INSCRIPCIÓN REGISTRAL

Observación. Inexactitud o error del certificado expedido por el Registro: Inexistencia de obligación de inscribir no obstante el defecto. Presunción legal iuris tantum de lo certificado. Discordancia entre la realidad registral y la extrarregistral. Improcedencia de alegar error de hecho excusable. Procedencia de la observación 1– Esta sede debe emitir pronunciamiento sobre “cuestiones de puro derecho” pues, de lo contrario, se exorbita la competencia asignada a esta Alzada en este contencioso registral donde se controla el ejercicio de la función calificadora en cuanto puede afectar el derecho de propiedad.

2– La existencia de errores o inexactitudes registrales es tan real como la vía señalada para su rectificación (vgr. art. 48, ley local, arts. 34 y 35, LNR). No es necesario aquí extenderse en describir las tres causas de error o inexactitud que pueden verificarse (en el mismo documento inscripto, en el asiento practicado, en la rogación –petición– acompañada al documento). Sólo cabe explicar que la autoridad de aplicación no está compelida a avanzar a despecho de la omisión advertida aun cuando la falta de observación está efectivamente reconocida por el Registro. La autoridad no tiene la obligación de inscribir frente al defecto reseñado.

3– Explica Alterini que “La certificación que expide el Registro sólo significa que, en los términos de esa certificación, se publicita un derecho. Pero puede haber inexactitudes: a") por discordancia entre "lo registrado y la realidad jurídica extrarregistral" (art. 34, ley 17801); por error en el documento original o error en la inscripción misma (art. 35, ley cit.), o b") por discordancia de la certificación con respecto a la inscripción. En cualquiera de estas hipótesis el adquirente no puede tener, con la mera certificación, la razonable certeza acerca de la bondad de su título, pues la inscripción no tiene en nuestro sistema efecto convalidatorio (art. 4, ley 17801 ya citado), y la existencia de derecho, o la carencia de derecho, resulta no de la certificación sino de la realidad jurídica extrarregistral”.

4– En nuestro derecho no está consagrada la doctrina de la fe pública, la que por el contrario es rechazada de modo casi unánime por nuestro Derecho habida cuenta de los problemas de interpretación que trajo el agregado del art. 1051 in fine, CC, por la ley 17711. Esta postura es la que pareciera enarbolar el recurrente como si la intervención registral importara –en palabras de Alterini– “un curalotodo que sanee los eventuales vicios”.

5– La mera intervención del registrador en el certificado no hace ni viabiliza sin más la inscripción definitiva, a despecho de cualquier inexactitud advertida. Sí es cierto que la existencia de un certificado a los fines de realizar una mutación jurídico–real indica una presunción legal trascendente. Pero éste genera una presunción que es iuris tantum.

6– En el sub lite, no puede invocar el notario error de hecho excusable (art. 929, CC) como base de la creencia de actuar conforme a derecho exigiendo la inscripción definitiva, pues es ostensible que conoce la existencia de un presunto vicio que puede afectar el derecho a adquirir, que puede no permitir el traspaso, que no puede ignorar y menos aún ser excusado en esa ignorancia. Y ni siquiera hay que probar el conocimiento de la discordancia entre la realidad registral y extrarregistral que pudiera verificarse: está informada en las observaciones.

7– En autos, el notario elevó a escritura el acto sobre un certificado notarial que verifica dominio a mérito de una pretensión administrativa de reconstrucción sobre la planilla elaborada y que entonces el Registro no asume responsabilidades por tal reconstrucción, pues en definitiva “ni el art. 47, LPR, ni en ninguna otra parte se determinan los elementos ni el procedimiento que debe seguirse en la reconstrucción de folios; sólo se indica en la parte final del art. 47 ‘se dejará constancia de los documentos utilizados para ello’, la ley deja en la decisión del registrador la solución de este importante problema”.

8– No obsta a la solución a que se arriba el argumento traído por el notario recurrente en el sentido de que no se debe perjudicar a los terceros adquirentes de buena fe. No es posible todavía entender un perjuicio consolidado respecto de los adquirentes.

