EXPENSAS COMUNES

JUICIO EJECUTIVO. Demanda iniciada por “subconsorcio”. EXCEPCIÓN DE FALTA DE PERSONERÍA. LEGITIMACIÓN ACTIVA. Orden público. Inexistencia. Rechazo de la demanda. COSTAS. Imposición a los supuestos administradores en forma personal Relación de causa En estos autos, en primera instancia se resolvió rechazar la demanda de consignación iniciada por la Sra. Pérez de Cecconello Marta Clarisa en contra del Consorcio Lambda Sector Departamentos y ordenar que la suma depositada se impute en su valor nominal al momento de formularse la respectiva liquidación en etapa de ejecución de sentencia y rechazar las excepciones de falta de personería e inhabilidad de título interpuestas. En consecuencia, hacer lugar a la demanda ejecutiva promovida por el Consorcio de Propietarios Edificio Lambda en contra de los Sres. Pérez de Cecconello Marta C., Rosa A. Cecconello y Claudio A. Cecconello, condenándolos al pago de la suma de $12.521,40 con más intereses e imponer las costas por la tramitación del presente en su totalidad a la parte demandada, atento su carácter de vencida (art. 130, CPC). Contra dicha sentencia, dictada por el Sr. juez a cargo del Juzgado de Primera Instancia y 32a. Nominación Civil y Comercial, interponen recurso de apelación los actores en el juicio de consignación y demandados en el juicio ejecutivo por cobro de expensas. El memorial de agravios de la apelación deducida por la parte actora admite el siguiente compendio: Refieren que el primer agravio se relaciona con la personalidad y legitimidad del consorcio para obrar. Señalan que el consorcio Lambda Sector Departamentos no se encuentra legitimado activa o pasivamente para proceder en autos toda vez que el a quo valora parcialmente la prueba rendida. Que para dejar sentada la procedencia de su embate defensivo debe atenderse a que el Consorcio Lambda no autorizó a ningún otro consorcio para el cobro de sus expensas. Que el Consorcio llamado Lambda fue creado por Escritura Pública N° 594, agregada en autos. Que comprender este documento es de suma importancia y constituye el meollo central de la cuestión, pero que no ha sido tenido en cuenta por el juez de primera instancia a los fines de fallar. Indican que ante el incumplimiento de los copropietarios de las cargas comunes o de su parte para el fondo de reserva, según el art. 5° del Reglamento, el Consejo de Administración tiene la obligación de iniciar las acciones ejecutivas antes de los 65 días corridos del incumplimiento del deudor. Que es el Consejo de Administración quien se encuentra facultado y obligado a iniciar las acciones ejecutivas en contra del deudor. Que esa facultad no ha sido delegada a ningún órgano ni subconsorcio. Que es lógico pensar que el Consorcio Lambda - Sector Departamentos no pueda iniciar ninguna acción tendiente al cobro de expensas comunes al carecer de legitimación activa para ello, con lo cual la demanda ejecutiva debió ser rechazada. Refieren que se trata de un problema de legitimidad activa. Que el Consorcio Lambda Sector de Departamentos no pudo haber iniciado el juicio ejecutivo en contra de esta parte. En definitiva, sostienen que el agravio consiste en la falta de legitimidad de un supuesto “sector departamentos”. A más de lo anterior, se agravian en la valoración que el a quo realizó respecto de la existencia y regular constitución del Consorcio Lambda Sector Departamentos. Que el a quo reconoció la existencia del consorcio Lambda – Sector Departamentos cuando de la innumerable prueba obrante en autos, surge todo lo contrario. Que es dudosa la existencia del Sector Departamentos y la previsión legal de dicho consorcio desde el punto de vista de la legislación de la ley 13512. Explican que la existencia, creación y vida del Consorcio Lambda Sector Departamentos no tuvo previsión legal. Que no tuvo creación estatutaria porque el Estatuto y Reglamento de Copropiedad con el que esta parte adquirió dicha unidad horizontal es el mismo que existe desde su redacción en la escribanía por Escritura N° 594, sección A, de fecha 29/12/67. Que