CONTRATO DE LOCACIÓN. Vencimiento del plazo. Intimación inmediata para restitución del inmueble. Resistencia del locatario: inicio del juicio de desalojo. Interpretación y alcance del art. 1582 bis, CC. Extensión de la condena a los fiadores 1- En el caso de autos, la relación contractual venció el 28/2/14; el 31/3/14 el locador intimó a la restitución, y el 6/5/14 inició la acción de desalojo. En definitiva, requirió formalmente la devolución de la cosa a los 30 días corridos de vencido el contrato, demandó a los 35 días de operado y a los 65 de formalizado el despacho de la intimación para la restitución. Queda claro que, en este contexto, la actividad que la norma del art.1582 bis del Código Civil le exige al locador para tornar aplicable la excepción a la regla que esta plantea se dio con sobradas creces.
2- En la especie, habiendo mediado intimación y acción de desalojo, y todo ello verificado en tiempos absolutamente prudentes y totalmente criteriosos como para determinar la imposibilidad de entender la situación de hecho planteada como una continuación de la locación por acuerdo tácito entre locador y locatario, debe responder el fiador por el incumplimiento (de restituir la cosa) en el que incurrió y se mantuvo el locatario (y por la extensión del mismo –hasta el recupero de la tenencia–). Es la lógica consecuencia que surge de haber afianzado a aquella persona (locatario) que, ante la intimación y aun con el propio proceso de desalojo iniciado –y hasta con sentencia ordenando el lanzamiento dictada– continuó con la resistencia, claramente intencional y deliberada, a la restitución de la cosa a quien tenía el derecho de recibirla. En consecuencia, corresponde que la condena alcance a los codemandados fiadores en la misma extensión a la que lo hiciera para con los deudores principales.
CCC Bell Ville, Cba. 8/10/19. Sentencia N° 22. Trib. de origen: Juzg. 2.a CC, Bell Ville, Cba. «Fossaroli, José Alejandro c/ Benavides, Nicomedes Martín y Otros – Abreviado – Cobro de Pesos (Expte. N.° 2323953)»
2.a Instancia. Bell Ville, Cba., 8 de octubre de 2019
Con el objeto de dictar sentencia en estos autos caratulados: (…), venidos del Juzgado de Primera Instancia y Segunda Nominación en lo Civil y Comercial de la Sede, Sec. N° 4, a fin de resolver el recurso de apelación articulado por el letrado apoderado de la actora en contra de la sentencia N° 14 de fecha 3/3/16, mediante la cual se dispuso: «I) Hacer lugar a la demanda interpuesta por José Alejandro Fossaroli en contra de Pablo Sebastián Benavides y Nicomedes Martín Benavides –quien se allanó a la demanda– y en consecuencia, condenar a estos últimos a abonar al actor la suma de $38.400, en el término de 10 días, en concepto de capital, con más los intereses especificados en el considerando pertinente de la presente resolución. II) Hacer lugar parcialmente a la demanda interpuesta por José Alejandro Fossaroli, en contra de Hugo Vicente Benavides, Estela Mary Rodrigues y Liliana de las Mercedes Roldán y en consecuencia, condenar a estos a abonar al actor de la suma de condena expresada precedentemente, solo el importe de $2.400, en el término de 10 días, en concepto de capital, con más los intereses especificados en el considerando pertinente de la presente resolución, en forma solidaria con Nicomedes Martín Benavides y Pablo Sebastián Benavides. III) Imponer las costas en un 84% a los demandados Pablo Sebastián Benavides y Nicomedes Martín Benavides y en un 6% a cargo de los demandados Hugo Vicente Benavides, Estela Mary Rodrigues y Liliana de las Mercedes Roldán. IV) [Omissis]». El recurso de apelación articulado fue concedido por decreto de fecha 13/4/16. Obra certificado de recepción por ante esta Cámara y la puesta a despacho de los mismos a los fines previstos en el art. 370, CPCC. Expresó agravios la parte actora apelante, representada por su letrado apoderado Dr. Alessio Luis Conti. Se tuvo por decaído el derecho dejado de usar por los codemandados al no haber evacuado el traslado para contestar agravios. Se dictó el decreto de autos. Notificado y firme, queda la causa en estado de ser resuelta. La sentencia apelada contiene una adecuada relación de causa que satisface las exigencias legales, por lo que a ella corresponde remitirse (art. 329, CPCC). Agravio del actor apelante. En primer lugar, el apelante señala que le agravia que la jueza a quo haya aplicado al caso el precepto del art. 1582 bis, Código Civil, en forma errónea. Sostiene que ello importa un claro error in iudicando. Refiere