FIANZA

Contrato de locación. Efectos entre fiador y acreedor por obligaciones posteriores al vencimiento del contrato. COSTAS DEL JUICIO DE DESALOJO. Extensión al garante. Art. 1582 bis, CC. Tácita reconducción del contrato sin su consentimiento. Revocación de condena 1- Cierto es que el apelante (fiador del contrato de locación) no contestó la demanda de desalojo ni opuso defensa alguna, pero no lo es menos que el reproche vertido en la alzada hace a uno de los presupuestos de procedencia de la acción (legitimación sustancial pasiva) que el Tribunal se encuentra obligado a examinar de oficio desde que no puede dictar condena en contra de quien no resulta deudor de una obligación.

2- El cuestionamiento al alcance de responsabilidad que efectúa el apelante (fiador del contrato de locación) respecto de la extensión de la condena en costas a los garantes en los términos que surgen del art. 14 de la ley 8226, encuentra hoy en día pleno reconocimiento legal en el nuevo art. 1582 bis, CC, que vino a dirimir la distinta interpretación normativa que se abatía sobre esta problemática. En efecto, conforme ese nuevo dispositivo legal (introducido por la ley 25.628 sancionada el 31 de julio y promulgada el 22 de agosto de 2002), ha cesado automáticamente la obligación del fiador al vencimiento del término de la locación. Precisamente, al haber operado la tácita reconducción del contrato (como lo dice el propio demandante) sin que haya existido consentimiento expreso de los fiadores para obligarse una vez concluido el contrato suscripto por ellos, cabe disponer la revocación de la condena efectuada en relación a los mismos.

3- El criterio de la nueva disposición legal (1582 bis, CC) es que la garantía no debe sobrepasar el término del contrato originario aunque el fiador sea principal pagador; y el hecho de que se haya estipulado la obligación hasta la entrega o desocupación de la cosa no importa tampoco extender la obligación pues debe interpretarse que queda obligado hasta el tiempo del desalojo si el inquilino se resiste a devolver la cosa al vencimiento del contrato, pero no cuando por convenio expreso o tácito con el locador el inquilino prorroga el contrato. Esta es la adecuada hermenéutica del nuevo texto legal, como ya lo había interpretado la CSJN en precedente anterior a la modificación legal. Esta normativa es de aplicación inmediata a las relaciones jurídicas existentes en tanto no ha desaparecido la obligación ya que el fiador resiste su responsabilidad.

4- A los fines de la imposición de costas, en el supuesto de marras, al momento de la demanda y de la sentencia de primera instancia se justificaba la condena de los fiadores a tenor de la doctrina sentada por el Tribunal de Casación Provincial en ese sentido (vgr. Sentencia N°66 del 3/6/99 en autos “Delfino Addul José c/ Martha Fanny de Fuentes de Moyano - Desalojo - (VT)- Recurso de Casación -”D” 01/99”), desde que los fiadores no habían retractado la fianza lo que, en ese caso, no podía eximirlo por las obligaciones posteriores al primitivo contrato. Así entonces, es claro que el actor pudo creer válida su postura al demandar a los fiadores, situación que vuelve aplicable la exoneración de costas prevista en el art. 130 última parte del CPC.

14.913 - C7a. CC Cba. 12/09/02 Sentencia Nº 116. Trib. de origen: Juz. 24a. CC Cba. “Pineda, Ramón Cirilo c/ Héctor Antonio Ponce y Otro – Desalojo”

2ª Instancia. Córdoba, 12 de setiembre de 2002

¿Es justa la sentencia apelada?

