FIANZA

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LOCACIÓN. Principal pagador. JUICIO EJECUTIVO. Innecesariedad de que previamente se interpele o demande al deudor principal. Inaplicabilidad del carácter accesorio de la fianza. Vínculo directo entre fiador y acreedor. CODEUDOR SOLIDARIO. Aplicación del art. 2005, CC. Procedencia de la demanda. Disidencia
1– “… nuestra ley ritual determina que “La vía ejecutiva podrá prepararse solicitando que: el deudor reconozca su firma, cuando el documento no trajere directamente aparejada ejecución” (inc. 1, art. 519 ). Es decir que las disposiciones relativas al locatario (inc. 2 del citado art. 519 y art. 522) no son aplicables a los garantes de la locación, máxime cuando éstos se han obligado como principales pagadores. Es más: el art. 521 del mismo cuerpo legal determina que “Reconocida la firma de un documento de obligación, quedará preparada la acción ejecutiva, aunque se niegue su contenido”. (Mayoría, Dr. Griffi).

2– Si bien la obligación de los demandados nace bajo la forma de la “fianza”, al haberse obligado como “principales pagadores”, el carácter de accesoriedad de la fianza no puede aplicarse al sub lite, debiendo tenerse a los demandados apelantes como codeudores solidarios del locatario. Es que si el fiador se ha obligado como “principal pagador”, conforme a lo dispuesto por el art. 2005, CC, su obligación deja ya de ser accesoria; se establece un vínculo directo entre fiador y acreedor con entera independencia del que vincula a éste con el deudor principal. No es ya necesaria la interpelación previa de éste y menos aún de su demanda previa o citación a juicio. (Mayoría, Dr. Griffi).

3– Al emplearse en el contrato las palabras “principal pagador”, “liso y llano pagador”, lo que las partes han querido “es que la persona que tomaba a su cargo el pago de la deuda de otro, quedase obligado en una forma directa; de ahí que le sean aplicadas las disposiciones relativas a los codeudores solidarios, siempre de acuerdo con el principio de la libertad de la convenciones (art.1197, CC)”. (Mayoría, Dr. Griffi).

4– No se comparte la opinión sustentada por algunos autores referida a que en los casos en que el crédito es indeterminado, la fijación de su monto debe hacerse con la intervención del deudor principal; y, por consiguiente, si se reclama el pago de alquileres, siempre será preciso exigir del inquilino la exhibición del último recibo. Esta postura no se compadece con los efectos fijados por el art. 2005, CC, pues si no es necesaria ni la interpelación ni la ejecución previa del deudor principal, cómo puede exigirse al inquilino la exhibición del último recibo. (Mayoría, Dr. Griffi).

5– Si el fiador se ha obligado directamente (como si fuese el deudor principal), en el caso de ser demandado, también debe obrar como tal, es decir, será él quien debe traer el último recibo o citar al locatario para que lo exhiba y demostrar que el contrato se ha cumplido. Lo contrario significaría imponer al acreedor que en todos los casos demande o cite al deudor principal, convirtiendo en letra muerta el art. 2005, CC. (Mayoría, Dr. Griffi).

6– Para perseguir ejecutivamente el cobro de arrendamientos la ley establece diligencias previas para completar el título, no alcanzando con la sola citación de los fiadores pues es imprescindible que el inquilino, quien es su deudor principal, reconozca el contrato y exhiba el último recibo de alquiler ya que ello determinará –en definitiva– la cantidad líquida y exigible por la cual se ejecutará. Independientemente del carácter de principal pagador que hubiera asumido el fiador, la obligación de garantía sigue siendo accesoria de la obligación del deudor principal. (Minoría, Dr. Aranda).

7– La negativa de la firma o desconocimiento de la calidad de locatario impide completar el título para ejecutarlo, dejando solamente abierta la posibilidad de accionar por la vía ordinaria, tanto en contra de quien desconoce ser arrendatario como de los fiadores, aun cuando éstos hayan reconocido su afianzamiento en la diligencias preparatorias y sean “principales pagadores”. (Minoría, Dr. Aranda).

