Uanino, Antonio Atilio – Pequeño concurso preventivo – Juicio atraido – Banco de la Provincia de Córdoba c/ Uanino Antonio Atilio y otra – Ejecución hipotecaria (Expte. N° 1293794/36)”.-
Con fecha 07.12.2006 los letrados patrocinantes de la parte actora del proceso de ejecución hipotecaria, Dres Emilio José Crespo y María del Carmen Bima, cedieron por acta judicial a favor del Sr. Rodolfo Julio Nanini la totalidad de los honorarios profesionales regulados a favor de ambos letrados.—–
Con la misma fecha, el Banco de la Provincia de Córdoba cedió también mediante acta judicial al Sr. Rodolfo Julio Nanini la totalidad de los derechos y acciones litigiosos en los autos de ejecución hipotecaria mencionados por concepto de capital, intereses y gastos devengados en igual grado y preferencia del gravamen hipotecario aludido.————–
Posteriormente, con fecha 21.08.07 el cesionario Nanini arribó a un acuerdo con la Sra. Elba del Luján Angulo en virtud del cual el primero reajustó su pretensión por el crédito de honorarios cedidos a la suma de pesos veinticinco mil ($25000) conviniéndose para su pago la dación de los derechos y acciones que la Sra. Angulo titulariza sobre el inmueble gravado con hipoteca.—————————————————-
Con fecha 14.03.08 se instrumentó mediante la Escritura N° 6 autorizada por la Escribana María Eugenia Chávez de Bono, la dación en pago de los derechos y acciones que le corresponden en la proporción de un cincuenta por ciento sobre el inmueble hipotecado y el Sr. Nanini aceptó la dación en pago efectuada a su favor y otorgó –mediante la referida Escritura- eficaz recibo, manifestando que nada más tiene que reclamar a la Sra. Angulo como consecuencia de los autos mencionados. Asimismo, en la mentada Escritura, el Sr. Nanini manifiesta que como se han reunido en su persona las calidades de acreedor del crédito hipotecario y sus accesorios y, también, es propietario del 50% del inmueble, se ha extinguido parcialmente por confusión la hipoteca, solicitando, en consecuencia, la cancelación de la hipoteca por el 50%.——————
Luego -con fecha 15.04.08- al solicitarse la inscripción de la Escritura N° 6, el Registro General de la Provincia formula observación, en contra de la cual la Escribana Chávez de Bono interpuso recurso de rectificación, el que fue denegado. Posteriormente, mediante Resolución N° 149 el Registro resuelve mantener la observación formulada, manifestando que de las constancias obrantes en los asientos antecedentes se desprende que no figura la cesión del crédito hipotecario a nombre del adquirente por este acto –la Escritura Nª 6- mediante la dación en pago (art. 3128) y, por ello, no se procedió a cancelar por confusión el citado crédito (art. 3198).———————————————-
2- Ingresando en el análisis de la cuestión controvertida en autos, cabe recordar que en el régimen registral en materia de inmuebles, la calificación que efectúa el Registrador, tiene como origen un deber que la ley le impone a los fines de sostener la seguridad jurídica de la documentación allí inscripta, sostenida en una serie de normas provenientes de la Ley Nacional nº 17.801. Tales mandatos le otorgan al Registrador la facultad de controlar las formalidades extrínsecas de los documentos que en él ingresan, según surge del artículo 8: «El Registro examinará la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos cuya inscripción se solicite, ateniéndose a lo que resultare de ellos y de los asientos respectivos».——
Por su parte, el artículo 9, de la citada ley, reza: «Si observare el documento, el Registro procederá de la siguiente manera: a) Rechazará los documentos viciados de nulidad absoluta y manifiesta; b) Si el defecto fuere subsanable, devolverá el documento al solicitante dentro de los treinta días de presentado, para que lo rectifique. Sin perjuicio de ello lo inscribirá o anotará provisoriamente por el plazo de ciento ochenta días, contado desde la fecha de presentación del documento, prorrogable por períodos determinados, a petición fundada del requirente. Si éste no estuviere de acuerdo con la observación formulada, deberá solicitar al Registro que rectifique la decisión. Esta solicitud implica la prórroga del plazo de la inscripción o anotación provisional si antes no se hubiere concedido. Cuando la decisión no fuese rectificada podrá promoverse el recurso o impugnación que correspondiere según la ley local, durante cuya sustanciación se mantendrá vigente la inscripción o anotación provisional.—-