C9a. CC Cba. 17/11/11. Auto Nº 294. “Schröder, Eduardo Guillermo c/ Dirección del Registro Gral. de la Provincia de Córdoba – Recurso de apelación c/ Decisiones autoridad Adm. o Pers. Jurídica Pub. no estatal (Expte. Nº 1997680/36)”

Córdoba, 17 de noviembre de 2011

Y VISTOS:

Los autos, traídos a despacho a los fines de resolver venidos con motivo del recurso de apelación deducido por el Esc. Eduardo Guillermo Schröeder en contra de la resolución Nº 135 del 15/10/10 de la Dirección del Registro General de la Provincia a cargo de la Dra. María Cristina Cáceres, que dispuso “Artículo Primero: Mantener las observaciones formuladas con fechas 19/5/2008 y 2/12/2009 introducidas por la agente de esta repartición registral, Sra. Gladys del Valle Flores – al documento ingresado al Registro general de la provincia de Córdoba bajo el Diario de Dominio (“DOM”) Nº 7.451 de fecha 18/2/2008 y en consecuencia mantener la resolución dictada con fecha 13/1/2010 por la Abogada Marta O. Tejeda (A/C Documentos notariales del Registro General de la Provincia de Córdoba); Artículo Segundo: rechazar por ser sustancialmente improcedente el recurso de apelación articulado por Esc. Eduardo Guillermo Schröeder (Notario Titular del Registro Notarial Nº 244, con asiento en la Ciudad de Córdoba – Provincia de Córdoba), manteniéndose la inscripción provisional del documento en proceso de registración bajo Diario de Dominio (“DOM”) Nº 7.451 de fecha 18/2/2008 (Escritura Pública Número Uno – Sección “A” – Escritura Pública Nº 1–“A”– del 7/1/2008 de facción del Eduardo Guillermo Schröeder (Notario Titular del Registro Notarial Nº 244, con asiento en la Ciudad de Córdoba – Provincia de Córdoba)….". Deduce recurso judicial el notario citado, elevándose las actuaciones a esta Sede. Cumplidos los pasos de ley, la causa queda en estado de ser resuelta.

Y CONSIDERANDO:

