EXPROPIACIÓN

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Indemnización. Determinación. Fecha en que debe efectuarse la tasación del inmueble. INTERESES. TASA APLICABLE: Apartamiento de la tasa fijada por la Ley de Expropiación
1– En la especie, uno de los agravios gira en torno a la fecha en que debe efectuarse la tasación del inmueble expropiado; así, se debate si debe ser la fecha de la desposesión como considera la sentencia o la fecha en que se dictó la ordenanza que dispuso la expropiación. En este punto, la actora apelante no expresa agravios con respecto a los motivos dados por el a quo para fundar su resolución con base en el dictamen de la arquitecta del Consejo General de Tasaciones de la Provincia, sino que se limita a señalar por qué considera que debería dejárselo de lado. Ello no es criticar los fundamentos del sentenciante sino simplemente oponerle otros pero sin demostrar su yerro, por lo que las razones para valorar dicha tasación han quedado firmes.

2– Ahora bien, aunque en autos se fijara el valor de la tasación a la fecha de la ordenanza de expropiación en lugar de la fecha de la desposesión considerada por el perito, tomada por el a quo y cuestionada por el apelante, el monto de la condena sería igual, y ello es así porque de hecho la tasación se ha efectuado a valores del 1/4/91, fecha a partir de la cual se prohibió la indexación (ley 23928). Por más que asistiera la razón al apelante respecto a que en el caso no correspondía aplicar la fecha del desapoderamiento sino la de la ordenanza de expropiación, ello no hace variar el monto de la condena.

3– Con relación a la tasa de interés se ha sostenido en anteriores pronunciamientos que habiendo una tasa de interés legal, ella debería ser aplicada. Sin embargo, en tales precedentes se ha tratado de supuestos fácticos diferentes del presente, ya que no se trataba de una expropiación irregular o inversa en que los valores del inmueble están establecidos a una fecha muy anterior a la de la sentencia, como sucede en autos. En dichos pronunciamientos el inmueble estaba tasado a valores actualizados, sin que hubiera que corregir distorsiones como consecuencia del paso del tiempo, por lo que se entendía que correspondía aplicar el interés legal.

4– En el sub lite, el valor en que está tasado el inmueble corresponde a veinte años atrás, por lo que no cabe ninguna duda en que de aplicarse la tasa de interés prevista por la ley 6394, sería injusto e iría en contra del derecho de propiedad del actor, en cuanto el monto que percibiría como indemnización, por una expropiación que tuvo que instar él, no compensaría las consecuencias de la demora en concretarse la expropiación. Por ello, y por las razones por las cuales el TSJ desde hace tiempo viene aplicando una tasa de interés adicional a la TPP que publica el BCRA, en el caso resulta acertado dejar de lado el interés legal.

5– No parece que encontrándose privado el actor del ejercicio de su derecho de propiedad desde hace más de veinte años (diecisiete a la fecha de la sentencia en recurso), y formalizándose la expropiación recién con la sentencia que es la que ordena transferir el dominio, habiéndose fijado el valor del inmueble a fecha tan remota, sea justo una tasa de interés como la establecida por la ley que no compensa el largo tiempo privado del ejercicio de su derecho sin indemnización alguna. Por tanto es acertado establecer una tasa de interés diferente y mayor a la que surge de la ley. Cuando se ha considerado aplicable el interés legal es porque se entendía que se estaba abonando la indemnización al valor actual del inmueble. En autos, dicho valor no puede considerarse actual, ya que está fijado al año 1991.

C8a. CC Cba. 18/5/10. Sentencia Nº 63. Trib. de origen: Juzg. 48a. CC Cba. “Grinfeld, Guillermo Ariel c/ Municipalidad de Córdoba – Expropiación – Recurso de apelación – 883261/36”

2a. Instancia. Córdoba, 18 de mayo de 2010

¿Es justa la sentencia apelada?