el estatuto nunca fue modificado por lo que sigue vigente. Que por ello el Consorcio Lambda Sector Departamentos no tiene existencia y ni ha sido creado por modificación alguna de la Escritura N° 594, de fecha 29/12/67. Que existe y fue creado el Consorcio Lambda no así el Consorcio Lambda Sector Departamentos. Insisten en el concepto. Finalmente, en cuanto al agravio relacionado con el título base de la acción, explican que el a quo hizo lugar a la demanda ejecutiva en su totalidad y que el problema surge cuando el Consorcio Lambda Sector de Departamentos acompaña dos títulos con vencimientos y valores distintos, sin indicar cuál es el correcto. Reseñan que el consorcio demandante acompañó un título base de la acción y que a modo de ejemplo para el mes de octubre de 2001 la cifra era de $489.40 en concepto de capital más la suma de $319,50 en concepto de intereses, totalizando la suma de $808,90, continuando de esa manera hasta febrero de 2013. Que luego acompañó otro título base de la acción con valores distintos. Que para el mes de octubre de 2011 la cifra del segundo asciende a la suma de $762.40, extendiendo ese método hasta el mes de febrero de 2013. Afirman que ambos títulos contiene valores aritméticos distintos. Que la actora del juicio ejecutivo acompañó los dos títulos sin dar razones de las diferencias aritméticas y el a quo hizo lugar a la demanda sin dar razones o motivo alguno por el cual escoge uno y no el otro título base de la acción. Que el a quo no dio razones, motivos o explicación con base en qué título hizo lugar a la demanda ejecutiva. Refieren que esa falta de fundamentación lógica sobre cuál de los títulos en el que se fundamenta hace a la sentencia, hace totalmente nula y violatoria de la defensa en juicio. Que la sentencia es arbitraria toda vez que no da las razones respecto a qué título se hizo lugar a la demanda ejecutiva ni las razones por las que rechaza la consignación judicial realizada por su parte. La apelada –a su turno– contesta agravios y solicita la deserción técnica del recurso; asimismo, argumenta a favor de la validez de la sentencia y destaca elementos probatorios que entiende a su favor. Pide la confirmación del pronunciamiento, con costas. Doctrina del fallo 1- La excepción de falta de personería no puede ser convalidada por la parte contraria en tanto atañe al orden público. Es decir que la circunstancia de que los demandados hayan reconocido expresamente la calidad de Administradora del Consorcio de Propietarios Edificio “Sector de Departamentos” en sede extrajudicial, a la pretendida actora de autos, no le confiere a ésta legitimación pasiva o activa, respectivamente, ni personería jurídica. 2- Si bien los consorcistas no pueden desconocer la calidad de administradora de quien inicia la demanda ejecutiva y la existencia del “sector de departamentos”, ello no tiene por efecto ni excluye per se que pueda articularse excepción de falta de personería y de legitimación de los comparecientes sucesivos, en tanto surge que éstos (quienes inician la acción) no tienen la representación legal del Consorcio. 3- A más de la prescripción legal (art. 9, ap. a, Ley de Propiedad Horizontal) que dota al representante de los propietarios de facultades para administrar la cosa común y proveer a la recaudación y al empleo de los fondos necesarios a tal fin, lo que implica, lógica y jurídicamente, accionar judicialmente al efecto mencionado, a más de ello, en la especie, el Reglamento respectivo expresamente le asigna al Consejo de Administración la representación en juicio del Consorcio. Rectamente, la consulta de tal constancia instrumental extingue toda duda. 4- En la contestación de la excepción, la actora, quien señala ser representante del Consorcio, efectúa un reconocimiento tácito acerca de la procedencia de la excepción incoada por la contraria, ya que invoca dificultades de índole práctica para adecuar el Reglamento de Copropiedad y Administración a la actuación que realiza o pretende realizar. De tal modo, se pretende la modificación de instrumento fundacional a partir de una actuación fáctica diversa, lo que no admite convalidación por parte de la Jurisdicción. Cualquiera sea el motivo por el que aquél no fue modificado, lo real es que persiste igual desde la fecha de su creación e impone a quienes se vean alcanzados por el mismo, actuar conforme sus disposiciones, lejos de permitir una “derogación de hecho”. 