FIANZA

qdom CONTRATO DE LOCACIÓN. Vencimiento del plazo. Extensión de la garantía. Art. 1582 bis, CC. Interpretación. Inactividad del locador luego de intimar la restitución. Tolerancia en la permanencia del inmueble. Improcedencia de la responsabilidad de los fiadores 1– La norma del art. 1582 bis, CC, establece que la fianza caduca con el vencimiento del término de la locación y que será nula toda convención que la extienda, salvo la obligación que derive de la no restitución a su debido tiempo del inmueble locado.

2– El art. 1582 bis , CC, prevé como excepción a la regla la extensión de la responsabilidad a los fiadores, no obstante el vencimiento del contrato, en una circunstancia especial, cual es la derivada de la no restitución en término. La norma exige que el locador, una vez vencido el término de la locación, requiera la restitución de la cosa, y si el locatario no cumple con su obligación de restituir, el fiador todavía queda obligado. El locador debe exigir la restitución de inmediato en el mismo momento en que se opera el vencimiento del contrato, ya que de ninguna manera puede quedar obligado el fiador a la suerte de la voluntad del locador de exigir la restitución y responder ante el incumplimiento del locatario y la pasividad del locador. Por ello, si el contrato continúa en los términos del art. 1622, el fiador queda desobligado ipso iure .

3– En la especie, no cabe concluir en que el locador cumplió con la exigencia mencionada a los fines de contar con la garantía brindada por los fiadores, por cuanto luego de efectuadas las primeras intimaciones, concomitantes con el vencimiento del contrato, el locador permaneció en una total inactividad hasta que volvió a efectuar intimaciones. Los alquileres reclamados se compadecen con alquileres devengados luego de haber transcurrido cuatro meses de finalizado el contrato sin que el locador haya intentado acción que permita considerar como indebida la falta de restitución del inmueble.

4– "... el locador debe tener un papel activo ya que, antes de la finalización del contrato y a los fines de evitar la extinción de pleno derecho de la garantía, debe colocar en mora a su locatario intimándolo a devolver la cosa. Además, de conformidad con el art. 1609 y acabado el tiempo, si el locatario no restituye la cosa, el locador deberá demandarlo para ello, pues es insuficiente el aviso sin la iniciativa adecuada para lograr la devolución. De lo contrario podría aparecer una práctica negativa: intimar y seguir quieto, dejando en los hechos quedarse al locatario, con resultados parecidos a los actuales, salvo el envío de una carta documento. Es que, de acuerdo con el art. 1622 interpretado a la luz de esta nueva disposición, si terminado el contrato el locatario permanece en el uso y goce, la locación concluida continuará hasta que el locador requiera la devolución de la cosa, pudiendo pedirla en cualquier tiempo; pero si el propietario no coloca a su inquilino en situación de retención indebida, la locación continuará en sus mismos términos, aunque sin garantía. De ahí la relevancia de la conducta del locador, quien debe estar muy atento a la defensa de sus derechos...".

5– En autos, les cabe a los garantes la responsabilidad por las costas generadas en el juicio de desalojo pues el inmueble no fue restituido, pero no las derivadas de las posteriores mercedes locativas adeudadas, pues, no obstante la intimación efectuada a los locatarios, el actor toleró y aceptó su posterior permanencia sin percatarse de que la fianza sólo subsiste con el consentimiento expreso de los garantes, lo que no aconteció en el presente proceso. En este segundo supuesto no existe aquel hecho jurídico capaz de justificar la atribución de responsabilidad pretendida por el apelante.

C6a. CC Cba. 4/12/09. Sentencia Nº 163. Trib. de origen: Juzg. 35a. CC Cba. "Alcázar, Fidel Antonio c/ Bazán, Humberto Omar y otros - PVE Alquileres – Recurso de apelación – Expte. N° 1036585/36”

2a. Instancia. Córdoba, 4 de diciembre de 2009

¿Es ajustada a derecho la sentencia dictada?