El doctor José Manuel Díaz Reyna dijo:

1. Que se encuentra radicada la causa en esta sede con motivo de la concesión de los recursos de apelación articulados por ambas partes, en contra de la sentencia Nº 221, de fecha 27/7/07, dictada por la Sra. jueza de Primera Instancia y 48ª Nominación en lo Civil y Comercial de esta ciudad, que resolvió: “1º) Hacer lugar a la demanda de expropiación entablada por el Sr. Guillermo Ariel Grinfeld en contra de la Municipalidad de Córdoba, y en su mérito transferir la propiedad del inmueble expropiado a su nombre e inscripto a la Matrícula Folio Real nº 376.550 (11), el que se designa catastralmente como C06, S.17, Manz.008, P.030, y que se describe como lote de terreno ubicado en Villa Las Palmas de esta ciudad, Departamento Capital, designado como lote 30 y que mide y linda: 99,40m al NorEste, lindando con lote 31; 35m. al Sud-Este, con Alfa Inmobiliaria Sociedad en Comandita por Acciones, Comercial, Industrial, y Agropecuaria, 99,40m, al Sud-Oeste, con lote 32,35 m. Al Nor-Oeste, con Macabi Córdoba Asociación Cultural Social y Deportiva, con una superficie total de tres mil ochocientos cuarenta metros cuadrados. En su mérito, condenar a la Municipalidad de Córdoba a abonar en el término de noventa días, la suma de pesos cuatrocientos treinta y cuatro con noventa y cinco centavos ($ 434,95) en la que se fija la indemnización al 16 de noviembre del año 1989, con más su actualización monetaria, e intereses a calcularse según los parámetros establecidos en el considerando. Oportunamente, ofíciese al Registro de la Propiedad Inmueble. 2º) Imponer las costas por el orden causado, …”. 2. 3. [Omissis]. 4. La parte actora se agravia por la fecha que fuera tomada por la juzgadora para fijación del valor del inmueble expropiado. El apelante sostiene que el desapoderamiento que habilita la pretensión de indemnización previa a la acción de expropiación no puede tener fecha anterior a la ley que declare de utilidad pública, según doctrina y jurisprudencia de la sentencia. En tal caso podrá tomar la forma de acción de daños y perjuicios o denuncia penal por usurpación o las acciones reales posesorias o petitorias, pero nunca la forma de una acción de expropiación y menos como la que nos ocupa, que tiene su origen y causa recién con la sanción y promulgación por la Municipalidad de Córdoba, por ordenanza del 3/7/90. Sin embargo el a quo sostiene lo contrario, es decir para ella es posible fijar el valor de indemnización antes de la declaración de utilidad pública «en oportunidad de tomar posesión material del bien» , de manera que sin resolver la oposición de su parte premia la mala fe de la demandada, quien no sólo no cumplió su decreto 346, Serie «D» de fecha 25/7/90, sino que inventa como fecha de desposesión la del 16/11/89, sosteniendo que para esa fecha estaba concretada la obra de prolongación de la Av. Duarte Quirós hasta la Av. Colón pretendiendo justificarla con una presunta documental, que su parte impugnara, sin que se pronunciara y resolviera sobre la misma. Por el contrario se hace eco de las falsedades, contradicciones e inexactitudes de los funcionarios municipales de segunda línea que informan que las obras se realizaron a partir del mes de mayo de 1988. Ante el director de Vialidad Municipal dijo que la parcela en cuestión fue ocupada en 1988 por la obra de apertura de Av. Duarte Quirós. El mismo memorandum de la Asesoría Letrada de la demandada a fs. 31 dice que se observa afectado en su superficie por la traza materializada en Av. Duarte Quirós a partir del vuelo fotogramétrico del año 1989 acompañando fotocopias de las fotografías de un presunto vuelo del año 1989 de fs. 33/34 sin más fecha cierta que la de su presentación al juicio. Además se agrega a fs. 30 y 32 un informe según el cual el lote se encuentra expropiado por ordenanza 9542/90. Todas esas informaciones son hechas sin dar razón de sus dichos y quedan desvirtuadas por el expediente N° 825619, registro de la Municipalidad