5- En autos, el actual administrador del Consorcio “Sector Departamentos” pone de manifiesto el desconocimiento del instrumento esencial –reglamento–, junto a la ley específica que debe regir su actuación en el cargo para el que fue designado. En la postura asumida por la actora parece subyacer la pretensión de que la actuación que cumple en el rol que invoca, la legitima más allá de cualquier prescripción legal y/o reglamentaria. Hay una manifiesta conducta de omitirlas bajo el escudo de invocar dificultades de orden práctico, económico, etc., lo que carece de trascendencia y así debe declararse en estos litigios. Todo ello permite concluir que la circunstancia de que el Consorcio haya tenido que dividir las administraciones para un mejor funcionamiento, según se trate de oficinas, locales o departamentos, no implica que la representación legal del Consorcio acordada exclusivamente al Consejo de Administración pueda ser delegada, sin más, en un administrador. La división del trabajo que se disponga internamente, ello a los fines de una mayor eficiencia o los que fueren, no confiere per se legitimación para actuar en juicio, como se intenta infructuosamente. 6- Las costas del litigio se imponen a la vencida. Ahora bien, la imposición al “vencido” en la especie presenta aristas muy poco habituales y que conducen, por ello mismo, a comprender la necesidad de integrar debidamente la litis y la trascendencia de una incorrecta conformación, en lo que deben interesarse no sólo las partes sino el o los órganos jurisdiccionales ante el cual tramita. El vencido en un caso no es el Consorcio de Propietarios del Edificio, en tanto aquél no ha sido debidamente representado en autos y las actuaciones cumplidas en su nombre lo han sido por quien carece de personería. De modo tal que mal podría verse aquél condenado en costas cuando no dedujo demanda alguna, caso del juicio ejecutivo, ya que la ejecución fue requerida a su nombre pero por quien carecía de facultades para hacerlo en tal carácter. 7- Por consiguiente, las costas derivadas del juicio ejecutivo se imponen a la compareciente como actora, en forma personal desde que generó el dispendio. Respecto de la apelación, deben serlo a cargo de quien comparece invocando la representación que no se configura. Resolución I. Acoger la apelación de los Sres. Claudio Cecconello Pérez, Rosa A. Cecconello Pérez y Marta C. Pérez de Cecconello, revocar la sentencia en recurso en todo cuanto dispone y declarar la falta de personería de los comparecientes –Sres. Nuria Padrós de Rivarola y Esteban Nocelli– en cuanto invocan en forma sucesiva su calidad de representantes del Consorcio de Propietarios Edificio Lambda, sito en Av. Colón 350, de esta ciudad de Córdoba. Consecuentemente, debe rechazarse la demanda ejecutiva incoada por la Sra. Nuria Padrós de Rivarola en contra de los Sres. Pérez de Cecconello y Cecconello, con costas en ambas instancias al vencido. Asimismo, hacer lugar a la demanda de consignación promovida por la Sra. Marta C. Pérez de Cecconello en contra del Consorcio de Propietarios Edificio Lambda, sito en Av. Colón N° 350, de esta ciudad de Córdoba y aplicar los fondos consignados de $2.500 a sufragar las expensas comunes devengadas desde enero/12 hasta julio/12 inclusive y hasta donde ellos sean suficientes, principiando por el primer mes adeudado (según imputación de la deudora), previo establecer el concreto importe a que asciende cada mes que comprende el período aludido, la que deberá realizarse en la etapa de ejecución de sentencia, oportunidad en la que se determinarán los períodos que resulten sufragados. Las costas del litigio se imponen al vencido (art. 130, CPC), con excepción de las derivadas de las actuaciones de sendos administradores, Dra. Nuria Padrós de Rivarola y Sr. Esteban Nocelli, las que son a su propio cargo. II. III. IV. [Omissis]. C2.