8– Más allá de que en autos la vía ejecutiva quedó por preparada en contra de los garantes demandados, dicha acción no se encuentra expedita por la condición misma que éstos han asumido (obligados subordinados), lo cual se corrobora a poco que se advierta que la obligación ha quedado indeterminada por la negativa del supuesto arrendatario y la falta de exhibición del último recibo. (Minoría, Dr. Aranda).

9– El argumento dado por la a quo para prescindir de la preparación formal de la vía ejecutiva respecto del inquilino no puede ser confirmada ya que por la estrictez del juicio ejecutivo, la existencia de un título del cual emane la calidad de inquilino es imprescindible y no puede ser suplida por otros elementos conexos. Si el contrato no fue firmado por el locatario –tal como emana de las pruebas obrantes en el juicio de desalojo – formalmente y a los fines de la vía ejecutiva, no tiene el carácter de inquilino en función de lo que de ese título dice, sin perjuicio de que por otra vía se demuestre que pudo haber existido una maniobra u otros elementos que dieran origen a la ocupación del inmueble de su parte, todo lo cual hace a la cuestión causal cuyo tratamiento está vedado en este tipo de juicios (art. 549, CPC). Si frente a la negativa hubo pruebas indirectas en un proceso conexo que la desvirtuaban, ello no puede ser materia de consideración en este caso so pena de desbordar el cauce procesal mismo del juicio ejecutivo. (Minoría, Dr. Aranda).

10– En autos, el título base de la demanda en contra de los fiadores, lisos y llanos y principales ejecutados es inhábil y por tal motivo la demanda debió ser desestimada. La calidad de principales pagadores asumida por los demandados no modifica su accesoriedad y subordinación a la obligación principal pues se trata de un contrato de fianza donde el deudor y fiador están en un plano de subsidiariedad. (Minoría, Dr. Aranda).

11– En el sub examine, habiendo consentido el proveído por el cual se declaró preparada la vía ejecutiva en contra de los demandados apelantes y no formulando consideración alguna acerca de la accesoriedad de la fianza en oportunidad de oponer excepciones, el ingreso al tratamiento de los agravios como han sido invocados aparece huérfano de todo sustento. Ello es así ya que contraviene la norma procesal del art. 332, CPC, intentando ingresar tardíamente, temas cuyo análisis esta precluido. Por ello, no corresponde ingresar al tratamiento de la condición de accesoriedad de los fiadores, pues ello no fue parte de la contestación de demanda, dado que sólo fincaron la excepción de inhabilidad de título en la falsedad de la firma del locatario. (Dr. Granillo).

C5a. CC Cba. 8/2/10. Sentencia Nº 1. Trib. de origen: Juzg. 48a. CC Cba. “Fabril Indumentaria SA c/ Crivelli Luis Ernesto Paul y otros –PVE –Alquileres – Expte. N° 19200/36”

2a. Instancia. Córdoba, 8 de febrero de 2010

¿Procede el recurso de apelación interpuesto por los demandados Félix Alberto Frías y Esther Funes Lastra de Frías?

El doctor Abraham Ricardo Griffi dijo:

1. Contra la sentencia de primera instancia -N° 171 dictada con fecha 26/4/05, dictada por el Juzg. 48a. CC Cba., que resolvió: “1°) Rechazar las defensas opuestas por los demandados, Sres. Esther Funes Lastra de Frías y Félix Alberto Frías y, en consecuencia, mandar llevar adelante la ejecución iniciada en su contra por Fabril Indumentaria SA hasta el completo pago de la suma de $ 82.114,40, con más los intereses moratorios fijados en el considerando. 2°) Imponer las costas a los vencidos, …”- … los demandados Félix Alberto Frías y Esther Funes Lastra de Frías interpusieron recurso de apelación, el que, concedido, hizo radicar la causa en esta instancia, en donde se cumplimentaron los trámites de ley. La sentencia apelada contiene una relación de causa que satisface las exigencias del art. 329, CPC, razón por la cual a la misma me remito, en homenaje a la brevedad. 2. Los apelantes se agravian explicando que la demanda dirigida contra sus representados lo fue en su carácter de fiadores solidarios y principales pagadores de las supuestas obligaciones asumidas por el locatario Crivelli, trayendo como título base de la acción, un contrato de locación que dataría de fecha septiembre de 2000. Dicen que la actora intenta dotar a un documento privado de la autenticidad que la ley le impone como presupuesto para acceder a la vía ejecutiva. Afirma que en el caso de autos, la vía ejecutiva sólo se preparó respecto de los demandados Frías-Funes, mas no respecto del Sr. Crivelli, lo que impide que pueda accionarse contra los garantes. Advierten que la sentencia recaída en los autos conexos que procuraron el desahucio del Sr. Crivelli y la certificación de que ésta se encuentra firme, produciéndose respecto de ella todos los efectos de la cosa juzgada que el Sr. juez a quo le atribuye, no luce adjunta en estos actuados, lo que priva a la alzada de comprobar una circunstancia que no se deriva de la propia causa. Aclaran que no obra declaración ni en ésta ni en otra causa que certifique que se ha preparado la vía ejecutiva respecto del Sr. Crivelli y esta declaración es la que confiere al documento privado traído a juicio, su carácter de título ejecutable por vía sumaria. Sostienen que el carácter probado de inquilino en otra causa no puede revertir la naturaleza del contrato dubitado, declarado por el mismo juez en sentencia de los conexos autos, falso como instrumento público por haber prosperado el incidente de redargución de falsedad sobre el mismo y dotar a ese contrato del carácter de título ejecutivo habilitante para ejercer la acción ejecutiva en contra, no ya de Crivelli, pero sí de los garantes. Hacen presente que la sociedad actora ha iniciado acciones judiciales en autos “Fabril Indumentaria SA c/ Crivelli Luis Ernesto Paúl – Ordinario por cobro de pesos – Expte.1031153/36”, ante el Juzgado de 23 Nom. en lo Civil y Comercial y que si la acción ejecutiva no es viable contra el obligado principal, no por elección del actor en dirigir su demanda en contra de unos y no de otro, sino por la imposibilidad legal de servirse de ese documento como instrumento hábil oponible el locatario, tampoco lo puede ser contra los garantes, quienes acuden accesoriamente a afrontar la deuda, aunque se hayan constituido en principales pagadores o deudores solidarios. Se quejan de que sus consideraciones acerca de la accesoriedad de la obligación no fueron meritadas por el Sr. juez a quo al tiempo de sentenciar. Explican que lo errado es el razonamiento que esboza el Sr. juez a quo cuando afirma que si la firma del inquilino en el contrato de locación es falsa no tiene incidencia sobre la acción ejecutiva atento a que el carácter de inquilino fue acreditado en otra causa, y que ello no significa que no adeude los cánones locativos, y menos aún que los garantes no deban responder. Apuntan