qdom
CONTRATO DE LOCACIÓN. Art. 1582, CC. Alcance. JUICIO EJECUTIVO. Improcedencia de ingresar a la cuestión causal. Retractación de la fianza: debate en juicio de conocimiento
1– Respecto al contrato de locación, el art. 1582, CC, dispone que las fianzas o cauciones obligan a las que las prestaron no sólo al pago de los alquileres o rentas sino a todas las demás obligaciones del contrato, si no se hubiera limitado expresamente al pago de los arriendos. Es decir, contiene esta norma una excepción a las reglas generales del código en lo que hace a la fianza.
2– En la especie, respecto a la inviabilidad de la retractación, le asiste razón al a quo al sostener que no se trata de “obligaciones futuras”, sino que refiere a un contrato en vías de ejecución y de cumplimiento periódico.
3– Por ser el presente un proceso ejecutivo y siendo una de sus características ser de conocimiento limitado, no es posible ingresar a la cuestión causal, materia extraña al tipo referenciado (art. 547, CPC). En este sentido, para el cobro de alquileres, el título se integra con el contrato de locación, y en ese contexto deben enmarcarse las defensas que puede oponer el garante y se completa las diligencias llevadas a cabo en la preparación de la vía ejecutiva, en virtud del cual se determina la suma líquida y exigible –reconocimiento del contrato por parte del locatario y garante, además de la exhibición del último recibo por parte del primero–. La extensión de su garantía estará dada por el límite de lo acordado por las partes.
4– El codemandado –fiador– introduce a la litis el tema de la retractación de la fianza en la interpretación de que se trata de obligaciones futuras por lo que le compete tal ejercicio, circunstancia que fuera comunicada al locador. En rigor, aun en la interpretación querida por el excepcionante, lo cierto es que se introduce a modo defensivo una rescisión contractual, la que, en su caso, debe debatirse en una acción declarativa de conocimiento. Más todavía, si se considerara de modo hipotético que es posible retractar la fianza en el contrato de locación no concluido, lo que no se comparte en el caso.
5– “La fianza con carácter de principal pagador otorgada aun para después de vencido el contrato y hasta la efectiva recuperación del inmueble por el locador comprende la continuación de la locación bajo sus mismos términos luego de vencido el plazo pactado a que alude el art. 1622, CC, salvo que se pacte su exclusión vencido el plazo o bien se estipule el plazo de vigencia de la garantía. Como contracara, queda al fiador la posibilidad de retractarla mientras no existiere la obligación principal (art. 1990, CC).”
C4a. CC Cba. 5/12/08. Sentencia N° 170. Trib. de origen: Juzg. 49a.CC Cba. “Raspanti de Fontana, María Cristina c/ Marcos, Sergio Sebastián y Otro – Pve- Alquileres – Recurso de Apelación – Expte. N° 1026254/36”
2a. Instancia. Córdoba, 5 de diciembre de 2008
¿Procede el recurso de apelación del codemandado?