ª CC Cba. 26/3/18. Sentencia N° 30. Trib. de origen: Juzg. 32a. CC Cba. “Pérez de Cecconello, Marta Clarisa c/ Consorcio Lambda Sector Departamentos – Abreviado – Consignación” (Expte. N° 5623481)” y su acumulado “Consorcio de Propietarios Edificio Lambda c/ Pérez de Cecconello, Marta Clarisa y otro – Ejecutivo – Expensas Comunes” (Expte. N°5690040). Dras. Delia Inés Rita Carta de Cara y Silvana María Chiapero &#9632; FALLO COMPLETO 2a Instancia. Córdoba, 26 de marzo de 2018 ¿Procede el recurso de apelación incoado por los actores del expediente número 5623481? La doctora Delia Inés Rita Carta De Cara dijo: En estos autos caratulados: (...) venidos a este Tribunal de Alzada en virtud del recurso de apelación deducido por la parte actora del primero en contra de la Sentencia N° 58, de fecha 16/3/16, por la cual se dispusiera: “...Resuelvo: 1. Rechazar la demanda de consignación iniciada por la Sra. Pérez de Cecconello Marta Clarisa en contra del Consorcio Lambda Sector Departamentos y en consecuencia ordenar que la suma depositada se impute en su valor nominal al momento de formularse la respectiva liquidación en etapa de ejecución de sentencia. 2. Imponer las costas a la parte actora, atento su carácter de vencida (art. 130, CPC) [Omissis]. 3. Rechazar las excepciones de falta de personería e inhabilidad de título interpuestas y en consecuencia hacer lugar a la demanda ejecutiva promovida por el Consorcio de Propietarios Edificio Lambda en contra de los Sres. Pérez de Cecconello Marta C., Rosa A. Cecconello y Claudio A. Cecconello, condenándolos al pago de la suma de $12521,40 con más intereses. 4. Imponer las costas por la tramitación del presente en su totalidad a la parte demandada, atento su carácter de vencida (art. 130, CPC) [Omissis]”; y su aclaratoria, [Omissis], ambas dictadas por el Señor Juez titular del Juzg. 32a CC Cba., Dr. Osvaldo Eduardo Pereyra Esquivel. I. Contra la Sentencia (…) y su aclaratoria, dictadas por el Sr. Juez a cargo del referido Juzgado, interponen recurso de apelación los actores, siendo concedido. Radicados los autos en esta Sede, expresan agravios los accionantes, los que son respondidos por la contraria. Dictado el decreto de autos y firme, queda la causa en estado de resolver. II. La sentencia bajo examen contiene una adecuada relación de causa que satisface las exigencias legales, por lo que a ella se efectúa remisión. III. El memorial de agravios de la apelación deducida por la parte actora admite el siguiente compendio: Principian aclarando que la expresión de agravios está íntimamente relacionada con ambas causas, ya que el primer Juez resolvió todas las cuestiones pendientes entre las partes en una sola resolución, por lo que piden se tengan las dos actuaciones a la vista. Refieren que el primer agravio se relaciona con la personalidad y legitimidad del consorcio para obrar. Señalan que el consorcio Lambda Sector Departamentos no se encuentra legitimado activa o pasivamente para proceder en autos toda vez que el a quo valora parcialmente la prueba rendida. Que para dejar sentada la procedencia de su embate defensivo debe atenderse a que el Consorcio Lambda no autorizó a ningún otro consorcio para el cobro de sus expensas. Que el Consorcio llamado Lambda fue creado por Escritura Pública N° 594, agregada en autos. Que comprender este documento es de suma importancia y constituye el meollo central de la cuestión, pero que no ha sido tenido en cuenta por el Juez de Primera Instancia a los fines de fallar. Indican que ante el incumplimiento de los copropietarios de las cargas comunes o de su parte para el fondo de reserva, según el art. 5° del Reglamento, el Consejo de Administración tiene la obligación de iniciar las acciones ejecutivas antes de los 65 días corridos del incumplimiento del deudor. Que es el Consejo de Administración quien se encuentra facultado y obligado a iniciar las acciones