La reglamentación local fijará los plazos máximos dentro de los cuales deben sustanciarse los recursos.———————————-
Las inscripciones y anotaciones provisionales caducan de pleno derecho cuando se convierten en definitivas o transcurre el plazo de su vigencia».—————————————————————
El principio de legalidad receptado en la ley registral, atribuye al Registrador llevar a cabo un estudio de los documentos que pretenden ingresar al Registro, de lo que surgirá su inscripción, anotación provisoria o rechazo. El Registrador no sólo debe calificar el documento sobre las formas extrínsecas del mismo, sino también cotejar los datos que en él se consignan, con las constancias existentes en el Registro y que surgen de sus asientos, entre ellas, las referidas al tracto sucesivo.—–
En este sentido, el art. 15 de la ley 17801, consagra el principio de tracto sucesivo y establece: “No se registrará documento en el que aparezca como titular del derecho una persona distinta de la que figure en la inscripción precedente. De los asientos existentes en cada folio deberán resultar el perfecto encadenamiento del titular del dominio y de los demás derechos registrados, así como la correlación entre las inscripciones y sus modificaciones, cancelaciones o extinciones”.——–
La doctrina sostiene que ”Calificado que fuera el documento, el registrador debe registrarlo definitivamente u observarlo; es decir, si considera que se han cumplido todos los requisitos legales procederá a su inscripción definitiva, pero si no lo entiende así deberá observarlo, es decir, aplazar su registración hasta que se cumplimenten los requisitos faltantes, y mientras tanto la inscribirá provisoriamente” (Cfr Ahumada Daniel E, La Observación Registral, en Revista Notarial n° 77, 1999-I-, pág 23 y ss, Córdoba).————————————————–
En resumen, el Registrador debe analizar las formas extrínsecas, y también los aspectos relativos al contenido del acto que se vinculen con el principio de tracto sucesivo, esto es, el encadenamiento de titularidades registrales del inmueble objeto del derecho, como así también cualquier otro defecto que pueda provocar una nulidad manifiesta: a) si el acto no presenta fallas debe proceder a inscribirlo; b) si hay nulidades manifiestas, pero relativas, lo observará, ya que se trata de defectos subsanables (inc b, art 9); c) si se trata de nulidades absolutas y manifiestas, lo rechazará; d) si la nulidad no es manifiesta, no tiene facultades para observar ni rechazar el acto (por ejemplo, no puede investigar los posibles vicios del consentimiento: error, dolo o violencia).————————————————————–
Ahora bien, con relación al contenido del acto jurídico a registrarse, cabe afirmar que se trata de una dación en pago del 50% de los derechos y acciones que le corresponden a la Sra. Angulo sobre el inmueble hipotecado, a favor del Sr. Nanini, y la solicitud de cancelación del 50% de la hipoteca sobre el mencionado inmueble, por haberse extinguido parcialmente la misma por confusión, atento reunir el Sr Nanini las calidades de acreedor hipotecario y propietario del 50% de los derechos y acciones sobre el inmueble hipotecado.——————–
En este contexto, siguiendo la línea de pensamiento de destacada doctrina, cabe puntualizar que la cesión de derechos o acciones procedentes de actos consignados en escritura pública (art. 1184 inc. 9° CC) debe formalizarse mediante otra escritura pública, por cuanto la propia ley es la que quiere que se constituyan de esa forma (Borda, Guillermo A. Tratado de Derecho Civil Argentino. Contratos. T. I, Ed. Perrot, Bs. As., 1962, pág. 375).—————————————-