El doctor Jorge Miguel Flores dijo:

1) La sentencia en recurso contiene una relación de causa que satisface los extremos del art. 329 del CPC, por lo que en honor a la brevedad, a ella me remito. 2) Dado el trámite de ley a fs. 22/24, expresa agravios el codeudor solidario Carlos Alberto Ponce (fiador) respecto a la condena en costas que formula la resolución y en cuanto a su cuantificación. Estima que le resulta contradictorio que el a quo considere la citación a los garantes en los términos del art. 18 de la ley 8226, en cuanto a las costas y después en la parte resolutiva condene al demandado por desalojo Sr. Héctor Antonio Ponce. Alega que en principio no existe un efectivo pedimento de dicha condena en la demanda y aun así la sentencia refleja dicha situación. No obstante ello y para el supuesto en que considere positiva su obligación, expresa además que resulta injusto que se lo condene en base a un contrato que ha fenecido en marzo de 1997, habiendo expirado sus obligaciones con él en tanto ha habido una novación de la obligación principal, cuando resuelven locador y locatario una tácita reconducción del contrato sin citarlo ni oírlo. En forma subsidiaria y para el supuesto de que no entienda la procedencia sustancial de este argumento, señala que tampoco su condena puede ser solidaria sino que se le debe reclamar la tercera parte. Por último, considera extremadamente excesiva la regulación practicada porque si se operó una tácita reconducción en la locación se debió tener en cuenta que el plazo corría nuevamente, y de allí tomar la base regulatoria por el total del plazo del contrato como si fuera de plazo vencido. Corrido traslado el mismo, es evacuado a fs. 33/36 por parte del accionante, quien solicita el rechazo del recurso porque los agravios que hacen a la procedencia sustancial de la acción exceden los límites del recurso en tanto introduce un argumento que no fue propuesto en su oportunidad; además porque no existe un reproche concreto de la resolución que impugna. Subsidiariamente, y para el supuesto de que no se coincida con tal argumento, solicita el rechazo porque carece de asidero legal el agravio que manifiesta desde que el art. 1604 CC (sic) establece la vigencia de la locación originaria una vez vencido el término del contrato. Respecto al agravio que se relaciona con la condena en costas, manifiesta que la solidaridad se encuentra pactada en el contrato de locación base de la presente acción en la que asume la obligación con el carácter de fiador solidario, liso y llano, y principal pagador (cláusula octava); por ello se le puede exigir íntegramente al apelante dicha obligación conforme a los términos en que se obligó. Solicita, por último, se rechace el agravio que se dirige a cuestionar la regulación ya que la misma se ajusta a las pautas establecidas en el Código arancelario vigente. 3) Firme y consentido el proveído de “autos a estudio”, pasa la presente causa “al acuerdo” para resolver. 4) Ingresando al estudio de los agravios iterados supra se debe comenzar señalando que la incongruencia que alude el apelante desde el punto de vista formal no es tal por cuanto carece de asidero fáctico el argumento de que en la demanda no se ha solicitado la citación a los fiadores; ello resulta refutado con los términos en que ha sido redactada la misma (cfr. fs. 1 - exordio). De lo que se deduce que el a quo no resuelve extrapetita cuando extiende los efectos de la resolución a los fiadores. Mención aparte merece el argumento que interpreta una deficiencia formal en la redacción de la sentencia lo que excluiría su responsabilidad, en tanto en la parte resolutiva se refiere solamente al condenado al desalojo, es decir el Sr. Héctor Antonio Ponce, lo cual no puede permitirse porque la sentencia de un modo suficientemente claro referencia que la citación que tiene presente de parte de los garantes lo es respecto de las costas, lo que determina la extensión de la condena a los fiadores en los términos que surgen del art. 14 de la ley 8226. 