ejecutivas en contra del deudor. Que esa facultad no ha sido delegada a ningún órgano ni subconsorcio. Que es lógico pensar que el Consorcio Lambda sector departamentos no pueda iniciar ninguna acción tendiente al cobro de expensas comunes al carecer de legitimación activa para ello, con lo cual la demanda ejecutiva debió ser rechazada. Refieren que se trata de un problema de legitimidad activa. Que el Consorcio Lambda Sector de Departamentos no pudo haber iniciado el juicio ejecutivo en contra de esta parte. En definitiva, sostienen que el agravio consiste en la falta de legitimidad de un supuesto “sector departamentos”. A más de lo anterior, se agravian en la valoración que el a quo realizó respecto de la existencia y regular constitución del Consorcio Lambda Sector Departamentos. Que el a quo reconoció la existencia del consorcio Lambda – Sector Departamentos cuando de la innumerable prueba obrante en autos, surge todo lo contrario. Que es dudosa la existencia del Sector Departamentos y la previsión legal de dicho consorcio desde el punto de vista de la legislación de la ley 13512. Explican que la existencia, creación y vida del Consorcio Lambda Sector Departamentos no tuvo previsión legal. Que no tuvo creación estatutaria porque el Estatuto y Reglamento de Copropiedad con el que esta parte adquirió dicha unidad horizontal es el mismo que existe desde su redacción en la escribanía por Escritura N° 594, sección A, de fecha 29/12/67. Que el estatuto nunca fue modificado por lo que sigue vigente. Que por ello el Consorcio Lambda Sector Departamentos no tiene existencia y ni ha sido creado por modificación alguna de la Escritura N° 594, de fecha 29/12/67. Que existe y fue creado el Consorcio Lambda no así el Consorcio Lambda Sector Departamentos. Insisten en el concepto. Finalmente, en cuanto al agravio relacionado con el título base de la acción, explican el a quo hizo lugar a la demanda ejecutiva en su totalidad y que el problema surge cuando el Consorcio Lambda Sector de Departamentos acompaña dos títulos con vencimientos y valores distintos, sin indicar cuál es el correcto. Reseñan que el consorcio demandante acompaño un título base de la acción y que a modo de ejemplo para el mes de octubre de 2001 la cifra era de $489.40 en concepto de capital más la suma de $319,50 en concepto de intereses, totalizando la suma de $808,90, continuando de esa manera hasta febrero de 2013. Que luego acompañó otro título base de la acción con valores distintos. Que para el mes de octubre de 2011 la cifra del segundo asciende a la suma de $762.40, extendiendo ese método hasta el mes de febrero de 2013. Afirman que ambos títulos contiene valores aritméticos distintos. Que la actora del juicio ejecutivo acompaño los dos títulos sin dar razones de las diferencias aritméticas y el a quo hizo lugar a la demanda sin dar razones o motivo alguno por el cual escoge uno y no el otro título base de la acción. Que el a quo no dio razones, motivos o explicación en base a qué título hizo lugar a la demanda ejecutiva. Refieren que esa falta de fundamentación lógica sobre cuál de los títulos en el que se fundamenta hace a la sentencia hace totalmente nula y violatoria de la defensa en juicio. Que la sentencia es arbitraria toda vez que no da las razones respecto a qué título se hizo lugar a la demanda ejecutiva ni las razones por las que rechaza la consignación judicial realizada por su parte. IV. La apelada –a su turno- contesta agravios y solicita la deserción técnica del recurso; asimismo, argumenta a favor de la validez de la sentencia y destaca elementos probatorios que entiende a su favor. Pide la confirmación del pronunciamiento, con costas. V. [Omissis]. VI. De tal modo, se procede al tratamiento del primero de los agravios esgrimidos por los actores (en el juicio de consignación). Atento ello, la primera cuestión que se impone considerar atiende a la defensa de falta de personería de los Administradores del Consorcio Edificio Lambda, articulada por los Sres. Pérez y Pérez de Cecconello. Aseveran en su presentación que el