que el yerro radica fundamentalmente en que el instrumento que contiene las obligaciones de las partes ha sido falsificado y por lo tanto no les es oponible como título perseguible por vía de ejecución, máxime habiéndolo desconocido así como la calidad de inquilino. Agregan que resulta indiferente el destino del título, si pudo probarse en otra causa que Crivelli era el locatario, pues de todos modos no fue demandado en esta causa. Deducen su oposición al decisorio que atribuyó responsabilidad a sus mandantes por efecto de la solidaridad, por apartarse del criterio de accesoriedad de la fianza que es la posición asumida por los demandados en el adulterado contrato de locación. 3. Corrido el traslado de ley, la parte actora, por intermedio de su apoderada, la Dra. Esther Joanna Zucchella, lo contesta a fs.156/160, pidiendo el rechazo de los agravios y la confirmación de la sentencia. 4. Analizados los agravios a la luz de las constancias de autos, llego a la conclusión de que los mismos deben ser rechazados. En efecto, el primer agravio, referido a que la omisión de la preparación de la vía ejecutiva en contra del locatario Crivelli, impide a la actora utilizar la vía ejecutiva para accionar en contra de los “garantes”, no puede ser tratado en esta Sede, ya que no fue introducido en la primera instancia al contestar la demanda (art.332, CPC). Al contestar la demanda (u oponer excepciones) sólo pidió la aplicación del art. 1101, CC, y opuso las excepciones de falsedad e inhabilidad de título. En efecto, nada puede resolver esta Cámara respecto a la falta de preparación de la vía ejecutiva en contra del locatario ya que –repito-, además de no haber sido planteado en la instancia anterior, se trata de un tema en el que indefectiblemente debió tener participación la parte contraria. En la apelación, el límite del agravio se reduce a los argumentos introducidos al contestar la demanda u oponer excepciones. El principio dispositivo deja en manos de los litigantes tanto el estímulo de la función jurisdiccional como la aportación de los materiales sobre los que debe versar la decisión del juez. A las partes incumbe fijar el alcance y contenido de la pretensión y oposición, lo que se hace en la demanda y en su contestación. Aquí se produce una delimitación del tema en debate, del thema decidendum, al cual queda sujeto el juez; de allí que la sentencia no puede tomar en consideración hechos aducidos y cuestiones planteadas con posterioridad a la litis contestatio (arts.327 y 330, CPC). Si el actor con su demanda proporciona el objeto del proceso, el demandado por su responde limita o circunscribe su contenido, quedando –en virtud de ambas– trabada la litis (Alsina, Tratado de Derecho Procesal Civil, T. III, p. l74, N° l, 2ª ed.). Según las normas legales que hemos citado, el juzgador está obligado a resolver en la causa todas las cuestiones esenciales propuestas en tiempo y razón; la fiel observancia de aquel precepto hace a la congruencia que necesariamente debe existir entre la decisión y los pedimentos de las partes (Ramacciotti, Compendio de Derecho Procesal Civil y Comercial de Córdoba, T. l, p. 802). Ya se ha dicho que la sentencia sólo puede resolver sobre las pretensiones deducidas oportunamente y que no resulten extrañas a los elementos componentes de la petición (sujeto, objeto y causa petendi), lo que debe coincidir con el bien que se concede o se niega en el pronunciamiento, el cual, a su vez, debe tener concordancia con los hechos que sirven de fundamento a la pretensión (TSJ, 3/7/58,BJC III 84). Sobre este tema se ha dicho que “Por una parte, el principio dispositivo deja en manos de los justiciables la fijación del alcance o contenido de la pretensión y oposición, en orden a sus elementos configurativos, esto es, sujeto, objeto y causa… Y desde que el proceso