EXPENSAS COMUNES

LEGITIMACIÓN PASIVA. Transferencia de inmueble. Demanda contra anterior propietaria. Error al acompañar la matrícula del inmueble. Obligación del reclamante de tomar las diligencias necesarias para accionar contra el correcto legitimado pasivo. Improcedencia de la demanda

1– El cobro de las expensas debe perseguirse contra el titular registral conforme a lo dispuesto por los arts. 8 y 17, ley 13512. En el Régimen de Propiedad Horizontal la obligación del pago de las expensas nace de la ley siendo indisponible por las partes. Ello constituye la esencia misma del Régimen de Propiedad Horizontal.

2– “El principio establecido en el art. 8, ley 13512, señala que la obligación de pagar expensas recae sobre los titulares de las unidades funcionales, sin que importe la calidad de las personas que ocupan efectivamente el inmueble. De allí que el legitimado pasivo en la ejecución de expensas es aquel que tenga la titularidad del derecho real de propiedad horizontal sobre la unidad funcional de la cual proviene la deuda por expensas. Si bien el administrador tiene entre sus obligaciones llevar un registro con los nombres y domicilios de los titulares de las distintas unidades del edificio, a los efectos de iniciar la ejecución de expensas, deberá solicitar un informe al Registro de la Propiedad Inmueble a los fines de establecer fehacientemente la titularidad y las condiciones de dominio del piso o departamento que se pretende ejecutar.”

3– En autos, con fecha 26/6/09 la demandada transfirió el inmueble, habiéndose otorgado escritura pública e inscripto el título en el Registro de la Propiedad de la Provincia de Córdoba (art. 1184 y 2505, CC). En consecuencia, la titular del derecho de dominio no es la demandada.

4– En ese sentido, no puede dejar de tenerse en cuenta que la matrícula acompañada por la actora pertenece a otra matrícula, la matrícula madre, ya que habiéndose afectado el inmueble al Régimen de Propiedad Horizontal, las distintas unidades funcionales fueron inscriptas en matrículas independientes. Esta circunstancia debió ser conocida por la actora atento que surge incluso de la documental acompañada por ella misma.

5– En la esencia de todo el sistema de la ley 13512 está ínsito el principio de que lo sustancial es la unidad funcional y no el consorcista; así las deudas por expensas emergen de la referida unidad independientemente de quien sea su dueño, de allí la carga de quien reclama de tomar las diligencias necesarias (pedido de informe al Registro de la Propiedad) a los fines de dirigir la acción en contra del correcto legitimado pasivo.

C6a. CC Cba. 21/12/12. Sentencia Nº 257. Trib. de origen: Juzg. 45a. CC Cba. “Consorcio de Propietarias Virgen de Lourdes IX c/ Bergese, Ángela Isabel – Ejecutivo – Expensas comunes – Recurso de apelación (Expte. N° 2192327/36)”

2a. Instancia. Córdoba, 21 de diciembre de 2012

¿Es ajustada a derecho la sentencia recurrida?

El doctor Alberto F. Zarza dijo:

Estos autos, venidos a los fines de resolver el recurso de apelación interpuesto por la demandada, en contra de la sentencia Nº 201 de fecha 7/5/12, dictada por el Sr. juez del Juzgado de Primera Instancia y 45a. Nominación en lo Civil y Comercial, quien resolvió: “1) Rechazar la excepción de Inhabilidad de Título incoada por la demandada Sra. Ángela Isabel Bergese LC n° ... 2) Mandar llevar adelante la ejecución incoada por el Consorcio actor en contra de la Sra. Ángela Isabel Bergese, hasta el completo pago de la suma reclamada de pesos dos mil doscientos treinta y tres con 82/100 ctvos ($2.233,82), con más los intereses expuestos en los considerandos, hasta su completo y efectivo pago. Se hace saber que a la fecha el monto total adeudado alcanza la suma de pesos dos mil ochocientos cincuenta y cuatro con 92/100 ctvos ($ 2.854,92) (capital más intereses). 3) Imponer las costas a la demandada. …”. I. La parte demandada expresa agravios a fs. 85/86 en contra de la sentencia N° 201 de fecha 7/5/12, cuya parte resolutiva ha sido transcripta supra. Se agravia en cuanto la sentencia recurrida rechaza la excepción de inhabilidad de título incoada por su parte. Manifiesta que la parte actora reclama el pago de expensas extraordinarias correspondientes a las cuotas 1/2 y 2/2, con vencimiento los días 1/9/10 y 1/10/10, y expensas ordinarias con vencimiento los días 1/10/10 y 1/11/10, las que recaen sobre el inmueble que se identifica como PH 17, del Consorcio de Propietarios Virgen de Lourdes IX, inscripto en la matrícula 82287/17 ante el Registro General de la Provincia. Afirma que interpuso excepción de inhabilidad de título basándose en que el inmueble no era de su propiedad al momento en que se devengaron y tornaron exigibles las expensas. Destaca que el título base de la acción contiene una afirmación falsa, por cuanto se la sindica como titular o propietaria de un inmueble respecto del cual no lo era al momento en que se devengaron las obligaciones reclamadas. Expresa que como prueba de la excepción acompañó copia certificada de la escritura traslativa del dominio librada por ante el escribano Gustavo Alberto Redolfi, la que se encuentra agregada a fs. 39/40. Remarca que se encuentra acreditado que la mencionada escritura ha sido inscripta en forma definitiva con fecha 20/11/09. Sostiene, en definitiva, que el agravio surge de la incorrecta valoración de la prueba obrante en estos actuados. Entiende que se ha tratado de un error del sentenciante quien cita como fecha de vencimiento el día 20/11/11, la que resulta distinta a la consignada en la documental agregada a fs. 39/40. Aduce que de la sola confrontación de las fechas de la documental aportada queda probado que al momento en que se tornaron exigibles las obligaciones que se reclaman, el inmueble no era de su propiedad y la escritura traslativa de dominio se encontraba ya inscripta, por lo que resulta oponible a la actora. Respecto del informe de dominio que la actora manifiesta haber solicitado y que acreditaría la supuesta titularidad del inmueble, explica que la matrícula corresponde al inmueble base, o matrícula madre, sobre el que se ha dispuesto la propiedad horizontal, pero que las unidades funcionales que nacieron tienen números de matrícula correspondiente a cada una, por lo que el informe acompañado es erróneo, puesto que no se ha pedido sobre la matrícula del inmueble en cuestión, es decir, 82287/17. Agrega que la matrícula acompañada refleja tan sólo el momento histórico en que se afectó el inmueble al régimen de propiedad horizontal, pero que no da ningún dato del inmueble en cuestión. Expone que dicha circunstancia surge también de la escritura por la que se afectó el inmueble al régimen de propiedad horizontal agregada a fs. 8/35 de autos, donde se encuentran las inscripciones de cada unidad funcional y su matrícula. Finalmente, destaca que la simple convención efectuada entre partes, no otorga ningún tipo de habilidad a un título cuya confección queda supeditada a la voluntad del acreedor, de modo que ninguna cláusula contractual puede tornarla en legitimada pasiva de un proceso, puesto que la base de tal supuesto está dada por la titularidad/propiedad del inmueble al que gravan las expensas. II. Corrido el traslado a la contraria en los términos del art. 372, CPC, es evacuado a fs. 88/90, escrito que tengo por aquí reproducido brevitatis causa . III. El cobro de las expensas debe