Sector de Departamentos del Consorcio Lamba no tiene personería jurídica y que el Reglamento de Copropiedad y Administración del Consorcio del Edificio Lambda únicamente le confiere legitimación al Consejo de Administración para iniciar las acciones ejecutivas correspondientes. Que dicha facultad no ha sido delegada en ningún órgano ni subconsorcio. Ello así, cabe atender a los argumentos consignados por el primer Juez en el proveimiento bajo examen y conclusión respectiva. Señala que en una única resolución se dispondrá acerca del juicio por cobro de expensas comunes iniciado por el Consorcio de Propietarios Edificio Lambda en contra de la Sra. Pérez de Cecconello y, por otro costado, en el juicio de consignación de expensas comunes adeudadas al primero, que iniciaran la Sra. Pérez y, atento el fallecimiento del copropietario Sr. Cecconello, sus herederos Sres. Rosa A. y Claudio A. Cecconello. En tal tarea, el Iudex tuvo por legitimada a la Dra. Nuria Padrós de Rivarola como Administradora del Consorcio Lambda Sector de Departamentos a efectos de intervenir en sendos pleitos traídos a su conocimiento. Funda su decisión en la circunstancia de que la calidad de Administradora del Consorcio de Propietarios Edificio Lambda fue reconocida por la Sra. Pérez de Cecconello y la Sucesión de Cecconello. Que ese reconocimiento refiere no sólo a la calidad de administradora sino también a la propia existencia del Sector Departamentos del Consorcio Lambda. Valora que ello surge del recibo de pago y acuerdo de pago del expediente por cobro de expensas, de las cartas documento del expediente de consignación y por la promoción del juicio de consignación por parte de los excepcionantes en el que reconoce la existencia del Consorcio Lambda Sector de Departamentos y el carácter de Administradora de la Dra. Nuria Padrós del Rivarola. A más, agrega el a quo, el consorcista que no niega el carácter de propietario del departamento o unidad funcional, no puede alegar que desconoce el real funcionamiento del Consorcio y menos argumentar que la designación de la administradora debe ser hecha en escritura pública. Que esa cuestión podría ser introducida por un tercero pero no por el propietario que constituye y forma parte del consorcio y se encuentra en condiciones de conocer cuando se llevaran a cabo las asambleas respectivas, asistir y solicitar el control judicial. Que el requisito de acreditar la personería del administrador por escritura pública, ello se fue morigerando con el transcurso del tiempo, a cuyo respecto basta que el acta de designación sea protocolizada, lo que le da fecha cierta. La exigencia de escritura pública no es necesaria con respecto a los propietarios, ya que basta una copia certificada del acta de designación. Finalmente indicó que la Sra. Pérez de Cecconello, en numerosos actos anteriores consintió las supuestas irregularidades que denuncia en esta instancia judicial, lo que importa una violación a la Teoría de los Actos Propios, ofensiva al principio de la buena fe. Ratifica que la Sra. Padrós de Rivarola se encuentra legitimada como Administradora del Consorcio Lambda Sector Departamentos a intervenir en los pleitos de referencia, sea como actora o como demandada. En primer lugar, debe destacarse que la excepción de falta de personería no puede ser convalidada por la parte contraria en tanto atañe al orden público. Es decir que la circunstancia de que la Sra. Pérez de Cecconello y la Sucesión Cecconello hayan reconocido expresamente la calidad de Administradora del Consorcio de Propietarios Edificio Lambda, Sector de Departamentos, ello en sede extrajudicial, a la Sra. Nuria Padrós de Rivarola, no le confiere a ésta legitimación pasiva o activa, respectivamente, ni personería jurídica. En efecto: en las actuaciones "Maidana, Nélida Mamerta c/ Héctor Messio y Cia. Srl – Ord. - Rec. de Casación" (A.I. N° 203, de fecha 20/7/09), el TSJ ha dicho: “…Es que la supuesta infracción procesal en cuestión dista de afectar en forma directa el interés particular de la parte actora, cuyo derecho de defensa