I. El notario rogante de inscripción Esc. Eduardo Guillermo Schröeder fustiga la Res. 135 del 15/10/10 de la Dirección General del Registro de la Provincia de Córdoba que deniega –por vía de rechazo del recurso de apelación– la inscripción definitiva de la Escritura Pública Nº 1–“A”– del 7/1/08 manteniendo la provisional por sostener las observaciones formuladas el 19/5/08 y el 2/12/09 sobre aquella ingresada bajo Diario de Dominio 7451 de fecha 18/2/08. Le agravia por los errores en los que, dice, incurrió el Registro General en las observaciones formuladas en las fechas indicadas (19/5/08 y el 2/12/09) ratificadas en la mencionada Res. 135/2010. Dice que el certificado notarial constituye de modo indubitado un instrumento público. Explica que a través del mismo se habilita al escribano a confeccionar e ingresar la escritura traslativa de dominio, da fe de su contenido y responsabiliza al Registro por su expedición. Invoca el Título V de la ley 17801, art. 21 y sgtes., de los que deduce la responsabilidad de los funcionarios del Registro frente a una certificación errónea. Considera que tampoco quedan dudas de que debe inscribir si la certificación provoca el bloqueo del dominio, porque el Registro tiene la obligación de inscribir a nombre de los adquirentes de buena fe por escritura pública pues para eso se les solicitó el informe, y se la ingresó en término (se entiende refiere a ésta, la escritura). Opina que si el Registro emitió el certificado y que si al ingresar la escritura advirtió que no constaba con exactitud la superficie y que había una anotación de una subasta de la que no especifica con exactitud cuáles lotes comprendía –lo que, sostiene, es más grave aún–, es evidente entonces la desprolijidad con la que la repartición está funcionando, la inseguridad jurídica y el perjuicio que puede ocasionar a terceros. Entiende que ello debe ser asumido por los funcionarios. Defiende que por el principio de seguridad jurídica está obligado a inscribir el dominio a nombre de los adquirentes de buena fe como es este caso. Que frente a los errores, omisiones y el perjuicio que el Registro ocasiona, pide se revoque la decisión y se ordene la inscripción dominial a nombre de los adquirentes de lo transferido por Escritura Pública Nº 1–“A”– del 7/1/08 con inscripción provisional bajo el Diario de Dominio 7451 del 18/2/08. II. El recurso intentado fue interpuesto en el término dispuesto por el art. 19, ley 5771 (ver carta documento de notificación de fs. 177 y presentación ante el Registro General de fs. 8). III. La Res. 135/2010 atacada que mantiene las dos observaciones de la oficial a cargo de documentos notariales merece el siguiente compendio. En cuanto a la primera, vinculada a la superficie del lote cuya transferencia se pretende (Lote 15 de la manzana 38, del Loteo Playa Perrelli, de la ciudad de Villa Carlos Paz), ratifica la observación de falta de coincidencia entre la superficie que indica la escritura (543 m2) y el asiento registral cotejado (indica 542 m2); agrega que la constancia catastral a la que hace mención el recurrente justamente omite certificar el dato (formulario normatizado 0657549) toda vez que deja claro “información complementaria: no se controla (ítem 8) por no haber plano en Delegación 23”. Colige que ante la diferencia de medidas debe seguir el notario la vía prescripta por el art. 48, ley 5771. Mantiene la segunda observación que se fundó en el hecho de existir una comunicación de subasta como medida cautelar afectando toda la Planilla 32920 sin poder especificar si concretamente esa subasta afecta este Lote 15 de la Manzana 38. Aduce varias razones. Sostiene en primer lugar la aplicación de la Res. Gral 1/2008 en cuanto prevé que no caduca la comunicación de subasta y rechaza el cuestionamiento del notario acerca de su operatividad en este caso en cuanto la resolución alude a los documentos en proceso de registración al tiempo de su dictado, materia que no cuestionó. Invoca en segundo lugar la Res. Gral 4/2008 modificatoria de la primera en cuanto dispone que el anoticiamiento de la subasta subsiste sine dies (art. 7) y que el interesado debe gestionar la cancelación ante el mismo juzgado que comunicó, desestimando que el recurrente denuncie genéricamente que contraviene las leyes registrales, aspecto en el que dice su recurso es huérfano de fundamentación. Refiere después en general a su texto y en particular que la cancelación debe ser ordenada por el mismo tribunal que la emitió. Se extiende en cuarto lugar sobre la trascendencia del desapoderamiento jurídico que provoca una subasta y sobre los eventuales derechos de terceros a afectar. En quinto lugar ingresa al tramo del recurso del notario en el que insiste que el certificado notarial en forma clara y precisa le informó “el dominio consta según Planilla 32920 según