perseguirse contra el titular registral conforme a lo dispuesto por los arts. 8 y 17, ley 13512. En el Régimen de Propiedad Horizontal, la obligación del pago de las expensas nace de la ley siendo indisponible por las partes. Ello constituye la esencia misma del Régimen de Propiedad Horizontal. Al respecto se ha dicho que “El principio establecido en el art. 8, ley 13512, señala que la obligación de pagar expensas recae sobre los titulares de las unidades funcionales, sin que importe la calidad de las personas que ocupan efectivamente el inmueble. De allí que el legitimado pasivo en la ejecución de expensas es aquel que tenga la titularidad del derecho real de propiedad horizontal sobre la unidad funcional de la cual proviene la deuda por expensas. Si bien el administrador tiene entre sus obligaciones llevar un registro con los nombres y domicilios de los titulares de las distintas unidades del edificio, a los efectos de iniciar la ejecución de expensas, deberá solicitar un informe al Registro de la Propiedad Inmueble a los fines de establecer fehacientemente la titularidad y las condiciones de dominio del piso o departamento que se pretende ejecutar.” (Lilian N. Gurfinkel de Wendy, “La Propiedad Horizontal – Análisis Dogmático de la ley 13.512 – Jurisprudencia Aplicable – Legislación Nacional y Provincial”, Editorial Lexis Nexis, Bs As, 2005). Analizadas las constancias de autos a fs. 39/40 surge que con fecha 26/6/2009 la demandada, Angela Isabel Bergese, transfirió el inmueble a la Sra. Josefa Rosa Belbruno, habiéndose otorgado escritura pública e inscripto el título en el Registro de la Propiedad de la Provincia de Córdoba (conf. art. 1184 y 2505, CC). En consecuencia, la titular del derecho de dominio no es la demandada en autos, debiendo prosperar el recurso articulado por aquélla. En la esencia de todo el sistema de la ley 13512 está ínsito el principio de que lo sustancial es la unidad funcional y no el consorcista, así las deudas por expensas emergen de la referida unidad independientemente de quien sea su dueño, de allí la carga de quien reclama de tomar las diligencias necesarias (pedido de informe al Registro de la Propiedad) a los fines de dirigir la acción en contra del correcto legitimado pasivo. Al respecto, y con relación a la matrícula acompañada por la actora, tal como lo expone la demandada, la copia pertenece a otra matrícula, la matrícula madre, ya que habiéndose afectado el inmueble al Régimen de Propiedad Horizontal, las distintas unidades funcionales fueron inscriptas en matrículas independientes, en este caso, la identificada con el número 82287/17. Esta circunstancia debió ser conocida por la actora atento que surge incluso de la documental acompañada por ella misma a fs. 34 vta. Con relación al incumplimiento por parte de la enajenante de la obligación prevista en el artículo noveno del “Reglamento de Copropiedad, Administración y Adjudicaciones”, que la compelía a comunicar en forma fehaciente al administrador, el nombre, apellido, fecha y particularidad del acto, así como el domicilio del nuevo adquirente, es una cuestión que excede al reclamo y al marco de análisis propio del tipo de juicio ejecutivo, sin perjuicio de que, además, al tomar conocimiento del cambio de titularidad operado, la actora no desistió de la acción sino que insistió en dirigirla en contra de la demandada. Por lo expuesto, corresponde hacer lugar al recurso de apelación interpuesto por la demandada y revocar la resolución impugnada. Imponer las costas de ambas instancias a la actora atento revestir la calidad de vencida (art. 130, CPC). Así voto.

Los doctores Silvia B. Palacio de Caeiro y Walter Adrián Simes adhieren al voto emitido por el Sr. Vocal preopinante.

Por lo expuesto, y el resultado de la votación que antecede,

SE RESUELVE: I) Hacer lugar al recurso de apelación interpuesto por la demandada, Angela Isabel Bergese y, en consecuencia revocar la sentencia recurrida, hacer lugar a la excepción de inhabilidad de título interpuesta y rechazar la demanda incoada por la actora. II) Dejar sin efecto la regulación de honorarios practicada en primera instancia, la que deberá efectuarse nuevamente de conformidad a lo aquí resuelto. III) Imponer las costas a la actora apelada en virtud de lo dispuesto por el art. 130, CPC.

Alberto F. Zarza – Silvia B. Palacio de Caeiro – Walter Adrián Simes &#9632;

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