en juicio no sufría ningún detrimento como consecuencia de ese vicio de personería, el cual, a la inversa, perjudicaba más bien al litigante contrario cuyos derechos eran invocados por el presentante. En rigor de verdad, la alegada inobservancia de normas procesales compromete un interés de carácter general que atañe a la función jurisdiccional del Estado, en cuanto se procura evitar que ésta se preste y se desarrolle inútilmente, dictándose una providencia que eventualmente podría ser desconocida por el destinatario de ella con el argumento de que fue obtenida a sus espaldas y sin el concurso de su voluntad, o sea con menoscabo de su derecho de defensa en juicio. Se trataría de una sentencia formada en un procedimiento sustanciado con una persona que habría carecido del necesario poder de representación, de modo que el supuesto representado podría legítimamente desconocer esa decisión arguyendo que es ineficaz e inoponible. Por consiguiente, habida cuenta del interés público involucrado en estas cuestiones de personería, la ausencia del presupuesto procesal correspondiente al sujeto pasivo de la acción, no es susceptible de ser convalidado en forma expresa o tácita por parte del litigante contrario, de suerte tal que el hecho de que no hubiera impugnado el decreto que confería participación o la circunstancia de que no hubiese denunciado anteriormente la falta de personería, en ningún caso eran idóneos para subsanar el eventual vicio que pudiere comprometer la legalidad del procedimiento judicial (Cfr. esta Sala, AI Nº 245/06)…”. De manera tal que si bien los consorcistas –como sostuvo el primer Juez- no pueden desconocer la calidad de administradora de la Sra. Nuria Padrós de Rivalora y la existencia del “sector de departamentos”, ello no tiene por efecto ni excluye per se que pueda articularse excepción de falta de personería y de legitimación de los comparecientes sucesivos, en tanto surge que éstos (Sra. Padrós y luego Sr. Esteban Nocelli) no tienen la representación legal del Consorcio Lambda. Profundizando en la cuestión se advierte que mediante Escritura N° 594, de fecha 29/12/67, se constituyó el Consorcio y se otorgó el Reglamento de Copropiedad y Administración del Edificio Lambda, ubicado en Av. Colón 350 de esta Ciudad de Córdoba. Tal instrumento público resulta esencial al efecto de dirimir la primera cuestión planteada en autos. Así, el art. 5, Reglamento dispone, en su parte pertinente: “Cualquier copropietario que no cumpla con el pago de las cargas comunes y/o su parte para el fondo de reserva… será considerado en mora, automáticamente y de pleno derecho… El Consejo de Administración tendrá la obligación de iniciar antes de los 65 días corridos del primer incumplimiento del deudor, las acciones ejecutivas necesarias…”. Como puede advertirse, la facultad-obligación relativa al inicio de acciones judiciales en el supuesto de mora de los consorcistas, recae en cabeza del Consejo de Administración, sin que quepa interpretación diversa. Al seguir, el señalado instrumento, en el Cap. 5° consigna: “Del Representante Administrador”. Art. 18: La Asamblea de copropietarios designará el Consejo de Administración, que estará constituido por tres miembros que revistan la calidad de copropietarios y que representarán: uno a planta baja y subsuelo; otro a los departamentos y otro a los escritorios… durarán en sus mandatos un año… El Consejo de Administración podrá nombrar secretarios administrativos…”. Se consigna a continuación en forma expresa: “Art. 19: Compete al Consejo de Administración por sí o por el miembro correspondiente, además de lo prescripto por los arts. 9, 11 y 15 de la LN 13512; … i) Representar al Consorcio de Propietarios ante las autoridades administrativas y judiciales con las más amplias facultades para estar en juicio como actor o demandado, a cuyos fines podrán otorgar poderes…”. Puede advertirse que a más de la prescripción legal (art. 9, ap. a, Ley de Propiedad Horizontal) que dota al representante de los propietarios de facultades para administrar la cosa común y