que en la cláusula décimo quinta del contrato de locación celebrado se convino que: «(…) se constituyen en fiadores principales pagadores lisos y llanos codeudores solidarios del locatario, renunciando en forma expresa a los beneficios de excusión, división y aviso previo que le compete a los fiadores. Asumen tales obligaciones y responsabilidades por todo el tiempo en que el inquilino y/o familiar suyo y/o dependiente suyo continúe ocupando el inmueble en cuestión (aún después de finalizado el término convenido y hasta la total restitución en forma del inmueble a entera satisfacción del locador)». Entiende que esa es una cláusula de extensión de la fianza que, conforme doctrina y jurisprudencia, al estar inserta en un contrato originario y ante la falta de ratificación al momento de su vencimiento, sería nula de nulidad relativa. Postula que la nulidad relativa no puede declararse de oficio dado que no hay un interés público en juego y que, en el caso, los demandados debieron haber pedido su declaración y no lo hicieron. Resaltan que sólo compareció a juicio la codemandada Liliana de las Mercedes Roldán, y que lo hizo luego de dictada la sentencia. Reitera que el hecho de haber resuelto –de oficio– la nulidad de la cláusula contractual supra transcripta importa un error in iudicando de la magistrada de la instancia inferior. Cita doctrina y peticiona que se haga lugar al recurso interpuesto haciéndose extensiva la condena recaída respecto de los locatarios a los fiadores en su integridad. Para el supuesto de que se considere que la nulidad prescripta en el art. 1582 bis, CC, es una nulidad absoluta y/o que pueda ser declarable de oficio, como segundo agravio, expone que la a quo resolvió el rechazo de la demanda respecto de los fiadores partiendo de una premisa fáctica totalmente falsa que no se respalda en la prueba rendida en la causa. Esgrime que la magistrada incurrió en un vicio in factum procedendo al afirmar que luego de concluido el contrato celebrado, continuó la locación del inmueble. Aclara que la continuación de un contrato de locación sin mediar acto formal y expreso de consentimiento y una vez vencido su plazo de vigencia está regulado en el art. 1622, CC, vigente al redactarse el contrato en virtud del cual se inició esta acción. Refiere que ese artículo, conforme doctrina unánime en la materia, no regula un supuesto de renovación o tácita reconducción del contrato o del plazo sino que el convenio continúa por anuencia de ambas partes cesando cuando cualquiera de ellas manifieste su voluntad de darle término. Añade que en este supuesto («continuación por inercia de la relación contractual») da por sentado que ambas partes consienten la pervivencia de la tenencia del inmueble locado en cabeza del locatario. Expone que en el caso no hubo una continuación de la relación locativa. Señala que en el escrito de demanda se consignó: «Que el 28 de febrero del corriente año en curso se venció el contrato de locación, pero los inquilinos no abandonaron el inmueble, pese a los innumerables intentos verbales diciéndole que lo hicieran» y que los demandados no negaron tal afirmación; que su parte intimó fehacientemente a todos los accionados a la desocupación del inmueble bajo apercibimiento de desalojo con fecha 31/3/14, es decir, a menos de un mes de vencido el plazo de contrato. Sostiene que esos elementos probatorios son suficientes indicios de la inexistente continuación del contrato (ni en forma tácita ni mucho menos expresa) y agregan que dos meses antes al vencimiento del contrato su parte no percibió alquileres de los demandados. Ello no fue negado por los accionados y fue receptado en la sentencia apelada. Reitera que apenas vencido el plazo contractual se exigió a los demandados la devolución del inmueble, que no habiendo resultado positivo –cuando no había transcurrido un mes de tal vencimiento– se intimó fehacientemente a los ahora accionados para que desalojaran el fundo, interponiéndose a los dos meses y seis días de fenecido aquel plazo formal demanda de desalojo. Expone que el caso bajo análisis no reúne las características de una continuación de locación, tal como lo invoca la jueza a quo. Refiere que la sentencia contiene contradicciones lógicas y ponen de resalto que el hecho de que exista un litisconsorcio procesal pasivo no implica que se desdoblen los hechos puesto que es imposible que una cosa sea y no sea al mismo tiempo. Expresa que la sentencia apelada también se contradice con la causa conexa de desalojo caratulada: «Fossaroli, José Alejandro c/ Benavidez, Nicomendes Martín y otros – Desalojo», Expte. N° 1826174. Dice que en esos autos, la misma magistrada resolvió hacer lugar a la demanda de desalojo haciendo extensivas las costas a los fiadores del contrato. A continuación, transcribe parte de la resolución dictada en el proceso de desahucio y recalcan que se trata siempre de un mismo contrato, de una misma relación contractual, de una misma fecha de vencimiento, de envío de carta documento y de interposición de demanda de desalojo. Expone que no es posible que para un juicio exista obligación personal de los fiadores y para otro no. Arguye que la resolución impugnada adolece de otro vicio in iure iudicando, ya que la jueza efectuó un análisis sesgado del art. 1582 bis, CC, así como de la doctrina y jurisprudencia emanada al respecto. Refiere que la sentenciante olvidó la segunda parte del dispositivo legal en cuanto reza: «(…) salvo la que derive de la no restitución a su debido tiempo del inmueble locado». Afirma que su parte nunca convalidó la continuación de la tenencia del inmueble locado por parte de los locatarios. Sostiene que la referencia a la jurisprudencia emanada del Excmo. TSJ que efectuó la a quo es equivocada. Entiende que el fallo citado refiere a un supuesto de hecho que nada tiene que ver con el caso bajo análisis. Prosigue y dice que si para el Alto Cuerpo el plazo de un año (entre que vence el contrato y se interpone el desalojo) es muy extenso para subsumir el caso en el supuesto de excepción del art. 1582 bis, 1° párrafo, entonces que se haya exigido en forma verbal –apenas venció el plazo locativo– la desocupación del inmueble, que se haya intimado –de manera fehaciente– a los ahora demandados a desocuparlo y que en menos de dos meses y seis días se haya entablado la demanda de desalojo, importa que en este caso sí se da el supuesto de excepción para hacer extensiva la condena a los demandados fiadores solidarios del contrato. Añade que el fallo citado por la a quo en respaldo de su postura se dictó en el marco de un juicio de desalojo en que los actores perseguían la extensión de la condena en costas a la fiadora en los términos del art. 15 in fine, ley 9459; y que la magistrada de la instancia anterior resolvió correctamente el proceso conexo de desalojo extendiendo la condena a los fiadores. Como tercer punto de agravio, se queja por lo decidido en materia de imposición de costas ya que, conforme la sentencia impugnada, ellos deben responder por el 10% de las costas generadas. En función de los argumentos sostenidos, peticiona que las costas se impongan en su totalidad a los demandados, en forma solidaria. Formula reserva del caso federal. 3. Tratamiento de los agravios: 3.1. Presentada así la cuestión, en suma, el planteo del recurrente trata de revertir el fallo impugnado en cuanto excluyó a los fiadores traídos a juicio de parte de la responsabilidad en el pago de lo debido por locación. Así, sustancialmente, apunta a la interpretación que se hace en la sentencia de grado del art.1582 bis, CC, aplicable al presente caso. También se quejó por la distribución de las costas. Pasaremos a tratar las cuestiones en el orden propuesto. 3.2. Estando a la plataforma fáctica de autos, y según surge de lo relevado por la a quo, tenemos que la relación contractual de locación venció el 28/2/14 (Cfr. cláusula tercera del contrato de locación), que el 31/3/14 la parte actora intimó a los locatarios a la restitución del inmueble, poniendo asimismo en conocimiento de los fiadores tal situación, y que el 6/5/14 inició la acción de desalojo. Lo reseñado surge de las constancias de estos autos y de los caratulados «Fossaroli, José Alejandro c/ Benavides, Nicomedes Martín y Otros – Desalojo» (Expte. 1826174), que la jueza anterior dijo tener a la vista. Allí mismo se hizo lugar a la demanda de desalojo incoada (sentencia N°83 de fecha 27/8/15). 