La doctora Silvia B. Palacio de Caeiro dijo:

I. Llegan las presentes actuaciones a este Tribunal de alzada a los fines de resolver el recurso de apelación interpuesto por la parte actora en contra de la sentencia Nº 345 dictada el día 8/8/08, por el Juzgado de 1a. Instancia y 35a. Nominación en lo Civil y Comercial de Córdoba, que resolvió: "I. Mandar llevar adelante la ejecución seguida por Fidel Antonio Alcázar en contra de los señores Humberto Omar Bazán y Gladys Gloria Gómez, hasta el completo pago de la suma de $ 4.750, con más los intereses calculados en la forma señalada en el Considerando V, y las costas del juicio. II. Rechazar la demanda promovida por Fidel Antonio Alcázar en contra de los señores Pablo Rubén Gómez y María de las Mercedes Quiroga, por los fundamentos dados en el Considerando VI. ...”. A fs. 90/94 corre adjunto el escrito de expresión de agravios. Cuestiona lo resuelto y manifiesta que la juzgadora no tuvo en cuenta las intimaciones hechas a los locatarios y sus garantes para que devuelvan el inmueble, por lo que su permanencia después del vencimiento del término es una clara retención ilegitima con pleno conocimiento de sus garantes. El art. 1582 bis, CC, establece que la obligación del fiador cesa automáticamente por el vencimiento del término de la locación, salvo la que deriva de la no restitución a su debido tiempo. Existe retención indebida del inmueble locado cuando el inquilino fue intimado a restituirlo. Destaca el apelante que en los autos "Alcázar Fidel Antonio c/ Bazán Humberto Omar y Otro - Desalojo por vencimiento de término" (Expte. N° 1028638/36), mediante sentencia N° 25 de fecha 5/3/07, se consideró especialmente la virtualidad de las intimaciones realizadas mediante cartas documentos Nos. 006088045 y 006088031, del 31/5/05; 006088062, del 7/6/05; 53501883, 53501882 y 53501884, del 29/11/05, obrantes a fs. 14, 15/16 y 17/18, respectivamente, las que no fueron desconocidas por los demandados y garantes. Ellas constituyen el requerimiento extrajudicial formulado por el locador a los locatarios y garantes, exigiendo la entrega de la cosa locada al vencimiento del plazo contractual, lo cual justifica la imposición de costas, que en la sentencia de desalojo se efectúa a los garantes del contrato. Manifiesta que éstos no contestaron la demanda ni opusieron defensa alguna. El a quo manifiesta a fs. 63 vta. que, en oportunidad de comparecer a fin de reconocer la firma inserta en el contrato de locación, los Sres. Pablo Rubén Gómez y María de las Mercedes Quiroga invocan la norma del art. 1582 bis, CC, pero es del caso que las expresiones de los garantes nunca fueron incorporadas al proceso, por extemporáneas. Solicita, en definitiva, se acoja el recurso, con costas. II. Corrido el traslado del art. 372, CPC, es evacuado a fs. 117/118 por el Sr. Humberto Omar Bazán, dándoseles por decaído el derecho dejado de usar a la Sra. Gladis Gloria Gómez, a fs. 133, y a los demandados rebeldes, a fs. 138. III. La cuestión traída a conocimiento de este Tribunal de Alzada se circunscribe a resolver si en el caso, conforme lo dispuesto en el art. 1582 bis, CC, los términos del contrato y la intimación efectuada a los garantes mediante cartas documentos obrantes a fs. 9/10, luego de vencido el plazo de la locación, resultan obligados al pago de las mercedes locativas reclamadas en el presente proceso. En este análisis no debe perderse de vista que los garantes de la locación expresamente reconocieron la firma del contrato conforme surge de fs. 22 y 24. Preparada la vía ejecutiva, a fs. 23 y fs. 25 se acciona ejecutivamente en contra de los locatarios y de los garantes. Los nombrados en último término no esgrimieron defensa alguna, circunstancia que si bien posee la virtualidad de crear presunciones en contra de ellos, no autoriza una condena si no se dan los presupuestos que sustentan la atribución de responsabilidad pretendida por el actor. En el caso, se parte del presupuesto fáctico de un contrato de locación cuyos garantes reconocen su firma y, conforme su inactividad procesal y lo dispuesto por el art. 192, CPC, se los tiene por debidamente intimados, juntamente con los inquilinos, a la restitución del inmueble y al pago de las obligaciones adeudadas, bajo apercibimiento de deducir las pertinentes acciones legales. A la luz de lo expuesto, cabe decidir si la letra del art. 1582 bis, CC, resulta capaz de enervar la procedencia de la ejecución