declaración Jurada 209/1988” omitiendo el sello de rematado; en este sentido indica la resolución que el instituto de la comunicación de subasta no sólo está reglado en las mentadas Resoluciones Generales sino en los arts. 34 y 35, ley 5771, que establecen no podrán ser utilizadas sin previamente determinar si medió o no la subasta judicial. Desde el sexto motivo (mencionado como punto 7) admite que si bien el certificado no publicitó la existencia de la comunicación de la subasta, el escribano, una vez que le es informada, no puede insistir en su registración pues no puede alegar desconocer la realidad extrarregistral. Como séptimo argumento defiende que una correcta ponderación del valor de la certificación registral impide desconocer que el sistema funciona sobre la fe pública registral, y que aunque ésta goza de una presunción de exactitud, ello no es suficiente para labrar escritura si el art. 23, ley 17801, le exige al notario contar con el título inscripto a la vista; cita doctrina en aval de esta tesitura negando a la certificación carácter convalidatorio de una irregularidad que surja de la realidad jurídica extrarregistral. Señala como octavo argumento (lo indica al punto 9) que el notario se contradice al pretender inscripción y a la vez asumir que si el certificado hubiera evidenciado tales anotaciones registrales, bajo ningún concepto hubiera otorgado escritura; lo critica porque no obstante conocer la observación, busca prevalerse del art. 34, ley 5771, pretendiendo que la comunicación de subasta reciba el trato de una providencia cautelar y que por ende se sujete a un plazo de caducidad de cinco años. Señala como noveno argumento que el propio Esc. Schroeder labró otra escritura, la número 93 “A” el 17/4/07 pese a que el Certificado Notarial 11.382 del 27/2/07, expedido con anterioridad sobre el mismo inmueble, le había publicitado que el folio estaba deteriorado y que existía asiento de comunicación de subasta, lo que motivó sendos recursos administrativos y judiciales (Expte. Nº 1.638.811/36 Excma. C5a. CC, actualmente en trámite por presentación directa ante el TSJ). Como décimo argumento (punto 11) refiere a lo normado por el art. 20, ley 17801, y a la resolución de la mencionada Cámara V de Apelaciones en cuanto permiten sostener que los herederos transmitentes no pueden, por el principio de buena fe, prevalerse de la falta de publicidad en el certificado, verdad formal que no puede soslayar el efectivo conocimiento que debieren tener de la subasta. Como undécimo argumento (punto 12) relaciona esa comunicación respecto del adquirente con lo normado por el art. 2505, CC, y nuevamente el principio de buena fe que a través de la publicación de edictos impide incluso a éste ampararse en error de hecho sobre su existencia. IV. En el subexamen se discute la posibilidad de transmitir un determinado bien inmueble que forma parte de un loteo mayor cuyo asiento registral está deteriorado y que fue reconstruido por una actuación administrativa que es práctica usual en el Registro cordobés a partir de una declaración jurada que usualmente va acompañada de una copia del título y constancia del Catastro Provincial (Ahumada, Daniel, “Ley Registral Inmobiliaria –Ley 5771 y disposiciones técnico registrales”, Alveroni, Córdoba, 2002, p. 376). De esa modalidad dan cuenta las constancias de fs. 192 y ss. incorporadas a mérito de la medida para mejor proveer ordenada a fs. 189. Es decir el trámite encaminado a la reconstrucción se abre a partir de la Res. 209/1986 que se protocoliza en la Sección “Anotaciones especiales” al folio 32.920. Allí, en forma de planilla se anotan manual e inorgánicamente las alternativas que afectan los inmuebles involucrados en el folio reconstruido y, como dice el Dr. Luis Moisset de Espanés, ésta es una instalada “práctica de costumbre” (el autor en “Los recursos registrales”, Revista Notarial de Córdoba, Año 1978 Nº 35, p. 49). En este caso, en la Planilla 32.920 tan mencionada tanto en las resoluciones como en los recursos del notario, consta que de ella forma parte este Lote 15 de la Manzana 38. Su prolija lectura demuestra que antes de esta escritura y de estas dos resoluciones del año 2008 del Registro General, el notario recurrente consiguió en muchos casos transferir lotes involucrados en esa reconstrucción y obtuvo inscripción definitiva; que en otros dedujo recursos y por fin que otros distintos el trámite se judicializó (véanse fs.195/196, vgr. Expte. Nº 1.420.557/36 y Expte. Nº 1.638.811/36). Esto a favor del notario, no obstante, como se verá, la circunstancia no anticipa solución favorable a su recurso. En este mismo sentido debe destacarse que esta Planilla 32920 muestra otros criterios de gestión previos de la autoridad registral para arribar a la inscripción definitiva de otros lotes, ciertamente en esos