se desarrolla en forma sucesiva, con la clausura definitiva de cada uno de los estadios que agotan su desarrollo (principio de preclusión), la determinación de aquellos elementos y la aportación del material fáctico debe concretarse en las piezas liminares del proceso (demanda y contestación). Además, se deberá hacer de manera integral, porque el principio de consumación impide reeditar el ejercicio de tales facultades procesales, salvo las hipótesis excepcionales de transformación y ampliación de la pretensión, la agregación de documentos posteriores o desconocidos y la invocación de hechos nuevos. De ahí, entonces, la prohibición de receptar nuevas demandas u oposiciones en la Alzada … y de ahí, también, que nuestro procedimiento de apelación se caracterice como una revisión del plafond ya incorporado en la instancia de origen y no como una renovación de los trámites que lo precedieron. Parejamente, la directiva va dirigida al órgano jurisdiccional de apelación, el que, en virtud del principio de congruencia, encuentra cercenados sus poderes en el sentido de que ni oficiosamente ni a estímulo de los litigantes, podrá apartarse de los términos de la ley procesal… es decir, no podrá fallar sobre capítulos no propuestos a la decisión del inferior (Tessone, Alberto José, “El recurso de apelación y los capítulos no propuestos al inferior”, en JA 1983-IV- p.828/833). Y las mismas consideraciones caben respecto al segundo agravio, en el que los demandados sostienen que su obligación resulta accesoria y que extinguida la obligación principal, queda extinguida la accesoria. Agregan que aun cuando en el contrato base de esta acción se le endilgue a los fiadores la condición de principales pagadores, su condición de accesoriedad surge explícita de todo su texto. Y habiendo sido introducida la cuestión recién al tiempo de formular el alegato, tampoco puede ser tratado el tema en esta Sede. Ahora bien, los demandados se agravian porque la señora juez a quo, no obstante lo dicho anteriormente sobre cómo se trabó la litis, ha incursionado en la cuestión, afirmando que si bien no puede demandarse ejecutivamente a los fiadores si no se demanda también al locatario, luego efectúa una serie de consideraciones que justifican que los fiadores hayan sido demandados sin la intervención del locatario Crivelli. Al respecto, llego a las mismas conclusiones de la sentenciante, aunque con otros fundamentos. Sobre este punto, tengo sostenido que “…en primer lugar corresponde señalar que nuestra ley ritual determina que “La vía ejecutiva podrá prepararse solicitando que: el deudor reconozca su firma, cuando el documento no trajere directamente aparejada ejecución” (inc. 1 art. 519). Es decir que las disposiciones relativas al locatario (inc. 2 del citado art. 519 y art. 522) no son aplicables a los garantes de la locación, máxime cuando éstos se han obligado como principales pagadores. Es más: el art. 521 del mismo cuerpo legal determina que “Reconocida la firma de un documento de obligación, quedará preparada la acción ejecutiva, aunque se niegue su contenido”. La sentencia no resulta ajustada a derecho, ya que si bien la obligación de los demandados nace bajo la forma de la “fianza”, al haberse obligado como “principales pagadores”, el carácter de accesoriedad de la fianza no pude aplicarse al sub lite, debiendo tenerse a los señores Félix Alberto Frías y Esther Funes Lastra de Frías como codeudores solidarios del locatario. Es que si el fiador se ha obligado como “principal pagador”, conforme a lo dispuesto por el art. 2005 del Código Civil, su obligación deja ya de ser accesoria; se establece un vínculo directo entre fiador y acreedor con entera independencia del que vincula a éste con el deudor principal. No es ya necesaria la interpelación previa de éste y menos aún de su demanda previa