intentada en contra de los fiadores del contrato de locación. Atinente al problema sujeto a análisis es la norma del art. 1582 bis, incorporado al Código Civil con la sanción de la ley 25628 (BO 23/8/02), la cual establece que la fianza caduca con el vencimiento del término de la locación y que será nula toda convención que la extienda, salvo la obligación que derive de la no restitución a su debido tiempo del inmueble locado. El nuevo art. 1582 bis viene a restringir notoriamente tal disposición normativa, imponiendo un criterio estricto sobre la materia y limitando evidentemente el alcance de la obligación asumida por el garante. Así, se establece la caducidad ipso iure de la fianza una vez fenecido el plazo locativo pactado y el cese automático de la obligación de responder por el incumplimiento de los deberes del locatario que subsistan con posterioridad al término resolutorio contractual (con excepción de la obligación que “derive de la no restitución a su debido tiempo del inmueble”). En el caso, cabe dilucidar si se dan los presupuestos de fondo para subsumir en tal norma la situación fáctica traída a resolución. El plazo de locación se convino a partir del 1/6/03, venciendo su término con fecha 31/5/05. A fs. 7 de los presentes autos se adjunta copia de la carta documento dirigida a los locatarios con fecha 21/11/05, la cual expresamente dice: “Encontrándose vencido el término del contrato (31/5/05) por el que di a Uds. en locación el inmueble sito en calle Eduardo Marquina N° 3160 de barrio Sargento Cabral, de esta ciudad de Córdoba, les intimo por el término de diez días corridos, a partir de la recepción de la presente, a hacer entrega del mismo en las condiciones pactadas....". A fs. 9 y 11 corren adjuntas las cartas documentos remitidas a los garantes en las cuales se les comunica: "...En v/ calidad de garante, según contrato de locación de fecha 29/5/03, que tiene por objeto el inmueble que se refiere in fine , hágole responsable en su calidad de tal, conforme intimación hecha a los locatarios según los siguientes términos: "Encontrándose vencido el término del contrato (31/5/05) por el que di a Uds. en locación el inmueble sito en calle Eduardo Marquina N° 3160 de barrio Sargento Cabral...". La conducta asumida por el actor al finalizar el contrato impone la realización de ciertas consideraciones. Si bien surge acreditado el hecho de que los locatarios y garantes, una vez vencido el contrato, fueron inmediatamente intimados a la restitución del inmueble locado, no es menos cierto que el locador toleró la ocupación del inmueble, sin efectuar reclamación alguna, hasta el mes de noviembre del mismo año, fecha en la cual los intima nuevamente, deduciendo la acción de desalojo el día 20/2/06 y el cobro de los alquileres adeudados el día 9/3/06. El art. 1582 bis prevé como excepción a la regla la extensión de la responsabilidad a los fiadores, no obstante el vencimiento del contrato, en una circunstancia especial, cual es la derivada de la no restitución en término. Se debe interpretar que la norma exige que el locador, una vez vencido el término de la locación, requiera la restitución de la cosa; si el locatario no cumple con su obligación de restituir, el fiador todavía queda obligado. Entiendo que el locador debe exigir la restitución de inmediato en el mismo momento en que se opera el vencimiento del contrato, ya que de ninguna manera puede quedar obligado el fiador a la suerte de la voluntad del locador de exigir la restitución y responder ante el incumplimiento del locatario y la pasividad del locador. Por ello, si el contrato continúa en los términos del art. 1622, el fiador queda desobligado ipso iure. En la especie, no cabe concluir que el locador cumplió con la exigencia arriba mencionada a los fines de contar, en lo que respecta al cobro de las mercedes devengadas luego del vencimiento del contrato, con la garantía brindada por los fiadores. Las constancias de autos dan cuenta de que luego de efectuadas las primeras intimaciones, concomitantes con el vencimiento del contrato, el locador permaneció en una total inactividad hasta el mes de noviembre de 2005, cuando vuelve a efectuar intimaciones. El 20/2/06 interpone la demanda de desalojo y el 9/3/06 intenta la preparación de la vía ejecutiva a los fines de perseguir el cobro de los alquileres correspondientes a los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2005, y enero y febrero de 2006. Como