3.3. Con todo ello, surge la cuestión con características fácticas y jurídicas similares a lo que se planteara y resolviera recientemente por esta misma Cámara por sentencia N°5 el 16/4/19, en autos «Marcantonelli, Marta Esther c/ Piazzese, Héctor Hugo y Otro – Abreviado» (Expte. n° 2224873), donde se dijo: «… Y con este contexto, tenemos que y en relación a la correcta interpretación del artículo de que se trata (1582 bis, CC) la Tercera Cámara en lo Civil, Comercial, Minas, de Paz y Tributario de Mendoza en autos «Comellas Mario (Adm. de Elba Jara) c/ Olivia Vicente p/ Ej. Tip.» (Expte. N° 187.829/28231), Sentencia del 15/12/04 (Actualidad Jurídica On Line, Cód. Unívoco 9222) sostuvo que «…por aplicación de la ley 25628, que incorpora el art. 1582 bis al CC, el acreedor no está legitimado para obtener una sentencia a su favor, en relación al fiador aunque sea principal pagador, más allá de la vigencia del contrato de locación anterior. El artículo incorporado como 1582 bis del CC dispone: «La obligación del fiador cesa automáticamente por el vencimiento del término de la locación, salvo la que derive de la no restitución a su debido tiempo del inmueble locado». Sigue expresando el precedente: «Se exige el consentimiento expreso del fiador para obligarse en la renovación o prórroga expresa o tácita del contrato de locación, una vez concluido éste. Será nula toda disposición anticipada que extienda la fianza, sea simple, solidaria como codeudor o principal pagador, del contrato de locación original». Delineada la «regla» que impone la norma, refiere el fallo traído a un trabajo publicado en Revista de Derecho Privado y Comunitario (2004-2 Rubinzal Culzoni, p. 17), donde la Dra. Kemelmajer de Carlucci se ocupa de la fianza y el plazo de la locación en relación a la ley 25628. Señala que la «cesación es automática, es decir, «ipso iure«, consecuentemente, no necesita de ninguna declaración, ni de las partes ni de un tercero (el juez). La extinción de las obligaciones del garante es, pues, independiente del criterio que se adopte en punto a cuándo se produce la mora del locatario en la obligación de restituir la cosa…». Hasta allí, y siempre dentro de la regla establecida en la norma, el fallo apelado y en el punto de que se trata luce sólido e incontrovertible. Pero es del caso que la autora citada sigue refiriendo que «la consecuencia lógica del aserto legal es que fenecido el tiempo del acuerdo, si el locador desea que se le restituya el inmueble debe intimar al locatario y al garante; de lo contrario, éste se libera ministerio legis. Por eso, se ha resuelto acertadamente que «si no medió intimación por parte de la locadora a fin de que el inquilino devuelva la cosa al vencimiento del contrato, la fiadora debe responder únicamente por las obligaciones pendientes a la fecha de expiración del vencimiento del plazo locativo y no hasta que se hizo efectiva la entrega del inmueble». También en el mismo precedente se señala que «el art. 1622, interpretado a la luz del nuevo 1582 bis, impone que el locador coloque a su inquilino en situación de retención inmediata, o sea, que le requiera la entrega de la cosa, pues si no lo hace, la locación continuará en sus mismos términos pero sin la garantía debida. De ahí la relevancia de la conducta del locador, quien debe estar muy atento a la defensa de sus derechos». Concluye en que la reforma (que incorporó el artículo) «introdujo la posición más drástica, la de la no responsabilidad del fiador más allá del período convenido. Si no hay intimación a desocupar, la locación continúa en los mismos términos y no convierte en indebido el tiempo de uso posterior, pues está consentido. Y si no es indebido, no responderá el fiador pues su fianza se ha extinguido» (con cita de Valente L., Nulidad de la Extensión de la Fianza… en L.L. 2003 – A – 64; Highton, comentario al art. 1582 bis, en Bueres – Highton, Código, p. 354). En el precedente se cita un fallo de la Corte donde se admitió la defensa del fiador ante la inacción del locador por un plazo de más de dos años desde el vencimiento del contrato, concluyéndose –allí– en la existencia de una prórroga tácita de la locación de la cual el fiador no participó («González, Arístides c/ Tello, Rodolfo», DJ 2004 1-1979, con nota de Borda, Alejandro: Una cuestión concluida,…, L.L., 26/5/04 con nota Leiva Fernández, Luis, La fianza en la locación ante la Corte Suprema). En idéntico sentido, y en cuanto a la que se entiende la correcta interpretación de la norma en ciernes la C7.a CCCba., Sent. 116, 12/9/02 en autos «Pineda Ramón Cirilo c/ Héctor Antonio Ponce y Otro – Desalojo «, sostuvo que «el criterio de la nueva disposición legal es que la garantía no debe sobrepasar el término del contrato originario, aunque el fiador sea principal pagador; y el hecho de que se haya estipulado la obligación hasta la entrega o desocupación de la cosa, no importa tampoco extender la obligación, pues debe interpretarse que queda obligado hasta el tiempo del desalojo si el inquilino se resiste a devolver la cosa al vencimiento del contrato, pero no cuando por convenio expreso o tácito con el locador el inquilino prorroga el contrato. Esta es la adecuada hermenéutica del nuevo texto legal, como ya lo había interpretado la C.S.J.N. en precedente anterior a la modificación legal (v. Fallos 320-750)» (…) …» 3.4. Como vimos, en el caso de autos, la relación contractual venció el 28/2/14, el 31/3/14 el locador intimó a la restitución, y el 6/5/14 inició la acción de desalojo (Autos «Fossaroli, José Alejandro c/ Benavides, Nicomedes Martín y Otros – Desalojo», expte. 