casos no condicionados como en éste por datos de subasta. Por otra parte, es igualmente cierto que en este acto de transferencia el Certificado Notarial 88.894 es expedido con fecha 26/12/07; la escritura es de fecha 7/1/08; la Resolución General Nº 1 que dispone que las comunicaciones de subasta no caducan es de febrero de 2008; el DOM por el que ingresa el pedido de inscripción definitiva de la escritura del 18/2/08; la primera observación a éste es del 19/5/08; la Res. Nº 4 que dice que interpreta la Res. Nº 1 y dispone que la anotación de la comunicación no caduca sino que subsiste sine die es del 21/10/08 y que la segunda observación al DOM del 2/12/09. Bien, concretamente respecto de este acto notarial se advierte lo siguiente. La certificación notarial de venta aquí en cuestión fue emitida teniendo en cuenta que el “Dominio consta según planilla 32920, Declaración Jurada 209/88” y no como usualmente se utiliza la fórmula de rigor “el dominio consta”. Aclaramos lo anterior sin contar con el certificado notarial 88.894 expedido por el Registro de la Propiedad en el año 2007 por pedido del Esc. Eduardo Guillermo Schröeder (téngase presente lo dispuesto por el art. 41, Ley Orgánica Notarial Nº 4183 y el requerimiento del informe al fiscal de Instrucción del Distrito 1 Turno 5 de fs. 97). El registrador no verificó el dominio sobre un folio real. La doctrina especializada explica la utilidad de esta solución de reconstrucción para posibilitar el tráfico frente a supuestos de folios deteriorados, pero también se alude al riesgo que conlleva (Ahumada, ob. cit., p. 374). V. Aclarado lo anterior, es posible ingresar al tema de fondo que motiva la presentación del notario. Esta sede debe emitir pronunciamiento sobre “cuestiones de puro derecho” (Moisset de Espanés, ob. cit.) pues de lo contrario se exorbita la competencia asignada a esta Alzada en este contencioso registral donde se controla el ejercicio de la función calificadora en cuanto puede afectar el derecho de propiedad. Estructura todos sus recursos el notario a partir de postular que el certificado notarial constituye de modo indubitado un instrumento público y que son erradas las observaciones previas, pues, expedido que fuere, aun de modo erróneo, el Registro tiene la obligación de inscribir a nombre de los adquirentes de buena fe por escritura pública pues para eso se les solicitó el informe, y se la ingresó en término (se entiende refiere a ésta, la escritura). No le asiste razón. La existencia de errores o inexactitudes registrales es tan real como la vía señalada para su rectificación (vrgr. el art. 48 en la ley local, los arts. 34 y 35, LNR). No es necesario aquí extenderse en describir las tres causas de error o inexactitud que pueden verificarse (en el mismo documento inscripto, en el asiento practicado, en la rogación –petición– acompañada al documento). Sólo cabe explicar que la autoridad de aplicación no está compelida a avanzar a despecho de la omisión advertida aun cuando la falta de observación está efectivamente reconocida por el Registro. Lo cierto es que la autoridad no tiene la obligación de inscribir frente al defecto reseñado, y no debe hacerlo sin entrar a juzgar si además es cierto –como se le endilga al recurrente en la Resolución 35/2010 cuestionada– que no podía desconocer la omisión en este notarial de la subasta comunicada (refiere a la existencia de otro notarial anterior que le publicitaba tal afectación). En tal caso, si correspondiere, estarán los remedios para restablecer los perjuicios que la omisión pudiere ocasionar (Alterini, Jorge H., Lloveras, Néstor L., “Responsabilidad civil por inexactitudes registrales”, ED 62–552), advirtiendo que aún es prematuro hablar de fuga registral, por lo que luego se analizará. Efectivamente, explica Atilio Aníbal Alterini: “La certificación que expide el Registro sólo significa que, en los términos de esa certificación, se publicita un derecho. Pero puede haber inexactitudes: a") por discordancia entre "lo registrado y la realidad jurídica extrarregistral" (art. 34, ley 17801); por error en el documento original o error en la inscripción misma (art. 35, ley cit.), o b") por discordancia de la certificación con respecto a la inscripción. En cualquiera de estas hipótesis el adquirente no puede tener, con la mera certificación, la razonable certeza acerca de la bondad de su título, pues la inscripción no tiene en nuestro sistema efecto convalidatorio (art. 4, ley 17801 ya citado), y la existencia de derecho, o la carencia de derecho, resulta no de la certificación sino de la realidad jurídica extrarregistral”. Lo que expone, en definitiva, es que no está consagrada en nuestro derecho la doctrina de la fe pública, la que por el contrario es rechazada de modo casi unánime por nuestro Derecho, habida cuenta de los problemas de