o citación a juicio. Al emplearse en el contrato las palabras “principal pagador”, “liso y llano pagador” lo que las partes han querido “es que la persona que tomaba a su cargo el pago de la deuda de otro, quedase obligado en una forma directa; de ahí que le sean aplicadas las disposiciones relativas a los codeudores solidarios, siempre de acuerdo con el principio de la libertad de la convenciones (art. 1197, CC)” (Salvat- Derecho Civil Argentino- Fuente de las Obligaciones-T. III, N° 2001). No comparto la opinión sustentada por algunos autores referida a que en los casos en que el crédito es indeterminado, la fijación de su monto debe hacerse con la intervención del deudor principal; y, por consiguiente, si se reclama el pago de alquileres, siempre será preciso exigir del inquilino la exhibición del último recibo. Esta postura no se compadece con los efectos fijados por el art. 2005 citado, pues si no es necesaria ni la interpelación ni la ejecución previa del deudor principal, me pregunto cómo puede exigirse al inquilino la exhibición del último recibo. ¿Que pasaría si el deudor principal no concurre a juicio? Los apercibimientos que puedan aplicarse a éste no pueden extenderse al fiador. Estimo que, en tal supuesto, si el fiador se ha obligado directamente (como si fuese el deudor principal), en el caso de ser demandado también debe obrar como tal, es decir, será él quien debe traer el último recibo o citar al locatario para que lo exhiba y demostrar que el contrato se ha cumplido. Lo contrario significaría imponer al acreedor que en todos los casos demande o cite al deudor principal, convirtiendo en letra muerta el art. 2005, CC. En cuanto a la prueba del monto reclamado, estimo que también debe ser rechazado, atento lo expuesto precedentemente. Además en materia de obligaciones, será suficiente que el actor pruebe la celebración del contrato, pues el demandado tendrá que demostrar su cumplimiento. Tratándose de un hecho que extingue la obligación (el pago), debe ser probado por quien lo invoca. Conforme a la doctrina y jurisprudencia, la carga de la prueba de los hechos extintivos recae sobre aquel litigante al que los hechos constitutivos perjudican. “El actor debe probar los hechos constitutivos, esto es, aquellos hechos que normalmente producen determinados efectos jurídicos; el demandado debe probar los hechos impeditivos… e igualmente los hechos extintivos, como el cumplimiento de su obligación (el actor no necesita probar la omisión del cumplimiento)” (Chiovenda, Instituciones de Derecho Procesal Civil, T. III, p. 108). El recurrente le exige a la actora la prueba de un hecho negativo (el “no pago”); olvidando que, en todo caso, es al deudor a quien le incumbe la prueba del pago de lo reclamado. A lo dicho podemos agregar, primero, que mediante el decreto de fecha 11/12/01 el tribunal declaró preparada la vía ejecutiva en contra de los fiadores Esther Funes Lastra de Frías y Félix Alberto Frías, decreto que fue consentido por ellos” (in re “Dujovne Alberto Adolfo c/ Ramón Delfín Toro Cadile y otros-PVE, Sent. N° 96 del 31/7/07). Por último, la afirmación de los accionados referida a que al haber prosperado la acción ejecutiva en su contra, se ven privados de acudir a un juicio ordinario con mayor amplitud probatoria, a comprobar que la medida de su obligación garantida no era la que surge del título adulterado (sic), carece de sentido, ya que conforme a lo dispuesto por el art. 557, CPC, “Cualquiera fuese la sentencia quedará siempre a salvo, al actor y al ejecutado, el derecho a promover el juicio declarativo que corresponda, sin que puedan volver a discutirse en él las defensas sobre las que ya recayó pronunciamiento, salvo que se fundaren en pruebas que no pudieron ofrecer en el ejecutivo”. Por todo lo expuesto, a la cuestión, voto por la negativa.