agregado a fs. 157 en el cual obra a fs. 170 informe del jefe de la Inspección de Obras de la Dirección de Obras Viales que nos dice que la obra prolongación de la Av. Duarte Quirós no fue ejecutada por contrato sino por administración, sin antecedentes sobre la misma. No sólo no tienen un solo antecedente de la ejecución de la obra en los años 1988/1989 que acredite la desposesión y/o desapoderamiento invocado por esa fecha, sino que la propia secretaria de Desarrollo Urbano eleva en expte. N° 47013590 del que luego resultara aprobada la Ordenanza 8542/1990 está agregado el croquis de fs. 182/183 que da cuenta que al 3/5/1990 no estaban las parcelas a expropiarse ni abiertas ni en posesión de la Municipalidad en el cual abren y cierran la traza casualmente de las parcelas 030 de su parte y 042 de Apfelbaum, por lo que mal pueden haberse tomado fotografía aéreas de la obra concluida el 11/11/89. También desdice la desposesión del inmueble de su parte la escritura 468 del año 1992 donde su representante adquiere y toma posesión del inmueble relacionado, por el cual la Municipalidad arregla extrajudicialmente el pago de la indemnización previa a la desposesión del inmueble de Roberto Apfelbaum sobre el cual hizo la pericia el arquitecto Grinfeld, a cuyas conclusiones adhiere y pretende sea adoptada como monto de la indemnización pretendida por su parte de A 311.261.337,24 al 16/7/90. También debe dejarse de lado el dictamen de la Arq. Pacheco porque [en] los antecedentes consultados y tenidos en cuenta conforme planilla de fs. 115 no hay más que «ofertas» y ninguna operación de inmueble alguno de medidas parecidas, ni tampoco de ninguno de los consignados como sujetos a expropiación. Para el caso de seguirse el informe de Pacheco, solicita se tome la valuación de Macabi sin desindexarla por los argumentos vertidos sobre la fecha de desposesión que no es otra en esta acción que la de la promulgación de la ordenanza 8542, el 16/7/90. De igual modo no corresponde el coeficiente de frente y fondo de la tabla adjunta por ella, sino el que la Municipalidad expropiante fija en el cedulón del inmueble expropiado agregado a fs. 12. El segundo agravio es por la aplicación de costas por su orden que convierte a su parte en víctima de las demoras dilación y negativa a pagar de la Municipalidad, que la llevaron a litigar por 19 años y el deterioro del importe de la indemnización que significa para su parte afrontar las costas. 5. La parte demandada apelada contesta los agravios vertidos por la contraria, solicitando su rechazo por las razones que esgrime en su escrito, al cual me remito en honor a la brevedad. … 6. El apoderado de la Municipalidad de Córdoba expresa agravios a fs. 306/308. Se queja por los intereses aplicados a partir del 1/4/91. Se agravia a su mandante porque sin fundamento jurídico se apartó de los intereses legales regulados por la ley de expropiaciones. No se tuvo en cuenta que la demandada reclama los intereses de la ley de expropiaciones. Que la demandada no impugna en la demanda los intereses legales, no pueden ser aplicados con fundamento en compensar daños y perjuicios derivados de la expropiación. El interés del 6% es un interés legal contemplado en una ley especial. Cita el art. 622, CC, y jurisprudencia de la Excma. Cámara 7ª. en lo Civil y Comercial. Además se aparta de los intereses reclamados por el actor en su demanda, no hubo reclamo de intereses diferentes a los contemplados en la ley de expropiaciones, no se puede sustituir la voluntad de la actora. No es fundamento la sola mención de los intereses que se fijaron en autos «Ovelar». Para que el detrimento patrimonial constituya fundamento para modificar los intereses legales debe mediar previamente un análisis que permita visualizar que ello ha ocurrido, si no, es una imposición arbitraria. En materia expropiatoria no pueden compensarse los daños y perjuicios con intereses. El art. 12 de la ley establece que la indemnización sólo comprenderá el valor objetivo del bien y los daños y perjuicios que sean su consecuencia directa e inmediata. Si la aplicación de la normativa prevista en la ley 6394 fue expresa y claramente invocada por la accionante, sin impugnación alguna de la normativa que regula el proceso expropiatorio, no existe posibilidad alguna del a quo de apartarse de sus términos y condenar a su mandante con intereses no reclamados y confiscatorios. 