se aprecia, los alquileres reclamados se compadecen con alquileres devengados luego de haber transcurrido cuatro meses de finalizado el contrato sin que el locador haya intentado acción que permita considerar como indebida la falta de restitución del inmueble. Los efectos de las intimaciones realizadas a fines de mayo y principios de junio de 2005 carecen de virtualidad a los fines de engastar el caso en la situación de excepción prevista en el art. 1582 bis, CC, y ello así, para condenar a los garantes por las mercedes locativas adeudadas, pues los propios actos llevados a cabo a la postre por el locador dan cuenta de que aceptó la permanencia de los inquilinos en el inmueble y continuó recibiendo las mercedes locativas de los meses de junio, julio y agosto de 2006, procediendo a intimar nuevamente una vez acaecidos los incumplimientos de septiembre, octubre y noviembre de 2005. En este marco y entendiendo, de acuerdo con lo que establece el art. 1622, CC, que la permanencia de los inquilinos importa la continuación del contrato de locación sin que se haga partícipes a los garantes de dicha situación, tal como lo establece el art. 1582 bis segundo párrafo, no cabe extenderles la responsabilidad por los cánones devengados luego de vencido el contrato. Al respecto, se ha sostenido en doctrina que "...En consecuencia, el locador debe tener un papel activo, ya que, antes de la finalización del contrato y a los fines de evitar la extinción de pleno derecho de la garantía, debe colocar en mora a su locatario, intimándolo a devolver la cosa. Además, de conformidad con el art. 1609 y acabado el tiempo, si el locatario no restituye la cosa, el locador deberá demandarlo para ello, pues entendemos que es insuficiente el aviso sin la iniciativa adecuada para lograr la devolución. De lo contrario, podría aparecer una práctica negativa: intimar y seguir quieto, dejando en los hechos quedarse al locatario, con resultados parecidos a los actuales, salvo el envío de una carta documento. Es que, de acuerdo con el art. 1622 interpretado a la luz de esta nueva disposición, si terminado el contrato el locatario permanece en el uso y goce, la locación concluida continuará hasta que el locador requiera la devolución de la cosa, pudiendo pedirla en cualquier tiempo; pero si el propietario no coloca a su inquilino en situación de retención indebida, la locación continuará en sus mismos términos, aunque sin garantía. De ahí la relevancia de la conducta del locador, quien debe estar muy atento a la defensa de sus derechos..." (Bueres, Alberto J., dirección; Highton, Elena I., coordinación, Código Civil y normas complementarias – Análisis doctrinario y jurisprudencial, Ed. Hammurabi, Bs. As., 1999, T° 4°, art. 1582 bis, p. 354). Por último, resulta atinado precisar que, si bien en el juicio de desalojo se le hizo extensiva a los garantes la condena en costas, la situación resulta diferente. En aquel proceso el garante de la locación es llamado a responder por la condena en costas conforme lo establecido en el actual art 15, ley 9459. Respecto a la atribución de responsabilidad a los garantes, cesa automáticamente por el vencimiento del término de la locación salvo la que derive de la no restitución a su debido tiempo del inmueble locado. En el caso y tal como fue resuelto, les cabe a los garantes la responsabilidad por las costas generadas en el juicio de desalojo pues el inmueble no fue restituido, pero no la derivada de las posteriores mercedes locativas adeudadas pues, no obstante la intimación efectuada a los locatarios, el actor toleró y aceptó su posterior permanencia sin percatarse de que la fianza sólo subsiste con el consentimiento expreso de los garantes, lo que no aconteció en el presente proceso. En este segundo supuesto no existe aquel hecho jurídico capaz de justificar la atribución de responsabilidad pretendida por el apelante. En virtud de lo expuesto, corresponde rechazar el recurso de apelación y confirmar la sentencia, con costas al vencido (art. 130, CPC).

Los doctores Walter Adrián Simes y Alberto F. Zarza adhieren al voto emitido por la Sra. Vocal preopinante.

Por lo expuesto y el resultado de la votación que antecede,

SE RESUELVE: Rechazar el recurso de apelación y confirmar la sentencia, con costas al vencido (art. 130, CPC).

Silvia B. Palacio de Caeiro – Walter Adrián Simes – Alberto F. Zarza &#9632;

FIANZA

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