5) Despejada esa cuestión, cabe dejar en claro que si bien es cierto que el apelante no contestó la demanda ni opuso defensa alguna, no es menos que el reproche vertido en la alzada hace a uno de los presupuestos de procedencia de la acción (legitimación sustancial pasiva) que el Tribunal se encuentra obligado a examinar de oficio desde que no puede dictar condena en contra de quien no resulta deudor de una obligación. En ese lineamiento, el cuestionado alcance de responsabilidad que efectúa el apelante encuentra hoy en día pleno reconocimiento legal en el nuevo art. 1.582 bis del CC que vino a dirimir la distinta interpretación normativa que se abatía sobre esta problemática. En efecto, conforme ese nuevo dispositivo legal (introducido por la ley 25.628 sancionada el 31 de julio y promulgada el 22 de agosto del corriente año) ha cesado automáticamente la obligación del fiador al vencimiento del término de la locación. Precisamente, al haber operado la tácita reconducción del contrato (como lo dice el propio demandante) sin que haya existido consentimiento expreso de los fiadores para obligarse una vez concluido el contrato suscripto por ellos, cabe disponer la revocación de la condena efectuada en relación a los mismos. El criterio de la nueva disposición legal es que la garantía no debe sobrepasar el término del contrato originario aunque el fiador sea principal pagador; y el hecho de que se haya estipulado la obligación hasta la entrega o desocupación de la cosa no importa tampoco extender la obligación, pues debe interpretarse que queda obligado hasta el tiempo del desalojo si el inquilino se resiste a devolver la cosa al vencimiento del contrato, pero no cuando por convenio expreso o tácito con el locador el inquilino prorroga el contrato. Esta es la adecuada hermenéutica del nuevo texto legal, como ya lo había interpretado la CSJN en precedente anterior a la modificación legal (v. Fallos 320-750). Esta normativa es de aplicación inmediata a las relaciones jurídicas existentes en tanto, como se ve, no ha desaparecido la obligación ya que el fiador resiste su responsabilidad. Consecuentemente, resulta innecesario examinar los argumentos traídos por una y otra parte, ya sea para defender, ya sea para rebatir el pronunciamiento. De igual modo intrascendente resulta realizar cualquier consideración fundada en la doctrina sentada por el Tribunal de Casación Provincial en ese sentido (vgr. Sentencia N°66 del 3/6/99 en autos “Delfino Addul José c/ Martha Fanny de Fuentes de Moyano - Desalojo - (VT)- Recurso de Casación -”D” 01/99”). No obstante, a los fines de la imposición de costas cabría destacar que, en el supuesto de marras, al momento de la demanda y de la sentencia de primera instancia se justificaba la condena de los fiadores a tenor de aquella doctrina desde que los fiadores no habían retractado la fianza lo que, en ese caso, no podía eximirlo por las obligaciones posteriores al primitivo contrato. Así entonces, es claro que el actor pudo creer válida su postura al demandar a los fiadores, situación que vuelve aplicable la exoneración de costas prevista en el art. 130 última parte del CPC. En consecuencia voto por la revocatoria de la sentencia en el punto en cuestión, aclarando que la apelación interpuesta por el Sr. Carlos Alberto Ponce favorece al restante fiador aun cuando haya consentido la sentencia de primera instancia, en atención a la naturaleza solidaria de la obligación en cuestión (v. LL 1.989 -D- 552; Palacio - Derecho Procesal Civil - T°III - pág. 217). 6) En cuanto a la impugnación de la regulación de honorarios practicada, se debe señalar lo siguiente: a) De acuerdo al sentido revocatorio de la imposición de costas al fiador, la apelación sobre los honorarios pierde virtualidad en atención a que con ello desaparece el interés jurídico del recurrente, presupuesto imprescindible para la realización del acto procesal impugnativo. b) A todo evento, he de señalar que no se cumplimentó con lo dispuesto por el art. 116 de la ley 8.226 según el cual la fundamentación del recurso debe determinar en forma clara y precisa cuáles son las causas y montos por los que estima incorrecta la regulación. El cuestionamiento numérico sobre la base de consideraciones genéricas y sin desarrollar en forma específica en qué consiste el error de la determinación no puede permitirse con el solo argumento de ser excesivo. Exigía del impugnante un desarrollo cuantitativo de la base y porcentual que, en su caso, correspondía aplicar. Nada de eso se advierte en el subexamine.

Los doctores Javier V. Daroqui y Alfredo E. Mooney adhieren al voto emitido por el Sr. Vocal preopinante.

Por el resultado de la votación que antecede y por unanimidad el Tribunal,

RESUELVE:1) Hacer lugar al recurso de apelación interpuesto por el codemandado Carlos Alberto Ponce, revocando la sentencia de primera instancia al disponer tener presente la citación de los fiadores en cuanto al pago de las costas. 2) Costas por su orden.

Jorge Miguel Flores - Javier V. Daroqui - Alfredo E. Mooney &#9632;

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