7. A fs. 310/314 la actora contesta los agravios solicitando su rechazo por los motivos allí expresados a lo que para no abundar remitimos. El Sr. fiscal de Cámaras Civiles y Comerciales considera que no hay materia sobre la que debe expedirse porque se ha cuestionado el monto de la indemnización y los intereses, lo que no implica cuestión constitucional ni de competencia alguna. 8. El actor se agravia por el monto de la indemnización, por la fecha en que el juez fija el valor del inmueble, ya que considera que debió ser a la fecha de la ordenanza de expropiación, y no la de la desposesión, que fue anterior. También se agravia por la fecha en que se estableció la desposesión. Por último se agravia porque se imponen las costas por su orden, lo que afecta la indemnización. El demandado se agravia porque el a quo no aplicó la tasa de interés establecida por el art. 13 y 25 de la ley de expropiaciones, sino que establece una con fundamento en compensar daños y perjuicios, siendo que la única indemnización que corresponde es el valor del inmueble. 9. Se advierte que el primer agravio de la parte actora gira en torno a la fecha en la que considera que debe efectuarse la tasación del inmueble expropiado; así, se debate si debe ser la fecha de la desposesión como considera la sentencia o la fecha en que se dictó la ordenanza que dispuso la expropiación. Pero no expresa agravios con respecto a los motivos dados a fs. 264 vta. por el a quo para fundar su resolución con base en el dictamen de la Arq. Eulalia del R. Pacheco (Vocal del Directorio del Consejo General de Tasaciones de la Provincia), sino que se limita a señalar por qué considera que debería dejárselo de lado, pero ello no es criticar los fundamentos del a quo sino simplemente oponerle otros pero sin demostrar el yerro del sentenciante. Por tanto, las razones para valorar la tasación de la Arq. Pacheco han quedado firmes. Además, cuando el apelante impugnó ese informe pericial lo hizo por la misma cuestión que ahora apela, pero no en cuanto a la valuación efectuada. E incluso en su agravio, si bien solicita se tome la tasación de su perito de parte (que fuera impugnado por la contraria), solicita que si el tribunal se inclina por el informe de la Arq. Pacheco, se tome la valuación de la propiedad colindante de Macabi Córdoba Asociación Cultural, pero sin desindexarla. El otro motivo de discrepancia entre los peritos, aparte de la fecha a la que efectuar la tasación, es el coeficiente de ajuste de valor básico según la relación fondo -frente y superficie de parcelas urbanas de 2000 a 15000 m2, que la perito Pacheco consideró 0,47 mientras que el arq. Grinfeld propuesto por el expropiante tomó 0,70, pero es cuestión no debatida en la alzada, siendo que el a quo consideró adecuado el señalado por la Arq. Pacheco, sin que se objeten los fundamentos dados por la jueza. Ahora bien, se advierte que para la tasación se ha tomado el valor del metro cuadrado de A 80.000, y se lo ha desindexado desde el 31 de marzo de 1991 hasta la fecha en que la perito consideraba como de la desposesión, luego se ha multiplicado por los metros cuadrados del terreno y se le aplicó el referido coeficiente de 0,47, con lo que se obtuvo el valor tomado por el juez, (A 4.349.502,01, o sea $ 434,95), y que el juez actualizó, por así corresponder, lo que no fue motivo de agravios, hasta el 1 de abril de 1991, recorriendo el camino inverso al tomado por el perito, concluyendo en que la condena debe ser por $ 13.084,84. El caso es que si los cálculos se hacen directamente a partir del valor del metro cuadrado (A 