La doctora Cristina Estela González de la Vega dijo:
I. Contra la sentencia de 1ª instancia que dispuso: “I. Declarar rebelde al co-demandado Sr. Sergio Sebastián Marcos. II. Mandar llevar adelante la ejecución promovida por la Sra. María Cristina Raspanti de Fontana en contra de los demandados Sres. Sergio Sebastián Marcos y Carlos Alberto Gallardo, hasta el completo pago de la suma de $1.443,59, con más los intereses establecidos en el considerando respectivo. III. Imponer las costas a la parte demandada vencida (art. 130, CPC). IV. (…)”, la apoderada del codemandado Sr. Carlos Alberto Gallardo dedujo apelación, fundando sus disensos a fs. 144/146, que resultan contestados por el actor a fs. 147/148. Dictados los autos quedan los presentes en estado de resolver. II. La sentencia recurrida luce una relación de causa que satisface los requisitos del art. 329, CPCC, por lo que a ella me remito a fin de no ser reiterativa. III. Primer agravio. Aduce errónea percepción de los hechos de la causa, por cuanto no se trató en la sentencia la retractación oportuna del fiador. En este sentido señala que se ha obviado el principio de la autonomía de la voluntad y la desvinculación permitida por el art. 1990, CC, al encontrar el juzgador fundamento en las especiales previsiones del art. 1604 inc. 7°, CC. Segundo agravio. Aduce que de la prueba instrumental de fs. 72 y 70, la fianza fue retractada en tiempo oportuno, es decir a la fecha de la retractación no existían alquileres adeudados; que la locación destinada a vivienda familiar es un contrato de ejecución continua que genera obligaciones mensuales y la fianza es pasible de ser retractada, mientras no exista la obligación principal y ella nace periódicamente y no por anticipado. Aduce que tampoco se valoró que de acuerdo con la carta documento de fs. 72, su parte abonó luego de la retractación los alquileres correspondientes a los tres meses posteriores a la misma, otorgando tiempo más que suficiente para que la locataria requiriera, de querer mantener la locación, la sustitución de la fianza. Que el pago fue por demanda de consignación admitida y acumulada a los autos “Raspanti de Fontana, María Cristina c/ Marcos, Sergio Sebastián y otro – Desalojo – Expte. Nº 1022113/36”. Tercer agravio. Se queja por la interpretación del art. 547, CPC, que niega toda discusión acerca de la relación sustancial que generó el título. Sostiene que el título contiene la causa y los elementos obrantes son suficientes, sin necesidad de un proceso de conocimiento; las cartas documentos acompañadas son prueba de la retractación; que el tema fue introducido oportunamente y ha existido amplio debate. Enfatiza que en este tipo de procesos la labor judicial no debe circunscribirse a los presupuestos formales, que niega la verdad jurídica objetiva. Y agrega que la verdad jurídica objetiva está constituida por el hecho de que el ejecutante procedió a sabiendas en perjuicio del deudor demandado, circunstancia que per se habilita la discusión conforme los principios que informan la materia. Sostiene que de acuerdo con la cláusula 9a. in fine del contrato de locación, era prerrogativa de la locadora, notificada de que su locatario no iba a abonar más los alquileres, requerirle el reemplazo de la fianza o en su defecto dar por rescindida la operación obrando con buena fe y previsión. Señala que fue puesta la locadora en conocimiento de la situación de falencia del locatario por carta documento reconocida e incorporada a fs. 72, la que posibilita la sustitución de la fianza en los términos del art. 1604 inc. 7°, CC. Cuarto agravio: Endilga arbitraria valoración del contenido del proceso. Sostiene que por una parte el sentenciante es inflexible respecto de las características del compulsorio y por otra al analizar la excepción de inhabilidad de título propuesta, resta importancia al modo en que fue propuesta la demanda al reclamarse alquileres de enero/05, febrero/06, que consideró errores materiales que fueron rectificados por la actora, sosteniendo en contradicción con lo actuado que su parte no formuló objeción, cuando se expide al respecto a fs. 91 in fine. Aduce que la rectificación es una variación de la pretensión originaria. Por último sostiene que la retractación fue introducida como excepción de inhabilidad de título, sosteniendo que no resulta oponible al fiador la pervivencia fáctica de una anterior situación contractual, por haberse manifestado oportuna y fehacientemente la voluntad de distracto, cumplimentando los recaudos legales, y tanto es así que la demanda de consignación fue admitida, declarada válida la consignación el fiador queda libre. Por su parte, el actor contesta los agravios vertidos peticionando su rechazo en virtud de las razones que expone en su escrito respectivo y al que me remito a fin de no incurrir en reiteraciones. IV. Con relación al primero, segundo y tercer agravio, a poco de