El doctor Rafael Aranda dijo:

I. En cuanto a la temática traída a decisión, disiento con la solución a la cual se arriba, a mérito de propiciar una postura diferente a la resuelta por el distinguido colega que me precede, conforme las razones que paso a exponer. II. Ha centrado la apelante su primer agravio en la habilidad ejecutiva dada por la Sra. jueza a quo al título adjuntado sobre la base la comprobación de la calidad de inquilino por parte del Sr. Crivelli, ocurrida en los autos conexos del desalojo. En primer término advierto que si bien lo atinente a la ausencia de la preparación de la vía ejecutiva en contra del Sr. Crivelli, atento la negativa efectuada a fs. 19 y 26 sobre lo dispuesto por el art. 519 inc. 1 y 2, CPC, no fue un fundamento expuesto como defensa en la primera instancia; no obstante ello, la Sra. jueza ha procedido a evaluarlo. Y es correcto que así fuera por cuanto tratándose de una deuda que se pretende cobrar por la vía ejecutiva, es obligación del juzgador verificar la viabilidad del título, aun cuando nada se haya dicho sobre él, comprobando la presencia de los requisitos que hacen procedente la acción ejecutiva y examinando minuciosamente el instrumento con que se la deduce, pudiendo aun de oficio declarar la inhabilidad al dictar sentencia aunque el accionado no haya opuesto la excepción pertinente (CNTucumán, octubre 30- 956; Rev. LL, t. 86, p. 472). Cabe agregar que este poder se extiende también a esta Sede pues “… el tribunal de alzada tiene la misma potestad e igual deber, cuando conoce el fallo por vía de apelación sin que corresponda limitar sus atribuciones a los supuestos de haberse opuesto excepciones. Entiendo improcedente exceptuar los casos en que el ejecutado se abstuvo de oponer excepciones, porque es indiferente que la falta de idoneidad la dicte el juez de primera instancia o el tribunal de apelación, dado que la obligación no es exclusiva de aquél sino extensiva a todas las instancias. La inhabilidad de título puede ser declarada de oficio por el tribunal de alzada atento la obligación de examinarlo cuidadosamente. (Ravelli, Carlos H. «Juicio ejecutivo. La segunda oportunidad para examinar la eficacia del título ejecutivo», LL – 1982-C, 347). En definitiva, este acertado análisis oficioso da pie para que en esta instancia pueda ser revisado el criterio asumido, sin violentar el art. 332, CPC. Es que como dicen Azpelicueta y Tessone: «La inadvertencia inicial del órgano y de las partes, o la desaparición de alguno de ellos [requisitos de admisibilidad] durante el curso de procedimiento de primera instancia, podrá ponerse de resalto en el trámite de apelación, gozando la alzada de potestad para observar ex officio la concurrencia de los requisitos de admisibilidad de la pretensión y de la oposición susceptibles de ser verificados oficiosamente. En otras palabras, los poderes de las Cámaras de Apelaciones en tal sentido se extienden a los casos en que los recaudos de admisibilidad hubiesen faltado desde la inauguración del proceso, o durante su transcurso, y será la inadvertencia del juez de primer grado y de los justiciables la que brindará ocasión para el ejercicio de la potestad. Ésta se pondrá en funcionamiento de oficio, es decir, con independencia de lo alegado por apelante y apelado en la pieza expositora de agravios y en su contestación. La actuación descripta no vulnera el principio de congruencia, por cuanto se está en presencia de un juicio de admisibilidad, que no roza el de fundabilidad. Al advertir la ausencia de los requisitos de admisibilidad de la pretensión, el ad quem no emite pronunciamiento sobre el fondo del asunto propuesto a su conocimiento, sino que examina recaudos previos y condicionantes de esa sentencia y es recién en esta etapa decisoria en donde sus pasos deben ser guiados por el principio de congruencia» (Juan José Azpelicueta – Alberto Tessone La Alzada poderes y deberes, Ed. Librería Editora Platense SRL, 1993, p. 40). III. Entrando al tratamiento al agravio expuesto por los recurrentes acerca de la inhabilidad del título en razón de no haber quedado preparada la vía ejecutiva en contra del inquilino debo decir que para perseguir ejecutivamente el cobro de arrendamientos la ley establece diligencias previas para completar el título, no alcanzando con la sola citación de los fiadores pues es imprescindible que el inquilino, quien es su deudor principal, reconozca el contrato y exhiba el último recibo de alquiler ya que ello determinará –en definitiva– la cantidad líquida y exigible por la cual se ejecutará. Es que, independientemente del carácter de principal pagador que hubiera asumido el fiador, la obligación de garantía sigue siendo accesoria de la obligación del deudor principal. Así lo ha entendido numerosa jurisprudencia (Ver: antecedentes citados en Falcón Enrique M., Procesos de ejecución, T° I, pp. 197/198) y también prestigiosos doctrinarios como el Dr. Guillermo Borda quien, al referirse a