proveer a la recaudación y empleo de los fondos necesarios a tal fin, lo que implica, lógica y jurídicamente, accionar judicialmente al efecto mencionado, a más de ello, se reitera, en la especie, el Reglamento respectivo, expresamente le asigna al Consejo de Administración la representación en juicio del Consorcio. Rectamente, la consulta de tal constancia instrumental extingue toda duda. Asimismo, obra en autos, el Acta de la Asamblea General Ordinaria N° 39, de fecha 27/6/12 mediante la cual se dispuso las designaciones del Administrador del Sector Departamentos, recayendo en forma conjunta y/o indistinta, en la Dra. Padrós y en el Lic. Esteban Nocelli; del Consejo de Administración del Sector Departamentos, siendo elegidos los Sres. Ma. Teresa Fernández, Santiago Fernández y al Sr. Centeno; por último y como Representante del Sector Departamentos para el Consejo de Administración General del Consorcio, el Sr. Gustavo Centeno. A mérito de las referencias anteriores, sin hesitar debe decirse que la representación legal del Consorcio de Propietarios se encuentra en cabeza del Consejo de Administración del Edificio Lambda, que está compuesto por tres miembros que representan a cada sector del edificio, mas no en cabeza de la Dra. Padrós ni, luego, del Lic. Nocelli, ni siquiera del Consejo de Administración del Sector Departamentos. Al respecto y al momento de contestar la excepción de falta de personería interpuesta por los Sres. Claudio Cecconello Pérez, Rosa Analía Cecconello Pérez y Marta Clarisa Pérez de Cecconello, la Dra. Nuria Padrós de Rivarola, lejos de negar dicha circunstancia, expone: “…Como consecuencia de las diferencias de uso, intereses y necesidades del Sector departamentos (viviendas) y el sector oficinas y galería así como de diferencias en los servicios necesarios de ambos grupos prácticamente desde su inicio coexisten dos Administraciones independientes con diferentes CUIT, carácter de empleador receptado por el Ministerio de Trabajo, medidores de EPEC, cuentas bancarias, etc… que el Reglamento de Copropiedad y Administración tiene una antigüedad de 46 años, mucha agua ha corrido bajo el puente desde que fue elevado a escritura pública por tal motivo no se adecua a las circunstancias tan cambiantes que rigen nuestro quehacer diario, en especial en nuestro país… Su reforma requiere una mayoría imposible de lograr ya que los consorcistas son remisos a asistir a asambleas, en el caso de autos, para modificar el reglamento se necesita la mayoría no menor de dos terceras partes de la totalidad de los copropietarios, es imposible de lograr tal porcentual, tampoco se modificó el reglamento atento lo costoso que ello significaría, en una época donde a nadie le sobra el dinero, por lo que es sumamente laborioso el cobro de expensas”. Ello implica por quien señala ser representante del Consorcio, un reconocimiento tácito acerca de la procedencia de la excepción incoada por la contraria, ya que invoca dificultades de índole práctica para adecuar el Reglamento de Copropiedad y Administración a la actuación que realiza o pretende realizar. De tal modo, se pretende la modificación de instrumento fundacional a partir de una actuación fáctica diversa, lo que no admite convalidación por parte de la Jurisdicción. Cualquiera sea el motivo por el que aquél no fue modificado, lo real es que persiste igual desde 1967 e impone a quienes se vean alcanzado por el mismo, actuar conforme sus disposiciones, lejos de permitir una “derogación de hecho”. Por otra parte, en la prueba confesional (expte. de la consignación), rendida en esta Sede, el actual Administrador del Consorcio Lambda Sector departamentos, Lic. Esteban Nocelli, dijo que es cierto que el Consorcio Lambda tiene un Consejo de Administración y que sus miembros son tres: uno por los departamentos, otro por los locales comerciales y otro por las oficinas y que ese detalle lo conoce desde septiembre de 2015 (posición octava). A la posición décima primera formulada en el sentido de que ju

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