analizar el recurso deducido advierto que no le asiste razón al fiador. Tal sucede desde que el rechazo de la excepción de inhabilidad dispuesto en la sentencia bajo recurso, que se dirige a cuestionar la legitimación sustantiva del actor para reclamar los cánones locativos al fiador, reside en que el caso queda captado por la norma especial del art. 1582, CC, que prima sobre la general (art. 1190, CC), argumento que no ha sido rebatido por el recurrente y que sella la suerte del recurso. En efecto, en el caso del contrato de locación, el art. 1582, CC, dispone que las fianzas o cauciones obligan a las que las prestaron no sólo al pago de los alquileres o rentas sino a todas las demás obligaciones del contrato, si no se hubiera limitado expresamente al pago de los arriendos. Es decir, contiene esta norma una excepción a las reglas generales del Código en lo que hace a la fianza. Para mayor abundamiento, y vinculado a la inviabilidad de la retractación, le asiste razón al juzgador cuando sostiene que no se trata de “obligaciones futuras”, sino que refiere a un contrato en vías de ejecución y de cumplimiento periódico. De igual modo, se comparte el argumento del juzgador, vertido con apoyo jurisprudencial de nuestro Máximo Tribunal local, al señalar que por ser el presente un proceso ejecutivo, siendo una de sus características ser de conocimiento limitado, no es posible ingresar a la cuestión causal, materia extraña al tipo referenciado (arg. del art. 547, CPC). En este sentido, para el cobro de alquileres, el título se integra con el contrato de locación, y en ese contexto deben enmarcarse las defensas que puede oponer el garante y se completa las diligencias llevadas a cabo en la preparación de la vía ejecutiva, en virtud del cual se determina la suma líquida y exigible (reconocimiento del contrato por parte del locatario y garante, además de la exhibición del último recibo por parte del primero). La extensión de su garantía estará dada por el límite de lo acordado por las partes. El codemandado introduce a la litis el tema de la retractación de la fianza en la interpretación de que se trata de obligaciones futuras, por lo que le compete tal ejercicio, circunstancia que fuera comunicada al locador. En rigor, aun en la interpretación querida por el excepcionante, lo cierto es que se introduce a modo defensivo una rescisión contractual, la que en su caso, debe debatirse en una acción declarativa de conocimiento. Más todavía, si se considerara de modo hipotético que es posible retractar la fianza en el contrato de locación no concluido, lo que no se comparte en virtud de los argumentos expuestos supra, despeja toda duda el siguiente precedente que, mutatis mutandis, resulta de aplicación al caso: “La fianza con carácter de principal pagador otorgada aun para después de vencido el contrato y hasta la efectiva recuperación del inmueble por el locador comprende la continuación de la locación bajo sus mismos términos luego de vencido el plazo pactado a que alude el art. 1622, CC, salvo que se pacte la exclusión del mismo vencido el plazo o bien se estipule el plazo de vigencia de la garantía. Como contracara, queda al fiador la posibilidad de retractarla mientras no existiere la obligación principal (art. 1990, CC).” (SJA 2/6/04, síntesis. JA 2004-II-síntesis. LexisNexis -sumarios- 8/8/2004. Lexis Nº 1/69350.). Respecto del cuarto agravio, resulta intrascendente para la cuestión la afirmación realizada en sentencia, [de] que “la parte demandada tuvo la posibilidad de conocer la rectificación –de la demanda– al tiempo de alegar, sin efectuar observación alguna”. Ello porque tuvo oportunidad para contradecir, y en definitiva, se trata de un error material –de tipeo– como lo refiere el juez. Una interpretación contraria conduce a un exceso ritual manifiesto que esta Cámara procura no cohonestar. Por otra parte, la consignación realizada en acción independiente comprende periodos diferentes al reclamado en autos, que ha sido rectificado a fs. 55vta.: enero 2006 a mayo 2006, y expensas comunes setiembre, octubre, noviembre y diciembre 2005, que integran el precio de la locación (cláusula segunda del contrato). Por lo tanto, más allá de la suerte de la consignación, lo cierto es que la pretensión aquí ejercida refiere a otros meses locativos; y lo atinente a la retractación, ya se ha señalado que no resulta viable en esta litis, por las razones de índole sustancial y formal. En definitiva, el recurrente no se hace cargo de los fundamentos vertidos en la sentencia, que determinan su rechazo. Voto por la negativa.
Los doctores Raúl E. Fernández y Mario Sársfield Novillo adhieren al voto de la Vocal preopinante.
Por lo expuesto,
SE RESUELVE: Rechazar el recurso de apelación deducido por el Sr. Carlos Alberto Gallardo, con costas a su cargo (art. 130, CPC).
Cristina Estela González de la Vega – Raúl E. Fernández – Mario Sársfield Novillo ■
ESCUCHAR