80000, o sea $ 8) y se multiplica por los metros cuadrados (3.480) y se le aplica el coeficiente de ajuste de valor básico según la relación fondo -frente y superficie de parcelas urbanas de 2000 a 15000 m2 del 0,47, obtenemos la misma suma: 8 x 3480 x 0,47 = 13.084,80, que es el valor de la tasación efectuada al 1 de abril de 1991. Ahora, si se acoge el agravio de la actora y se efectúa la desindexación pero hasta la fecha de promulgación de la ordenanza de expropiación (16/7/90) a partir del monto indemnizatorio del inmueble colindante (Macabi) como lo hiciera la perito y como lo solicita en su pretensión subsidiaria la apelante, es decir de A 80000 el metro cuadrado al 1 de abril de 1991, obtendríamos una suma a julio de 1990 que luego habría que actualizar recorriendo el camino inverso como lo hiciera la jueza, y el resultado sería el mismo. Lo cual es lógico, porque siempre estamos partiendo del mismo valor por metro cuadrado, lo desindexamos, calculamos el valor del terreno y lo indexamos, con lo que en realidad dejamos sin efecto la anterior desindexación. De hecho hicimos los cálculos y llegamos a igual valor al fijado en la sentencia. Así, conforme los índices de precios a nivel del consumidor (costo de vida) en la ciudad de Córdoba utilizados por el perito para retrotraer los valores a julio de 1990 según lo solicita el agravio sería: coef. junio 1990 678044,63 dividido coef. marzo 1991 1766713,83 = 0,3837886; se multiplica por A 80000 y se obtiene que el valor del metro cuadrado a julio 1990 es A 30703,08. Se multiplica por los metros cuadrados y se le aplica el coeficiente de ajuste de valor básico para parcelas urbanas ya referido y tenemos: 30.703,08 x 3480 x 0,47 = A 50217953, que sería la tasación al 16/7/90, lo que implica $ 5021,79. Pero debemos actualizarlo hasta el 1 de abril de 1991, y si hacemos los cálculos conforme los índices ya referidos tenemos 5021,79 x 2,605607 = $ 13.084,79. Esto demuestra que aun cuando con los elementos obrantes en el expediente, es decir con la pericia de autos, se fijara el valor a la fecha de la ordenanza de expropiación en lugar de la fecha de la desposesión considerada por el perito, tomada por el a quo y cuestionada por el apelante, el monto de la condena sería igual, y ello es así porque de hecho la tasación se ha efectuado a valores del 1/4/91, fecha a partir de la cual se prohibió la indexación (ley 23928). Por tanto, aun cuando asistiera la razón al apelante sobre que en el caso no correspondía aplicar la fecha del desapoderamiento sino la de la ordenanza de expropiación, ello no hace variar el monto de la condena, lo que nos lleva al rechazo del recurso de apelación; esto hace innecesaria la disquisición teórica planteada por la apelante, porque en el caso concreto carece de consecuencias, lo que la torna abstracta. 10. El segundo agravio es por la imposición de las costas, pero el recurrente no formula crítica alguna contra el fundamento dado por el juez que se sustenta en lo dispuesto por el art. 31, ley 6394, que transcribe, y conforme al cual las costas se deberían haber impuesto a la actora, no obstante lo cual el a quo ha dado razones para imponerlas por su orden. En su expresión de agravios el recurrente no se hace cargo de las consecuencias que en su contra tiene la aplicación del artículo citado, y ello impide que se impongan las costas a la contraria. 11. Corresponde considerar el agravio de la parte demandada respecto a la tasa de interés. He sostenido en anteriores pronunciamientos que habiendo una tasa de interés legal ella debía ser aplicada, (sentencia Nº 77 del 13 de mayo de 2008 dictada en autos: “Corporación Inmobiliaria SRL c/ Superior Gobierno de la Provincia de Córdoba y Otro – Abreviado – Cobro de Pesos – Recurso de Apelación – Exp. Nº 1021804/36”). Sin embargo, se ha tratado de supuestos fácticos diferentes al que nos ocupa, ya que no se trataba de una expropiación irregular o inversa en que los valores del inmueble están establecidos a una fecha muy