la situación de este tipo de fiadores, expresa que «… por más que la situación del principal pagador sea la de un codeudor solidario, no se pueden evitar ciertos efectos propios del afianzamiento. Si el crédito es indeterminado la fijación de su monto debe hacerse con intervención del deudor principal y, por consiguiente, si se reclama el pago de alquileres siempre será preciso exigir al inquilino la exhibición del último recibo. » (Cfr. autor citado; Tratado de Derecho Civil- Contratos, T° II, p. 623). Siendo ello así, la negativa de la firma o desconocimiento de la calidad de locatario impide completar el título para ejecutarlo, dejando solamente abierta la posibilidad de accionar por la vía ordinaria, tanto en contra de quien desconoce ser arrendatario como de los fiadores, aun cuando éstos hayan reconocido su afianzamiento en la diligencias preparatorias y sean “principales pagadores”. En consecuencia y más allá de que en autos la vía ejecutiva quedó por preparada en contra de los garantes demandados, considero que dicha acción no se encuentra expedita por la condición misma que éstos han asumido (obligados subordinados), lo cual se corrobora a poco que se advierta que la obligación ha quedado indeterminada por la negativa del supuesto arrendatario y la falta de exhibición del último recibo. Ahora bien; la Sra. jueza a quo ha acudido a lo actuado en el juicio de desalojo, invocando que allí se ha ordenado el desahucio, resolución que ha quedado firme; sostiene que mal puede prescindirse de la asignación de la calidad de locatario allí atribuida al Sr. Crivelli. De la sentencia dictada en dichos actuados, los cuales tengo a la vista, emana que la Sra. jueza ha entendido viable el desalojo, no por haber sido validado formalmente el contrato respecto de Crivelli –quien no lo ha suscripto según la prueba rendida en dichos actuados y en sede penal–, sino porque lo ha considerado como un principio de prueba por escrito a los fines de comprobar la locación, sobre la base de las demás probanzas que ha analizado. En síntesis, ha sustentado su decisorio en que “… si bien como regla general se ha dicho que no puede decretarse el desalojo aunque exista convicción sobre la obligación restitutoria del demandado, si éste la ha negado y si la causa petendi esgrimida a tal fin por el actor difiere del motivo que podría autorizar la devolución compulsiva, por vía de excepción si la obligación restitutoria aparece como exigible, resulta irrelevante que los litigantes hayan calificado diversamente la causa en que se funda, en tanto y en cuanto ambos encuadramientos tornen procedente la pretensión de desalojo (…) En el sub lite, como mayor razón es procedente el desalojo, ya que el Sr. Crivelli en ningún momento ha esgrimido cuál es el título que lo autoriza frente a la actora (…) para mantenerse en la tenencia del inmueble. Por el contrario, toda la prueba reunida en la causa apunta a señalar el origen locativo en su ocupación… (Cfr: p. 464)”. Es decir que si bien la Sra. jueza ha entendido procedente el desalojo, no lo ha sido por la validez del contrato mismo sino por la ausencia de derecho del ocupante para permanecer en el inmueble. Y ello tiene trascendencia en este juicio ejecutivo donde lo esencial es la validez extrínseca del título que da fundamento a la ejecución, esto es, el contrato pues de él emana la cuantía y condiciones del reclamo. Va de suyo entonces que el argumento dado por la Sra. jueza a quo para prescindir de la preparación formal de la vía ejecutiva respecto del inquilino no puede ser confirmada, ya que por la estrictez del juicio ejecutivo, la existencia de un título del cual emane la calidad de inquilino es imprescindible y no puede ser suplida por otros elementos conexos. Si el contrato no fue firmado por el Sr. Crivelli –tal como emana de las pruebas obrantes en los autos referidos– formalmente y a los fines de la vía ejecutiva, no tiene el carácter de inquilino en función de lo que de ese título dice, sin perjuicio de que por otra vía se demuestre que pudo haber existido una maniobra u otros elementos que dieran origen a la ocupación del inmueble de su parte, todo lo cual hace a la cuestión causal cuyo tratamiento está vedado en este tipo de juicios (art. 549, CPC). Si frente a la negativa hubo pruebas indirectas en un proceso conexo que la desvirtuaban, estimo que ello no puede ser materia de consideración en este caso, so pena de desbordar el cauce procesal mismo del juicio ejecutivo. Conforme lo expuesto y a modo de síntesis, cabe citar lo dicho por la Dra. Matilde Zavala de González cuando afirma que “Tratándose de cobro de alquileres, derivados de un contrato de locación que obra en instrumento privado, no basta el reconocimiento de la firma por el deudor, sino que es menester que el locatario manifieste su calidad de tal y presente el último recibo; o sea, la hipótesis mentada es objeto de tratamiento autónomo y diferenciado. No se trata de que la demanda deba d