interpretación que trajo el agregado del art.1051 in fine, CC, por la ley 17711 (conf. V Jornadas de Derecho Civil (Rosario 1971), Recomendaciones 2ª y 3ª del Tema I, V Jornadas Sanrafaelinas de Derecho Civil (San Rafael, 1978), Dictamen A, Recomendación 3ª del Tema I, con firma de los doctores Andorno, Belluscio, Bendersky, Cifuentes, Cazeaux, Goldenberg, Pérez del Viso y Trigo Represas; Allende, Guillermo L., "La reforma del Código Civil. Ley 17.711", en Rev. LL, t. 146, p. 984, nota 9; Alterini, Jorge H., "El artículo 1051 del Código Civil y el acto inoponible", en JA, t. 1971–Doctrina, p. 635, texto y nota 2; Cortes, Hernán, "Los efectos contra terceros de la nulidad de los actos jurídicos y la reforma de la ley 17.711", LL 139– 908; Borda, Guillermo A., "Tratado de Derecho Civil –Derechos reales", t. II, p. 441, Nº 1443; Bs. As., 1975 t. II, p. 494, Nº 1504; Gatti, Edmundo, cit., ibíd.; Highton, Elena I., "Solución a algunos problemas que plantea el art. 1051 del Código Civil", en Rev. LL 1980–D, 290. apart. III–c) apart. II–b), entre otros). Esta postura es la que pareciera enarbolar el recurrente, como si la intervención registral importara –en palabras de Atilio Alterini– “un curalotodo que sanee los eventuales vicios”. Lo que en definitiva importa es que la mera intervención del registrador en el certificado no hace ni viabiliza sin más la inscripción definitiva a despecho de cualquier inexactitud advertida. Sí es cierto que la existencia de un certificado a los fines de realizar una mutación jurídico– real indica una presunción legal trascendente. Pero éste genera una presunción que es iuris tantum (Lloveras de Resk, María Emilia, comentario al art. 1051, CC, en Código Civil y normas complementarias. Análisis doctrinario y jurisprudencial, Bueres, Alberto J., Dirección – Highton, Elena I., Coordinación”, T. 2C, Hammurabi, Bs.As., 1999, p. 471) que aquí evidentemente está en discusión. Y no puede en el caso invocar el notario error de hecho excusable (art. 929, CC) como base de la creencia de actuar conforme a derecho exigiendo la inscripción definitiva, pues es ostensible que conoce la existencia de un presunto vicio que puede afectar el derecho a adquirir, que puede no permitir el traspaso, que no puede ignorar y menos aún ser excusado en esa ignorancia. Y ni siquiera hay que probar el conocimiento de la discordancia entre la realidad registral y extrarregistral que pudiere verificarse: está informada en las observaciones. Deslindado lo anterior, cabe analizar los dos aspectos involucrados en las observaciones mantenidas en la resolución recurrida y si en ellos hay error de derecho. VI. Respecto de la primera se advierte que con toda puntualidad la planilla en cuestión sustenta la diferencia de un metro observada. Surge de confrontar la mentada Planilla 32920 de fs. 197 con el informe de la Dirección de Catastro de fs.119: ambos coinciden y confrontan con la mención de 543 m2 que hace la escritura. Y si, como fuera señalado, no contamos con el Certificado Notarial (se advierte pedido de copia al fiscal fs. 97 ya mencionada), no es posible establecer si éste rogó la certificación incurriendo o no en yerro respecto de la superficie y si el notarial 88.894 expedido por el Registro de la Propiedad en el año 2007 lo omitió como sucede en el caso de la comunicación de subasta admitida. Luego, se advierte que en la presentación de fs. 68 el notario defiende la superficie de 543 m2 relacionada en la escritura, pues, dice, corresponde a la que surge del Formulario A 065754 visado por la Dirección General de Catastro, lo que refuta la resolución diciendo que la repartición omitió verificar por falta de planos tal como reza en las observaciones del formulario normatizado. En cualquier caso, la rEsolución atacada identifica la vía de subsanación y entonces es evidente que se trata de un error de hecho y no de consideración jurídica. VII. Acerca de la segunda observación mantenida estimamos que tampoco asiste razón al notario, pues no hay todavía cuestión de derecho sobre la que quepa pronunciamiento en el marco de este recurso. En realidad simplemente existe una cuestión de hecho a deslindar antes de ingresar al tema de fondo, de modo que la observación mantenida en la Resolución atacada merece convalidarse. Subyace sí, un interesante tema sustancial cual es el criterio que debe prevalecer en orden a la caducidad de los asientos de las comunicaciones de subasta. La Res. 1/2008 y 4/2008 interpretan por vía reglamentaria que deberá ser declarada por el mismo juzgado que la comunicó. Pero ocurre que pronunciarse acerca de su conformidad o disconformidad con otros criterios doctrinarios –ciertamente no identificados por el recurrente, como bien le endilga la resolución atacada– es francamente inconducente. Queda por el momento al margen de este examen jurisdiccional