1826174). En definitiva, requirió formalmente la devolución de la cosa a los 30 días corridos de vencido el contrato, y demandó a los 35 días de operado el mismo y a los 65 de formalizado el despacho de la intimación para la restitución. Queda claro que, en este contexto, la actividad que la norma del art. 1582 bis, CC, le exige al locador para tornar aplicable la excepción a la regla que ella plantea se dio con sobradas creces. Habiendo mediado intimación, y agregamos, acción de desalojo, y todo ello verificado en tiempos absolutamente prudentes y totalmente criteriosos como para determinar la imposibilidad de entender la situación de hecho planteada como una continuación de la locación por acuerdo tácito entre locador y locatario, debe responder el fiador por el incumplimiento (de restituir la cosa) en el que incurrió y se mantuvo el locador (y por la extensión del mismo –hasta el recupero de la tenencia–). Es, además, la lógica consecuencia que surge de haber afianzado a aquella persona (locatario) que, ante la intimación y aun con el propio proceso de desalojo iniciado –y hasta con sentencia ordenando el lanzamiento dictada– continuó con la resistencia –claramente intencional y deliberada– a la no restitución de la cosa a quien tenía el derecho de recibirla. La cuestión es clara y el error en la subsunción de la norma al caso que se le presentaba para resolver por parte de la a quo surge evidente. 3.5. En consecuencia, el agravio es de recibo con relación al punto, debiendo revocarse lo decidido en la sentencia apelada y en cuanto hace lugar parcialmente a la demanda con relación a los señores Hugo Vicente Benavides, Estela Mary Rodríguez y Liliana de las Mercedes Roldán, debiendo la condena alcanzar a los codemandados mencionados (fiadores) en la misma extensión a la que lo hiciera para con los deudores principales señores Pablo Sebastián Benavides y Nicomedes Martín Benavides. Este resultado también impacta sobre la imposición de costas hecha en primera instancia, las que por el principio objetivo de la derrota deberán ser cargadas en su totalidad a todos los codemandados. 3.6. En virtud de todo lo analizado, entiendo que corresponde hacer lugar al recurso de apelación deducido por el Dr. Alessio Luis Conti, apoderado de la parte actora en contra de la sentencia N°14, de fecha 3/3/16, dictada por la Sra. jueza de Primera Instancia y Segunda Nominación de la Sede en los términos precedentemente reseñados. 4. Costas y honorarios: Que, conforme a lo resuelto, entiendo corresponde que las costas por lo actuado en esta sede sean impuestas a los fiadores solidarios cuya garantía fue controvertida en autos (Sres. Hugo Vicente Benavides, Estela Mary Rodríguez y Liliana de las Mercedes Roldán) atendiendo al principio objetivo de la derrota (art. 130, CPCC). (…).
El doctor José María Gonella adhiere al voto emitido por el Sr. Vocal preopinante.
Por tanto, en mérito al acuerdo que antecede, el Tribunal, por unanimidad
RESUELVE: I. Hacer lugar al recurso de apelación deducido por el Dr. Alessio Luis Conti, apoderado de la parte actora, en contra de la sentencia N° 14, de fecha 3/3/16, dictada por la Sra. jueza de Primera Instancia y Segunda Nominación de la Sede, en cuanto dispuso admitir sólo parcialmente la pretensión en contra de los fiadores señores Hugo Vicente Benavides, Estela Mary Rodríguez y Liliana de las Mercedes Roldán, debiendo la condena alcanzarlos en la misma extensión a lo que lo hiciera para con los deudores principales señores Pablo Sebastián Benavides y Nicomedes Martín Benavides, modificándose también la imposición de costas las que deberán ser cargadas en su totalidad a todos los codemandados. II. Imponer las costas por lo actuado en esta instancia a los fiadores solidarios, señores Hugo Vicente Benavides, Estela Mary Rodríguez y Liliana de las Mercedes Roldán. III. [Omissis].
Damián Esteban Abad – José María Gonella♦
N. de R.- Fallo seleccionado y reseñado por Jorge Garbarino y Alejandra Garay Moyano.
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