anterior a la de la sentencia, como sucede en el caso. Puesto que el inmueble estaba tasado a valores actualizados, sin que hubiera que corregir distorsiones como consecuencia del paso del tiempo, entendía que correspondía aplicar el interés legal. Pero en el caso en que el valor en que está tasado el inmueble corresponde a veinte años atrás, no tengo ninguna duda de que aplicar la tasa de interés prevista por la ley 6394, sería injusto e iría en contra del derecho de propiedad del actor, en cuanto el monto que percibiría como indemnización, por una expropiación que tuvo que instar él, no compensaría las consecuencias de la demora en concretarse la expropiación. Por ello y por las razones por las cuales el TSJ desde hace tiempo viene aplicando una tasa de interés adicional a la tasa pasiva promedio que publica el BCRA, en el caso resulta acertado dejar de lado el interés legal. No parece que encontrándose privado el actor del ejercicio de su derecho de propiedad desde hace más de veinte años (diecisiete a la fecha de la sentencia en recurso), y formalizándose la expropiación recién con la sentencia que es la que ordena transferir el dominio, habiéndose fijado el valor del inmueble a fecha tan remota, sea justa una tasa de interés como la establecida por la ley que no compensa el largo tiempo privado del ejercicio de su derecho sin indemnización alguna. Por tanto, en este caso concreto es acertado que el a quo estableciera una tasa de interés diferente y mayor a la que surge de la ley. He de admitir que la postura adoptada por la mayoría, en la sentencia que mencionara precedentemente, en la que votara en minoría, lleva en el caso a una solución más justa y adecuada, por las razones por las que considero que mi posición no es de aplicación en el sub judice. Es que cuando he considerado aplicable el interés legal, es porque entendía que se estaba abonando la indemnización al valor actual del inmueble, que en el caso de autos, conforme lo debatido, no puede considerarse actual, ya que está fijado al año 1991 según señalamos al tratar el primer agravio de la actora. Se desestima, pues, también el recurso de apelación de la parte demandada. 12. En cuanto a las costas de la alzada se imponen por el orden causado en ambos recursos. Ello en virtud de que los motivos que llevan al rechazo de la apelación de la actora no fueron advertidos por las partes; por otra parte, la distorsión en la percepción adecuada de los valores del inmueble se debe al proceso inflacionario, que hace entendible la disputa con respecto a la fecha a considerar, sin que se advirtiera que, en el caso, conforme los elementos que surgen de autos y tomados por la pericia, hacía intrascendente la discusión. El aspecto en que resulta vencido (la imposición en costas) no tiene entidad suficiente como modificar la conclusión, atento que es una cuestión accesoria. Por su parte, la apelación de la demandada giraba en torno al tema de intereses que se presta a diferentes soluciones, y el recurrente no ha hecho sino solicitar que se aplicara un interés establecido por la ley que rige el caso, aun cuando se considera que ese interés no es aplicable, a lo que se suma que en el tema la solución propiciada está vinculada con las consecuencias que tiene en el caso la distorsión que con el paso del tiempo se produce en nuestro país ante los sobresaltos económicos, como el sufrido en los años 2001/2002. También tengo en cuenta que cada parte ha resultado vencida en su recurso de apelación, es decir que en lo tratado por ante esta Cámara hay vencimientos recíprocos.

Los doctores Graciela Junyent Bas y Héctor Hugo Liendo adhieren a los fundamentos a a que arriba el Sr. Vocal preopinante.

Por todo lo expuesto y normas legales citadas;

SE RESUELVE: 1) Rechazar los recursos de apelación deducidos por la parte actora y demandada, confirmando la sentencia recurrida en todas sus partes. 2) Costas por el orden causado.

José Manuel Díaz Reyna – Graciela Junyent Bas – Héctor Hugo Liendo ■