si la Dirección, al dictar las resoluciones, ejerce su tarea interpretativa dentro de los límites que le fija la LPR (arts. 3, 61 y 62, Ley Pcial 5771) y del orden normativo del derecho de fondo – nacional y provincial– sin desbordarlo dictando resoluciones dispositivas (Ahumada, ob. cit., p. 377). Como decimos, esta Planilla 32.920 no permite establecer si está afectado o no el mencionado Lote 15 de la Manzana 38. Se comparta o no el criterio de gestión del juzgado requerido (ver fs. 127 donde se advierte de la actuaria frustra las medidas pedidas por el Registro de la Propiedad para atender este recurso acorde el dictamen fs.112), todavía es posible que por simple pedido de copias el notario ante el funcionario administrativo que a fs. 125 informa y las pone a su disposición, se acredite la falta de afectación de la subasta comunicada. No podemos dejar de señalar que la correlación histórica de los hechos acontecidos acerca de distintas transmisiones que afectan lotes que constan en este folio reconstruido por Planilla 32.920, se advierte ciertamente un cambio de criterio de gestión, y que quizás en otros casos el notario y los transmitentes se prevalieron y favorecieron en el anterior contexto. Asimismo, que su recurso –aunque no lo funde en doctrina– pudiere considerarse enderezado sobre cierto posicionamiento doctrinal que defiende que la comunicación de la subasta produce una inscripción provisional en los términos del inc. b) del art. 9, LNR, y que por tanto para quienes así razonan entienden que pudiera aplicarse a ella los mismos plazos de caducidad (Ahumada, ob. cit., p. 328). Pero por el momento la cuestión queda postergada. Todo en definitiva soslaya que el notario elevó a escritura el acto sobre un certificado notarial que verifica dominio a mérito de una pretensión administrativa de reconstrucción sobre la planilla elaborada y que entonces el Registro no asume responsabilidades por tal reconstrucción, pues en definitiva “ni el art. 47, LPR, ni en ninguna otra parte se determinan los elementos ni el procedimiento que debe seguirse en la reconstrucción de folios; sólo se indica en la parte final del art. 47 “se dejará constancia de los documentos utilizados para ello”, la ley deja en la decisión del registrador la solución de este importante problema” (Ahumada, ob. cit., p. 376). Por lo expresado, a la solución que propugnamos no obsta el argumento traído por el notario recurrente en el sentido de que no se debe perjudicar a los terceros adquirentes de buena fe. No es posible todavía entender [el] perjuicio consolidado respecto de los adquirentes. Y respecto de los transmitentes, al relatar el escribano las sucesivas transmisiones para emplazar a la sociedad “Soldand SA” como vendedora, hace referencia a sucesivas transmisiones de derechos, todas por escrituras pasadas por ante él mismo de las que da fe, y que en definitiva terminan en un acto inicial de los herederos de quien es titular registral fallecido y quien está involucrado como demandado en los juicios en donde fueron subastados algunos lotes. Lo que es evidente es que en el tracto no refiere a derechos reales inscriptos de los que el Registro informe como dice “el dominio consta” agregamos nosotros “en folio o matrícula” indicados por el rogante. De tal modo, no aparece comprometida “la estabilidad del acto asentado sobre la inequívoca apariencia de legitimidad reconocida y admitida por la propia DGR” como se entendió en el caso resuelto por la Excma. C7a. CC Cba. A.Nº 348/1998 en autos “Recurso judicial con el Registro de la Provincia (Gustavo Alejandro Bono)". En consecuencia, corresponde denegar el recurso y confirmar la Res. 35/2010 en cuanto mantiene las observaciones DOM 7451 del 2/12/08 realizadas con fecha 19/5/08 y 2/12/09 por la agente Gladys del V. Flores, confirmando la resolución de fecha 13/1/10 de la funcionaria a cargo de documentos notariales Ab. Marta O. Tejeda en los términos del art. 18, ley 5771. Con costas a cargo de la parte recurrente (art. 130 y 133, CPC) omitiendo en esta oportunidad la regulación de la Dra. Juana Robledo Schiaffino de Palma acorde lo prevé el art. 26, ley 9459.

Por ello, razones expuestas y normas citadas,

SE RESUELVE: I. Rechazar el recurso y en consecuencia confirmar la Res. 135/2010 en cuanto mantiene las observaciones DOM 7451 del 2/12/08 realizadas con fecha 19/5/08 y 2/12/09 por la agente Gladys del V. Flores, confirmando la resolución de fecha 13/1/10 de la funcionaria a cargo de documentos notariales Ab. Marta O. Tejeda en los términos del art. 18, ley 5771. II. Imponer las costas a cargo de la parte recurrente (art. 130 y 133, CPC). María Mónica Puga de Juncos – Verónica Martínez de Petrazzini – Alberto F. Zarza &#9632;

INSCRIPCIÓN REGISTRAL

Are you sure want to unlock this post?

Are you sure want to cancel subscription?