En el sub lite, se peticiona la cancelación parcial de una hipoteca -constituida mediante escritura pública, conforme las prescripciones del art 1184 inc. 1° del CC- que fue cedida a favor del Sr Nanini mediante acta judicial. Este último acto infringe el mandato contenido en el art. 1184 inc. 9° CC, como así también el art. 15 de la ley 17801 por cuanto no surge de los asientos registrales la mentada cesión y, por ende, tampoco la titularidad del derecho real de hipoteca a favor del Sr Nanini, quien ahora solicita su cancelación parcial por confusión.——-
Como se desprende de las consideraciones expuestas, la Registradora estaba habilitada para poner de manifiesto lo que entendìa era una omisión al cumplimiento de los principios de legalidad y de tracto sucesivo: tal que el título invocado para peticionar la inscripción registral -que refleja la mutación real- no se adecua al sistema legal imperante.—————————————————————
En este orden de ideas, debemos destacar que en el terreno de los derechos reales y en el campo del derecho registral, el tracto refiere al encadenamiento que existe entre las sucesivas titularidades del derecho que se ejercita sobre una cosa dada. Existe una estrecha vinculación entre el principio de tracto sucesivo y la noción de legitimación para disponer. En efecto, el tracto va encadenando sucesivamente a todos los que fueron titular del derecho real, a partir del primer adquirente, hasta llegar al titular actual, y, como por el principio general del derecho consagrado en el art. 3270 del CC, nadie puede adquirir de otro un derecho mejor o más extenso que el que tiene el enajenante, es indispensable que éste se encuentre “legitimado” para el acto de transmisión (Moisset de Espanés, Luis Publicidad Registral. Tercera edición, Zavalía, Bs. As., 2003, págs. 306/307).————————-
En este sentido, para que opere la transmisión de derechos, la ley exige que se reúnan dos requisitos, a saber: a) que el acto o hecho transmisivo provenga de quien es titular; b) que esta titularidad haya sido previamente inscripta (Moisset de Espanés, ob. Cit. Pág. 310). En el sub lite, el segundo requisito se encuentra ausente, pues la cesión que invoca el Sr Nanini como antecedente de su derecho, ha sido formalizada mediante acta judicial que no fue inscripta en el Registro.————–
En virtud de lo precedentemente expuesto, y como se trata de una rogación, susceptible de ser calificada conforme el principio de legalidad, la observación formulada por el Registro General de la Provincia, aparece atendible.——————————————–
De otro lado y en lo que atañe a la indivisibilidad de la hipoteca, tengo dicho (Auto N° 573 de fecha 30/11/2004 in re: “REBORA ENZO HORACIO C/ JORGE EDUARDO M ASENSIO –DESALOJO” (“R”, 31/01)”) que: “La hipoteca, de acuerdo con la definición que nos da la ley, presenta dos caracteres: 1) es un derecho real; 2) es un derecho accesorio (art. 3108). Es necesario agregar, como tercer carácter, que es un derecho indivisible (art. 3112)” (Salvat-Raymundo; Tratado de derecho civil Argentino.- Derechos Reales- Cuarta Edición actualiz. Por Manuel J. Argañaras. Ed. Tipográfica Editoria Argentina S.A.- Bs.As. 1960.- T. IV, pag. 24). El carácter indivisible de la hipoteca, consagrado en el art. 3112, 1era. Parte, significa que la cosa o las cosas hipotecadas y cada parte de ellas, están afectadas al pago de toda la deuda y de cada parte de ella: es necesario, por consiguiente, estudiar este principio con relación a la cosa o cosas hipotecadas y con relación al crédito que la hipoteca garantiza” (Salvat-Argañas, ob. Cit. Pag. 39). La hipoteca es un derecho real de carácter accesorio que se constituye en seguridad de un crédito (arg. Art. 524, in fine, y final de la nota del art. 1445 del C.C.) el que debe ser satisfecho en su integridad con la cosa. Una de las características típicas del Derecho Real de Hipoteca es su indivisibilidad, establecida por el art. 3112 del Cód. Civil: y en función de tal principio la totalidad de la deuda abarca la totalidad de la cosa gravada.- Existe consenso que la indivisibilidad de la hipoteca hace a su naturaleza pero no a su esencia, por lo cual por convenio de partes puede dejarse sin efecto, pero a falta de pacto expreso el carácter indivisible concurre (cfr. Nuta Raquel Ana, «Derecho Hipotecario» p. 321 y sigtes.; Greco, Norberto Ernesto, «Enajenación de la cosa hipotecada», p. 781). De ello se colige que
